商業(yè)綜合體市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

杭州萬(wàn)象城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一頁(yè)，共五十三頁(yè)。商業(yè)篇地塊分析萬(wàn)象簡(jiǎn)介區(qū)域分析第二頁(yè)，共五十三頁(yè)。錢(qián)江新城規(guī)劃區(qū)域位置—第三頁(yè)，共五十三頁(yè)。錢(qián)江新城規(guī)劃

功能定位是未來(lái)杭州行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心；是城市經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)；是開(kāi)辟錢(qián)塘江時(shí)代，帶動(dòng)錢(qián)塘江兩岸城市開(kāi)發(fā)的重要因素；是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志第四頁(yè)，共五十三頁(yè)。區(qū)位情況地理、交通：萬(wàn)象城位于錢(qián)江新城的CBD區(qū)域，北靠錢(qián)江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號(hào)線(xiàn)中的江錦路站、地鐵2號(hào)線(xiàn)的錢(qián)江路站均與萬(wàn)象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線(xiàn)。周邊配套：杭州大劇院、國(guó)際會(huì)議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來(lái)這里將成為商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化娛樂(lè)的中心。

本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)。第五頁(yè)，共五十三頁(yè)。萬(wàn)象城規(guī)劃總建筑面積約80萬(wàn)平方米，首期已建成建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物娛樂(lè)中心。與三棟建筑面積達(dá)14萬(wàn)平方米超高層住宅（悅府）；二期將建設(shè)建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米的酒店式寫(xiě)字樓（預(yù)計(jì)2013年交付）公寓（2011年預(yù)計(jì)交付）；三期將建設(shè)建筑面積達(dá)11萬(wàn)平方米的超高層寫(xiě)字樓與6萬(wàn)平方米的超五星級(jí)酒店（預(yù)計(jì)2013年交付）。第六頁(yè)，共五十三頁(yè)。區(qū)域SWOT分析

區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength錢(qián)塘江畔，自然景觀(guān)條件佳政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤?，?yán)格控制管理區(qū)域交通便捷區(qū)域劣勢(shì)Weakness背臨錢(qián)塘江，發(fā)展空間受限尚未成型，需要一定時(shí)間的人氣積累多家不同背景開(kāi)發(fā)商實(shí)施建設(shè)，良莠不齊，增加了同質(zhì)開(kāi)發(fā)的潛在危險(xiǎn)就規(guī)劃本身而言，杭州錢(qián)江CBD的規(guī)劃是相當(dāng)?shù)轿缓途咔罢靶缘?，在截止目前的錢(qián)江新城建設(shè)的過(guò)程里我們也不難看出，政府的決心是堅(jiān)定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，與隔江相望的錢(qián)江世紀(jì)城能不能形成合力等問(wèn)題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟(jì)地不斷被邊緣化，錢(qián)江新城CBD形成過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱苦的，隨之而來(lái)的不確定因素也相當(dāng)復(fù)雜。第七頁(yè)，共五十三頁(yè)。商業(yè)篇區(qū)域分析萬(wàn)象簡(jiǎn)介地塊分析第八頁(yè)，共五十三頁(yè)。地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目東側(cè)的住宅區(qū)在人氣聚集期后極可能形成杭州頂尖的高檔住宅區(qū)。南側(cè)規(guī)劃為精品商業(yè)區(qū)。西側(cè)的規(guī)劃高度300米標(biāo)志性辦公樓，可能對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)物舒適感和親和力帶來(lái)不利影響。北側(cè)的規(guī)劃的文化娛樂(lè)用地的具體用途未完全決定，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)環(huán)境帶來(lái)了不確定因素。第九頁(yè)，共五十三頁(yè)。地鐵交通分析其中2號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)經(jīng)本項(xiàng)目地塊，并將在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點(diǎn)經(jīng)錢(qián)江新城并在其中設(shè)有站點(diǎn)的線(xiàn)路有三條線(xiàn)路這對(duì)項(xiàng)目的可達(dá)性和客流的匯集起到了極大的促進(jìn)作用第十頁(yè)，共五十三頁(yè)。錢(qián)江新城規(guī)劃交通組織老城區(qū)交通連接有清江路、解放東路、慶春東路、鳳起東路等交通主干道。過(guò)江網(wǎng)絡(luò)杭州市將在目前（已建和在建）六座跨錢(qián)塘江大橋的基礎(chǔ)上，再增添“四橋一隧”，形成“十橋一隧”加密過(guò)江網(wǎng)絡(luò)。第十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。本項(xiàng)目必須利用地塊自身的優(yōu)勢(shì)，合理地規(guī)劃，規(guī)避主干道過(guò)寬及周邊大樓的壓制，全力打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)中心，為項(xiàng)目的最終贏(yíng)利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因?qū)懽謽琼?xiàng)目區(qū)位不具優(yōu)勢(shì)，需避免錢(qián)江新城內(nèi)部的不必要無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)。酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須力求更貼近核心輻射區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求，與新城內(nèi)大量的酒店形成錯(cuò)位互補(bǔ)，在商務(wù)配套方面真正達(dá)到CBD的要求。地塊SWOT分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域劣勢(shì)Weakness

項(xiàng)目?jī)擅媾R寬闊的主干道，一定程度影響商業(yè)人氣

西側(cè)的規(guī)劃中的300米摩天高樓，使得本地塊項(xiàng)目受到高度壓迫感距離錢(qián)塘江較遠(yuǎn)，親水性欠缺

處于核心區(qū)內(nèi)左右逢源的區(qū)位位置，可同時(shí)吸引來(lái)自寫(xiě)字樓和居民區(qū)的多樣化消費(fèi)群體

東側(cè)住宅已大面積動(dòng)工，將帶來(lái)大量人氣建設(shè)中的過(guò)江隧道更能進(jìn)一步提升地塊價(jià)值地鐵的規(guī)劃，將提升區(qū)域價(jià)值第十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。商業(yè)篇區(qū)域分析地塊分析萬(wàn)象簡(jiǎn)介第十三頁(yè)，共五十三頁(yè)?；靖艣r。2005年8月，華潤(rùn)集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下錢(qián)江新城E－06、07、08地塊，總占地面積近10萬(wàn)平方米，包括了商業(yè)、辦公及住宅等多種用途，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)為之一震，“杭州將出現(xiàn)萬(wàn)象城了”第十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。規(guī)劃杭州錢(qián)江新城項(xiàng)目地面積約150畝，規(guī)劃建筑面積55萬(wàn)平方米。總投資預(yù)計(jì)超過(guò)40億元人民幣。建筑面積近20萬(wàn)平方米2005年8月，華潤(rùn)集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下錢(qián)江新城E－06、07、08地塊，總占地面積近10萬(wàn)平方米，包括了商業(yè)、辦公及住宅等多種用途，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)為之一震，“杭州將出現(xiàn)萬(wàn)象城了”。第十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。萬(wàn)象城商城總平圖第十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。地下三層，地上六層空中花園→下層式廣場(chǎng)各層品牌介紹分布解析重點(diǎn)項(xiàng)目分析第十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。

1層總服務(wù)臺(tái)貴賓卡B1層千味刷3層嘉禾電影廣場(chǎng)4層溜冰場(chǎng)分布解析B人氣較高的場(chǎng)所第十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。2005年8月，華潤(rùn)集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下了錢(qián)江新城地塊，把中國(guó)第二個(gè)萬(wàn)象城的夢(mèng)想扎根在了杭州。2006年12月，萬(wàn)象城正式動(dòng)工，把10萬(wàn)平方米的土地上將建設(shè)一個(gè)80萬(wàn)平方米的都市綜合體項(xiàng)目。第十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。杭州萬(wàn)象城商業(yè)市場(chǎng)分析第二十頁(yè)，共五十三頁(yè)。杭州萬(wàn)象城商業(yè)市場(chǎng)分析

第二十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析輻射商圈范圍界定綜合考慮各區(qū)域人口消費(fèi)特征，商圈輻射定位如下：u

第一（核心）商圈：錢(qián)江新城周邊居民及錢(qián)江新城中辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。u

第二商圈：杭州其他市區(qū)，重點(diǎn)為濱江區(qū)。u

第三商圈：杭州下屬縣市及杭州市外來(lái)人口。

第二十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較

武林、延安商圈表現(xiàn)為綜合商圈，本地居民、商旅客、外來(lái)人口均占有一定比例；慶春商圈則主要表現(xiàn)為生活配套商圈。本地居民較多。

客源比較之客源構(gòu)成第二十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較

延安、武林、吳山商圈的出租車(chē)及自備車(chē)的比例略高；公交和自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)仍是杭州市居民購(gòu)物出行的主要方式?？驮幢容^之出行方式比較第二十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)分析u

商鋪樓層選擇

普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的樓層選擇傾向性也十分明顯，80%的被訪(fǎng)者表示只要沿街一層鋪面。需要2層和一通二商鋪的分別為9%和7%。第二十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口數(shù)量分析

錢(qián)江新城周邊目前總計(jì)約有728萬(wàn)平方米住宅，目前周邊區(qū)域約有100萬(wàn)平方米住宅在建，約1/2集中于錢(qián)江新城東南側(cè)；此外，未來(lái)在錢(qián)江新城西北側(cè)將有約100萬(wàn)平方米的住宅。第二十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濱江區(qū)現(xiàn)有人口12.5萬(wàn)，沿江新建小區(qū)較多，約96萬(wàn)平方米；未來(lái)住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在200萬(wàn)平方米以上。第二十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)錢(qián)江新城周邊及濱江區(qū)人口將有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中遠(yuǎn)期錢(qián)江新城周邊可達(dá)到人口33.8萬(wàn)，濱江區(qū)人口達(dá)到20.2萬(wàn)。第二十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析

錢(qián)江新城周邊居民顯現(xiàn)為單身家庭及兩口之家比例稍高；濱江區(qū)三口之家比例較高，其次為四口之家。九堡目前的居住比例較低。第二十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭收入分析

比較發(fā)現(xiàn)，錢(qián)江新城居民平均收入較低，而濱江區(qū)基本為新建小區(qū)，因此高收入人群比例較大。第三十頁(yè)，共五十三頁(yè)?？偨Y(jié)第三十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。杭州萬(wàn)象城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告住宅部分第三十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。杭州萬(wàn)向成市場(chǎng)調(diào)研住宅篇悅府。第三十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。地理、交通：萬(wàn)象城位于錢(qián)江新城的CBD區(qū)域，北靠錢(qián)江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號(hào)線(xiàn)中的江錦路站、地鐵2號(hào)線(xiàn)的錢(qián)江路站均與萬(wàn)象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線(xiàn)。周邊配套：杭州大劇院、國(guó)際會(huì)議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來(lái)這里將成為商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化娛樂(lè)的中心。本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)?；厩闆r第三十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。區(qū)位情況項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 總建筑面積 140000平方米 建筑容積率 5.53 綠化率 30% 建筑類(lèi)別 住宅普通住宅 車(chē)位配比 1：1，管理費(fèi)100裝修狀況 精裝修 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 28000元 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 8月21日、9月3日、9月17日 交付時(shí)間 2009-08 1 已開(kāi)房源 2#樓、1#樓、3#樓推出房源 一期：161套二期：160套三期：301套 第三十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。萬(wàn)象城“悅府”規(guī)劃第三十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。建筑風(fēng)格第三十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。景觀(guān)規(guī)劃第三十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。悅府1#、2#樓的主力戶(hù)型為190~230方的大戶(hù)型，3#樓主力戶(hù)型以90方為主，有部分135方~140方房源。所有戶(hù)型力求舒適，3.1米層高、全明設(shè)計(jì)、方正、通透，戶(hù)型越大也便將舒適性發(fā)揮得越大。所有戶(hù)型特別突出主臥與客廳部分的舒適性設(shè)計(jì)，讓主人有一種尊崇感。與項(xiàng)目所在錢(qián)江新城CBD區(qū)域的區(qū)域價(jià)值，和整個(gè)萬(wàn)象城高檔的生活配套相比，戶(hù)型設(shè)計(jì)并不是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，不是吸引購(gòu)房者的重點(diǎn)。第三十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。90方戶(hù)型：全明、通透，但是臥室面寬過(guò)小，面積局促，居住舒適性不強(qiáng)，3.2米客廳面寬，影響使用功能第四十頁(yè)，共五十三頁(yè)。140方戶(hù)型：全明、通透，主臥、客廳功能突出、舒適性較好，但是其余房間面寬、面積都比較小，這樣的三房有些顧此失彼第四十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。195方戶(hù)型：主臥、客廳等功能突出、舒適性較好，但是其余房間面寬、面積都比較小，這個(gè)戶(hù)型面積浪費(fèi)比較大，犧牲房間面積使公共部舒適性得到滿(mǎn)足第四十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。230方戶(hù)型：主臥、客廳等功能突出、舒適性較好，戶(hù)型面積比較大、戶(hù)型使用功能齊全、房間數(shù)量多，居住舒適性基本能滿(mǎn)足第四十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。第四十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。悅府精裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/m2，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)樣板房，效果圖稱(chēng)得上富麗堂皇，裝修用材考究均采用國(guó)際知名品牌，具體用材情況詳見(jiàn)附表。大堂梯廳客廳臥室第四十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。悅府廣告形象獨(dú)特、新穎，一支筆、一排鐘、一枚鑰匙給人留下深刻的印象。每一次的廣告詞都能抓住一個(gè)賣(mài)點(diǎn)：CALLISO設(shè)計(jì)事務(wù)所、柏悅酒店、3期精裝修住宅，步步推進(jìn)，加深印象。廣告突出的是“城”的概念，從描繪杭州萬(wàn)象城、柏悅選擇杭州萬(wàn)象城、深圳萬(wàn)象城，以萬(wàn)象城作為悅府的最大賣(mài)點(diǎn),推銷(xiāo)悅府同時(shí)宣傳了杭州萬(wàn)象城。第四十六頁(yè)，共五十三頁(yè)?？腿呵闆r客戶(hù)來(lái)源主要客戶(hù)：多數(shù)是杭州本地人次要客戶(hù)：30%左右的港澳客戶(hù)及一部分外籍人士，和少數(shù)省內(nèi)溫州、寧波等地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的客戶(hù),一般以自住為主投資為輔,只有少部分人以純投資為目的購(gòu)買(mǎi),主要是大戶(hù)型總價(jià)基本在500萬(wàn)以上,高達(dá)40%的首付,投資成本過(guò)高購(gòu)買(mǎi)90方小戶(hù)型的客戶(hù),以純投資為目的占了50%左右客戶(hù)看重點(diǎn)看好整個(gè)錢(qián)江新城區(qū)域的發(fā)展前景項(xiàng)目地處錢(qián)江新城核心區(qū)，周邊都是高尚住宅,城市標(biāo)桿性建筑,區(qū)域價(jià)值突出交通優(yōu)勢(shì)明顯,地鐵1號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)都在萬(wàn)象城設(shè)有站點(diǎn)萬(wàn)象城的概念已深入人心,所有物業(yè)配套高檔,體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)第四十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。銷(xiāo)售情況

開(kāi)盤(pán)時(shí)間8月21日、9月3日、9月17日 主力戶(hù)型1#、2#樓以190~230方為主，3#樓以90方為主 推盤(pán)數(shù)量總房源622套，2#樓：161套，1#樓：160套，3#樓：301套 開(kāi)盤(pán)價(jià)格28000元/平方 銷(xiāo)售進(jìn)度共成交507套，成交率達(dá)82%。1＃樓成交146套，成交均價(jià)28240元/平方2＃樓成交150套，成交均價(jià)27132元/平方3＃樓成交211套，成交均價(jià)27490元/平方 第四十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。第四十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。銷(xiāo)售分析10.1.2826萬(wàn)象城的銷(xiāo)售情況相當(dāng)火爆,一期所推的2#樓和二期所推的1號(hào)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售均在90%以上,3期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)定達(dá)60%以上，雖逢逆市開(kāi)盤(pán)，但一期、二期30天銷(xiāo)售率均達(dá)到70%以上，逆市取得了較突出的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。截止10月3日，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)表明：309套190~230方戶(hù)型，已成交296套，成交率達(dá)96%，129套130~140方戶(hù)型，已成交109套，成交率達(dá)85%，172套90方戶(hù)型，已成交102套，成交率達(dá)60%，項(xiàng)目主力戶(hù)型以大戶(hù)型為主，因此大戶(hù)型去化表現(xiàn)更好一些，消費(fèi)人群對(duì)總價(jià)敏感性不高，更加注重產(chǎn)品的豪華、舒適性及配套。悅府的銷(xiāo)