設(shè)備設(shè)施培訓(xùn)資料(物業(yè)設(shè)備)

1、一、物業(yè)設(shè)備管理概述（一）物業(yè)設(shè)備管理意義：更安全的生活環(huán)境為業(yè)主提供更舒適，滿足人們生活基本需求，做有利保障。是提高設(shè)備，設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。（二）物業(yè)設(shè)備所涵概內(nèi)容：給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應(yīng)及通信網(wǎng)絡(luò)。3供暖、給排水2消防工程、1、具體劃分為四大部分：供燃氣、通風、空調(diào)、4建筑電氣化；二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容（一）物業(yè)設(shè)備運行管理：、技術(shù)運行管理：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引進技術(shù)等。1、經(jīng)濟運行管理：指在物業(yè)設(shè)備安全，正常運行的前提下，通2過有效切實可行的合理的措施，減低設(shè)備的消耗，操作費用，維護保即尋求最少

2、的投資的最大的經(jīng)濟養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，效益的方法。設(shè)備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：初期投資費用管理與運行成本管理。運行成本管理一般包括：（例如使用的電費、水費等）、能源消耗的經(jīng)濟核算；1、操作人員的配置；2、維修費用的管理；3設(shè)備運行管理做到以下幾點：）各項管理內(nèi)容都要形成相應(yīng)的規(guī)章制度，做到有章可循、有法1（可依；）各個操作項目都要制定出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序2（地操作；）管理、操作、維修人員都是相關(guān)方面的專業(yè)人士或經(jīng)過嚴格的3（專業(yè)學(xué)習和培訓(xùn)并通過相應(yīng)考核持證上崗的技術(shù)人員；）專業(yè)技術(shù)管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。4（：（二）物業(yè)設(shè)備維修管理包括項目物業(yè)公司的早期介

3、入要做好，要做好設(shè)備的維修工作，施工、竣工質(zhì)量驗收、交付使用階段時期要求物業(yè)人員的介入，才能保證后期的物業(yè)維修管理工作進行順利；“ 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理條例第三章第二十八條規(guī)定，建設(shè)工程。物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗”及其設(shè)備在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告屬于開發(fā)商保修范圍的，1與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修。要明確與施工方的責任分工。建設(shè)部規(guī)定，在物業(yè)管理過程中，正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)a計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年

4、限；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，、屋面防水工程、b年； 5 為個采暖期、供冷期；2、供熱與供冷系統(tǒng)，為c年； 2、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為d其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。保修期過后，如果公共設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)。根據(jù)廠家說物業(yè)設(shè)備的維修要與物業(yè)設(shè)備備品配件管理相結(jié)合，明書及長期的經(jīng)驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設(shè)備做過的中大修要做好記錄。（三）物業(yè)設(shè)備更新改造管理：經(jīng)濟性原則、技術(shù)先進實用性原則、針對性原則、設(shè)備改造原則：可行性原則；只要通過技術(shù)改造能達到同樣的在使用設(shè)備時特別

5、要注意的是，目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。2: 物業(yè)設(shè)備壽命的減少由以下六個基本的因素造成、開關(guān)周期的次數(shù)1 ?、運行時間。2 ?、平均負載3 ?、最初安裝或最后一次大修后起算時間4 ?、空氣泄漏和凈化的程度。5 ?. 、設(shè)備日常維護保養(yǎng)的水平6 ?（四）設(shè)備固定資產(chǎn)管理單位價值在規(guī)定標準以指使用年限在一年以上，設(shè)備固定資產(chǎn)：上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。單位價值在規(guī)定標準以設(shè)備固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：上和使用年限在一年以上。凡具備設(shè)備固定資產(chǎn)條件的機器設(shè)備，應(yīng)納入固定資產(chǎn)管理經(jīng)相關(guān)人要辦理設(shè)備轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的手續(xù)，當設(shè)備達到一定的條件后，員驗收合格后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。：（五）物

6、業(yè)設(shè)備資料管理包括前期的基礎(chǔ)資料管理、建立現(xiàn)有設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖、設(shè)備維修保養(yǎng)手冊等。內(nèi)容包括：設(shè)備生設(shè)施設(shè)備臺賬紙檔案、產(chǎn)日期、型號、參數(shù)、每年做過的中修、大修等維修維護等。認真填寫“設(shè)備在物業(yè)項目接管后要對設(shè)備設(shè)施進行逐個登記。清單 ”，分類存檔。其分類方法是：將設(shè)備設(shè)施按專業(yè)分為五大類和若干個小類，即：電氣設(shè)備，給排水設(shè)備，空 調(diào)供暖設(shè)備，消防設(shè)備具體如下：其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，及安防設(shè)備， 電氣設(shè)備DQ 給排水設(shè)備JP 空調(diào)供暖設(shè)備KN 消防監(jiān)控設(shè)備XJ安防設(shè)備AF三、物業(yè)設(shè)備管理的要求（一）設(shè)備保養(yǎng)維護的要求主要有四項：設(shè)備內(nèi)外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱

7、、油孔）清潔 1（等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設(shè)備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；要放置整齊，管道、線路要） 產(chǎn)品 （工具、附件、工件整齊 （2）有條理；不斷油，按時加油或換油，潤滑良好（3） 油壓正常，無干摩現(xiàn)象，油標明亮，油路暢通，油質(zhì)符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；設(shè)備的安全防不超負荷使用設(shè)備，遵守安全操作規(guī)程，安全 (4)護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。(二)設(shè)備“四定工作”的使用維護要求4各設(shè)備操作工人應(yīng)選擇本工按定人定機制度，定使用人員。(1)并盡可能保持較長時技術(shù)水平高和實踐經(jīng)驗豐富者，種中責任心強、間的相對穩(wěn)定；定檢修人員。設(shè)備較多的企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)條件，可組織設(shè)(

8、2)備專業(yè)維修人員，專門負責對設(shè)備的檢查、精度調(diào)整、維護、修理；加以顯示并設(shè)備應(yīng)分機型逐臺編制操作規(guī)程，定操作規(guī)程。(3)嚴格執(zhí)行；根據(jù)各種設(shè)備在企業(yè)生產(chǎn)中的作用及備件來源定備品配件。(4)情況，確定儲備定額，并優(yōu)先解決。、動力設(shè)備的使用維護要求(三)動力設(shè)備是企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，為做到安全連續(xù)穩(wěn)定是保證安全生產(chǎn)的要害部位，供應(yīng)生產(chǎn)上所需要的動能，對動力設(shè)備的使用維護應(yīng)有特殊要求：運行操作人員必須事先培訓(xùn)并經(jīng)過考試合格； (1)必須有完整的技術(shù)資料、安全運行技術(shù)規(guī)程和運行記錄；(2)不得隨意離開工作崗運行人員在值班期間應(yīng)隨時進行巡回檢查，(3)位；值班人

9、員應(yīng)根據(jù)操作規(guī)程緊急在運行過程中遇有不正常情況時，(4)處理，并及時報告上級；備用設(shè)備完定期校驗。保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，(5)整可靠；動力設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)，任何一處發(fā)生故障必須及時消除；(6)5定期進行預(yù)防性試驗和季節(jié)性檢查；(7)經(jīng)常對值班人員進行安全教育，嚴格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度。(8)(四)設(shè)備的三級保養(yǎng)制年代中期開始，在總結(jié)前蘇聯(lián)60 世紀 20 三級保養(yǎng)制度是我國逐步完善和發(fā)展起來的一種保養(yǎng)修計劃預(yù)修制在我國實踐的基礎(chǔ)上，反映它體現(xiàn)了我國設(shè)備維修管理的重心由修理向保養(yǎng)的轉(zhuǎn)變，理制，了我國設(shè)備維修管理的進步和以預(yù)防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養(yǎng)制的工作實施分為：、 “

10、一級保養(yǎng)”1也就是通稱的操作者保養(yǎng)，誰負責使用誰就得負責保養(yǎng)，操作者保養(yǎng)是一切保養(yǎng)的基礎(chǔ)，保養(yǎng)項目均為一般操作工就可執(zhí)行的工及外觀表面檢調(diào)整 堅固、防腐、防凍、通過擦拭、清掃、潤滑、作，等一般方法對設(shè)備進行護理，以維持和保護設(shè)備的性能和技術(shù)狀查一部機器能否正常地使用。在很大程度況，是設(shè)備的基礎(chǔ)保養(yǎng)方式。上取決于是否有一套良好的預(yù)防保養(yǎng)制度，尤其是操作者保養(yǎng)。、 “二級保養(yǎng)”2通常是由廠內(nèi)設(shè)備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養(yǎng)周期視具體情況而定。、 “三級保養(yǎng)”3一般指對設(shè)備進行全面的檢修，以期使設(shè)備在良好的狀態(tài)下運轉(zhuǎn)。如果說公司條件無法完成，通常與專業(yè)維保單位簽定檢修協(xié)

11、議，并定期至本公司保養(yǎng)檢修。6、檢修與保養(yǎng)關(guān)系：維護為主計劃檢修為輔3（五）設(shè)備巡回檢查的方法要求：歸納為 “一看二聽三觸四聞”）設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；1（一看：）表、油位、指示燈是否正常；2（3（）閥門、開關(guān)啟閉是否正常；）無漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象；4（）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；5（）轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否平穩(wěn)，有無異聲；1（二聽：）電氣元件有無噪音；2（）風機、風管有無噪音；3（）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；4（）操作機構(gòu)是否銹蝕；1（三觸：）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；2（四聞：）有無絕緣漆的味道；1有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；（2）（六）

12、電氣系統(tǒng)維修維護保養(yǎng)標準及要求）配電柜室內(nèi)保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整1（潔。警示牌完好，并置于醒目處。）配電柜及配電箱內(nèi)無雜物，保持干凈。各接線排端子應(yīng)牢固。2（7各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按 鍵開關(guān)均指示正常。）配電柜內(nèi)各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標3（號清楚，配電柜及配電箱內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)的電路接線圖。）定期對各設(shè)備的配電系統(tǒng)（配電柜、配電箱）的和電機進行緊4（歐姆。 2M 固，每年至少一次。各用電設(shè)備絕緣檢查不低于）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內(nèi)的5（接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應(yīng)地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、

13、絕緣手套、驗電筆等）應(yīng)按要求進行檢驗。6（）對即將運行的電氣設(shè)施要提前試運行，發(fā)現(xiàn)異常及時維修，確保設(shè)備正常運行。）對停用的電氣設(shè)備設(shè)施要定期送電，確保電氣系統(tǒng)干燥。具體7（溫（設(shè)備周圍的濕度、送電周期和送電時間應(yīng)根據(jù)各設(shè)備所處的環(huán)境度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。四、提高設(shè)備維護水平的措施（一）設(shè)備維保工作的“三化 ”工即規(guī)范化、為提高設(shè)備維護水平應(yīng)使維護工作基本做到三化，藝化、制度化。8哪些零件該調(diào)整、哪些部位該清洗、規(guī)范化就是使維護內(nèi)容統(tǒng)一，哪些裝置該檢查，要根據(jù)各企業(yè)情況按客觀規(guī)律加以統(tǒng)一考慮和規(guī)定。按規(guī)程進行維工藝化就是根據(jù)不同設(shè)備制訂各項維護工藝規(guī)程，護。規(guī)定不同維護周期和維制度化就是根據(jù)不同設(shè)備不同工作條件，護時間，并嚴格執(zhí)行。（二）設(shè)備的區(qū)域維保設(shè)備維護工作應(yīng)結(jié)合員工的個人職責分工表，做到設(shè)備區(qū)域維操作工人負責維護相應(yīng)的設(shè)備維保，護。對于間斷性運行的設(shè)備也要維保人員及操作人員按照