物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)課件

1、北北京京豪豪城城物物業(yè)業(yè)培培訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)1 物權(quán)法物權(quán)法 及其對(duì)我們生活的影響及其對(duì)我們生活的影響體系管理辦公室體系管理辦公室物業(yè)管理法規(guī)系列培訓(xùn)物業(yè)管理法規(guī)系列培訓(xùn) 物權(quán)法物權(quán)法 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)2 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)3幾種說(shuō)法幾種說(shuō)法l說(shuō)法一：說(shuō)法一： 人防工程屬于人民防空辦公室（人防辦）l說(shuō)法二：說(shuō)法二： 人防工程屬于全體業(yè)主l說(shuō)法三：說(shuō)法三： 人防工程屬于開(kāi)發(fā)商 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)4 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培

2、培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)5幾種說(shuō)法幾種說(shuō)法l說(shuō)法一：說(shuō)法一： 一層住戶可以不交（因?yàn)闆](méi)有使用）l說(shuō)法二：說(shuō)法二： 一層住戶可以少交（比如：交30%）l說(shuō)法三：說(shuō)法三： 一層住戶不可以少交，要全部繳納 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)6此次培訓(xùn)的主要內(nèi)容：此次培訓(xùn)的主要內(nèi)容：l物權(quán)法的幾個(gè)基本概念物權(quán)法的幾個(gè)基本概念l物權(quán)法與物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例l物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l物權(quán)法對(duì)民生的影響物權(quán)法對(duì)民生的影響l物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響l物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響 北北 京京

3、 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)7過(guò)去的案例過(guò)去的案例： 西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，西岸花園是北京市海淀區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，19981998年年9 9月，月，開(kāi)發(fā)商申報(bào)時(shí)，北京市規(guī)劃局以開(kāi)發(fā)商申報(bào)時(shí)，北京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求，要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.20.2車位車位/ /戶，非機(jī)動(dòng)車戶，非機(jī)動(dòng)車2 2車位車位/ /戶配建停車戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，庫(kù)。小區(qū)建成后，3 3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有5959個(gè)機(jī)個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開(kāi)發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配

4、建地下車庫(kù)供業(yè)動(dòng)車泊位。開(kāi)發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。主停車。 但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)車位才能取得停車權(quán)。開(kāi)但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)車位才能取得停車權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少發(fā)商以至少8 8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的3737個(gè)車位，其余車位則被個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物業(yè)管理公司以每月小區(qū)物業(yè)管理公司以每月250250元的租金租了出去。元的租金租了出去。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)8l20032003年年6 6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向海淀區(qū)人民法

5、院起訴月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向海淀區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。l最終法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)最終法院判決：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。l這起案例就涉及了這起案例就涉及了物權(quán)法物權(quán)法中的中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)”。l此案例，如果是在此案例，如果是在物權(quán)法物權(quán)法實(shí)施后審理，可能結(jié)果就不一樣。實(shí)施后審理，可能結(jié)果

6、就不一樣。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)9建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)組織的成員權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)10l物權(quán)法物權(quán)法對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式

7、約定。歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。l理論解釋：理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物權(quán)法的幾個(gè)基本概念1物業(yè)管理企業(yè)最常用的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)11車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？l對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫(kù)問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的車位、車庫(kù)問(wèn)題。物權(quán)法物權(quán)法首先首先強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)

8、的車位和車庫(kù)應(yīng)該首先滿足業(yè)主的強(qiáng)調(diào)，在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫(kù)應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要。需要。l就是說(shuō)這些車位、車庫(kù)，就是說(shuō)這些車位、車庫(kù)，首先首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或者承租；對(duì)于剩余的車位、車愿意以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)或者承租；對(duì)于剩余的車位、車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、庫(kù)，開(kāi)發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈(zèng)與。贈(zèng)與。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)12車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？l其次其次，對(duì)于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)合，對(duì)于建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商可

9、以通過(guò)合同出售、出租給業(yè)主，或者贈(zèng)與給業(yè)主，例如買(mǎi)房贈(zèng)車庫(kù)。同出售、出租給業(yè)主，或者贈(zèng)與給業(yè)主，例如買(mǎi)房贈(zèng)車庫(kù)。但是，如果沒(méi)有出售、贈(zèng)與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)但是，如果沒(méi)有出售、贈(zèng)與等移轉(zhuǎn)所有權(quán)的約定，則其應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。l當(dāng)然，對(duì)于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)然，對(duì)于是否存在這種約定，應(yīng)當(dāng)按照合同法合同法等法等法律確定規(guī)則來(lái)認(rèn)定，例如雖然合同中沒(méi)有明確約定，但是律確定規(guī)則來(lái)認(rèn)定，例如雖然合同中沒(méi)有明確約定，但是開(kāi)發(fā)商在此前的廣告中以附贈(zèng)車庫(kù)來(lái)宣傳、且足以影響業(yè)開(kāi)發(fā)商在此前的廣告中以附贈(zèng)車庫(kù)來(lái)宣傳、且足以影響業(yè)主決定購(gòu)買(mǎi)或者房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈(zèng)與車庫(kù)的約主決定購(gòu)買(mǎi)或

10、者房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定存在贈(zèng)與車庫(kù)的約定。定。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)13車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有？l此外，此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。車位，屬于業(yè)主共有。l這主要是針對(duì)事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主這主要是針對(duì)事先在規(guī)劃中并未規(guī)劃為車位、但隨著業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫(kù)不敷使用，而占用業(yè)主汽車擁有量大增，原有車位、車庫(kù)不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的車位而言的。這些車位應(yīng)共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的車位而言的。這些車

11、位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。 l從這個(gè)法律規(guī)則來(lái)講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車從這個(gè)法律規(guī)則來(lái)講，總體上是把建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫(kù)所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開(kāi)發(fā)商的。庫(kù)所有權(quán)的歸屬認(rèn)定成為開(kāi)發(fā)商的。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)14道路、綠地歸誰(shuí)所有？道路、綠地歸誰(shuí)所有？l道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。道路、綠地原則上歸業(yè)主共有。l對(duì)于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，對(duì)于小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，物權(quán)法物權(quán)法明確屬于業(yè)主明確屬于業(yè)主共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、成為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國(guó)家所有。國(guó)家所有。l建筑

12、區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。l此外，對(duì)于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買(mǎi)賣合同中約定此外，對(duì)于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買(mǎi)賣合同中約定歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)15其他公共場(chǎng)所等歸誰(shuí)所有？其他公共場(chǎng)所等歸誰(shuí)所有？l建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主

13、共有。l這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)辦公用房、這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)辦公用房、人防工程、自行車存車處等公共場(chǎng)所以及開(kāi)發(fā)商自行設(shè)人防工程、自行車存車處等公共場(chǎng)所以及開(kāi)發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備。l接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，除供水、電、氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。氣、暖公司所有的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)16業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用l對(duì)于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意

14、，其收對(duì)于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。l實(shí)踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)實(shí)踐中，一些廣告公司與物業(yè)公司簽訂合同，在電梯內(nèi)設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允設(shè)置了廣告牌；或者物業(yè)公司與一些企業(yè)簽訂合同，允許其進(jìn)入小區(qū)推銷。許其進(jìn)入小區(qū)推銷。l嚴(yán)格的講，這是對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用，因此，其合同嚴(yán)格的講，這是對(duì)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的利用，因此，其合同是否有效必須視業(yè)主是否對(duì)物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，是否有效必須視業(yè)主是否對(duì)物業(yè)公司授權(quán)而定；而且，因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用來(lái)充抵物業(yè)服務(wù)因此所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有或者用

15、來(lái)充抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)17物權(quán)法的幾個(gè)基本概念2l物權(quán)物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：物權(quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可物權(quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都?xì)⒌糍u牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。不能干涉你。l理論解釋：理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

16、 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)18l所有權(quán)所有權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。l理論解釋：理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念3 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法

17、培訓(xùn)19l用益物權(quán)用益物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒(méi)有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。l理論解釋：理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。l另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物權(quán)消另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收、征用致使用益物

18、權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念4 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)20l擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：甲向乙借款萬(wàn)元，以其價(jià)值萬(wàn)元的房甲向乙借款萬(wàn)元，以其價(jià)值萬(wàn)元的房屋、萬(wàn)元的汽屋、萬(wàn)元的汽 車作為抵押擔(dān)保，以萬(wàn)元的音響設(shè)備作車作為抵押擔(dān)保，以萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金萬(wàn)元。如果

19、上述擔(dān)保均有效，丙禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是應(yīng)對(duì)借款本金在萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。l理論解釋：理論解釋：擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念5 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)21l不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)l生活解釋：生活解

20、釋：甲買(mǎi)了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，甲買(mǎi)了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買(mǎi)賣合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合法擁有。乙房屋買(mǎi)賣合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合法擁有。l理論解釋：理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不不動(dòng)產(chǎn)，指土地以及建筑物等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念6 北北 京京 豪

21、豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)22l動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)l生活解釋：生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價(jià)錢(qián)是怎張三有一張桌子，想賣給李四，不管價(jià)錢(qián)是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為準(zhǔn)。準(zhǔn)。l再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價(jià)錢(qián)，尚未給付價(jià)再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價(jià)錢(qián)，尚未給付價(jià)款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊死，乙應(yīng)該對(duì)牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榕５乃袡?quán)已交付死，乙應(yīng)該對(duì)牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榕５乃袡?quán)已交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。而發(fā)生轉(zhuǎn)

22、移。l理論解釋：理論解釋：動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力 。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念7 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)23l共有共有l(wèi)生活解釋：生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為。為提甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可同，但丙反對(duì)。因甲乙的

23、應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船份再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船份額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款萬(wàn)元。如各共額?，F(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款萬(wàn)元。如各共有人事先對(duì)此未作約定，則甲的抵押行為無(wú)須經(jīng)任何人同意。有人事先對(duì)此未作約定，則甲的抵押行為無(wú)須經(jīng)任何人同意。這就是按份共有。這就是按份共有。 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物權(quán)法的幾個(gè)基本概念8 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)24l共有共有l(wèi)理論解釋理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按

24、份共有人共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有使用、收益和處分的有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有使用、收益和處分的權(quán)利權(quán)利。 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物權(quán)法的幾個(gè)基本概念8 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)25物權(quán)法的幾個(gè)基本概念9l專有專有l(wèi)專有所有權(quán)的性質(zhì)專有所有權(quán)的性質(zhì) 空間所有權(quán)，以登記公示

25、其法律上的空間所有權(quán)，以登記公示其法律上的獨(dú)立性獨(dú)立性l專有部分的范圍專有部分的范圍套內(nèi)面積套內(nèi)面積l專有所有權(quán)的行使與一般單獨(dú)所有權(quán)無(wú)異，但不得危及建筑專有所有權(quán)的行使與一般單獨(dú)所有權(quán)無(wú)異，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。l專有權(quán)的享有須有以下前提：專有權(quán)的享有須有以下前提： a. 構(gòu)造上的獨(dú)立性（建筑構(gòu)造上能加以區(qū)別）構(gòu)造上的獨(dú)立性（建筑構(gòu)造上能加以區(qū)別） b. 利用上的獨(dú)立性（有無(wú)單獨(dú)的門(mén)戶等）利用上的獨(dú)立性（有無(wú)單獨(dú)的門(mén)戶等） 物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念物業(yè)管理企業(yè)管理人員應(yīng)該熟悉的概念 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)

26、業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)26l孳息孳息l生活解釋：生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹(shù)上結(jié)的天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹(shù)上結(jié)的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。l理論解釋：理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒(méi)有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，用益物權(quán)人取得，沒(méi)有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有約定但當(dāng)事人另有約定的除外對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交的，按照約定取

27、得；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。易習(xí)慣取得。物權(quán)法的幾個(gè)基本概念10 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)27l相鄰權(quán)相鄰權(quán)l(xiāng)生活解釋：生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入張三有一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自自己的土地，但是李四若不經(jīng)過(guò)張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然李四己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)

28、權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。張三以及租用張三土地的其他人。l理論解釋：理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系?；睢F(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。 物權(quán)法的幾個(gè)基本概念11 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)28物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例修改前修改前修改后修改后物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主公約管理規(guī)約（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)

29、督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。l引起物業(yè)管理?xiàng)l例的修改： 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企

30、業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)29物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例l業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：l原條例的“雙過(guò)半”l物權(quán)法的“新雙過(guò)半”l新物業(yè)管理?xiàng)l例：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)30物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例l業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：l原條例的2/3投票權(quán)l(xiāng)物權(quán)法的雙2/3l新物業(yè)管理?xiàng)l例：業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)

31、定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)31l實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間就公用部分財(cái)產(chǎn)歸屬的糾紛屢實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間就公用部分財(cái)產(chǎn)歸屬的糾紛屢見(jiàn)不鮮。而業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，也有相當(dāng)數(shù)量來(lái)見(jiàn)不鮮。而業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，也有相當(dāng)數(shù)量來(lái)自于小區(qū)財(cái)產(chǎn)歸屬的不明。自于小區(qū)財(cái)產(chǎn)歸屬的不明。l換言之，對(duì)于會(huì)所、車庫(kù)等公共設(shè)施的歸屬，開(kāi)發(fā)商與業(yè)換言之，對(duì)于會(huì)所、車庫(kù)等公共設(shè)施的歸

32、屬，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間存在爭(zhēng)議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開(kāi)發(fā)商又將其占用主之間存在爭(zhēng)議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開(kāi)發(fā)商又將其占用的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛。間的糾紛。l物權(quán)法物權(quán)法則對(duì)小區(qū)公用部分的財(cái)產(chǎn)歸屬進(jìn)行了全面的界則對(duì)小區(qū)公用部分的財(cái)產(chǎn)歸屬進(jìn)行了全面的界定。定。 物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)32l 第七十一條第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有物專有部分享有占有、使用、收占有、使用、收益和處分的權(quán)利。益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不業(yè)主行使權(quán)利不

33、得危及建筑物的得危及建筑物的安全，不得損害安全，不得損害其他業(yè)主的合法其他業(yè)主的合法權(quán)益。權(quán)益。 物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)33物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l 第七十四條第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地

34、用于路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。于業(yè)主共有。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)34物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l第七十六條第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 17（略）（略） 決定前款第五項(xiàng)和第六決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)

35、的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。的業(yè)主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)35物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l第七十七條第七十七條 業(yè)主不得違反法業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)為經(jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)36物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l第七十九條第

36、七十九條 建筑物及其建筑物及其附屬設(shè)施的維修附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用同決定，可以用于電梯、水箱等于電梯、水箱等共有部分的維修。共有部分的維修。維修資金的籌集、維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公使用情況應(yīng)當(dāng)公布。布。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)37物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l第八十九條第八十九條 建造建筑物，不建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。采光和日照。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企

37、業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)38物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響l第八十三條第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。妨害、賠償損失。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè)

38、 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)39物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響1 1、使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加有序、使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加有序l物權(quán)法物權(quán)法的頒布具有更強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義，它的實(shí)施的頒布具有更強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義，它的實(shí)施將會(huì)使將會(huì)使物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例更好地貫徹、執(zhí)行。更好地貫徹、執(zhí)行。l物權(quán)法物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)益和義務(wù)的具體規(guī)范將使物業(yè)管對(duì)業(yè)主權(quán)益和義務(wù)的具體規(guī)范將使物業(yè)管理企業(yè)在處理業(yè)主權(quán)益糾紛時(shí)能夠更好地把握分寸。理企業(yè)在處理業(yè)主權(quán)益糾紛時(shí)能夠更好地把握分寸。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)40、物權(quán)法物權(quán)法的實(shí)施將考驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展能力的實(shí)施將考驗(yàn)物業(yè)管

39、理企業(yè)生存發(fā)展能力l物權(quán)法物權(quán)法的實(shí)施將使物業(yè)管理向多元化發(fā)展。的實(shí)施將使物業(yè)管理向多元化發(fā)展。物權(quán)物權(quán)法法關(guān)于關(guān)于“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施、也業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施、也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，的規(guī)定，將會(huì)給目前主要以物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的現(xiàn)將會(huì)給目前主要以物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的現(xiàn)狀帶來(lái)改變。業(yè)主選擇空間的增大，將會(huì)使物業(yè)管理企狀帶來(lái)改變。業(yè)主選擇空間的增大，將會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展和品牌形象樹(shù)立顯得更加重要。業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展和品牌形象樹(shù)立顯得更加重要。 物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響 北北 京京

40、 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)41物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響明晰了物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界明晰了物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界l長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無(wú)力承擔(dān)的長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無(wú)力承擔(dān)的工作和責(zé)任。如應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)工作和責(zé)任。如應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能，不少業(yè)主都誤認(rèn)為是物業(yè)管理由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能，不少業(yè)主都誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事情，使得物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)物的事情，使得物業(yè)管理企業(yè)代人受過(guò)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)物業(yè)管理企業(yè)就是一個(gè)按照合同

41、提供服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，不能業(yè)管理企業(yè)就是一個(gè)按照合同提供服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，不能包攬一切，要在包攬一切，要在物權(quán)法物權(quán)法的前提下，把該做和能做的事情的前提下，把該做和能做的事情簽訂在合同上，并用內(nèi)部的管理制度保證服務(wù)的品質(zhì)。簽訂在合同上，并用內(nèi)部的管理制度保證服務(wù)的品質(zhì)。 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)42l實(shí)施實(shí)施物權(quán)法物權(quán)法后，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)分析后，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)分析l、加大房屋維修資金使用的透明度與合理性。、加大房屋維修資金使用的透明度與合理性。l、物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。、物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。l、理性理解業(yè)主的維權(quán)行為。、理性

42、理解業(yè)主的維權(quán)行為。物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)43物權(quán)法對(duì)民生的影響11 1、買(mǎi)房登記才有保障、買(mǎi)房登記才有保障2 2、異議登記、異議登記1515天內(nèi)不起訴失效天內(nèi)不起訴失效3 3、預(yù)告登記：防止、預(yù)告登記：防止“一房二主一房二主”4 4、登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任、登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任5 5、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取6 6、車位車庫(kù)業(yè)主優(yōu)先、車位車庫(kù)業(yè)主優(yōu)先7 7、業(yè)主共同選物業(yè)、業(yè)主共同選物業(yè)8 8、拆遷補(bǔ)償要合理、拆遷補(bǔ)償要合理 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物

43、業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)449 9、國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可征用房屋、國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可征用房屋1010、建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期、建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期1111、財(cái)產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀、財(cái)產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀1212、鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍、鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍1313、物權(quán)保護(hù)可以用仲裁解決、物權(quán)保護(hù)可以用仲裁解決1414、買(mǎi)受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還、買(mǎi)受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還1515、拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人、拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人1616、拿回失物，懸賞承諾當(dāng)兌現(xiàn)、拿回失物，懸賞承諾當(dāng)兌現(xiàn)物權(quán)法對(duì)民生的影響2 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法

44、培訓(xùn)451717、鄰居裝修給方便、鄰居裝修給方便1818、采光通風(fēng)受保護(hù)、采光通風(fēng)受保護(hù)1919、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開(kāi)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開(kāi)2020、三人合伙買(mǎi)車，兩同意即可轉(zhuǎn)賣、三人合伙買(mǎi)車，兩同意即可轉(zhuǎn)賣2121、分割共同財(cái)產(chǎn)，損失風(fēng)險(xiǎn)可分?jǐn)?、分割共同?cái)產(chǎn)，損失風(fēng)險(xiǎn)可分?jǐn)?222、抵押車輛借錢(qián)，約定拿車抵債不合法、抵押車輛借錢(qián)，約定拿車抵債不合法2323、公益學(xué)校、醫(yī)院等、公益學(xué)校、醫(yī)院等6 6類財(cái)產(chǎn)不得抵押類財(cái)產(chǎn)不得抵押物權(quán)法對(duì)民生的影響3 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)46物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響1n住宅七十年使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，提

45、升了房屋的內(nèi)住宅七十年使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)在價(jià)值在價(jià)值n小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)n新型鄰里關(guān)系，明確相鄰糾紛問(wèn)題新型鄰里關(guān)系，明確相鄰糾紛問(wèn)題n嚴(yán)格土地管理制度，明確土地出讓方式嚴(yán)格土地管理制度，明確土地出讓方式n拆遷補(bǔ)償規(guī)定，將可能增加開(kāi)發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償規(guī)定，將可能增加開(kāi)發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度開(kāi)發(fā)速度n物權(quán)法的出臺(tái)為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)物權(quán)法的出臺(tái)為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù) 北北 京京 豪豪 城城 物物 業(yè)業(yè) 培培 訓(xùn)訓(xùn)物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法培訓(xùn)47物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響21 1、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響l首先，物權(quán)

46、法對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的權(quán)、責(zé)、利作出了明確首先，物權(quán)法對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的權(quán)、責(zé)、利作出了明確的界定。雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)，的界定。雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)，這將使得二者的合法權(quán)益都得到保障。這將使得二者的合法權(quán)益都得到保障。l其次，物權(quán)法對(duì)土地的出讓方式、征收土地的補(bǔ)償?shù)确狡浯危餀?quán)法對(duì)土地的出讓方式、征收土地的補(bǔ)償?shù)确矫孀鞒隽藝?yán)格、明確的規(guī)定。使得政府不能在面作出了嚴(yán)格、明確的規(guī)定。使得政府不能在“公共利公共利益益”的大旗下，公然為開(kāi)發(fā)商征地、拆遷了這將從根本的大旗下，公然為開(kāi)發(fā)商征地、拆遷了這將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)被征上改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)被征地人進(jìn)行合理補(bǔ)償，這無(wú)疑會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的拿地成本。地人進(jìn)行合理補(bǔ)償，這無(wú)疑會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的拿地成本。l再次，物權(quán)法明確了住宅建設(shè)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)再次，物權(quán)法明確了住宅建設(shè)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題，也就是說(shuō)，七十年以后只要房屋仍然存在，使用