中環(huán)星座推盤及價格方案(共31頁).ppt

1、中環(huán)星座中環(huán)星座推盤及價格方案推盤及價格方案一一推盤策略推盤策略方案總綱二二價格策略價格策略一一推盤策略推盤策略 面積棟號2房1衛(wèi)2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)復式合計93-101103-111106-114110-143147-158210-28211543260230282603154326041446161516461636175168717341516781734151679202020181791016163026411161630264合計合計1171177676525240540548481515713713重大工程節(jié)點 項目戶型配比重大工程節(jié)點 工程計劃一期（一期（1-51-

2、5棟）棟） 7月6月3月4月5月1-51-5棟棟領取預售證營銷階段8月9月二期（二期（10-1110-11棟）棟）10月三期三期（6-9棟）棟）10-1110-11棟棟銷售道具三批樣板房開放樓王樣板房開放示范園林區(qū)開放6-76-7棟棟8-98-9棟棟11月12月首批樣板房開放策略原則策略原則首推必須全面滿足客戶需求，開盤必要火爆首推必須全面滿足客戶需求，開盤必要火爆首批推出單位全面覆蓋，大量客戶涌入引發(fā)火爆，通過低價制造高度市場關注首批推出單位全面覆蓋，大量客戶涌入引發(fā)火爆，通過低價制造高度市場關注度，開盤必須火爆轟動開場度，開盤必須火爆轟動開場。田忌賽馬，戰(zhàn)勝對手田忌賽馬，戰(zhàn)勝對手萬科開盤同

3、時趁勢推出樓王單位，緊隨萬科調控售價。萬科開盤同時趁勢推出樓王單位，緊隨萬科調控售價。產品組合推量拉大價差形成對比達到均勻去化產品組合推量拉大價差形成對比達到均勻去化通過樓王樹立價格標桿，促進其它普通單位出貨，爭取銷售先機。通過樓王樹立價格標桿，促進其它普通單位出貨，爭取銷售先機。方案一重大工程節(jié)點 推盤節(jié)奏一期（一期（1-51-5棟）棟） 7月6月3月4月5月 加推 2、3棟首推1、4、5棟推售情況營銷階段8月9月二期（二期（10-1110-11棟）棟）10月三期三期（6-9棟）棟）萬科開盤后新推10棟、前期尾貨銷售工程節(jié)點三期樣板房開放示范園林區(qū)開放二期樣板房開放示范園林區(qū)開放新推6、7、

4、11棟新推8、9棟+尾貨銷售11月12月重大工程節(jié)點產品座向屬性1234678910112134213421433421343214213431342112431242211101331331331331231231321321261261241241101103410110110010012612611011013213212212212812812712713213213213213413494945 北北 東北東北北北西北西北南南東北東北西南西南東南東南西南西南東南東南西北西北125125 1331331291299797135135 1471471291299797137137 158

5、1581241249595143143 15615696961141141311311031031061061291291291291061061041041311311234678910112134213421433421343214213431342112431242211101331331331331241243412612611011013213212212213213213213213413494945 東北東北北北西北西北南南東北東北西南西南東南東南西南西南東南東南西北西北重大工程節(jié)點推盤順序戶型齊全，基本涵蓋所有戶型面積1棟給2、3棟推出做價格鋪墊戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)

6、2房1衛(wèi)93-101162房2衛(wèi)103-111293房2衛(wèi)110-144135合計合計/1801803 3月月2828日首推日首推1 1、4 4、5 5棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北12346789101121342134214342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序少量多推，價格逐步走高補充貨源戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)93-101303房2衛(wèi)110-14428合計合計/58585 5月月1 1日加推日加推2 2棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北3101101100100128128127127 東北東北北北西北西北

7、東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北西南西南123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序萬科開盤，推出樓王單位應對，主推景觀產品樹立價格標桿，提高樓盤檔次戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房2衛(wèi)103-111313房1衛(wèi)106-114163房2衛(wèi)110-14473合計合計/1201206 6月推出月推出3 3、1010棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北 東北東北北北西北西北東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北西南西南12312311011012612613213213113110310310

8、6106129129123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序11棟泳池景觀樓王單位推出，持續(xù)高價支撐價格6、7棟新貨補充上市，產品高低搭配持續(xù)銷售。戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)90-101342房2衛(wèi)103-111163房1衛(wèi)106-114163房2衛(wèi)110-1441154房2衛(wèi)147-15815合計合計/1961968月推出月推出6、7、11棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北 東北東北北北西北西北東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北南南西南西南125125 1331339797

9、1351351471471291299797129129106106104104131131129129123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)90-101373房1衛(wèi)106-114203房2衛(wèi)110-144544房2衛(wèi)147-15833合計合計/14414411月推出月推出8、9棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北立面呈現(xiàn)，南向大戶型推出，挑戰(zhàn)高價 東北東北北北西北西北東北東北東南東南東南東南西北西北南南西南西南137137 158158124124959

10、51561569696114114143143方案二重大工程節(jié)點 推盤節(jié)奏一期（一期（1-51-5棟）棟） 7月6月3月4月5月 加推3棟首推1、2、4、5棟推售情況營銷階段8月9月二期（二期（10-1110-11棟）棟）10月三期三期（6-9棟）棟）萬科開盤后新推10、11棟+前期尾貨工程節(jié)點三期樣板房開放示范園林區(qū)開放二期樣板房開放示范園林區(qū)開放新推6、7棟新推8、9棟+尾貨銷售11月12月12346789101121342134214334213432142134313421124312422111013313313313312412434126126110110132132122122

11、13213213213213413494945 東北東北北北西北西北南南東北東北西南西南東南東南西南西南東南東南西北西北重大工程節(jié)點推盤順序戶型齊全，基本涵蓋所有戶型面積1 、2棟推出泳池景觀單位提高產品性價比 在推在推 未推未推 已推已推 北北101101100100128128127127戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)93-101462房2衛(wèi)103-111293房2衛(wèi)110-144163合計合計/2382383 3月月2828日首推日首推1 1、2 2、4 4、5 5棟棟1234678910112134213421433421343214213431342112431242213

12、45重大工程節(jié)點推盤順序 在推在推 未推未推 已推已推 北北 東北東北北北西北西北東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北西南西南123123110110126126132132131131103103106106129129戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房2衛(wèi)103-111153房2衛(wèi)110-14443合計合計/58585 5月月1 1日加推日加推 3 3 棟棟少量多推，示范園林開放，價格逐 步走高補充貨源123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序萬科開盤，推出樓王單位應對，主萬科開盤，推出樓王單

13、位應對，主推景觀產品推景觀產品樹立價格標桿，提高樓盤檔次樹立價格標桿，提高樓盤檔次通過銷控處理控制銷售，高低價搭通過銷控處理控制銷售，高低價搭配促進前期尾貨銷售配促進前期尾貨銷售 在推在推 未推未推 已推已推 北北 東北東北北北西北西北東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北西南西南123123110110126126132132131131103103106106129129戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房2衛(wèi)103-111323房1衛(wèi)106-114323房2衛(wèi)110-14460合計合計/1241246 6月推出月推出1010、1111棟棟123467891011213421342143

14、342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序10、11棟泳池景觀樓王保留單位推出，持續(xù)高價支撐價格6、7棟新貨補充上市，產品高低搭配持續(xù)銷售。 在推在推 未推未推 已推已推 北北 東北東北北北西北西北東北東北西南西南東南東南東南東南西北西北南南西南西南125125 13313397971351351471471291299797129129106106104104131131129129131131103103106106129129戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)90-101343房2衛(wèi)110-144854房2衛(wèi)147-15815合計合計/1

15、341348月推出月推出6、7棟棟123467891011213421342143342134321421343134211243124221345重大工程節(jié)點推盤順序戶型戶型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)2房1衛(wèi)90-101373房1衛(wèi)106-114203房2衛(wèi)110-144544房2衛(wèi)147-15833合計合計/14414411月推出月推出8、9棟棟 在推在推 未推未推 已推已推 北北立面呈現(xiàn)，南向大戶型推出，挑戰(zhàn)高價 東北東北北北西北西北東北東北東南東南東南東南西北西北南南西南西南137137 15815812412495951561569696114114143143二二價格策略價格策略首批

16、單位入市價格策略低開低開市場價格入市市場價格入市 銷售周期短、消化速度快、回款銷售周期短、消化速度快、回款快資金壓力少、容易達到市場熱快資金壓力少、容易達到市場熱銷轟動效果銷轟動效果平開平開市場價格入市市場價格入市市場環(huán)境較好，有一定意向客戶市場環(huán)境較好，有一定意向客戶存量，銷售周期及消化速度不好存量，銷售周期及消化速度不好控制，對比競爭對手價格優(yōu)勢不控制，對比競爭對手價格優(yōu)勢不高高高開高開市場價格入市市場價格入市 足夠的強烈購買意向的的蓄客量，足夠的強烈購買意向的的蓄客量，銷售速度慢，消化周期長、回款銷售速度慢，消化周期長、回款慢資金壓力大、后續(xù)單位升值空慢資金壓力大、后續(xù)單位升值空間有限，

17、難以實現(xiàn)高銷售率間有限，難以實現(xiàn)高銷售率 5000-52005000-5200元元/ /5300-55005300-5500元元/ /5600-59005600-5900元元/ /項目項目樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模在售戶型在售戶型折扣折扣折后均價折后均價錦繡陽光12期126萬90-130兩房三房一次性99折兩房減2萬、三房減3萬5300錦繡陽光5-8期130-140三房無5400水木清暉園3.9萬60-108兩房三房97 / 985300安南麗苑17萬70-99兩房三房97 / 985300海悅城邦2580-112三房總價50萬以上減:48888元;總價70萬以上減58888元5300中澳世紀城80萬8

18、0-104兩房三房97 / 985500競爭對手價格分析 項目同類型主要競爭樓盤毛坯折后均價 5300-55005300-5500元元/ / 建議首批單位開盤折后均價在5000-5200元元/ /之間1234678910112134213421433421343214213431342112431242211101331331331331231231321321261261241241101103410110110010012612611011013213212212212812812712713213213213213413494945 北北 東北東北北北西北西北南南東北東北西南西南東南東南

19、西南西南東南東南西北西北125125 1331331291299797135135 1471471291299797137137 1581581241249595143143 15615696961141141311311031031061061291291291291061061041041311315000-51005000-51005200-53005200-53005600-58005600-58005400-55005400-55005300-54005300-54006300-65006300-65006800-70006800-70005600-60005600-60006000-63006000-6300棟號棟號價格區(qū)間（元）價格區(qū)間（元）總面積（）總面積（）預算總銷售額（萬）預算總銷售額（萬）15300-540070923759-383025400-550065883558-362335600-580071173986-