合肥房地產(chǎn)市場綜合分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上合肥房地產(chǎn)市場綜合分析2.1.合肥購房者最關(guān)心區(qū)域：政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)2.1.1 政務(wù)區(qū)合肥政務(wù)區(qū)樓盤之所以備受購房者歡迎，主要得益于區(qū)域名校、商業(yè)等各項配套豐富，當(dāng)然也離不開交通便利：11所名校+2條地鐵線+5大商業(yè)綜合體。其中政務(wù)區(qū)教育資源 商業(yè)配套 交通配套 醫(yī)療配套齊全。政務(wù)區(qū)未來規(guī)劃：中央商務(wù)區(qū)將成合肥“陸家嘴”；根據(jù)規(guī)劃，未來政務(wù)區(qū)將打造天鵝湖金融商務(wù)區(qū)，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化等產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。該區(qū)域地處合肥城市發(fā)展的心臟地帶，行政辦公、文教體育、金融商貿(mào)、旅游度假、居住休閑功能齊備，擁有商場、金融企業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)聚合統(tǒng)一的中心效應(yīng)，主題游園、秀美湖畔、生態(tài)氧

2、吧綠色環(huán)繞的人居優(yōu)勢。天鵝湖中央商務(wù)區(qū)未來作為合肥的象征性符號，未來有如上海浦東陸家嘴CBD商圈、北京西單金融街商圈、南京新街口商圈。如此優(yōu)越的條件，讓政務(wù)區(qū)成為不少購房者的買房首選區(qū)域2.1.2.濱湖新區(qū)合肥濱湖新區(qū)樓盤同樣備受購房者歡迎：多所名校+3條地鐵線+ 濱湖區(qū)將打造國家級新區(qū)。從教育資源上看，濱湖區(qū)與政務(wù)區(qū)不相上下。商業(yè)配套齊全，交通配套：已開通地鐵1號線，在建的有地鐵5號線，規(guī)劃有地鐵7號線。醫(yī)療配套：已投入的有合肥濱湖醫(yī)院，后期將建設(shè)多個醫(yī)療資源。環(huán)境資源：因為區(qū)域面積大，濱湖區(qū)在環(huán)境資源上的優(yōu)勢要比政務(wù)區(qū)高出很多，有濱湖國家森林公園、塘西河沙灘公園、方興湖公園等7座公園，同時

3、濱湖緊鄰八百里巢湖，已經(jīng)成為合肥市民休閑必去之地。濱湖區(qū)未來規(guī)劃：根據(jù)合肥市印發(fā)的合肥市五大發(fā)展行動計劃，合肥將規(guī)劃建設(shè)國家級合肥濱湖新區(qū)，在這里全面落實國家重大改革發(fā)展任務(wù)，集聚優(yōu)質(zhì)要素資源，系統(tǒng)推進(jìn)全面創(chuàng)新改革試驗，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，這里將成為帶動安徽加速崛起、支撐長江經(jīng)濟帶發(fā)展的重要引擎和增長極。同時根據(jù)合肥市濱湖新區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)實施方案，濱湖新區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將打造國際水準(zhǔn)的多元化濱湖岸線、獨一無二的巢湖文化傳播中心，成為全省文化集中展示區(qū)和新的世界級旅游目的地。濱湖區(qū)房價直奔2萬/平米。2.1.3 其他市區(qū)廬陽區(qū)是合肥老市中心所在地，這里有合肥最好的學(xué)區(qū)，最繁華的商業(yè)中心。

4、2018年廬陽區(qū)招商地塊主要以商業(yè)為主，商住為輔。其中位于黃桂路以東、綠楊路以西的地塊又分3塊地，距離廬州公園一期原合肥四里河森林公園，占地面積32萬平方米（約480畝），其中綠化占地面積27萬平方米（約409畝），內(nèi)有多處主題公園，約0.6公里，周邊環(huán)境優(yōu)越，交通便利。2018年第51周(12月16日-12月22日)，廬陽區(qū)成交量為222套，環(huán)比第50周(12月09日-12月15日)，上漲54.2%，區(qū)域內(nèi)皖投天下名筑成交66套，萬科森林公園成交44套，成交量分別位居合肥市區(qū)成交量TOP榜單的第四位和第八位，其他項目成交量則相對較低，不足30套。價格方面，廬陽區(qū)均價17576.4元/，環(huán)比跌

5、4.5%。經(jīng)開區(qū)地處合肥西南，位于政務(wù)區(qū)外圍，這里有大量的產(chǎn)業(yè)和高收入人群，是合肥的西貴之地。合肥限購以后，很多人將目光轉(zhuǎn)向了肥西縣，造成該區(qū)域成交非常旺盛。2018年第51周(12月16日-12月22日)，經(jīng)開區(qū)成交量為206套，環(huán)比跌15.2%，區(qū)域內(nèi)融創(chuàng)城成交184套，其他項目成交量均不足15套，融創(chuàng)城成交均價15241.02元/，成交量位居市區(qū)成交量TOP榜的第三位，區(qū)域整體均價15340.8元/，環(huán)比跌3.1%，區(qū)域內(nèi)融創(chuàng)城成交均價低于區(qū)域整體成交均價，加之該項目成交量較高，進(jìn)而拉低了區(qū)域整體均價。其余各區(qū)成交量均在200套以下，分別是：新站區(qū)139套、蜀山區(qū)93套、高新區(qū)64套、瑤

6、海區(qū)、政務(wù)區(qū)均為58套、包河區(qū)31套，整體來看，成交量方面9區(qū)中瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)、新站區(qū)、包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)成交量呈下跌趨勢，其他4區(qū)成交量均有不同程度的上漲。而價格方面，政務(wù)區(qū)成交均價依舊最高，為32655.0元/，環(huán)比漲19.1%;其次是包河區(qū)，均價19035.9元/，環(huán)比跌2.5%;位居第三位的是濱湖區(qū)，均價18346.9元/，環(huán)比跌2.7%。整體來看，九區(qū)中僅瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)成交均價有一定程度的上漲，其他7個區(qū)域成交均價均出現(xiàn)不同程度的下跌。目前看來合肥最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在政務(wù)區(qū)其次在濱湖。然而真正的宜居不是政務(wù)區(qū)，是新開發(fā)區(qū)，比如高新區(qū)濱湖區(qū)，政務(wù)區(qū)人山人海，不方便。其中政務(wù)區(qū)藍(lán)蝶苑價格直逼栢悅公

7、館，單價3萬左右，320萬成交的，樓層是高樓層。 這個月岸上玫瑰成交有套單價2.8萬的，初步統(tǒng)計這個月目前政務(wù)區(qū)已消化掉60套二手房左右，不包括文一，恒大，保利。安居網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，濱湖二三季度的房價漲幅在4.32%，遠(yuǎn)高于全市平均值的0.48%，這充分說明濱湖是合肥的優(yōu)質(zhì)板塊。因此不要懷疑濱湖的價值，至少未來5年，濱湖依舊是合肥最值得投資的區(qū)域之一。濱湖是一個整體偏剛需，但局部地段可以改善的區(qū)域，因此總價過高的標(biāo)的，受眾仍存在局限性，投資盡量選擇總價較低的小三房。越是改善的戶型，越應(yīng)盡量選擇品牌開發(fā)商，尤其注重學(xué)區(qū)和地段，還有交通和外部環(huán)境。2.2 2018年合肥及其他城市房價分析 與10月份相比，11月份房價環(huán)比下跌城市由24個增加到31個，增加7個，已有超過6成的城市房價出現(xiàn)下跌。與此同時，房價下跌城市數(shù)量增加，跌幅進(jìn)一步擴大；上漲城市數(shù)量減少，漲幅進(jìn)一步收窄。從全國來看，上漲城市的漲幅抵消不了下跌城市的跌幅，這意味著全國房價已從整體上漲轉(zhuǎn)為整體下跌。從各城市群來看，除了東北地區(qū)還在整體小幅補漲外，其余城市圈跌幅均大于漲幅，尤其是華南珠三