鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告及項目商業(yè)定位建議

1、鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告及項目商業(yè)定位建議1、 鹽城發(fā)展1、城市概況鹽城東臨黃海，南與南通市接壤，西南與揚州市，泰州市為鄰，西與淮安市相連，北隔灌河和連云港市相望，是江蘇沿海發(fā)展規(guī)劃重要的中心城市之一，也是江蘇省省轄市中面積最大的市，擁有國內(nèi)最大的生態(tài)濕地資源。鹽城轄2區(qū)5縣2市，市轄亭湖、鹽都兩區(qū)158.65萬人亭湖區(qū)83.90萬，鹽都區(qū)74.75萬，市區(qū)居住人口在80萬左右。在鹽城市政府出臺的市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃中明確規(guī)定期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。對外交通上，沿海高速、寧靖鹽高速、鹽徐高速環(huán)城而過，新長鐵路鹽城站已經(jīng)通車，止匕外，滬通鐵路建設(shè)方案已經(jīng)確定，滬

2、通鐵路的建設(shè)必將為鹽城等江蘇沿海地區(qū)城市的發(fā)展建設(shè)提供新的契機。2、城市經(jīng)濟發(fā)展從2001年開始鹽城生產(chǎn)總值進入一個相對高速增長的時期，平均增長率達15批右。2009年鹽城市完成國民生產(chǎn)總值1917億元，比上年增長19.6%,繼續(xù)維持快速增長的趨勢。人均GDPfe25553元按2009年匯率約3740美元，較上年增長14.3%,根據(jù)聯(lián)合國對75個國家關(guān)于房地產(chǎn)市場與人均GD吆問的研究見表1，說明鹽城房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入快速發(fā)展階段。表1房地產(chǎn)市場與人均GDP勺關(guān)系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存的需要生存、改善需求皆

3、有改善需求為主改善需求為主單純求數(shù)重數(shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合需求3、未來城市規(guī)劃根據(jù)鹽城市發(fā)展規(guī)劃，鹽城城市發(fā)展戰(zhàn)略為：”重點向南，推進河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”。河?xùn)|區(qū)發(fā)揮鹽城汽車產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及鹽工、鹽師高校、亭湖區(qū)政府入駐等優(yōu)勢，加之汽車站、火車站等交通樞紐的東移以及跨河大橋的建設(shè)，為鹽城市開發(fā)的新一輪重點，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。城南定位為集行政辦公、商務(wù)、居住為一體的中心區(qū)域，目前，市政府已入駐，世紀大道兩側(cè)及環(huán)內(nèi)港湖區(qū)域已經(jīng)較為成熟，中南控股、華廈集團、金鷹國際等均已在此取得項目；城西片區(qū)將通過居住環(huán)境的改善、城中村的改造，逐步成為新型的居住區(qū)域。城西南充分依托鹽都新區(qū)的功能，

4、大力發(fā)展以物流、綜合市場為主的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。2、 鹽城現(xiàn)有主要商圈分析1、整體商圈格局分析參考鹽城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，結(jié)合項目組的實地調(diào)研考察，認為現(xiàn)在鹽城市區(qū)業(yè)已形成商業(yè)氛圍和短時期內(nèi)3-5年之內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘τ?個，分別是建軍中路商圈、鹽瀆商圈、解放南路商圈、招商場商圈和城北商圈如圖。建軍中路商圈：屬于城市級一級商業(yè)中心，也是鹽城市商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點最為集中的商業(yè)區(qū)域，未來該商圈的集聚力合輻射力會進一步增強，傳統(tǒng)商圈的核心地位無法動搖。建軍中路商圈處于交通便利的市中心，商業(yè)網(wǎng)點密布，主要以購物類為主，集中了鹽城市百貨商場、服裝專賣店及超市，高中低檔消費均有，但主要以中檔為主。其商業(yè)主體

5、是百貨商場，如金鷹百貨、鹽城商業(yè)大廈、海華廣場、人民商場和文峰大世界等，還有潘滄步行街和鑫天地步行街也是消費集中點，但是規(guī)模相對較小。鹽瀆商圈：屬于區(qū)域級商圈，以鹽瀆公園為核心形成的商業(yè)圈，是新興商業(yè)圈，主要以中高檔消費為主。商圈內(nèi)文化特色較濃，目前主要有寶龍城市廣場的商業(yè)綜合體在建、錢江方洲的優(yōu)活街招商中、東進路美食休閑街、鹽鎮(zhèn)水街、繽紛亞洲等商業(yè)體。解放南路商圈：準確的說，解放南路商圈是一個商業(yè)街區(qū)，該地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以沿街商業(yè)經(jīng)營作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進行經(jīng)營擴散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營類型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋帽、紡織、交通工具等為主。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)“路北區(qū)域集中，路南區(qū)域零散

6、分布”的格局。大型商業(yè)體主要有沃爾瑪、家樂福、樂天瑪特二店。招商場商圈：鹽城招商場商圈位于開放大道與黃海路交界處，是一個歷史較悠久的商圈，人氣足，經(jīng)營狀況較好。其主體是鹽城招商場，主要經(jīng)營服裝、布匹、紡織品、床上用品、鞋類、家用電器、文化用品等4萬多個經(jīng)營品種，規(guī)格檔次齊全，但主要以中低檔為主。主要商業(yè)體是招商場、四季服裝城、麗陽商貿(mào)城和高力家居港老店。城北商圈：位于鹽城市區(qū)北郊，城北客運站附近，主要商業(yè)體有鹽城白馬服裝大世界、鹽城義烏國際商貿(mào)城在建、明珠商貿(mào)城和鹽城裝飾裝潢建材市場，屬于專業(yè)市場性質(zhì)，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非鹽城主要發(fā)展方向，且離市中心距離較遠，

7、所以人氣不足，尚無明顯商業(yè)氛圍。2、重點競爭對手分析詳細內(nèi)容見附表根據(jù)鹽城商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀和我項目的主題定位，特選擇如下具有代表性商業(yè)體作為競爭對手進行分析。1金鷹國際購物中心鹽城金鷹國際購物中心是2009年1月開業(yè)的一家大型百貨商場，也是鹽城 目前檔次最高的購物中心，由金鷹商貿(mào)集團投資，鹽城金鷹國際購物中心經(jīng)營， 功能定位為：高級時尚百貨店，突出生活時尚。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)見下列圖。金鷹國 際主要以中檔檔次為主，部分中高檔商戶，購物功能為主，中高端市場定位，但 是休閑娛樂缺乏規(guī)模。2鹽城商業(yè)大廈鹽城 商業(yè)大廈 是本地最 早的一家 百貨商場， 也是金鷹 進駐前鹽 城最高端 的百貨，由 鹽城商業(yè) 大廈

8、投資品牌舉例' N KF.ADIDAS.KAPPAAPPI.EBOSS 同H看，百萬.美寶三，不在瑪斯菲爾菲足迪，必勝客等淑女星.貝納浦，7套.愛覘賽*沙奧.鬼都.金利來，雅戈爾好殛丁.馬叟年悠仙美迪生命動力，富箕地.松口時同餐廳-星美影瓏樓層主屋11樓層功做11品牌舉例生活（5利"街市電Tti用惠電，食枯口用西縷嫉.尤美.克以亞.冏仁堂吉棄力尚ft出筠k服裝喝錦,宜二.工only-里安存.巳欄克3F 時武名嫂均灼：服裝眼飾，就新菲爾，杰西，歌力工.愛特芟4F蟬上休闈均初，限裳阻抑沙馳-金孤堂，莫爾妻書，5K朱羋.忌5F運動時尚白笆：服裝受生洋之家誠立,加曲芭由聿1卷器6F家

9、用電器期物：也于麻41效碼，文化用品/體育宏圖三科用晶與器喊股份投資和經(jīng)營。商業(yè)大廈地上共有6層，擁有超市業(yè)態(tài)，購物是唯一功能。其定位也是以中檔和中高檔為主，服裝銷售占比較大，超過70%o3中茵海華廣場中茵海華廣場是由鹽城中茵置業(yè)投資和經(jīng)營的大型綜合型購物廣場，開放式建筑形成購物內(nèi)街。海華廣場以中低檔購物功能為主，服飾類占近80%,其主力店樂天瑪特11號樓是鹽城第一家也是生意最好的大賣場。但是當(dāng)前經(jīng)營管理混亂，租戶檔次低，形象不佳。4東進路休閑美食街東進1業(yè)態(tài)11贏1代表品牌1I建筑面積路休閑美食街是鹽餐依外街王家府邸.曹閨人家、北京餐廳，蘇谷門禁、澳門豆撈16000平方米城市政府餐慶內(nèi)銜家得

10、寶、江海修磨，造城土菜館、理澗人家、食味觀8Mo平方米為招商引資而建的休闈娛樂外街X辭布蘭¥、第五大道、皇家水和1700口。方祟一條以餐休閑娛樂內(nèi)武公的道一號.天綠足綠200cl平方米飲、娛樂和服務(wù)內(nèi)武.亞特苣商務(wù)涌唐.西湖人寮酒店1600。平方米休閑為主的商業(yè)步內(nèi)街制造便利、食全雷美、QQ小站帕。平h米行街，是鹽城唯一高端餐飲和娛樂集中的高端商業(yè)群?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂為主，單店面積較大。由于市政府提供政策支持，因而發(fā)展很快，但是娛樂類服務(wù)雷同。5寶龍城市廣場在建寶龍城市廣場是由鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展開發(fā)的，商業(yè)面積達20萬方的綜合體項目，在老城區(qū)新城區(qū)結(jié)合位置，東鄰鹽瀆公園，西鄰錢江方

11、舟，是鹽城較大的購、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心，由政府招商項目，統(tǒng)一經(jīng)營管理，有專業(yè)團隊運營。但是整個新城區(qū)的商業(yè)氛圍并沒有形成。位于鹽城市政府東側(cè)、世紀大道南6錢江方洲優(yōu)活街招商中錢江方洲優(yōu)活街是由鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，東靠鹽瀆公園、南靠東進路美食街、西有超市樂天瑪特超市，錢江方洲為目前鹽城認可度最高的樓盤之一，自身有近4000多戶業(yè)主。但是市場不成熟，商業(yè)很難在很短時間形成氣候，且缺乏主力商鋪的帶動，整體成熟尚需時日。7紫薇國際廣場在建該項目由鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，側(cè)，主要打造蘇北最大的ITMALL,由電腦市場、通訊市場、電子市場所組成,另外建成LIP國際影城、兒童游樂園、國

12、際金品走廊、頂級娛樂城堡、地中海美食廣場等。放眼全球的規(guī)劃理念The whole world planning ideaptiigr3、河?xùn)|市場分析1商業(yè)分布情況目前，河?xùn)|地區(qū)尚無大型商業(yè)綜合體項目，在建的樓盤有東方綠苑、力吩M東郡、朗地英郡和高教公寓名稱商業(yè)面積m2東方綠苑3.5萬力口州東郡4700規(guī)劃中朗地英郡1000規(guī)劃中高教公寓4萬規(guī)劃中2消費人群分布A目前當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩s4萬人，加上未來導(dǎo)入人口可以到達8-10萬人。B項目所在地兩個高校鹽城師范學(xué)院、鹽城工學(xué)院的師生共計約3-4萬人C亭湖開發(fā)區(qū)和鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約有人口4萬人。3、 商業(yè)部分消費者研究本次市場調(diào)研主要在鹽城市區(qū)的中心建軍路

13、商圈、城南新區(qū)商圈以及項目地周邊發(fā)放問卷300份，共回收有效問卷291份。1、購物行為(1)購物頻率幾乎每天都去每月1次4%一周4-5次23%8%14%26%據(jù)統(tǒng)計，53%的被訪者每周購物至少1次以上，其中每周1次的有26%,25歲以下的青年人比率則更高，每周購物的1次的占31.5%。2就餐行為44%的消費者每周會有1天以上在外就餐，其中每周有1-3天外出就餐的占比較高，為21%,說明鹽城消費者有一定的消費愿望。(1)經(jīng)常光臨的商圈和商場66%的被訪者經(jīng)常去建軍中路商圈消費，另有17%的人群選擇去解放南路商圈，與之對應(yīng)的是中茵海華、樂天馬特二店以及鹽城商業(yè)大廈成為消費者購物的首選(2)逛街伙伴

14、在逛街伙伴白選擇中，45%的被訪者經(jīng)常與朋友一起逛街，除此之外與同學(xué)和配偶一起逛街也占有相當(dāng)比例，可見家庭購物占據(jù)一定比例(3)消費支出每月消費支出上，34%的被訪者消費支出在200元以下，而每月支出200-399元的占大部分，為51%。其余比例均較低。(4)購物中的其他消費活動消費者在購物活動中均伴有其他的消費活動，主要為就餐53%，其次為休閑娛樂活動28%，喝茶/咖啡也占據(jù)一定比例，為11%。小孩娛樂類消費7%健身美容美體1%休閑娛樂活動28%11%(5)選擇購物目的地的原因在購物目的地選擇上，34%的受訪者是因為喜歡一站式購物，其次為購物環(huán)境妤19%、交通便利17%和時尚新鮮16%。(6

15、)鹽城市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析較多的被訪者認為購物是鹽城市區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài)，其次是酒店和餐飲。而迫切需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、大型娛樂場所和便利店。其他各類專業(yè)市場百貨公司專賣店休閑娛樂大賣場影院便利店書店便民設(shè)施辦公游樂場餐飲酒店購物其他美容美發(fā)電影院專賣店健身娛樂室大型餐飲書店酒吧或茶社大型超市百貨便利店大型娛樂場所美食街2、項目區(qū)域商業(yè)需求(1)區(qū)域認知51%的被訪者明確表示看好亭湖新區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景，僅有8%的人持否認態(tài)度。另外，有17%的受訪者認為亭湖新區(qū)適宜居住，僅有13%的受訪者認為不適宜居住(2)消費與置業(yè)選擇19%的受訪者明確表示如果亭湖新區(qū)有大型商業(yè)綜合體開業(yè)運營，會將其作為首

16、選消費地，而52%的人群則視需要而定，僅有15%的人群明確表示不會來此購物。在置業(yè)選擇上，大部分的受訪者對于在亭湖區(qū)內(nèi)購買商鋪持觀望態(tài)度，另有11%的人群明確表示會在亭湖新區(qū)購買商鋪。不確定會14%19%不會15%如果需要應(yīng)該會52%3客戶群體65%的被訪者認為高校學(xué)生將成為本項目的主要消費客戶,其次為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)普通職員和亭湖區(qū)政府消費。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（包括國家級和亭湖區(qū)的）內(nèi)中高級管理人員4%亭湖區(qū)政府招待12%高校的教師4%經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)普通職員未來號湖新區(qū)的14%常住居民1%L高校學(xué)生（鹽城師范學(xué)院、鹽城工學(xué)院）65%（3）亭湖新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析與鹽城市區(qū)調(diào)查結(jié)果一致，較多的被訪者認為購物也是

17、亭湖新區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài)，其次是便民設(shè)施、酒店以及游樂場。而迫切需要發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)則是文化、體育、娛樂業(yè)和旅游、住宿、餐飲業(yè)，需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、百貨商場。4、 項目條件分析1、宗地概況地塊位于鹽城市亭湖新區(qū)，東至東環(huán)路，南至世紀大道，西至希望大道，北至亭湖大道。項目總占地約857畝，其中兩塊純商業(yè)地塊地塊二、地塊三面積約179.4畝，總建筑面積約32萬方。2、SOWT分析S優(yōu)勢地塊位于鹽城市東部，西北側(cè)為亭湖區(qū)政府，與規(guī)劃中的亭湖新區(qū)醫(yī)院隔路相望，區(qū)位優(yōu)勢明顯。新風(fēng)河川流而過，且地塊中間為規(guī)劃人工湖，自然景觀資源豐富。地塊西側(cè)緊鄰鹽城工學(xué)院、鹽城師范學(xué)院等高校，地塊北部和南部是亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有一定的人口支撐，可以保證一定的消費需求。地塊體量較大