寫字樓招商策劃全案

1、目錄引擎目錄引擎/Contents1 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹2 區(qū)域市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討4 項(xiàng)目招商策略5 招商程序與執(zhí)行Contents產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹1項(xiàng)目主要特性項(xiàng)目主要特性地段價(jià)值地段價(jià)值u位于花都區(qū)新華街茶園路與梅花路交匯處，地處花都未來(lái)CBD中心位置。u美力商務(wù)大廈占據(jù)目前花都的行政、金融文化的中心西北向、而且項(xiàng)目盤踞往返獅嶺皮革城核心位置。u未來(lái)地鐵9號(hào)線、火車站、機(jī)場(chǎng)都盡在咫尺！交通方便、周邊商業(yè)配套配套功能完善，凸現(xiàn)出區(qū)域濃郁的商務(wù)氛圍!一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建一個(gè)機(jī)遇：一個(gè)機(jī)遇：綜合型業(yè)態(tài)的綜合型

2、業(yè)態(tài)的稀缺價(jià)值稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性項(xiàng)目主要特性區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建u鐵路、公路、航空、交通四通八達(dá)，有高鐵、廣州白云機(jī)場(chǎng)、廣清高速、106.107國(guó)道u迎賓大道貫通南北，是廣-花的交通主干線。美力商務(wù)大廈位于中心地域,至火車站約10公里，至白云機(jī)場(chǎng)約15公里。u位于花都區(qū)政府旁u(píng)毗鄰地鐵9號(hào)線項(xiàng)目主要特性項(xiàng)目主要特性地標(biāo)價(jià)值地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識(shí)別標(biāo)志u 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:來(lái)源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保u 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì):打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動(dòng)甲級(jí)寫字樓未來(lái)發(fā)展u 高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，市場(chǎng)形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)

3、品牌形象產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹地下部分地下部分及停車場(chǎng)及停車場(chǎng)美力商務(wù)大廈功能分區(qū)美力商務(wù)大廈功能分區(qū)美力商務(wù)大廈由廣州市金易貿(mào)易有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目定位于高端甲級(jí)寫字樓，項(xiàng)目總建筑面積有16100多平米。地下一樓：地下停車場(chǎng) （100多個(gè)車位）一層：接待服務(wù)中心，便利店、銀行、洗衣店、煙酒行。二層：便捷服務(wù)區(qū)，特色高檔小吃店和快餐店（麥當(dāng)勞、肯德基）。三七層：甲級(jí)商務(wù)寫字樓辦公區(qū)。Contents區(qū)域市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位2花都寫字樓現(xiàn)狀市場(chǎng)分析花都寫字樓 物業(yè)調(diào)查名名 稱稱層數(shù)層數(shù)總面積總面積車位車位租價(jià)元/管理公司管理公司物管費(fèi)物管費(fèi)元元/ / /月月美力商務(wù)大廈美力商務(wù)大廈7 71

4、61001610011011013.813.8待定待定3 3鉆石商務(wù)大廈鉆石商務(wù)大廈1212127081270880805858廣州市駿逸物業(yè)有限廣州市駿逸物業(yè)有限公司公司9 9正盛商務(wù)大廈正盛商務(wù)大廈8 8144001440015015050-6050-60正盛物業(yè)管理正盛物業(yè)管理5 5銀豐商務(wù)大廈銀豐商務(wù)大廈1919117801178015015045-5545-55廣州市駿逸物業(yè)有限廣州市駿逸物業(yè)有限公司公司3 3盈豐商務(wù)大廈盈豐商務(wù)大廈111125652565202025-3025-30自己物業(yè)管理自己物業(yè)管理租金包含租金包含心心商務(wù)大廈心心商務(wù)大廈4 468006800707040-

5、5040-50自己物業(yè)管理自己物業(yè)管理租金包含租金包含云峰大廈云峰大廈1010135001350015015025-5025-50 雄峰物業(yè)管理有限雄峰物業(yè)管理有限公司公司5 5古風(fēng)大廈古風(fēng)大廈1212170501705010010055-5855-58廣東古風(fēng)大廈管理廣東古風(fēng)大廈管理3 3元元, ,后三年后三年3 3元起元起鳳凰公寓鳳凰公寓1 15000500010010030-4530-45自己物業(yè)管理自己物業(yè)管理6 6百業(yè)廣場(chǎng)百業(yè)廣場(chǎng)5 5180001800030030035-4535-45廣州市世代物業(yè)管理廣州市世代物業(yè)管理有限公司有限公司2 2市場(chǎng)分析花都寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀綜合 寫字

6、樓正處飛速發(fā)展階段，但智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計(jì)等理念仍未投入使用。 物業(yè)服務(wù)不到位。 專業(yè)化寫字樓和個(gè)性型寫字樓在發(fā)達(dá)地區(qū)已開(kāi)始進(jìn)行摸索。 長(zhǎng)沙在這方面做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大多數(shù)仍較多考慮地段因素，鮮有顧及其他方面。 目前在花都區(qū)，商住樓占據(jù)了寫字樓市場(chǎng)的70%以上的比重。 主要是硬件和軟件配套上都存在不同程度的不合理性。美力商務(wù)大廈美力商務(wù)大廈寫字樓形象定位寫字樓形象定位主題化主題化：專門針對(duì)高新科技、金高新科技、金融、文化、旅游產(chǎn)業(yè)融、文化、旅游產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓個(gè)性化個(gè)性化：室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個(gè)性特色可依客戶要求，上下上下層增設(shè)可拆卸樓板，層增設(shè)可拆卸樓板，適合不同功能組合和適合

7、不同功能組合和空間布置空間布置生態(tài)化：生態(tài)化：節(jié)能玻璃外遮陽(yáng)設(shè)計(jì)外遮陽(yáng)設(shè)計(jì)設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)引入共享綠化平臺(tái)引入共享綠化平臺(tái)人性化人性化：共享性極強(qiáng)共享性極強(qiáng)的新型辦公形態(tài)寫字樓凈高3.53.6米，910米的最佳進(jìn)深，四面采光、周邊景致盡收眼底差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力Contents項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討3六層平面圖六層平面圖寫字樓細(xì)節(jié)形象展示寫字樓細(xì)節(jié)形象展示寬敞明亮的衛(wèi)生間寬敞明亮的衛(wèi)生間公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)雙語(yǔ)標(biāo)識(shí)雙語(yǔ)標(biāo)識(shí)高速電梯高速電梯項(xiàng)目定位辦公走廊辦公走廊開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)：開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這片熱土的商機(jī)更待開(kāi)發(fā)，比如：房地產(chǎn)、交通道路、機(jī)械、汽車、商業(yè)商業(yè)集團(tuán)：商業(yè)集團(tuán)：隨著花

8、都區(qū)的建成，美力商務(wù)大廈的發(fā)展，通城CBD的日益發(fā)展，需要大型商業(yè)金融行業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技行業(yè)之配套；目標(biāo)客戶類型分析二省內(nèi)大型企業(yè)省內(nèi)大型企業(yè)上市公司上市公司外資機(jī)構(gòu)分公司外資機(jī)構(gòu)分公司國(guó)內(nèi)知名企業(yè)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)本地知名企業(yè)本地知名企業(yè)和事業(yè)單位和事業(yè)單位美力商務(wù)大廈寫字樓租賃主力客戶群二類客戶一類客戶三類客戶 伴隨廣州市城區(qū)發(fā)展速度的加快，花都區(qū)的擴(kuò)容和城市升級(jí)將吸引眾多外來(lái)企業(yè)入駐本地。 獅嶺皮革城與多數(shù)世界商業(yè)500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。同時(shí)在國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)有這極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力Contents項(xiàng)目招商策略4招商宣傳招商宣傳1.制作出跟實(shí)際有效的宣傳資料：重新制作

9、出符合宣傳該寫字樓招商資料，包括寫字樓面積、配套設(shè)施、寫字樓平面圖、寫字樓優(yōu)勢(shì)等資料。2.派發(fā)傳單：劃分區(qū)域，到花都區(qū)各個(gè)區(qū)域派發(fā)傳單，特別是寫字樓密集地，寫字樓招商地附近，進(jìn)行廣告宣傳。3.收集客戶群資料，進(jìn)行短信群發(fā)：上網(wǎng)查詢公司資料與電話，通過(guò)短信方式進(jìn)行喜日子里宣傳本項(xiàng)目。4.進(jìn)行電話拜訪：對(duì)意向客戶群進(jìn)行電話拜訪，開(kāi)發(fā)有意向客戶。5.對(duì)有意向客戶進(jìn)行上門拜訪：對(duì)確定有意向客戶進(jìn)行上門拜訪，或約來(lái)現(xiàn)場(chǎng)做進(jìn)一步溝通，最終達(dá)成交易。6.汽車交易市場(chǎng)，獅嶺皮革城等進(jìn)行項(xiàng)目推廣： .尋找客戶群:統(tǒng)一推廣口號(hào)去汽車交易市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)來(lái)拓展!在招示性強(qiáng)的地方擺上易拉寶或其它展示出美力商務(wù)大廈.

10、.上門洽談:將電話拜訪資料整理,對(duì)有意向可以進(jìn)行約見(jiàn),來(lái)現(xiàn)場(chǎng)招商中心進(jìn)一步的介紹與了解,取得與客戶直接對(duì)話的機(jī)會(huì),提高招商效率. .客戶資料登記與客戶跟蹤:將拜訪過(guò)的客戶與拜訪情況進(jìn)行整理,然后重點(diǎn)跟蹤。第一階段 蓄客 主題：影響影響CBDCBD之前，先影響城市之前，先影響城市目的：拉高期待，業(yè)界口碑迅速擴(kuò)散 ，攔截和蓄客必須此時(shí)進(jìn)行第二階段 強(qiáng)銷 主題：影響產(chǎn)生生產(chǎn)力影響產(chǎn)生生產(chǎn)力目的：給市場(chǎng)驚喜 CBD品牌江景寫字樓 拭目以待 第三階段 強(qiáng)銷 主題:總領(lǐng)城市商務(wù)巢總領(lǐng)城市商務(wù)巢目的：點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 圈子營(yíng)銷 政企公關(guān)活動(dòng) 熱銷拉升項(xiàng)目影響力 第四階段 持續(xù)銷售 階段主題：人，比人，比OFFICEO

11、FFICE更進(jìn)一步更進(jìn)一步目的：繼續(xù)創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)外地市場(chǎng)借勢(shì)招商推廣四大戰(zhàn)役招商推廣四大戰(zhàn)役傳 播 品牌理念 彰 顯 產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng) 和 階層品味加 大 渠道招商的項(xiàng)目推廣招商的項(xiàng)目推廣一電視推廣，在本港臺(tái)或翡翠臺(tái)黃金時(shí)段插播美力商務(wù)大廈。二報(bào)紙夾報(bào)推廣，雜志與廣州日?qǐng)?bào)與南方都市報(bào)夾頁(yè)美力宣傳資料。三在公交車電視廣告及車身推廣。四大廈外墻條幅推廣。五公交車站臺(tái)宣傳欄內(nèi)。六短信群發(fā)。七在交通要道重要路口推廣項(xiàng)目。公關(guān)主線產(chǎn)品傳播品牌形象：系列高端活動(dòng)客戶維護(hù)：促成招商租賃傳播戰(zhàn)術(shù)升級(jí)：全方位立體化傳播定位升級(jí)：office核心價(jià)值最大化招商方案招商方案客戶落點(diǎn)價(jià)格確定初步價(jià)格測(cè)試根據(jù)不同產(chǎn)品類

12、型，對(duì)外報(bào)價(jià)格范圍，以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格接受度客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷戶型價(jià)格測(cè)試初步價(jià)格表制定后，對(duì)客戶進(jìn)行落點(diǎn)戶型的報(bào)價(jià)，測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度以調(diào)整價(jià)表客戶落點(diǎn)客戶意向落點(diǎn)分析，價(jià)表修正，確保分布均勻最終價(jià)格確定價(jià)格測(cè)試是分析把握客戶能承受的最高價(jià)位以及項(xiàng)目產(chǎn)品間價(jià)格體系是否合理的關(guān)鍵，是創(chuàng)造利潤(rùn)最大化，去化均勻的重要保證。價(jià)格確定方法花都的專業(yè)寫字樓租金都在35元以上集中在30-50元/月/平米，個(gè)別中高檔項(xiàng)目的租金在60元/月/平米左右。從經(jīng)營(yíng)情況看花都的專業(yè)寫字樓根據(jù)檔次不同的租金在35-55元/月/平米都能取得很好的出租率而美力商務(wù)大廈寫字樓定位于甲級(jí)，綠色環(huán)

13、保節(jié)能高檔寫字樓，所以價(jià)位定在30元/月/平米。 價(jià)格定位價(jià)格定位Contents5招商程序與執(zhí)行1 1、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，具體的程序如下： 商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位寫字樓租賃2 2、將擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶需求，通過(guò)各種渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場(chǎng)的計(jì)劃，最后再確定中小客戶名單。3 3、召開(kāi)目標(biāo)客戶恰談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，恰談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。4 4、視招商恰談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，必須采用每隔2-3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)，要重點(diǎn)對(duì)各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊(cè)。5 5、對(duì)于特別重要的客戶最好能區(qū)別對(duì)待，有針對(duì)性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市調(diào)資料。招商程序招商執(zhí)行招商時(shí)要注意的問(wèn)題：招商時(shí)要注意的問(wèn)題：1、資料準(zhǔn)備要充分 2、組織結(jié)構(gòu)要完善 3、費(fèi)用預(yù)算要清晰 4、人員訓(xùn)練要加強(qiáng) 5、高層主管要出面 6、公關(guān)宣傳要跟上 7、招商重點(diǎn)要突出 8、后期跟蹤要