北京市商業(yè)物業(yè)租金情況參考分析

1、北京市商業(yè)物業(yè)租金情況參考分析全球經(jīng)濟(jì)衰退及本地經(jīng)濟(jì)開展減速，致使北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在2021年歷經(jīng)整體下滑。大量零售商中止擴(kuò)張方案，局部開展商推遲新工程的竣工和開業(yè)日期。北京中高端購(gòu)物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府經(jīng)濟(jì)刺激政策，以及本地穩(wěn)步增長(zhǎng)的消費(fèi)力的共同支撐下，商鋪物業(yè)市場(chǎng)在2021年下半年停止惡化，并漸見穩(wěn)定，下半年市場(chǎng)空置率小幅下降和第四季度末平均租金輕微上漲，可見一斑。到2021年，商業(yè)物業(yè)的租金已經(jīng)企穩(wěn)并穩(wěn)定上升。局部購(gòu)物中心業(yè)主為了爭(zhēng)取工程在年內(nèi)開業(yè)，對(duì)目標(biāo)租戶提供較低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整體租金。從商圈看，商務(wù)中心區(qū)和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西單商

2、圈的租金在上升，而王府井和中關(guān)村商圈那么保持平穩(wěn)。2021年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)到達(dá)每天每平方米30.1元，環(huán)比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。隨著一些新的國(guó)際品牌的出現(xiàn)和新工程的陸續(xù)開業(yè)，北京商鋪市場(chǎng)在本季度總體活潑度略有上升。西單商圈中大悅城仍然保持優(yōu)勢(shì)地位，人行天橋的鋪設(shè)也使整個(gè)商圈人流輸送更加便利。CBD商圈局部工程經(jīng)營(yíng)不善，租金水平略受影響。朝陽(yáng)門悠唐開業(yè)、豐聯(lián)也有局部品牌調(diào)整，租金水平暫時(shí)穩(wěn)定。中關(guān)村商圈的潛力日漸突顯，成為眾多新晉品牌的角逐場(chǎng)。1. 北京市商業(yè)物業(yè)各業(yè)態(tài)租金分析1) 服裝類從服裝類業(yè)態(tài)方面來看，承受5元/平米 /天以下的商戶占到27.5

3、%，能承受租金為5-8元/平米/天的商戶占到60%，能承受租金為8-10元/平米/天的商戶占總量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商戶僅占2.5%。可以看出，經(jīng)營(yíng)服裝類的商戶可接納的租金范圍較廣，但普遍集中于25元/平米/天的租金范圍內(nèi)，能承受高租金的服裝類商戶較少。經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)危機(jī)的商業(yè)動(dòng)亂期，商業(yè)業(yè)主為扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)蕭條局面，大局部采用了降低物業(yè)租金的方法，以吸引商戶投資。大多數(shù)服裝品牌零售商打算在今年開新店，制訂了相應(yīng)的開展方案，商戶的投資信心正在逐步恢復(fù)。2) 生活效勞類生活效勞類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活效勞

4、類商戶主要以超市、便利店、生活配套效勞為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費(fèi)頻繁的區(qū)域。大局部生活效勞類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)形成于社區(qū)周邊的臨街商業(yè)。商鋪的租金普遍較低。3) 餐飲類餐飲類商戶中，能承受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，接受租金為35元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能承受租金為5元以上/平米/天的商戶占37%。餐飲業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，是吸引人流消費(fèi)的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利潤(rùn)較高，租金的承受能力也相應(yīng)較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者

5、實(shí)現(xiàn)提升購(gòu)物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前，隨著市場(chǎng)回暖以及政府一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的利好影響，北京餐飲連鎖店開店熱情較高，自今年以來積極開展擴(kuò)張。4) 專業(yè)市場(chǎng)類從專業(yè)市場(chǎng)方面來看，能承受租金為3元/平米/天以下的商戶較多，占到總量的72%，能接受租金為3-5元/平米/天的商戶占28%。目前，北京市專業(yè)市場(chǎng)主要以自發(fā)形成的臨街商鋪和中低檔集貿(mào)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)環(huán)境雜亂無章，產(chǎn)品檔次普遍較低，租金水平也隨之較低。專業(yè)市場(chǎng)已逐步由中心城區(qū)向郊區(qū)外遷，市場(chǎng)形態(tài)也逐步調(diào)整升級(jí)，在中心城外圍地區(qū)開展成為主力商業(yè)形態(tài)。專業(yè)市場(chǎng)區(qū)別于其他群眾消費(fèi)類商業(yè)工程，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場(chǎng)形式出現(xiàn)，早期的如

6、京溫服裝市場(chǎng)、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國(guó)際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型的專業(yè)市場(chǎng)周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級(jí)換代，吸引投資客群和經(jīng)營(yíng)者。專業(yè)市場(chǎng)類工程由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場(chǎng)升級(jí)剛剛開始時(shí)，尤其以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過于龐大，周邊市政根底設(shè)施不夠完善的，經(jīng)營(yíng)往往日漸蕭條。購(gòu)物中心里的專業(yè)市場(chǎng)往往以主題店的身份出現(xiàn)，如百安居、迪卡儂等都會(huì)以較低的租金引入，此類專業(yè)市場(chǎng)對(duì)店面的面積要求較大，以吸引顧客的目的性消費(fèi)為主，在客觀程度上有效增加了商場(chǎng)的客流，幫助商場(chǎng)消化了較多展示面較差的

7、位置。5) 休閑娛樂類從休閑娛樂業(yè)態(tài)來看，以承受2元/平米/天租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，此外可接受市值租金水平和34元/平米/天租金水平的商戶各占20%。隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)需求由原來的“需求型向“享受型轉(zhuǎn)化，人們對(duì)娛樂、休閑的需求隨之增加，促進(jìn)了娛樂休閑業(yè)的迅速開展。休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前諸多新建購(gòu)物中心都傾向性地提升了娛樂休閑的面積比例，以增加顧客購(gòu)物的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者的消費(fèi)時(shí)機(jī)，有助于帶動(dòng)購(gòu)物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。創(chuàng)造更多的商業(yè)利潤(rùn)。局部原有的購(gòu)物中心也在借助調(diào)整來到達(dá)增加娛樂、休閑比重的目的。休閑娛樂業(yè)態(tài)

8、在購(gòu)物中心中充當(dāng)次主力店的角色，商鋪面積較大，對(duì)店鋪的展示面沒有過高的要求，在吸引客流的過程中，提高了抵達(dá)過程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場(chǎng)在引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以消化一定的死角面積，并促進(jìn)商場(chǎng)其他消費(fèi)，對(duì)其租金要求較低。2. 各區(qū)域租金水平分析 城區(qū)東城西城崇文宣武朝陽(yáng)海淀豐臺(tái)石景山通州大興昌平順義房山懷柔 租金水平元/天/ 18 8.4  4.0  3.7  1.9 區(qū)域內(nèi)人流的聚集和消費(fèi)活動(dòng)的頻繁給商業(yè)的開展提供了先決條件。商業(yè)的產(chǎn)生、形成和開展是隨著人流活動(dòng)的變化而變

9、化的。從北京市各區(qū)域商業(yè)開展來看，二環(huán)以內(nèi)區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租金水平明顯高于其他地區(qū)，以東城、西城兩區(qū)為首，區(qū)域商業(yè)由北京市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)開展而來，高溫不減的人氣和成熟的商業(yè)氣氛有不可比較的先天優(yōu)勢(shì)，租金水平自然居于全市首位。其次是朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，是北京市重點(diǎn)開展的兩大功能區(qū)域，市場(chǎng)交易活潑，人流活動(dòng)頻繁，是北京市經(jīng)濟(jì)、科教承載力占比最大的兩個(gè)區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的租金水平處于平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。位于北京市遠(yuǎn)郊的豐臺(tái)、石景山、通州、昌平等區(qū)域在政府的利好政策刺激下，積極開展郊區(qū)商業(yè)，租金水平目前處于較低水平，但未來上升空間較大。1) 東、西城作為傳統(tǒng)商業(yè)的開展區(qū)域，西城、東城區(qū)商業(yè)開展歷史悠久，有龐大的消費(fèi)力支

10、持，商業(yè)氣氛濃厚，傳統(tǒng)商業(yè)西單商圈、王府井商圈以開展成為集購(gòu)物、餐飲、效勞、旅游為一體的綜合性城市商業(yè)中心。由于先天的商業(yè)氣氛，加之區(qū)域內(nèi)商業(yè)功能可滿足消費(fèi)者各種不同的消費(fèi)需求，區(qū)域內(nèi)商業(yè)人氣一直以來居高不下。商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格相對(duì)較高，二環(huán)內(nèi)區(qū)域的投資回報(bào)率較高，。目前東方新天地、國(guó)貿(mào)商城、西單大悅城等工程的首層和二層租金均大幅上調(diào)，同時(shí)由于工程經(jīng)營(yíng)情況良好，仍有大批零售商在排隊(duì)等待入駐。2) 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)作為北京的經(jīng)濟(jì)開展中心，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值較高于其他區(qū)域。 城市金融中心CBD隨著經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，已成為首都對(duì)外開放的重要窗口和率先與國(guó)際接軌的商務(wù)中心，成為首都現(xiàn)代化新城區(qū)和國(guó)際化大都市風(fēng)貌的

11、集中展現(xiàn)區(qū)域。近年來該區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)在政策扶持下飛速開展，建設(shè)了眾多大型商場(chǎng)。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬多個(gè)，形成了十幾個(gè)商業(yè)區(qū)，以及包括國(guó)貿(mào)、燕莎在內(nèi)的多個(gè)成熟商圈。國(guó)貿(mào)局部商業(yè)工程的租金可以到達(dá)幾十甚至上百元每天每平米的價(jià)格，而有實(shí)力及資金的商戶在選址時(shí)也會(huì)傾向于考慮商業(yè)氣氛濃厚的朝陽(yáng)區(qū)，成熟的市場(chǎng)，較高的消費(fèi)水平都使商家的對(duì)租金承受能力得到提高。3) 海淀區(qū)海淀區(qū)擁有80多所知名高校和400多萬高學(xué)歷高素質(zhì)的高科技人才，屬于北京市的科教中心，高檔寫字樓的集中分布，商業(yè)物業(yè)的租金水平相對(duì)平穩(wěn)合理。在中關(guān)村商圈核心地帶，大鐘寺國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、中關(guān)村國(guó)際商城、新中關(guān)CITYMALL等大型商業(yè)綜合體的推出

12、成為中關(guān)村龐大商業(yè)配套的支撐，局部寫字樓底商也開始逐步投入使用。商業(yè)工程的出現(xiàn)不但改變了中關(guān)村商業(yè)配套貧瘠的現(xiàn)狀，同時(shí)為中關(guān)村找到了新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。海淀近幾年的商業(yè)市場(chǎng)開展較為迅速，逐漸培養(yǎng)了以金源購(gòu)物廣場(chǎng)、新中關(guān)等為核心的新興商業(yè)圈，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)租金的上漲。整體租金水平緊隨崇文、朝陽(yáng)之后。4) 宣武區(qū)北京南城作為首都的工業(yè)重心區(qū)域，區(qū)域的商業(yè)開展比較落后，宣武區(qū)以大量低端批發(fā)市場(chǎng)以及臨街店鋪居多，缺乏區(qū)域型的領(lǐng)導(dǎo)性現(xiàn)代商業(yè)工程，業(yè)態(tài)開展不均衡，適合中高端家庭消費(fèi)的餐飲、娛樂、精品零售業(yè)態(tài)極為缺乏。商業(yè)租金水平目前在內(nèi)城四區(qū)中最低，只有東西城的三分之一左右。城南商業(yè)總體情況不如主力城區(qū)，但消費(fèi)

13、水平和整體購(gòu)置力值得肯定，未來市場(chǎng)開展空間較大，租金水平有可能隨著北京城南的開展進(jìn)一步提高。5) 崇文區(qū)崇文區(qū)近年來已成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)已形成國(guó)瑞城、新世界百貨、新世界萬怡酒店等共同構(gòu)筑起一個(gè)商務(wù)氣氛更加濃厚的崇文商圈。整體租金水平在8.4元/天左右，與東、西城相比還有一段距離。而南城消費(fèi)的滯后那么是本區(qū)域商業(yè)租金較低的影響因素，眾多的消費(fèi)被引致成熟時(shí)間較早的西單、王府井等商圈，商戶也大多對(duì)東西兩城的商業(yè)工程進(jìn)駐意向較強(qiáng)，間接導(dǎo)致了崇文商業(yè)氣氛開展緩慢，商業(yè)資源外流，租金水平得不到提升。但隨著政府啟動(dòng)城南開展方案，崇文區(qū)今年方案將新增20萬平方米的商業(yè)設(shè)施，憑借交通的便利以及

14、南城整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，作為本身建立較早，開展較完善的商業(yè)區(qū)域，與CBD最近的直線距離，相鄰的西單、建國(guó)門商圈等，都將給崇文區(qū)的商業(yè)升值帶來強(qiáng)大的動(dòng)力，帶動(dòng)區(qū)域租金上漲。6) 豐臺(tái)區(qū)隨著北京南城城市建設(shè)的加快，大批量的公建工程以及住宅工程在豐臺(tái)落地，從而聚集了大量的高素質(zhì)就業(yè)人群和城市居民，人口結(jié)構(gòu)逐漸改善，高檔消費(fèi)需求逐步增強(qiáng)。在商業(yè)方面，資和信、首地大峽谷、國(guó)美商都等大型商業(yè)工程在近年來集中亮相，豐富了區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)、加速商業(yè)合理布局的同時(shí)，也提升了區(qū)域租金水平。豐臺(tái)區(qū)作為城南的核心區(qū)域，培蟄伏多年的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)配套的開展如離弦之箭，成為新的商業(yè)掘金地。其區(qū)域租金與往年相比已逐年提高，相信隨

15、著麗澤金融商圈的開展和晚上，豐臺(tái)區(qū)的租金會(huì)有更大的上漲空間。7) 通州區(qū)通州為北京市首批“住宅衛(wèi)星城，隨著其區(qū)域配套的逐步完善，通州區(qū)的商業(yè)租金也比往年上調(diào)的將近一倍，未來的商業(yè)市場(chǎng)開展?jié)摿春?。作為與CBD東擴(kuò)對(duì)接的第一站，隨著八通線的開通, 通州區(qū)實(shí)際上已經(jīng)與CBD連結(jié)成為一個(gè)整體，未來10年中，朝陽(yáng)區(qū)預(yù)計(jì)投入約70億元資金，專門用于東擴(kuò)區(qū)的道路、綠化等市政根底設(shè)施建設(shè)，東擴(kuò)后一批道路將向東延伸。隨著通州生態(tài)商務(wù)園、未來S6、M6號(hào)線規(guī)劃落實(shí)，通州以及通州以東地區(qū)與CBD核心區(qū)的聯(lián)系會(huì)更加緊密，中小企業(yè)、文化傳媒公司將進(jìn)一步集中落戶CBD，更多青年白領(lǐng)人群會(huì)進(jìn)入東四環(huán)及周邊區(qū)域工作，為通州

16、帶來長(zhǎng)期的穩(wěn)定商業(yè)市場(chǎng)需求，進(jìn)而有效刺激商業(yè)租金價(jià)格的上漲。區(qū)域物業(yè)附加值提升的同時(shí)，租金上調(diào)也將成為大勢(shì)所趨。8) 昌平區(qū)昌平區(qū)隨著新城建設(shè)的加快和回龍觀、天通苑兩個(gè)超大型社區(qū)的逐步完善，商業(yè)郊區(qū)化開展日漸成熟，昌平已成為眾多國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭爭(zhēng)相角逐的一塊熱土。以昌平新城、東小口和回龍觀3個(gè)商業(yè)中心為重點(diǎn)，以八達(dá)嶺高速路、立湯路商業(yè)帶為依托，以各鎮(zhèn)商業(yè)為組成局部的全區(qū)現(xiàn)代商業(yè)布局初步形成。回龍觀地區(qū)作為北京市最大的人文社區(qū)之一，規(guī)劃人口28萬，人口密度極高。早期以經(jīng)濟(jì)適用房為主，吸納了較多城市中心的回遷居民，后期隨著一系列別墅工程的開發(fā)，高端消費(fèi)人群日益壯大。區(qū)域內(nèi)上班的白領(lǐng)階層已成為置業(yè)主流

17、人群，而原有的商業(yè)已無法滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求，對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值提升起到了一定的推動(dòng)作用。9) 大興區(qū)大興區(qū)作為北京城市開展新區(qū)，隨著城市化進(jìn)程，新興產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開始加速開展。目前的租金水平雖然較低，但提升空間較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止，大興區(qū)新增商業(yè)面積累計(jì)已超過70萬平方米。新建商業(yè)、高檔餐飲效勞工程層出不窮，隨著大量城市人口的遷入，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境和居住環(huán)境正在逐步成熟，居民的消費(fèi)檔次和本地人收入水平的也在不斷提升。大興新城商業(yè)正快速由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代化新興商業(yè)轉(zhuǎn)變。物美、華堂、百聯(lián)等大型商業(yè)相繼進(jìn)駐，今天的新城已形成高密度的商業(yè)聚集區(qū)?；鹕駨R商業(yè)中心的開盤將商業(yè)租金炒到了一定高度，但區(qū)域

18、整體租金的提高還要靠整體商業(yè)氣氛的不斷成熟來帶動(dòng)。10) 順義區(qū)順義新城是面向國(guó)際的首都樞紐空港，是帶動(dòng)區(qū)域開展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地。區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟，具有物流產(chǎn)業(yè)和會(huì)展產(chǎn)業(yè)的支撐，這些產(chǎn)業(yè)吸納了大量的工作人群。順義天竺空港城又是一個(gè)高級(jí)別墅的聚集地也是商業(yè)最為興旺的區(qū)域，國(guó)展新館的投入使用將吸引更多的商務(wù)人士，增加了區(qū)域的高檔房產(chǎn)需求，拉動(dòng)了地區(qū)商業(yè)的快速開展。新館的投入使用將極大推動(dòng)區(qū)域商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，使得區(qū)域的商業(yè)在眾多展覽活動(dòng)的帶動(dòng)下更為密集和活潑，區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金必然會(huì)在未來有較大的提升空間。綜上所述，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租金經(jīng)過2021年的下調(diào)后開始逐步上升。本季

19、度一些熱點(diǎn)商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金均有不同程度的提高，同時(shí)一些二級(jí)商圈內(nèi)表現(xiàn)良好的購(gòu)物中心如位于東直門商圈的來福士廣場(chǎng)、位于望京的望京嘉茂購(gòu)物中心、位于中關(guān)村區(qū)域的歐美匯、位于朝外的豐聯(lián)廣場(chǎng)、位于崇文門的國(guó)瑞城購(gòu)物中心等工程的租金也較去年有所上調(diào)。鑒于本地經(jīng)濟(jì)反彈確實(shí)認(rèn)，中央和地方政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加之本地居民消費(fèi)力的持續(xù)增長(zhǎng)，北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在2021年前景較為樂觀。隨著國(guó)內(nèi)外零售商對(duì)大陸市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，租賃活動(dòng)逐步增多。盡管一些成熟購(gòu)物中心業(yè)主有隨市場(chǎng)好轉(zhuǎn)加租的傾向，但大局部業(yè)主，尤其是新開物業(yè)的業(yè)主們，將維持具有吸引力的低租金條件以防止損害租戶的信心。鑒于此，北京市商業(yè)

20、物業(yè)整體租金將維持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)在2021年下半年前不會(huì)有明顯上升。3. 各區(qū)域商鋪售價(jià)與租金比照上圖為現(xiàn)今北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域商業(yè)整體平均租金與售價(jià)情況以及各區(qū)的投資回報(bào)率，可以看出，各區(qū)整體商業(yè)售價(jià)大在2-3萬左右，個(gè)別區(qū)域接近四萬；而租金價(jià)格各區(qū)差異較大，最低租金和最高租金可相差三倍以上。Ø 城內(nèi)四區(qū)的商業(yè)售價(jià)和租金不盡協(xié)調(diào)，東城區(qū)依托王府井商街的成熟商業(yè)氣氛，整體商業(yè)售價(jià)最高，到達(dá)38145元，西城緊跟其后，崇文、宣武的整體商業(yè)氣氛弱于前兩區(qū)，商業(yè)售價(jià)均在兩萬五以下。從租金表現(xiàn)來看，仍以東城整體租金價(jià)值最高，約為18元/平米天，略微高過西城，與售價(jià)趨同。但西城的投資回報(bào)率略高于

21、東城，造成這種現(xiàn)象的主要原因在于，東城區(qū)的商業(yè)集中在王府井一帶，客流多為旅游人群，流動(dòng)性較大，商業(yè)氣氛并無明顯延伸，但西城區(qū)擁有金融街及西單兩個(gè)成熟商圈，客流以商務(wù)人士和北京內(nèi)部居民為主，消費(fèi)能力較高。而西城的臨街商鋪推出量較少，如此一來，西城的整體商業(yè)租金價(jià)值便被大型黃金地段的大型購(gòu)物中心拉升至較高的水平，但除去兩大成熟商圈地段，西城其他區(qū)域的租金水平并未到達(dá)其整體的平均水平。從整體趨勢(shì)來看，由于目前東城區(qū)商業(yè)空置率較低，且未來商業(yè)放量很小，由目前的租金及售價(jià)情況來看，東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)來的開展?jié)摿^大，更適合投資者進(jìn)行中長(zhǎng)線投資。Ø 海淀、朝陽(yáng)兩區(qū)屬于首都重點(diǎn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、科教中心，是

22、近年來商業(yè)市場(chǎng)開展最快的兩個(gè)區(qū)域，兩區(qū)各有大量商業(yè)工程落成或在建，整體商業(yè)售價(jià)均到達(dá)兩萬五以上，平均租金價(jià)格也提升至7-8元/平米天左右，未來將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。Ø 豐臺(tái)、石景山兩區(qū)地處城外四環(huán)南部，商業(yè)開展速度不及海淀、朝陽(yáng)兩區(qū)。但隨著豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)的以及石景山CRD首都休閑娛樂中心的啟動(dòng)，最近一段時(shí)間兩區(qū)的商業(yè)開展勢(shì)頭較為迅猛，石景山的萬達(dá)廣場(chǎng)、以及近期即將開業(yè)的臺(tái)灣街都使區(qū)域的商業(yè)價(jià)值得到了有效提升，商業(yè)租金及售價(jià)明顯高于前兩年，投資回報(bào)率也到達(dá)了9.7%。這兩個(gè)區(qū)域都屬于新興的商業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他已成熟的地區(qū)，因此未來的開展空間也十分巨大，更適合中小型投資者。

23、16; 隨著北京市開展的戰(zhàn)略東移，通州區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)也被帶動(dòng)開展，根據(jù)通州新的商業(yè)規(guī)劃，到2021年，通州將規(guī)劃和建設(shè)一大批新興商業(yè)業(yè)態(tài)和新興休閑效勞業(yè)態(tài)，初步形成京東商貿(mào)中心。區(qū)域整體商業(yè)售價(jià)已突破兩萬，但由于通州商業(yè)以社區(qū)底商配套為主，整體出租狀況不佳，租金水平較低，目前僅為3.7元/，但未來通州地區(qū)的商業(yè)租金將會(huì)有著大幅度的上升空間。由于通州目前人口密度較大，商業(yè)市場(chǎng)開展速度卻沒有跟上，而隨著政府對(duì)通州區(qū)域規(guī)劃的加強(qiáng)，未來本地區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)將加速開展，目前的租金是明顯偏低的，因而也形成了“價(jià)值洼地，對(duì)經(jīng)營(yíng)者來說，目前是進(jìn)駐通州的大好時(shí)機(jī)。較低的租金可以節(jié)省經(jīng)營(yíng)者很大一局部本錢，而本區(qū)域的人均

24、消費(fèi)能力與朝陽(yáng)海淀相比并未無很大差距，未來整體市場(chǎng)的看好也能保障商戶較好的經(jīng)營(yíng)狀況。Ø 大興區(qū)隨著北京市城南方案的啟動(dòng)，商業(yè)需求不斷上升，面積小、投資總額少的商鋪受到市場(chǎng)熱捧。而將于今年10月進(jìn)行試營(yíng)業(yè)的火神廟國(guó)際商業(yè)中心那么進(jìn)一步拉動(dòng)了大興區(qū)的商業(yè)開展，區(qū)域整體商業(yè)售價(jià)已到達(dá)21528元/平米。由此不難看出，隨著北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的逐漸飽和，原本遠(yuǎn)離城市中心的通州及大興等地商業(yè)開展?jié)摿艽?，未來將成為重點(diǎn)開展的商業(yè)地區(qū)。在分析了各區(qū)域的整體租金售價(jià)比后，我司將各區(qū)域商業(yè)工程進(jìn)行細(xì)化，具體分析臨街商鋪及住宅底商兩種形式的商業(yè)工程租售比例。1) 臨街商鋪Ø 平均租金從下列圖

25、不難看出，朝陽(yáng)區(qū)的臨街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格最高，到達(dá)11元/天，東、西兩城租金也都保持在10元/天的水平。崇文、宣武、海淀三區(qū)平均租金約在6-8元/天，而豐臺(tái)、石景山、通州及大興三區(qū)的平均租金水平較低，大多在3元/天左右。Ø 平均售價(jià)臨街商鋪的售價(jià)趨勢(shì)與其租金水平大致持平，總體價(jià)格區(qū)間在2-4萬元左右，其中仍以朝陽(yáng)最為突出，平均售價(jià)可達(dá)4.5萬元/；城內(nèi)四區(qū)由于地塊的稀缺性以及已經(jīng)培養(yǎng)成熟的商圈氣氛，其臨街商鋪平均售價(jià)根本也可到達(dá)4萬元/平米天；2) 住宅底商各區(qū)域住宅底商的平均租金和售價(jià)趨勢(shì)與臨街商鋪較為相似，只是整體價(jià)格水平略有下降，說明市場(chǎng)及商戶對(duì)住宅底商類商業(yè)物業(yè)的青睞程度不如臨街商

26、鋪類。但根據(jù)我司的對(duì)各區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前在石景山、通州等區(qū)入市的商業(yè)工程中，作為社區(qū)配套商業(yè)的放量比較大，并且集中在輕軌沿線。社區(qū)底商是此類區(qū)域今后重點(diǎn)開展的商業(yè)物業(yè)形式，絕大多數(shù)的新建小區(qū)都規(guī)劃有住宅底商。雖然以上幾區(qū)的住宅底商價(jià)格目前仍大大低于其他成熟區(qū)域，但根據(jù)北京市未來規(guī)劃，城區(qū)人口不斷向外轉(zhuǎn)移，對(duì)商業(yè)配套的需求也將逐漸加強(qiáng)，石景山、通州等地的住宅底商租售價(jià)格將會(huì)在未來得到進(jìn)一步提升。小結(jié)：商業(yè)物業(yè)的售價(jià)和租金從大的趨勢(shì)上會(huì)有一定的相像性，但是由于不同的物業(yè)形態(tài)、區(qū)域位置、商業(yè)市場(chǎng)飽和度不同也會(huì)出現(xiàn)特殊情況。由于租金主要表達(dá)本區(qū)域現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況，而售價(jià)著眼于區(qū)域未來的開展前景，

27、經(jīng)營(yíng)商戶和投資者要綜合考慮各類因素，不能只以區(qū)位或現(xiàn)有市場(chǎng)情況來考慮，根據(jù)各區(qū)的未來開展情況以及其重點(diǎn)開展的物業(yè)形態(tài)來確定開店或投資方案。4. 各區(qū)住宅售價(jià)與商業(yè)租售價(jià)格變化比照東城區(qū)、西城區(qū)東城區(qū)上圖所示為北京市東城區(qū)在2021年1月2021年6月中商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的比照?qǐng)D。從中我們可以看出東城區(qū)的商鋪銷售價(jià)格約為當(dāng)?shù)刈≌蹆r(jià)的一倍左右，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開展平穩(wěn)。西城區(qū)上圖所示為西城區(qū)在2021年1月2021年6月內(nèi)商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的比照?qǐng)D。從上圖我們可以看出，商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，在2021年年末，住宅價(jià)格相對(duì)商鋪價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，且在不斷的接近商鋪的銷售價(jià)格。

28、商住倒掛的現(xiàn)象開始逐步顯現(xiàn)。崇文區(qū)、宣武區(qū)崇文區(qū)上圖所示為崇文區(qū)在2021年1月2021年6月中的商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格的對(duì)照?qǐng)D。從上圖中我們可以看出，從2021年開始，商鋪的銷售價(jià)格大幅提升，而住宅售價(jià)根本跟隨曲線開展形勢(shì)穩(wěn)步上漲。宣武區(qū)上圖所示為宣武區(qū)在2021年1月2021年6月中的商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格對(duì)照?qǐng)D。從上圖中我們可以看出，住宅售價(jià)一直在平穩(wěn)上漲，商鋪售價(jià)，在2021年中后期出現(xiàn)大幅度的回落，隨后又開始繼續(xù)上漲。朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)朝陽(yáng)區(qū)上圖所示為朝陽(yáng)區(qū)在2021年1月2021年6月中的商鋪銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格之間的比照?qǐng)D。從上圖我們可以看出，商鋪售價(jià)和住宅售價(jià)之間保持根本

29、穩(wěn)定差額的根底上在不斷的上漲。海淀區(qū)上表所顯示的是2021年1月到2021年6月期間，海淀區(qū)商業(yè)工程及住宅工程售價(jià)波動(dòng)情況，從上表可以看出，海淀區(qū)內(nèi)住宅工程價(jià)格及商業(yè)工程價(jià)格并無驟增或驟降的情況，都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)。另外，商業(yè)價(jià)格根本保持在住宅價(jià)格的兩倍，符合根本國(guó)際慣例，沒有商住倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)，總體看來，該區(qū)域住宅市場(chǎng)及商業(yè)市場(chǎng)開展比較健康。豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)豐臺(tái)區(qū)上圖反映的是自2021年1月起至2021年6月止豐臺(tái)區(qū)住宅工程及商業(yè)工程的價(jià)格走勢(shì)情況。易見，這兩條價(jià)格走勢(shì)均呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，另可看出，自進(jìn)入2021年后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)工程售價(jià)的升幅明顯大于住宅工程售價(jià)的升值：從2021年1月到6

30、月期間，商業(yè)工程售價(jià)漲幅到達(dá)23.3%，而同期住宅工程售價(jià)漲幅僅為16.3%。出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因主要有二：其一是進(jìn)入2021年后，政府出臺(tái)多項(xiàng)有關(guān)住宅地產(chǎn)的政策，旨在穩(wěn)定過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，而這也恰恰為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了開展的契機(jī)，開發(fā)商、投資客等市場(chǎng)主體紛紛把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，最終使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了補(bǔ)漲行情。石景山區(qū)上圖反映的是石景山地區(qū)自2021年1月至2021年6月商業(yè)工程及住宅工程的銷售價(jià)格變動(dòng)情況?？傮w看來，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)工程銷售價(jià)格與住宅工程的銷售價(jià)格差距較小，主要原因是石景山地區(qū)商業(yè)開展起步較晚，較之其他區(qū)域而言尚未形成比較成熟的商業(yè)氣氛，區(qū)域內(nèi)僅有蘋果園商圈一個(gè)商圈，且檔

31、次不高，輻射能力不強(qiáng)。但是近期，受石景山區(qū)建設(shè)北京CRD政策的影響，石景山區(qū)商業(yè)開展情況明顯有所好轉(zhuǎn)，先后有北京臺(tái)灣街、翠微廣場(chǎng)、華熙樂茂等一系列中高檔的商業(yè)工程先后投入市場(chǎng)，區(qū)域開展前景看好。通州區(qū)、大興區(qū)通州區(qū)上圖反映的是-通州區(qū)2021年1月至2021年6月期間商業(yè)工程及住宅工程售價(jià)變化情況。由于通州區(qū)住宅市場(chǎng)開展比較成熟，因此住宅價(jià)格偏高，從而與商業(yè)工程間的差距不明顯，更有個(gè)別工程出現(xiàn)商住倒掛現(xiàn)象。進(jìn)入2021年后，受住宅地產(chǎn)市場(chǎng)政策影響，通州區(qū)住宅市場(chǎng)內(nèi)的局部泡沫被擠出，之前的過熱開展現(xiàn)象漸漸得到緩解，價(jià)格逐漸回歸理性。同時(shí)，受到CBD東擴(kuò)政策的影響，通州區(qū)將在將來的開展中越來越多的

32、承接CBD區(qū)域的商務(wù)職能，其次中心商務(wù)區(qū)的地位優(yōu)勢(shì)愈明朗，綜合上述原因，越來越多的商戶對(duì)區(qū)域的開展?jié)摿Ρ硎究隙ú⒓娂娗皝黹_店，最終使得區(qū)域內(nèi)的商業(yè)工程價(jià)格有了一個(gè)整體的提升，從而對(duì)區(qū)域內(nèi)的商住倒掛現(xiàn)象有所緩解。大興區(qū)上圖表達(dá)了大興區(qū)2021年1月到2021年6月大興區(qū)住宅及商業(yè)售價(jià)變動(dòng)情況，在眾多區(qū)域中，大興區(qū)商住倒掛情況較為嚴(yán)重。2021年初，住宅價(jià)格一路走高，直逼商鋪價(jià)格，1月時(shí)兩數(shù)值僅相差2000元，倒掛趨勢(shì)明顯，其中尤以大興區(qū)西紅門地區(qū)倒掛工程為數(shù)最多。進(jìn)入2021年后，受住宅市場(chǎng)新政影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，市場(chǎng)上的工程價(jià)格紛紛出現(xiàn)不同程度上的上漲，而住宅工程的上漲幅度明顯減少，2

33、021年1月至6月期間，商業(yè)工程上漲幅度到達(dá)37.6%，而住宅工程的漲幅僅為17.9%。二者售價(jià)的差距明顯縮短，商住倒掛現(xiàn)象明顯有所緩解。昌平區(qū)、順義區(qū)順義區(qū)上表所顯示的是2021年1月到2021年6月期間，順義區(qū)商業(yè)工程及住宅工程售價(jià)波動(dòng)情況，從上表可以看出，順義區(qū)內(nèi)住宅工程價(jià)格及商業(yè)工程都有所增長(zhǎng)。由于該區(qū)域居住舒適度高，公共資源豐富花博會(huì)、國(guó)際鮮花港、奧運(yùn)公園等，尤其地鐵即將開通，交通便利，因此住宅工程售價(jià)增長(zhǎng)幅度很大。商鋪方面增長(zhǎng)幅度相對(duì)緩慢，出現(xiàn)商住倒掛現(xiàn)象，增長(zhǎng)空間很大。昌平區(qū)上表所顯示的是2021年1月到2021年6月期間，昌平區(qū)商業(yè)工程及住宅工程售價(jià)波動(dòng)情況，從上表可以看出，昌

34、平區(qū)內(nèi)住宅工程價(jià)格及商業(yè)工程都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)。尤其商鋪價(jià)格，自09年6月后大幅上漲。隨著昌平區(qū)居住社區(qū)的完善和人口的增加，對(duì)商業(yè)的需求開始逐步釋放，商鋪的價(jià)格持續(xù)走高，并逐步擺脫商住倒掛的局面，未來商業(yè)開展前景看好。房山區(qū)上表所顯示的是2021年1月到2021年6月期間，房山區(qū)商業(yè)工程及住宅工程售價(jià)波動(dòng)情況。從上表可以看出，房山區(qū)內(nèi)住宅工程價(jià)格及商業(yè)工程總體來看是增長(zhǎng)的，但09年1月到6月，商業(yè)工程出現(xiàn)略微的負(fù)增長(zhǎng)，至10年1月，住宅價(jià)格的增長(zhǎng)根本和商業(yè)價(jià)格持平，商住倒掛現(xiàn)象十分突出。隨著地鐵房山線的建成，房山區(qū)的住宅和商鋪價(jià)格還有上漲的空間。綜上：結(jié)合“2005年商業(yè)地產(chǎn)白皮書數(shù)據(jù)，可以

35、發(fā)現(xiàn)各區(qū)域住宅與商業(yè)的售價(jià)差異日益縮小，主要原因是住宅房地產(chǎn)業(yè)在奧運(yùn)會(huì)后緩慢復(fù)蘇，售價(jià)一路飄紅，而商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)由于金融危機(jī)影響不增反降導(dǎo)致差距縮小。但也不難看出以通州、昌平、順義為核心的居住“衛(wèi)星城商業(yè)地產(chǎn)明顯顯示出繼續(xù)開展的潛力；朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)與住宅售價(jià)在進(jìn)行著微妙的變化。而通過比照觀察各區(qū)域的住宅售價(jià)與商業(yè)租金的變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，各區(qū)的住宅售價(jià)在四年間平均上漲了一倍左右，但上漲幅度各不相同，而各區(qū)商業(yè)租金變化趨勢(shì)根本沿襲05年的整體走勢(shì)，上漲約30%。由于住宅與商業(yè)的售價(jià)均要考慮到市場(chǎng)未來的整體預(yù)期，所以具有一定聯(lián)動(dòng)性，而商業(yè)租金那么直觀的反響了市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供需狀況，所以住宅價(jià)格變

36、化對(duì)商業(yè)租金的整體影響較小。 5. 各區(qū)域各商業(yè)物業(yè)各業(yè)態(tài)租金水平比照通過我司對(duì)市場(chǎng)的租金水平調(diào)查，將服裝類與餐飲類在城八區(qū)內(nèi)的租金進(jìn)行分類比照，主要包括臨街商鋪和購(gòu)物中心。購(gòu)物中心的服裝租金大致在10-20元/天，而臨街商鋪的租金水平較低，大致在4-8元/天左右。由此可以看出，服裝類商戶可承受的租金水平會(huì)因區(qū)域以及進(jìn)駐的商業(yè)物業(yè)形態(tài)而不同。一般而言，購(gòu)物中心的聚客能力較強(qiáng)，且一般都開設(shè)在人流稠密的地方，對(duì)需要大量流動(dòng)客流的服裝類商戶而言是具有很強(qiáng)吸引力的。且購(gòu)物中心的購(gòu)物環(huán)境一般較為舒適，裝修較好，可以提供良好的展示面，所以租金水平相對(duì)而言也較高。在各區(qū)域里面，朝陽(yáng)的租金水平最高，

37、購(gòu)物中心可達(dá)25/平米天左右；東西城及海淀次之，也在20元/天的水平；宣武、崇文的購(gòu)物中心較少，商業(yè)氣氛較之前幾區(qū)稍差，租金水平也略有降低，但也都保持在17-18元/天左右；石景山及豐臺(tái)的區(qū)域開展較慢，但近兩年來由于政策的傾斜，商業(yè)市場(chǎng)也逐步開展，萬達(dá)廣場(chǎng)也已落戶石景山，未來兩區(qū)的租金水平或有進(jìn)一步提升。服裝類臨街商鋪的租金水平相較于購(gòu)物中心而言會(huì)降低許多，同區(qū)域的臨街商鋪?zhàn)饨鸫蠹s是購(gòu)物中心的三分之一左右，各區(qū)域的租金走勢(shì)與購(gòu)物中心大致相同。朝陽(yáng)、東城、西城租金水平相近，但東城的臨街商鋪?zhàn)饨鹱罡摺？蛇_(dá)8.2元/天，主要原因在于王府井步行街的商業(yè)氣氛帶動(dòng)了整體區(qū)域的臨街商鋪?zhàn)饨?。總體看來還是東西

38、城、朝陽(yáng)以及海淀的服裝類租金最高，同時(shí)這幾個(gè)區(qū)域也是各服裝類商戶最為看好的開店地點(diǎn)，商業(yè)氣氛成熟，人流量大，可滿足服裝類商戶的主要需求。但同時(shí)也應(yīng)注意到石景山、豐臺(tái)以其他區(qū)域的開展前景，隨著城內(nèi)及朝陽(yáng)海淀新開盤商業(yè)工程的逐漸減少以及市場(chǎng)的逐漸飽和，未來周邊非成熟商圈的區(qū)域或?qū)⒊蔀樯虘暨x址的新熱點(diǎn)。石景山區(qū)：隨著首鋼從石景山區(qū)搬移之后，石景山面臨著從工業(yè)化向后工業(yè)化的轉(zhuǎn)變，促使這一轉(zhuǎn)變飛速開展的最大誘因，就是2021年的北京奧運(yùn)會(huì)。本次奧運(yùn)會(huì)為石景山區(qū)帶來了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要開展契機(jī)。通過對(duì)體育產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)，帶動(dòng)了石景山區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速開展，并向國(guó)際化商業(yè)進(jìn)軍。20

39、21年以來，石景山區(qū)從商業(yè)一片空白，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)飛速開展的狀態(tài)。由于商業(yè)經(jīng)濟(jì)起步較晚，石景山區(qū)效仿目前較為成功的也是當(dāng)前時(shí)下最為流行的大型綜合購(gòu)物中心為開展對(duì)象。對(duì)于隸屬于城八區(qū)之一的石景山區(qū)，人們的消費(fèi)地點(diǎn)主要集中于公主墳、西單等地，對(duì)于大型綜合購(gòu)物中心的消費(fèi)形式非常習(xí)慣。石景山區(qū)大力開展大型購(gòu)物中心商業(yè)，對(duì)石景山區(qū)人們來說，無疑是最好的選擇。去年12月份，石景山萬達(dá)廣場(chǎng)正式開業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，開業(yè)當(dāng)天有近20萬的居民蜂擁而至，面對(duì)萬達(dá)大型商業(yè)綜合體的成功開展，更加堅(jiān)決了石景山區(qū)的商業(yè)形態(tài)開展趨勢(shì)，以大型綜合商業(yè)為主，響應(yīng)“打造北京CRD首都文化娛樂休閑區(qū)的開展戰(zhàn)略，為石景山區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)的跨越式開展。

40、相對(duì)于大型購(gòu)物中心的快速開展，臨街商鋪的開展就受到了一定的影響，開展速度較為緩慢，而服裝類業(yè)態(tài)依托于大型購(gòu)物中心以及臨街商鋪的開展而開展。服裝類商鋪在大型購(gòu)物中心以及臨街商鋪中都占有極大的商戶比例，因此租金也會(huì)隨著商業(yè)的開展而提高。由于石景山區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起步較晚，整體服裝商業(yè)工程的租金相對(duì)于朝陽(yáng)、東城、海淀等其他城八區(qū)而言，處于倒數(shù)第二位的水平，服裝類店鋪在購(gòu)物中心的整體租金水平大概在14.2元/天，在臨街商鋪的整體租金水平大概3.9元/天。石景山區(qū)購(gòu)物中心與臨街商鋪的平均租金差價(jià)相對(duì)于北京城區(qū)來說是最高的，這是由于石景山區(qū)本身的商業(yè)開展形態(tài)決定的。對(duì)于當(dāng)前主要開展大型綜合購(gòu)物中心的石景山區(qū)來

41、說，購(gòu)物中心是重點(diǎn)打造對(duì)象，同其他城區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)相比，租金差價(jià)相對(duì)較多屬正?，F(xiàn)象。商業(yè)經(jīng)濟(jì)的跨越式開展進(jìn)程將給石景山區(qū)帶來極大的商業(yè)開展空間，預(yù)計(jì)在未來時(shí)間內(nèi)，石景山區(qū)的服裝類整體租金水平將趕超其他城八區(qū)。豐臺(tái)區(qū)：豐臺(tái)區(qū)地處西四環(huán)南路地段，相對(duì)于北京的商業(yè)開展現(xiàn)狀，豐臺(tái)區(qū)屬于商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展較為落后的地區(qū)。本區(qū)內(nèi)沒有形成獨(dú)立的商圈，與麗澤商圈最為臨近，隸屬于麗澤商圈的邊緣地帶。本區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展緩慢，大型商業(yè)、綜合商業(yè)、高端商業(yè)目前在豐臺(tái)區(qū)還是一片空白，雖然在很早以前就提出要啟動(dòng)南城，開展南城經(jīng)濟(jì)，但是，從現(xiàn)在豐臺(tái)區(qū)的商業(yè)開展現(xiàn)狀來看，豐臺(tái)區(qū)的開展與之前的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。豐臺(tái)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較少，因此

42、能夠提供的就業(yè)崗位數(shù)量相對(duì)于其他城八區(qū)的數(shù)量相比差距明顯，因此，豐臺(tái)區(qū)的多數(shù)人群，都集中前往城東、城北就業(yè)，造成豐臺(tái)區(qū)的道路交通十分擁擠，上班出行非常不便。交通的堵塞，就業(yè)時(shí)機(jī)的稀缺，導(dǎo)致了外來流動(dòng)人口不愿在豐臺(tái)區(qū)定居，人口數(shù)量相對(duì)固定，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的需求量不高，消費(fèi)需求主要集中在馬連道、西單等地。而本區(qū)的大型購(gòu)物中心非常稀缺，服裝類業(yè)態(tài)主要集中在人口流量較大的購(gòu)物中心地區(qū)，臨街商鋪相對(duì)人流分散，人氣不及購(gòu)物中心，因此服裝業(yè)在豐臺(tái)區(qū)的整體租金更加低廉。對(duì)于商業(yè)經(jīng)濟(jì)整體開展較為落后的豐臺(tái)地區(qū)，服裝類租金在大型購(gòu)物中心的整體平均租金在整個(gè)城八區(qū)域內(nèi)處于租金最低的商業(yè)地段，平均大約在12.9元/天；在

43、臨街商鋪的平均租金大約在4.8元/天。豐臺(tái)區(qū)相對(duì)于其他城八區(qū)已經(jīng)接近飽和的商業(yè)開展現(xiàn)狀，擁有很大的商業(yè)開展空間，通過對(duì)城南豐臺(tái)區(qū)的未來規(guī)劃，相信在不久的將來，豐臺(tái)區(qū)將會(huì)是一個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展成熟的地區(qū)。海淀區(qū)：城八區(qū)中海淀區(qū)的定位是“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，國(guó)際知名院校和科研機(jī)構(gòu)聚集區(qū)，知名旅游、文體活動(dòng)區(qū)，其中會(huì)聚眾多高科技企業(yè)及高等院校，消費(fèi)者受教育水平高，年輕化趨勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)主要有公主墳商圈、中關(guān)村商圈、四季青商圈和上地商圈四大商圈，有以中關(guān)村商圈為核心商圈分布。目前海淀區(qū)人均商業(yè)面積低于北京市平均水平，商業(yè)潛力較大，購(gòu)物中心定位以年輕潮流和群眾流行為主，租金水平維持在20元/平米天左右

44、。臨街商鋪多以高校為中心鋪展開，定位與區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心相假設(shè)，但考慮到高校周邊的消費(fèi)水平，整體檔次稍低，租金維持在6元/平米天左右，是購(gòu)物中心租金的一半。宣武區(qū)和崇文區(qū)：在北京商圈的建設(shè)中，一直存在“北密南疏的情況，城四區(qū)中宣武區(qū)和崇文區(qū)較東城、西城區(qū)開展較弱，定位為文化旅游和娛樂商業(yè)為主，商務(wù)環(huán)境不佳。兩區(qū)商業(yè)模式主要圍繞崇文門商圈、廣安門商圈和前門商圈三大商圈開展，都是起步較早的老商圈，但近年開展緩慢，整體租金水平不高，以群眾消費(fèi)定位為主，臨街商鋪?zhàn)饨鹚骄S持在6元/平米天左右，購(gòu)物中心的服裝類商鋪維持在17.5元/平米天左右。由于兩個(gè)區(qū)均在二環(huán)以內(nèi)，商業(yè)根本飽和，與東城、西城區(qū)一樣，臨街商

45、鋪與購(gòu)物中心租金比落差較低，均在三倍以下，也太穩(wěn)定，但有較大的提升空間。朝陽(yáng)區(qū)：購(gòu)物中心的租金水平最高，可達(dá)25/平米天左右。大多商務(wù)公司都分布在朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，形成了大量的商務(wù)人群，為滿足消費(fèi)者需求，朝陽(yáng)區(qū)大多數(shù)購(gòu)物中心都定位在中高端，濃郁的商業(yè)氣氛及大量的人流支撐起了朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)物中心的高租金。朝陽(yáng)區(qū)服裝類臨街商鋪的租金水平不是最高的，朝陽(yáng)區(qū)由于地處CBD核心區(qū)域，高檔住宅較多，環(huán)境優(yōu)雅，人流量不大，商業(yè)的價(jià)值要與人流結(jié)合，固臨街商鋪的租金并不是最高，在7元左右。東城區(qū)：購(gòu)物中心的租金水平僅次于朝陽(yáng)區(qū)，可達(dá)21.6/平米天左右。中國(guó)赫赫有名的王府井商業(yè)街坐落于東城區(qū)，但凡到北京的游客必到王府井，大量

46、的人流成功的帶動(dòng)了東城區(qū)的商業(yè)，無論購(gòu)物中心還是臨街商鋪，均為較高租金。而且東城區(qū)居住人口密度較大，很好的支撐了臨街商鋪的高租金，可達(dá)8/平米天左右，成為北京臨街商鋪平均租金之最。西城區(qū)：與東城區(qū)相似，由于西單商圈的大量人流支撐起了西城區(qū)購(gòu)物中心的高租金，平均可達(dá)20.3/平米天左右。而且高密度的住宅人口也很好的支撐了臨街商鋪7.7/平米天的高租金。與服裝類商戶的租金相比，餐飲類的租金稍低，各區(qū)購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲租金大約在6-10元/天左右，而臨街商鋪的租金在3-5元/天左右。朝陽(yáng)、海淀、東城、西城的餐飲業(yè)較為興旺，其中朝陽(yáng)、海淀因區(qū)域較廣，人口密度較大，近年來各大社區(qū)也不斷興建，導(dǎo)致社區(qū)周邊的餐飲愈加熾熱，餐飲類的租金也一路上調(diào)。東西城也因?yàn)閾碛畜?、新街口等傳統(tǒng)餐街，餐飲市場(chǎng)成熟，租金相對(duì)較高。臨街商鋪的租金一般為購(gòu)物中心的一半左右，雖然臨街商鋪可以很好的承接人流，但由于住宅規(guī)劃的限制以及缺乏整體有效的管理，以臨街商鋪形式開店的餐飲檔次偏中低檔，且就餐環(huán)境不能得到很好保障，經(jīng)營(yíng)狀況也并不穩(wěn)定。而如果進(jìn)駐購(gòu)物中心，有大型主力店的人流支撐以及良好的就餐環(huán)境保障，餐飲類商戶一般可以承受較高的租金。石景山