GFP項目評估工作程序

1、項目評估工作程序1. 目的進行項目前期評估，提出項目評估報告及可行性方案，供各級領(lǐng)導(dǎo)決策參考。2. 適用范圍本程序適用于公司新開發(fā)的地產(chǎn)項目，不包括公司在歷史遺留用地上開發(fā)的項目。3. 引用文件3.1 GFP4-2 項目策劃工作程序3.2 GFP4-7 市場調(diào)研工作程序4. 定義4.1. 項目評估即對項目進行詳細(xì)調(diào)查分析后， 在現(xiàn)有市場情況下對項目做出能否可行的概要性結(jié)論。4.2. 評估師指國家認(rèn)可的對某塊土地的使用價值進行評估測算的專業(yè)人士。5. 職責(zé)5.1. 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批項目可行性分析報告、購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.2. 主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批 項目評估報告 ，審核項目可行性分析

2、報告 、購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.3. 項目開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核項目評估報告、項目可行性分析報告、購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。5.4. 項目評估人員負(fù)責(zé)完成 項目評估報告 、項目可行性分析報告 ，提出購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議。6. 資格或培訓(xùn)6.1. 項目評估人員須從事房地產(chǎn)業(yè)二年以上工作經(jīng)驗及具有理工科大學(xué)學(xué)士或以上學(xué)歷資格。6.2. 執(zhí)行本程序的相關(guān)人員須經(jīng)過本公司房地產(chǎn)政策、法規(guī)及基本營銷策略的培訓(xùn)，合格后才能上崗。6.3. 項目評估人員須經(jīng)過內(nèi)部培訓(xùn)和外部深造， 在 2-5 年內(nèi)應(yīng)取得建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證估價師資格。7. 程序7.1. 項目評估報告項目評估人員根據(jù)公司的

3、中長期發(fā)展計劃，尋找土地儲備，為公司中長期發(fā)展尋找土地或合作項目， 收集、分析項目前期信息， 對尋找到的土地或項目進行前期評估，完成項目評估報告（見 GFP4-1-F1），并填寫項目評估報告審批表 （見 GFP4-1-F2）交項目開發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理審批。7.2 項目可行性分析7.2.項目評估報告經(jīng)主管副總經(jīng)理審批后，為保護公司權(quán)益、回避風(fēng)險、提高該項目的經(jīng)濟效益，評估人員提出科學(xué)合理的建議，完成項目可行性分析報告，此報告要求具備以下基本內(nèi)容：a）項目基本概況；b）目標(biāo)市場預(yù)測；c）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；d）投資估算；e）經(jīng)濟效益及社會效益分析等。項目可行性分析報告 經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后， 如該

4、部門經(jīng)理認(rèn)為必要，則委托工程部做該項目的規(guī)劃設(shè)計方案，委托預(yù)決算室進行工程投資估算，再由項目評估人員修正、完善該項目的項目可行性分析報告。修正完善后的項目可行性分析報告，由項目評估人員填寫項目可行性分析報告審批表（見 GFP4-1-F3），交項目開發(fā)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核后，提交投資控制委員會討論通過，再交總經(jīng)理審批。項目可行性分析報告經(jīng)總經(jīng)理審批后，由項目評估人員起草該項目購買土地協(xié)議或項目合作開發(fā)協(xié)議，上述協(xié)議經(jīng)項目開發(fā)部經(jīng)理審核后，提交主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。項目可行性分析報告經(jīng)總經(jīng)理審批后，項目評估人員須向工程計劃調(diào)度室提交該報告的復(fù)印件一份。8 記錄8.1 項目評估報告審批表

5、及項目評估報告、項目可行性分析報告審批表及項目可行性分析報告、購買土地協(xié)議、項目合作開發(fā)協(xié)議由項目評估人員交公司檔案室永久保存。9 附件9.1 GFP4-1-F1 項目評估報告9.2 GFP4-1-F2 項目評估報告審批表9.3 GFP4-1-F3 項目可行性分析報告審批表GFP4-1-F1.3項目評估報告項目名稱：報告人：1. 概況1.1 位置1.2 周邊樓盤的開發(fā)和銷售狀況1.3 占地面積，容積率、建設(shè)規(guī)模和進度計劃1.4 現(xiàn)有市政配套情況和二年內(nèi)發(fā)展趨勢2. 對方合作條件及預(yù)計結(jié)果3. 投資費用3.1建筑面積商業(yè)面積住宅面積3.2合作分成比例出地方%出資方%3.3土地成本/M2）商業(yè)面積

6、單價（元住宅面積單價（元/M2）3.4小區(qū)配套單價（元 /M2）3.5前期費用三通一平（元/M2）勘察設(shè)計（元/M2）增容費（元 /M2）3.6會所裝修會所面積（ M2）單價（元 /M2）3.72車庫（按 35M/ 車位計）車戶比例%總車位數(shù)單價（元 /M2）3.8環(huán)境投資3.9土建工程單價（元 /M2）3.10監(jiān)理費3.11質(zhì)檢費、安檢費3.12物業(yè)管理基金4. 合作成本4.1分成面積4.2轉(zhuǎn)讓價格P.1/25. 收入5.1銷售收入商業(yè)比例%住宅比例%商業(yè)銷售單價（元/M2）住宅銷售單價（元/M2）5.2租賃收入商業(yè)面積（ M2）單價（元 /M2. 年）5.3車庫銷售比例%銷售價格（元/ 車位）出租價格（元/ 車位 . 年）6. 稅費6.1 費用管理費用（元）銷售費用（元）財務(wù)費用（元）6.2稅6.3增殖稅7. 利潤8. 回報率8.1 實際投入9. 其他9.1 平衡價格（元 /M2）P.2/2GFP4-1-F2.1項目名稱項目概況經(jīng)辦人項目開發(fā)部經(jīng)理審核主管副總經(jīng)理審批項目評估報告審批表簽名：日期