納稅籌劃 土地增值稅

1、納稅籌劃土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃一一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對(duì)這兩個(gè)因素的內(nèi)涵、范圍和確定方法等，稅法作了比較明確的規(guī)定。（一）收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。對(duì)取得的實(shí)物收入，要按收入的市場(chǎng)價(jià)格換算成貨幣收入。對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入

2、。對(duì)取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。（二）扣除項(xiàng)目及其金額在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的項(xiàng)目及其金額，大致可以分為三類。（1）土地使用權(quán)人將建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)出售給買(mǎi)受人時(shí).，允許從收入額中扣除的項(xiàng)目及其金額。（2）納稅人取得土地使用權(quán)后，建筑商品房，并將建造的商品房連同使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給買(mǎi)受人，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。（3）納稅人出售上述兩種情況之外的其他

3、房地產(chǎn)，如出售舊房及建筑物，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。以上三類扣除項(xiàng)目依據(jù)具體內(nèi)容不同，乂可分為以下六類：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。它是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式。1）從出讓方取得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金。2）以行政劃撥方式取得使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；2 / 24納稅籌劃土地增值稅3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，所支付的地價(jià)款。（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的成本。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。主要包括土地征

4、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施間接費(fèi)用等。其中：1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、“三通一平”等支出。3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)。4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接

5、組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤俏等。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，土地增值稅實(shí)施細(xì)則對(duì)有關(guān)費(fèi)用的扣除，尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的數(shù)額較大利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。對(duì)于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計(jì)算扣除，對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)

6、構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行間期貸款利率計(jì)算的金額。超過(guò)貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，1“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”計(jì)算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府規(guī)定。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。3 / 24納稅籌劃土地增值稅1）“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，山政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率

7、后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。2）對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成本價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的

8、有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)作了扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。（6）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。其中規(guī)定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和.加il20，的扣;余但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的

9、稅金。此外，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上的人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。1）如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。2）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃一一房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需

10、要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。對(duì)于涉及土地增值稅的國(guó)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照條例和細(xì)則中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門(mén)的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。4 / 24納稅籌劃土地增值稅房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無(wú)償提供，不得以

11、任何借口予以拒絕。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估過(guò)程中隱瞞事實(shí)、提供虛假評(píng)估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估資料，或有意提供虛假評(píng)估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對(duì)因上述行為而造成國(guó)家稅收和國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失

12、的，要提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額。（一）出售舊房及建筑物的新房和舊房界定的標(biāo)準(zhǔn)是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。評(píng)估基本方法：對(duì)于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價(jià)，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金

13、額。由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)格，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估出的舊有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為：舊有房地產(chǎn)的價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)格一建筑物折舊使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是重新建造完全價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建（置）價(jià)格；二是房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用兒成新來(lái)表示。（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種：一是

14、納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào)；二是納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。5 / 24納稅籌劃土地增值稅對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。此處所指的市場(chǎng)交易價(jià)格，是指在評(píng)估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時(shí)，選取多座與該被評(píng)估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參照物，進(jìn)行價(jià)格的比較。并且，依照科學(xué)的評(píng)估方法對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對(duì)價(jià)格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個(gè)比較

15、適合該房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。通過(guò)這種市場(chǎng)比較法的評(píng)估，確定一個(gè)較為公平的市場(chǎng)交易價(jià)格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，則根據(jù)上述評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，首先要收集較多的交易實(shí)例，并從中挑選出可供進(jìn)行價(jià)格比較的類似房地產(chǎn)的實(shí)例，同時(shí).，還要對(duì)影響交易價(jià)格的諸因素進(jìn)行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法可用下列公式來(lái)表示：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格X人為因素修正X時(shí)間因素修正X地域因素修正X品質(zhì)因素修正X其他因素修正（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛

16、增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確扣除項(xiàng)目金額，以實(shí)現(xiàn)通過(guò)虛增成本，達(dá)到偷稅的目的。對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，乂無(wú)正當(dāng)理由的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定

17、的正常市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)此，納稅人乂不能提供有效憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成本價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃一一土地增值稅的稅率土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。按照這個(gè)原則，土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%,最高稅率為60%,稅收負(fù)擔(dān)高于我國(guó)的企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方面，對(duì)取得過(guò)高收入，尤其是對(duì)炒賣(mài)房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，也能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

18、6 / 24納稅籌劃土地增值稅土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表（）級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%100%的部分4053超過(guò)100%200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃一一土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（-）計(jì)稅原則首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額。再以增值額同扣除項(xiàng)目金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。（二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法1.匯集扣除項(xiàng)目的金額并計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額2.

19、計(jì)算增值率增值率=（轉(zhuǎn)確定適用稅率應(yīng)納稅額=增值額X適用讓房地產(chǎn)的總收入一扣除項(xiàng)目金額）/扣除項(xiàng)目金額又100%3.依據(jù)增值率4.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額稅率一扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)（三）出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)x成新度折扣率2.匯集扣除項(xiàng)目金額。7 / 24納稅籌劃土地增值稅3.計(jì)算增值率。4.依據(jù)增值率確定適用稅率。5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=增值稅X適用稅率一扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)（四）特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總

20、面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為：扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額X轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積中國(guó)稅務(wù)報(bào)2001/06/01日前，“北京2000年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會(huì)”在北京召開(kāi)。該研討會(huì)由滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國(guó)建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表出席了會(huì)議。會(huì)上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國(guó)大城市商品房房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國(guó)外，

21、地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%,而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的50%左右。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率（國(guó)內(nèi)一般為I0%）的前提下使房?jī)r(jià)降下來(lái)就成為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%,增值越多，稅率越高。8 / 24納稅籌劃土地增值稅在進(jìn)行籌劃時(shí)，

22、增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征

23、收土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，乂搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，乂搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下,如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。現(xiàn)舉例說(shuō)明如下。北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.I億元，其中普

24、通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）為（1500011000）+11000X100%=36%,因此適用30%的稅率，應(yīng)納稅(1500011000)X30%=1200萬(wàn)元。如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為(100008000)+8000X100%=25%適用30%的稅率，應(yīng)納稅(100008000)X30%=600萬(wàn)元；豪華住宅：增值率為(50003000)+3000X100%=67%,適用40%的稅率，應(yīng)繳

25、納(50003000)X40%3000義5%=650萬(wàn)元二者合計(jì)為1250萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%,超過(guò)20%,還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000y

26、)+yX9 / 24納稅籌劃土地增值稅100%=20%等式中可計(jì)算出，y=8333萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算少繳納570萬(wàn)元，比分開(kāi)核算少繳納600萬(wàn)元，扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬(wàn)元，分別減少支出237萬(wàn)元和267萬(wàn)元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的I0%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握?？刂破胀?/p>

27、住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%,則銷售收入從（X8000-4-8000X100%=20%中可求出，X=9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了20。萬(wàn)元（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再

28、分析，讀者可以進(jìn)一步進(jìn)行比較）。此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。中國(guó)稅務(wù)報(bào)2001/06/02案例：振興鋁合金門(mén)窗廠與安居建筑安裝企業(yè)簽立了一份加工承欖合同。合同中規(guī)定：1 .振興鋁合金門(mén)窗廠受安居建筑安裝公司委托，負(fù)責(zé)加工總價(jià)值50萬(wàn)元的鋁合金門(mén)窗，加工所需原材料由鋁合金門(mén)窗廠提供。振興鋁合金門(mén)窗廠共收取加工費(fèi)及原材料費(fèi)共30萬(wàn)元。2 .振興鋁合金門(mén)窗廠提供零配件，價(jià)值5萬(wàn)元。該份合同振興鋁合金門(mén)窗廠交印花銳(30

29、000+50000)X0.5%。=175元分析：由于合同簽立不恰當(dāng)，振興鋁合金門(mén)窗廠在不知不覺(jué)中多繳納了稅款。我國(guó)印花稅稅法，對(duì)加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)有如下規(guī)定：10 / 24納稅籌劃土地增值稅1 .加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)為加工或承攬收入。如有受委托方提供原材料金額的,可不并入計(jì)稅依據(jù)，但受托方提供輔助材料的金額，則應(yīng)并入計(jì)稅金額。2 .加工承攬合同規(guī)定由受托方提供原材料的，若合同中分別記載加1：費(fèi)金額和原材料金額，應(yīng)分別計(jì)稅：加工費(fèi)金額按加工承攬合同運(yùn)用0.5%。稅率計(jì)稅，原材料金額按購(gòu)銷合同適用0.3%。稅率計(jì)稅，并按兩項(xiàng)稅額相加的金額貼花；若合同中未分別記載兩項(xiàng)金額，而只有混匯的總金額，

30、則從高適用稅率，應(yīng)按全部金額依照加工承攬合同，適用0.5%。稅率計(jì)稅貼花。由此可見(jiàn)，在此案例中，如果合同中將振興鋁合金門(mén)窗廠所提供的加工費(fèi)金額與原材料金額分別核算，則能達(dá)到節(jié)稅的目的。如加工費(fèi)為10萬(wàn)元，原材料費(fèi)為20萬(wàn)元,所需貼花的金額為:200000X0.3%o+lOOOOOXO.5%o+5OOOOXO.5%o=135元。點(diǎn)評(píng)：在許多企業(yè)財(cái)務(wù)人員的眼里，印花稅是極不起眼的小稅種，因而常常忽視了節(jié)稅。然而，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中總是頻繁的訂立各種各樣的合同，且有些合同金額巨大，因而印花稅的籌劃不僅是必要的，而且是重要的。III于印花稅稅率較小，印花稅籌劃的關(guān)鍵集中在計(jì)稅依據(jù)的確定上，掌握以下幾點(diǎn)將

31、有利于財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確地計(jì)算印花稅，避免多納稅。1.同一憑證載有兩個(gè)或兩上以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，如分別記載金額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花:如未分別記載金額的，按稅率較高的計(jì)稅貼花。2.應(yīng)稅憑證所教金額為外國(guó)貨幣的，應(yīng)按照憑證書(shū)立當(dāng)日國(guó)家外匯管理局公布的外匯牌價(jià)折合人民幣，然后計(jì)算應(yīng)納稅額。3.應(yīng)納稅額不足1角的，免納印花稅；1角以上的，其稅額尾數(shù)不滿5分的不計(jì)，滿5分的按1角計(jì)算。41對(duì)于在簽訂時(shí)無(wú)法確定計(jì)稅金額的合同,可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后第WH再按實(shí)際金額計(jì)稅,補(bǔ)貼印花。5.商品購(gòu)銷活動(dòng)中，采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，是反映既購(gòu)乂銷雙重經(jīng)濟(jì)行為

32、的合同，對(duì)比，應(yīng)按合同所載的購(gòu)銷合計(jì)金額計(jì)稅貼花。合同未列明金額的，應(yīng)按合同所載購(gòu)、箱數(shù)量依照國(guó)家牌價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額。6.對(duì)國(guó)內(nèi)各種形式的貨物聯(lián)運(yùn)，凡在起運(yùn)地統(tǒng)一結(jié)算全程運(yùn)費(fèi)的，應(yīng)以全程運(yùn)費(fèi)作為計(jì)稅依據(jù),由起運(yùn)地運(yùn)費(fèi)結(jié)算雙方繳納印花稅；凡分程結(jié)算運(yùn)費(fèi)的，應(yīng)以分程的運(yùn)費(fèi)作為計(jì)稅依據(jù)，分別由辦理運(yùn)費(fèi)結(jié)算的各方繳納印花稅。7.對(duì)國(guó)際貨運(yùn)，凡由我國(guó)運(yùn)輸企業(yè)運(yùn)輸?shù)?，不論在我?guó)境內(nèi)還是境外起運(yùn)或中11/24轉(zhuǎn)分程運(yùn)輸?shù)?，我?guó)運(yùn)輸企業(yè)所持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)算憑證，均按本程運(yùn)費(fèi)計(jì)算應(yīng)納稅額;托運(yùn)方所持的一份運(yùn)輸結(jié)算憑證，按全程運(yùn)費(fèi)il算應(yīng)納稅額。由外國(guó)運(yùn)輸企業(yè)運(yùn)輸進(jìn)出口貨物的，外國(guó)運(yùn)輸企業(yè)所持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)

33、算憑證免納印花稅：托運(yùn)方所持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)算憑證應(yīng)繳納印花稅。租賃變倉(cāng)儲(chǔ)稅負(fù)可降低中華財(cái)稅信息網(wǎng)2002-11-28某商業(yè)企業(yè)李經(jīng)理反映他們企業(yè)的稅負(fù)太重。他說(shuō)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，商品較為短缺。他們公司作為商業(yè)批發(fā)零售兼營(yíng)企業(yè)，為了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保障供給”，千方百計(jì)圈地建庫(kù)，盡可能多地儲(chǔ)存商品。現(xiàn)在商品極大豐富了，企業(yè)界逐步向零庫(kù)存發(fā)展，他們的庫(kù)房大量閑置。近年來(lái)，部分閑置的庫(kù)房用于出租，但是，租賃過(guò)程的稅負(fù)高達(dá)17.5%,企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，有什么辦法能夠節(jié)省點(diǎn)稅款？李經(jīng)理反映的問(wèn)題具有一定的代表性?，F(xiàn)在我國(guó)正處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，社會(huì)資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會(huì)閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會(huì)資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業(yè)能夠保持較低的運(yùn)行成本，乂能依法納稅，是值得研究的課題。要降低稅負(fù)，必須完成房屋租賃與庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)的轉(zhuǎn)換。這里要明確租賃與倉(cāng)儲(chǔ)的含義。所謂房屋租賃是指租