《中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析》(百度文庫(kù))

1、目錄摘要.2引言.2價(jià)值鏈概念.2行業(yè)根本情況.2各層面關(guān)鍵限制點(diǎn)分析.5結(jié)論.8中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈分析一.摘要：本論文以中國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對(duì)象,主要分析目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及價(jià)值鏈各個(gè)業(yè)務(wù)階短,以及各個(gè)階段環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的影響程度和作用.就中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)環(huán)境,預(yù)測(cè)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值鏈側(cè)重環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的大概走勢(shì).通過分析,隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和國(guó)內(nèi)需求不斷飽和,房地產(chǎn)開展將會(huì)迎來(lái)第一次開展瓶頸,從而影響各個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值鏈利潤(rùn),影響各企業(yè)投資回報(bào)率,進(jìn)而促使目前中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈向新型價(jià)值鏈方式轉(zhuǎn)變.各房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的生存空間必須做到三點(diǎn)：第一

2、,必須實(shí)行各個(gè)環(huán)節(jié)優(yōu)化治理,全程治理,包括資金全程優(yōu)化組合管理和經(jīng)營(yíng)本錢治理,從而使各個(gè)環(huán)節(jié)本錢最優(yōu),實(shí)現(xiàn)本錢領(lǐng)先.第二,形成品牌差異化,樹立自己品牌,并對(duì)品牌實(shí)施治理,進(jìn)行品牌營(yíng)銷.第三,做好售后服務(wù),提升售后價(jià)值,做到售后價(jià)值鏈延伸,探索售后價(jià)值鏈空間.關(guān)鍵詞：二.引言：寫作背景：行業(yè)研究課程作業(yè)；目的：為了加深對(duì)行業(yè)研究這門課程的理解；意義：有助于更深刻標(biāo)準(zhǔn)的分析各行業(yè)價(jià)值鏈分析,提升行業(yè)研究分析水平；思路：以房地產(chǎn)各個(gè)利潤(rùn)環(huán)節(jié)作為引線,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)流程作為寫作思路.關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、核心價(jià)值、價(jià)值鏈轉(zhuǎn)型、新型價(jià)值鏈、品牌價(jià)值三.什么是價(jià)值鏈？?jī)r(jià)值創(chuàng)造由一系列活動(dòng)構(gòu)成,分為根本和輔助活動(dòng),根

3、本活動(dòng)包括內(nèi)外部后勤、生產(chǎn)作業(yè)、市場(chǎng)和銷售等；輔助活動(dòng)那么包括采購(gòu)、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和根底設(shè)施等.這些相互關(guān)聯(lián)活動(dòng),構(gòu)成創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過程,即價(jià)值鏈；企業(yè)要生存和開展,必須為企業(yè)的股東和其他利益集團(tuán)包括員工、顧客、供貨商以及所在地區(qū)和相關(guān)行業(yè)等創(chuàng)造價(jià)值.可以把企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的過程分解為一系列互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),或稱之為增值活動(dòng),其總和即構(gòu)成企業(yè)的價(jià)值鏈四.1.1行業(yè)根本概況中國(guó)目前房地產(chǎn)問題想必是每一個(gè)百姓都十分關(guān)心的問題,也是大家所敏感的話題,不光是作為普通人來(lái)說(shuō),就房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般分來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)算是目前中國(guó)最活潑,最琢磨不透,最不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)組成局部,尤其是最近幾年

4、,房地產(chǎn)可謂是火爆企業(yè),創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)中國(guó)大富豪,而這些原因和現(xiàn)象無(wú)不是目前市場(chǎng)不標(biāo)準(zhǔn)情況下各個(gè)因素導(dǎo)致的中國(guó)房地產(chǎn)高利潤(rùn)所致.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫成分一直很高,市場(chǎng)發(fā)育不良,同時(shí)隨著貧富差距的不斷拉大,市場(chǎng)各活潑分子的炒作,以及許許多多投機(jī)分子的乘虛倒把,是中國(guó)房地產(chǎn)各參與者和個(gè)利益上和個(gè)利益節(jié)點(diǎn)環(huán)節(jié)都與國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大差異.由于未來(lái)房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié),各個(gè)利益鏈,價(jià)值鏈將會(huì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不斷調(diào)整,所以現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)也將進(jìn)入調(diào)整區(qū),慢慢步入標(biāo)準(zhǔn)方向.大致是大吃小,優(yōu)吃劣,強(qiáng)吃弱.經(jīng)營(yíng)不好的將會(huì)轉(zhuǎn)行,調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略.1.2, 行業(yè)價(jià)值鏈圖:圖一地產(chǎn)價(jià)值鏈延伸行業(yè)建材行業(yè)圖

5、三五大核心價(jià)值鏈房地產(chǎn)整體價(jià)I值鏈因素(土地價(jià)值/資源價(jià)值居住價(jià)值物業(yè)價(jià)值身份價(jià)值1.3, 圖一表示房地產(chǎn)價(jià)值鏈所涉及的行業(yè)有建材,水泥,家裝,物業(yè)治理,鋼材等行業(yè).隨著在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的奉獻(xiàn)越來(lái)越高,2003年我國(guó)正式將房地產(chǎn)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用在不斷增大.而2007年,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和重視程度納入和民生問題同等重要的位置.為什么房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)現(xiàn)階段的中國(guó)政府,民生都是如此重要呢？究其原因是其所牽動(dòng)的行業(yè)范圍廣,跨度大,作用強(qiáng).例如,我國(guó)每年耗用全世界水泥的60%,鋼材的40%,這些無(wú)不說(shuō)明,中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)主要是靠建筑業(yè)拉動(dòng),是靠鋼筋水泥拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì),也說(shuō)

6、明中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然是粗放式的,這幾大制造業(yè)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)功不可沒.圖二是房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈圖,從對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)奉獻(xiàn)你角度來(lái)說(shuō),它分為三個(gè)局部：第一個(gè)區(qū)域是客戶細(xì)分設(shè)計(jì)和投資籌劃,它是關(guān)鍵利潤(rùn)區(qū),這一階段十分重要,是企業(yè)進(jìn)行工程決策我做出行為的階段,客戶細(xì)分與設(shè)計(jì)和投資籌劃的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)有沒有利潤(rùn),是企業(yè)的方向舵,此區(qū)域也就是土地投資籌劃環(huán)節(jié).第二區(qū)域是利益奉獻(xiàn)有限區(qū),關(guān)系到企業(yè)工程的整個(gè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和企業(yè)的利潤(rùn)多少,它包括外部融資和土地獲取,工程預(yù)算本錢限制和工程籌劃,建筑設(shè)計(jì),招標(biāo)治理,工程治理,它關(guān)系到工程質(zhì)量,工程進(jìn)度,以及資金本錢限制效率和使用效率,此區(qū)域也就是樓盤工程建造

7、環(huán)節(jié).第三區(qū)域也是企業(yè)關(guān)鍵利潤(rùn)區(qū),也是整個(gè)投資籌劃工程后期階段,它主要包括營(yíng)銷推廣,客戶治理銷售治理,物業(yè)治理,品牌塑造與傳播,稱為住宅銷售客服環(huán)節(jié).此階段各個(gè)業(yè)務(wù)都非常重要,尤其在企業(yè)打造自身品牌和不斷提升品牌力量的今天,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)的情況下,它直接影響企業(yè)投資籌劃成敗.圖二通過其利潤(rùn)奉獻(xiàn)率,形成了房地產(chǎn)價(jià)值鏈圖形的微笑曲線,房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)通常會(huì)企業(yè)自身資源集中在微笑曲線的高位,也就是將資源集中在價(jià)值鏈前端的投資籌劃,融資買地以及后端的接盤營(yíng)銷品牌推廣方面,而在利潤(rùn)的低奉獻(xiàn)區(qū)即過程建造和本錢限制等方面有不同程度的側(cè)重.圖三是構(gòu)成整體價(jià)值鏈的五大核心價(jià)值要素.包括土

8、地價(jià)值鏈,居住價(jià)值鏈,物業(yè)價(jià)值鏈,身份價(jià)值鏈,資源價(jià)值鏈.其中土地價(jià)值包括政府,私人和企業(yè),企業(yè)投資籌劃考驗(yàn)企業(yè)的洞察水平,就是以較低的價(jià)格獲取潛力高的地塊.資源價(jià)值,包括的因素是工程周邊的環(huán)境因素,如交通,文化,購(gòu)物環(huán)境,餐飲娛樂設(shè)施.找意味著顧客住宅的品質(zhì)上下.居住價(jià)值表示居住環(huán)境戶型.這要求企業(yè)做設(shè)計(jì),目前很多企業(yè)做精裝修,附送多余的使用面積來(lái)增加產(chǎn)品的使用價(jià)值,給企業(yè)帶來(lái)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力.物業(yè)價(jià)值,包括開發(fā)商品牌,建筑設(shè)計(jì)社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)效勞.表達(dá)的是工程的整體價(jià)值和水平.身份價(jià)值,它是樓盤價(jià)值的軟實(shí)力,企業(yè)對(duì)購(gòu)房者設(shè)置貴賓卡,為顧客打造一種與眾不同的身份,為顧客提供各種高檔消費(fèi)的優(yōu)惠,從而

9、吸引更多更優(yōu)質(zhì)的顧客,提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力.五：各層面關(guān)鍵限制點(diǎn)分析1.1 行業(yè)價(jià)值鏈關(guān)鍵限制點(diǎn)分析供給-轉(zhuǎn)變-流通-消費(fèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供給商一般是從政府獲取土地,有局部是從農(nóng)民手里購(gòu)置土地使用錢,這樣就產(chǎn)生了三方價(jià)值利益鏈,這一局部對(duì)政府來(lái)說(shuō)是構(gòu)成政府財(cái)政收入的一局部,在中國(guó)一班占地方政府年財(cái)政收入的10%20%左右,而對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),這是關(guān)系到籌劃投資本錢的重要局部,直接影響到企業(yè)的投資利潤(rùn).轉(zhuǎn)變的過程也就是工程的設(shè)計(jì)建造過程,這一接點(diǎn)涉及工程承包商,向工程建造商.企業(yè)會(huì)將這一本分外包給建筑公司和各個(gè)設(shè)計(jì)裝潢公司,這一方面涉及到這些各行業(yè)的利潤(rùn)價(jià)值.流通階段也就是涉及到各個(gè)渠道經(jīng)銷商、零售商,例如

10、各個(gè)房產(chǎn)中介公司.企業(yè)也可能在這一個(gè)銷售環(huán)節(jié)做宣傳,廣告,這樣會(huì)設(shè)計(jì)到各個(gè)房產(chǎn)中介、信息、廣告、新聞傳媒公司的價(jià)值鏈和利潤(rùn)鏈.消費(fèi)階段屬于最終用戶,關(guān)系消費(fèi)者產(chǎn)品使用價(jià)值和消費(fèi)者利潤(rùn),這一局部企業(yè)面臨廣闊的消費(fèi)者.1.2 企業(yè)價(jià)值鏈關(guān)鍵限制點(diǎn)分析從企業(yè)的業(yè)務(wù)角度劃分,可以將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈分為六大核心局部,包括土地獲取、工程規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、工程建造、銷售、售后效勞.與企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)又圍繞企業(yè)全面運(yùn)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)包括工程投資評(píng)估決策治理、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)決策分析.與工程開發(fā)并貫穿始終的核心業(yè)務(wù)是本錢治理和客戶關(guān)系治理.而對(duì)業(yè)務(wù)流程治理的業(yè)務(wù)是經(jīng)營(yíng)方案、人力資源、檔案治理、工程治理、采購(gòu)治理、行政辦公

11、、文檔資料治理等職能.關(guān)系到工程的財(cái)務(wù)治理包括包括核算、預(yù)算、資金、報(bào)告等職能.房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),企業(yè)必須對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)做出本錢分析,對(duì)本錢實(shí)行全程限制,監(jiān)控各個(gè)環(huán)節(jié)資金流.同時(shí)樹立企業(yè)自身品牌,通過打造企業(yè)文化,消費(fèi)理念,產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)差異化.1.3 、運(yùn)營(yíng)作業(yè)鏈關(guān)鍵限制點(diǎn)分析運(yùn)營(yíng)作業(yè)鏈包括材料預(yù)備,功能轉(zhuǎn)變,組裝成型,品質(zhì)保證,包裝.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),材料的預(yù)備指前期工程投資評(píng)估、工程決策,工程規(guī)劃方案,土地獲取等.功能轉(zhuǎn)變指工程規(guī)劃,工程設(shè)計(jì),和工程實(shí)施.組裝成型指工程建造,工程實(shí)施階段.品質(zhì)保證指企業(yè)必須對(duì)每一個(gè)工程實(shí)施,工程建造,銷售,售后效勞做全程監(jiān)督治理,保證產(chǎn)品質(zhì)

12、量,保證整個(gè)投資工程由始至終都根據(jù)規(guī)定完成.1.4 傳統(tǒng)與新型價(jià)值鏈分析：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈?zhǔn)菍儆趥鹘y(tǒng)工廠式價(jià)值鏈,必須向新型價(jià)值鏈方向轉(zhuǎn)變.新型價(jià)值鏈包括五個(gè)方面：1、資產(chǎn)治理型價(jià)值鏈,2、前期介入+對(duì)接分階段實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),3、后期介入+資產(chǎn)治理整合,4、突出全程資產(chǎn)治理水平,5-投資籌劃一一品牌營(yíng)銷傳統(tǒng)工廠式價(jià)值鏈.進(jìn)入退出資金治理導(dǎo)演式房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈目前中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在今后的投資工程中保持較高的利潤(rùn)率,從而獲得更高的收益回報(bào)率,要求企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)稅后利率到達(dá)6%10%,利潤(rùn)率為最優(yōu)貸款率的1.52倍.1.5 傳統(tǒng)與新型競(jìng)爭(zhēng)要素分析傳統(tǒng)價(jià)值鏈因素認(rèn)為土地政策變化、土地儲(chǔ)藏、銀根松

13、緊、人口紅利、政府關(guān)系、從銀行融資水平、籌劃設(shè)計(jì)水平對(duì)企業(yè)都是很重要的競(jìng)爭(zhēng)因素,而新型價(jià)值鏈將會(huì)是市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)、城市規(guī)劃要求、土地儲(chǔ)藏、銀根松緊、融資本錢的上升、股東背景、規(guī)模實(shí)力、異地?cái)U(kuò)張、收購(gòu)兼并水平、公司治理、本錢限制、從資本市場(chǎng)融資水平、品牌營(yíng)銷水平、產(chǎn)品品質(zhì)等競(jìng)爭(zhēng)因素作為最重要的因素,其他的用戶市場(chǎng)、舊城改造、保證性住戶政策變化、環(huán)境保護(hù)、都是不怎么重要的競(jìng)爭(zhēng)因素.六、論文結(jié)論通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈分析得出,雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)價(jià)值鏈,利潤(rùn)鏈都存在高額利潤(rùn),但其泡沫經(jīng)濟(jì)充分都是很高的,政府在不斷的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,視圖影響房地產(chǎn)價(jià)格,減輕中低收入家庭對(duì)購(gòu)房承受的壓力,但作為對(duì)中國(guó)GDP奉獻(xiàn)巨大的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),它牽涉的其他行業(yè)對(duì)GDP的作用也是不容無(wú)視的,房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)搖,直接影響到中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),房地產(chǎn)無(wú)不是中國(guó)各個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的受寵兒.但是把目光放遠(yuǎn),隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷開展與完善,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整,房地產(chǎn)將會(huì)面臨大的改革,包括企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)因素和戰(zhàn)略調(diào)整,也就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和效勞理念的營(yíng)造,企業(yè)文化的打造.房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式也將由過去的粗放式治理向整體資源整合、全程資金治理與監(jiān)控、優(yōu)質(zhì)的售后效勞方面轉(zhuǎn)變.這樣,企業(yè)才會(huì)在整個(gè)投資工程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)新的價(jià)值利潤(rùn)點(diǎn),