房地產(chǎn)公司管理中存在的若干問題與對策分析

1、房地產(chǎn)公司管理中存在的假設(shè)干問題與對策分析【摘要】 本文對房地產(chǎn)公司工程管理中存在的假設(shè)干問題與對策分析進(jìn)展了闡述?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 工程管理 對策分析在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)興隆的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的根本支撐點，是為消費(fèi)乃至整個社會活動提供根底性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)工程是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為工程決策階段、工程設(shè)計階段和工程施行階段。只有做到各環(huán)節(jié)嚴(yán)密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)開展，才能完成工程，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)工程開發(fā)商作為管理主體，是整個建立工程決策到工程開工驗收交付使用的組織者，對工程建立工程要負(fù)總責(zé)。1.我國房

2、地產(chǎn)公司工程管理中存在的問題與對策分析1.1缺乏可行性研究，投資決策倉促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ坦こ虥Q策前，進(jìn)展財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)展全面的分析論證。有些開發(fā)商以“市場是變化的，工程定位不能太死為借口，不重視前期的工程詳細(xì)可行性研究，工程市場定位不準(zhǔn)確，浪費(fèi)了工程的時機(jī)、時間。由于沒有詳細(xì)、“可行的工程可行性研究報告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的工程產(chǎn)品根本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾暎瑢?dǎo)致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型

3、單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、本錢偏高；設(shè)計文件供應(yīng)緩慢、變更多等。1.3工程進(jìn)度管理及本錢控制失控。工程運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致工程管理的失控，如工程工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制不力，管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，要使自己可以在劇烈的市場上立于不敗，加強(qiáng)對自身工程本錢的核算控制，如何到達(dá)減支增效，是今后開展中必須非常注重的問題。1.4工程管理概念的狹隘與局限。工程管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致工程運(yùn)作本錢過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對于工程工程現(xiàn)場管理以外的工作，如工程的前期籌劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一

4、及資金運(yùn)作方案程度低下導(dǎo)致資金運(yùn)作本錢偏高，直接影響了工程最終收益。另外銷售工作與客服管理程度低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，糾紛不斷。2我國房地產(chǎn)公司工程管理的對策分析2.1要重視、加強(qiáng)工程前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作和前期工程工程管理方案工作。工程前期研究分析工作一般包括：投資時機(jī)尋找與挑選、市場調(diào)研、市場定位、工程構(gòu)思、目的設(shè)計、方案籌劃、可行性研究及投資決策分析。前期的工程可行性研究是工程的靈魂，而據(jù)此進(jìn)展的工程工程設(shè)計是工程建立的龍頭，只有龍頭中有“魂才能使工程工程設(shè)計、建立和工程過程管理有章可循。要重視工程的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的

5、科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，搜集、整合決策支持性資源；完善決策程序，進(jìn)步?jīng)Q策程度和效率，使工程市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。2.2工程的設(shè)計階段是工程建立的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)和決定工程投資的重點階段，必須加強(qiáng)設(shè)計階段的投資控制。擬建工程經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建立的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建立質(zhì)量、投資的回報和效益。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目的，立足于技術(shù)定位，從平安、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、工程定位后的目的客戶承受才能等方面因素，確定一個合理的設(shè)計

6、方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通。工程經(jīng)理在整個設(shè)計過程中應(yīng)與設(shè)計單位進(jìn)展親密的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此工程管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。2.3 把握房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制工程控制技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制工程控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、本錢控制兩方面的內(nèi)容。2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量籌劃，明確質(zhì)量目的。所謂質(zhì)量籌劃，就是制定質(zhì)量目的并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目的。傳統(tǒng)的工程質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過程

7、的錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，到達(dá)最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的根底。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，進(jìn)步全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過程檢驗。2.3.2本錢控制的詳細(xì)措施有以下幾個方面：降低資金本錢。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用方案，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險?？刂乒こ瘫惧X。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)展開發(fā)工程決策的根據(jù)，也是進(jìn)展本錢、銷售、利潤控制和分析的根據(jù)；再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機(jī)制。爭取多個設(shè)計單位投標(biāo)，第二，實行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。2.4完善房地產(chǎn)開發(fā)工程后期的工程管理。營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)工程開發(fā)中的地位非常重要，工程經(jīng)理必須對工程定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場推廣；工程經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、工程定位對客戶進(jìn)展跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。結(jié)語隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，只有堅持科學(xué)的現(xiàn)代化管理方法，進(jìn)步管理人員的素質(zhì)和管理程度，建立與之