版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶(hù)提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華夏幸?;鶚I(yè)專(zhuān)題研究華夏幸福基業(yè)專(zhuān)題研究版權(quán)聲明:本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用,版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有,未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書(shū)面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21 華夏幸福基業(yè)基本情況2“園區(qū)+地產(chǎn)”模式解讀3盈利模式解讀4資本運(yùn)作解讀5其它學(xué)習(xí)與借鑒 目目 錄錄本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華夏幸?;鶚I(yè)基本情況華夏幸?;鶚I(yè)基本情況項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4基本概況基本概況工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商,工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商,20112011年年1111月借殼上市,在月借殼上市,在環(huán)首
2、都經(jīng)濟(jì)區(qū)已建三個(gè)工業(yè)園,新拓展環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)已建三個(gè)工業(yè)園,新拓展7 7個(gè)工業(yè)園區(qū)個(gè)工業(yè)園區(qū)2011 年公司新拓展了7 個(gè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè),分別為昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽(yáng)園區(qū)及于洪園區(qū)。公司已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布公司已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布2011 2011 年年9 9 月月15 15 日華夏幸?;鶚I(yè)借殼日華夏幸?;鶚I(yè)借殼ST ST 國(guó)祥上市國(guó)祥上市華夏幸?;鶚I(yè)成立于1998 年,擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一級(jí)資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開(kāi)發(fā)。2002 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特
3、運(yùn)營(yíng)模式。事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈已投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)(河北廊坊)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)(河北廊坊)和懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)(河北張家口)。20112011年公司新拓展了年公司新拓展了7 7 個(gè)園區(qū)個(gè)園區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5園區(qū)開(kāi)發(fā)園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)囊括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理等,并業(yè)務(wù)囊括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理等,并形成了四大產(chǎn)品體系,在新增園區(qū)中都有所體現(xiàn)形成了四大產(chǎn)品體系,在新增園區(qū)中都有所體現(xiàn)新增園區(qū)項(xiàng)目(單位:平方公里)新增園區(qū)項(xiàng)目(單位:平方公里)業(yè)務(wù)內(nèi)容業(yè)務(wù)內(nèi)容n對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃n基礎(chǔ)設(shè)施投資建
4、設(shè)與管理n市政公用設(shè)施建設(shè)與管理n土地整理n產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))n物業(yè)管理n廠房建設(shè)租賃四大產(chǎn)品體系四大產(chǎn)品體系n綜合園區(qū)n主題園區(qū)n總部公園n產(chǎn)業(yè)港本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已形成四大系列產(chǎn)品,開(kāi)工量竣工量以及銷(xiāo)售收入已形成四大系列產(chǎn)品,開(kāi)工量竣工量以及銷(xiāo)售收入在在20102010年和年和20112011年實(shí)現(xiàn)大幅度上升年實(shí)現(xiàn)大幅度上升公司房地產(chǎn)四大產(chǎn)品系列分布公司房地產(chǎn)四大產(chǎn)品系列分布公司房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工情況公司房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工和施工情況公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積大幅度上升公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積大幅度上升本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo) 20
5、11 2011 年末總資產(chǎn)年末總資產(chǎn)275.8 275.8 億元,營(yíng)業(yè)收入億元,營(yíng)業(yè)收入77.9 77.9 億元;億元;近三年總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)近三年總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)67%67%,營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá),營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)83.1%83.1%華夏幸福基業(yè)2011 年末,總資產(chǎn)達(dá)275.8 億元,營(yíng)業(yè)收入達(dá)77.9 億元;公司近三年發(fā)展迅猛,其總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)67%,營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)83.1%。雖然公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高,基本在85%以上,但這主要受預(yù)收賬款過(guò)高影響;2011 年末去除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為24%。預(yù)收賬款較高說(shuō)明公司住宅銷(xiāo)售旺盛,回款良好。公司總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入及其增長(zhǎng)率
6、(單位:萬(wàn)元)公司總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入及其增長(zhǎng)率(單位:萬(wàn)元)華夏幸?;鶚I(yè)各財(cái)務(wù)指標(biāo)華夏幸福基業(yè)各財(cái)務(wù)指標(biāo)華夏幸?;鶚I(yè)華夏幸?;鶚I(yè)20112011年財(cái)務(wù)指標(biāo)良好年財(cái)務(wù)指標(biāo)良好本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力招商引資能力招商引資能力投資建設(shè)能力投資建設(shè)能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力n 通過(guò)與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議,通過(guò)下屬九通投資和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)管理的園區(qū)開(kāi)發(fā)一體化服務(wù),具備較強(qiáng)的投資建設(shè)能力n公司整合全國(guó)乃至全球的產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家,針對(duì)每個(gè)區(qū)域的具體情況,緊貼政策導(dǎo)向,運(yùn)
7、用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型綜合評(píng)估等研究方法,為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案n擁有500余人的專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)和橫跨多個(gè)行業(yè)的企業(yè)客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)n結(jié)合工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐,制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,并依托強(qiáng)大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動(dòng)落實(shí)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)模式解讀地產(chǎn)模式解讀項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時(shí)的同時(shí)在園區(qū)內(nèi)以及在園區(qū)內(nèi)以及周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式投資運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū),以產(chǎn)業(yè)價(jià)值最大化貫穿始
8、終,推動(dòng)園區(qū)價(jià)值最以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式投資運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū),以產(chǎn)業(yè)價(jià)值最大化貫穿始終,推動(dòng)園區(qū)價(jià)值最大化、城市價(jià)值最大化,以及縣域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。大化、城市價(jià)值最大化,以及縣域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)模式地產(chǎn)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11運(yùn)作模式運(yùn)作模式一站式、協(xié)同效一站式、協(xié)同效應(yīng)、異地復(fù)制應(yīng)、異地復(fù)制n公司的商業(yè)模式高度契合政府訴求契合政府訴求n一站式解決方案一站式解決方案彌補(bǔ)了眾多區(qū)縣級(jí)地方政府資金和專(zhuān)業(yè)能力的不足n充分發(fā)揮出園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)n落地投資額返還制度則解決了代理人問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)了政企雙方利益的統(tǒng)一政企雙方利益的統(tǒng)一n
9、強(qiáng)大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘模式的壁壘n建立在合理價(jià)差基礎(chǔ)上的地產(chǎn)銷(xiāo)售和成熟招商共同保證了公司商業(yè)模式異地復(fù)制商業(yè)模式異地復(fù)制的成功率。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12現(xiàn)金流模式現(xiàn)金流模式投資房地產(chǎn)銷(xiāo)售回現(xiàn)反哺土地整理前期費(fèi)用,政府投資房地產(chǎn)銷(xiāo)售回現(xiàn)反哺土地整理前期費(fèi)用,政府基建返還、招商傭金以及后期服務(wù)將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期盈利基建返還、招商傭金以及后期服務(wù)將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期盈利如何解決資金瓶頸成為如何解決資金瓶頸成為“園區(qū)運(yùn)營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)”模式成敗的關(guān)鍵模式成敗的關(guān)鍵本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13風(fēng)險(xiǎn)剖析風(fēng)險(xiǎn)剖析園區(qū)開(kāi)發(fā)面臨單個(gè)園區(qū)收入下降,擴(kuò)張后管理半徑面園區(qū)開(kāi)發(fā)面
10、臨單個(gè)園區(qū)收入下降,擴(kuò)張后管理半徑面臨挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于集中,實(shí)際銷(xiāo)售有待市場(chǎng)驗(yàn)證臨挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于集中,實(shí)際銷(xiāo)售有待市場(chǎng)驗(yàn)證園區(qū)開(kāi)發(fā)招商引資收入涉及的固定資產(chǎn)投資將滯后經(jīng)濟(jì)下滑反應(yīng),土地出讓及企業(yè)投資的減少或?qū)⒃谖磥?lái)放慢,公司將面臨以更多園區(qū)開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)單個(gè)園區(qū)收入下降的局面。而適宜開(kāi)發(fā)園區(qū)的區(qū)域在目前來(lái)看或許在數(shù)量上還能有不少,但單體規(guī)模將無(wú)法達(dá)到目前固安和大廠這樣動(dòng)輒70-100 平方公里的規(guī)模。公司未來(lái)將需要同時(shí)運(yùn)作多個(gè)園區(qū)以維持高增速,這將對(duì)公司的管理半徑提出挑戰(zhàn)。公司房產(chǎn)銷(xiāo)售目前過(guò)于集中于北京周邊地區(qū),今年受益于限購(gòu)所引發(fā)的投資性需求溢出效應(yīng)。項(xiàng)目過(guò)于集中于單一區(qū)域?qū)е鹿疚磥?lái)
11、將面臨單區(qū)域銷(xiāo)售瓶頸的考驗(yàn)。雖然目前公司大量的預(yù)收賬款可保障未來(lái)2-3 年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),但實(shí)際銷(xiāo)售的增速將是需要密切關(guān)注的方向。園區(qū)開(kāi)發(fā)園區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。盈利模式解讀盈利模式解讀項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15盈利模式盈利模式45%45%的收入來(lái)自園區(qū)運(yùn)營(yíng),的收入來(lái)自園區(qū)運(yùn)營(yíng),50%50%的收入來(lái)自園區(qū)住的收入來(lái)自園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)宅開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入狀況(單位:億元人民幣)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入狀況(單位:億元人民幣)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分布主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分布分行分行業(yè)營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)收業(yè)收入入 公司的盈利主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)(園區(qū)一般有30%30%住宅用地)以及招商引資額
12、的高比例返還招商引資額的高比例返還(園區(qū)管委會(huì)按照落地投資額的45%45%進(jìn)行返還)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16模式特征模式特征收入彈性大、輕資產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)、收入彈性大、輕資產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)、切合地方政府需求切合地方政府需求模式切合地方政府需求,區(qū)域上選擇多,可復(fù)制零成本鎖定大量廉價(jià)土地儲(chǔ)備,輕資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入彈性大,而成本相對(duì)固定,盈利存大幅超預(yù)期可能園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互相促進(jìn)盈利模式具備其他地產(chǎn)所不具備的非常突出的特征盈利模式具備其他地產(chǎn)所不具備的非常突出的特征模式特征模式特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17盈利方式盈利方式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理園區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)加成基礎(chǔ)設(shè)
13、施建設(shè)、土地整理園區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)加成10%10%,新增落地投資額新增落地投資額45%45%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素預(yù)先鎖定土地,保障基礎(chǔ)收益、政府高依賴(lài),支付保預(yù)先鎖定土地,保障基礎(chǔ)收益、政府高依賴(lài),支付保障、政府支付能力由公司園區(qū)經(jīng)營(yíng)能力決定障、政府支付能力由公司園區(qū)經(jīng)營(yíng)能力決定政府支付能力:由公司的園區(qū)經(jīng)營(yíng)能力決定政府支付能力:由公司的園區(qū)經(jīng)營(yíng)能力決定收入保障度:預(yù)先鎖定土地,收入保障度:預(yù)先鎖定土地,保障基礎(chǔ)收益保障基礎(chǔ)收益政府支付意愿:高依賴(lài),支付保障政府支付意愿:高依賴(lài),支付保障公司在參與開(kāi)發(fā)初期即通過(guò)鎖定一定數(shù)量的等值土地資源的方式對(duì)自己的未來(lái)收益進(jìn)行了保障,也即即使
14、政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿,公司仍可通過(guò)已鎖定的土地資源做房通過(guò)已鎖定的土地資源做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤(rùn)獲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤(rùn)獲取取。在整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式和收入安排中,政府對(duì)項(xiàng)目結(jié)算的支付能力歸根結(jié)底來(lái)自于公司對(duì)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的收益。也即,公司結(jié)算的資金來(lái)源公司結(jié)算的資金來(lái)源并不由地方政府在園區(qū)外的財(cái)政收入決定,而由公司所經(jīng)營(yíng)的園區(qū)內(nèi)土地出由公司所經(jīng)營(yíng)的園區(qū)內(nèi)土地出讓和財(cái)政收入決定讓和財(cái)政收入決定。只要公司在園區(qū)的公司經(jīng)營(yíng)可以實(shí)現(xiàn)收入,也就有政府支付的資金池,剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問(wèn)題。地方政府支付意愿不僅與當(dāng)期收入是否豐厚有關(guān),也與未來(lái)收入的預(yù)期有關(guān);從園區(qū)
15、開(kāi)發(fā)的運(yùn)作和盈利模式園區(qū)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作和盈利模式看,政府讓出短期土地出讓收入的大部分來(lái)?yè)Q取當(dāng)期的地方GDP 和未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入;從政府的賬本政府的賬本上看不僅在經(jīng)濟(jì)上是受益的,在政績(jī)上也是受益的;公司目前開(kāi)發(fā)的園區(qū)多與縣一級(jí)政府縣一級(jí)政府相關(guān),這一級(jí)的政府,財(cái)政壓力更大,對(duì)政績(jī)的訴求更高,且實(shí)現(xiàn)GDP 增長(zhǎng)的途徑選擇有限。這導(dǎo)致地方政府對(duì)公司這樣擁有長(zhǎng)期招商引資經(jīng)驗(yàn)和園區(qū)運(yùn)作能力和資金實(shí)力的公司產(chǎn)生相當(dāng)程度的依賴(lài)相當(dāng)程度的依賴(lài);政府的支付意愿將比較積極支付意愿將比較積極,而不會(huì)刻意押款對(duì)公司現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。關(guān)鍵因素本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)發(fā)案例分析開(kāi)發(fā)案例分析模擬假設(shè)模擬假設(shè)以以5Km25Km
16、2為基礎(chǔ)園區(qū)開(kāi)發(fā)單位為例模為基礎(chǔ)園區(qū)開(kāi)發(fā)單位為例模擬計(jì)算企業(yè)和政府的收支情況擬計(jì)算企業(yè)和政府的收支情況在不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入和政府稅費(fèi)收入的情況下:n單就園區(qū)開(kāi)發(fā)而言,政府可以獲取土地出讓收入的18%18%;n從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總賬看,政府讓出了大部分的土地出讓收益;n園區(qū)的自主收入可充分保障政府在不依靠其余財(cái)政收入的情況下支付公司各項(xiàng)分成開(kāi)支。以以 6 6 年為周期對(duì)年為周期對(duì)“園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)”模模式現(xiàn)金流進(jìn)行了模擬式現(xiàn)金流進(jìn)行了模擬不考慮政府稅費(fèi)收入和企業(yè)后期園區(qū)維護(hù)收入的情況下:n公司在運(yùn)作的第三年凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正;n公司先墊資后收款,而政府則先收入后支付;n從整體凈現(xiàn)金流來(lái)看,政府和公司
17、在成功的開(kāi)發(fā)園區(qū)和招商引資的前提下將實(shí)現(xiàn)共贏。模擬模擬假設(shè)假設(shè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20開(kāi)發(fā)案例分析開(kāi)發(fā)案例分析-園區(qū)開(kāi)發(fā)政府及公司收支情況模擬園區(qū)開(kāi)發(fā)政府及公司收支情況模擬本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21開(kāi)發(fā)案例分析開(kāi)發(fā)案例分析-“園區(qū)園區(qū)+ +地產(chǎn)地產(chǎn)”模式開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流模擬模式開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流模擬n公司凈現(xiàn)金流在第三年變負(fù)為正,第四年達(dá)到峰值,而后逐年下降,合計(jì)總凈現(xiàn)金流為44.844.8億。公司凈現(xiàn)金流公司凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流n政府凈現(xiàn)金流在第三年達(dá)到峰值,第六年支付公司費(fèi)用,合計(jì)總凈現(xiàn)金流為13.513.5億。單位:億元本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資本運(yùn)作解讀資本運(yùn)作解讀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23華夏
18、幸?;鶚I(yè)的資本運(yùn)作首要問(wèn)題是融通資金,發(fā)展產(chǎn)業(yè)華夏幸?;鶚I(yè)的資本運(yùn)作首要問(wèn)題是融通資金,發(fā)展產(chǎn)業(yè), ,主要主要包括四種路徑實(shí)現(xiàn)包括四種路徑實(shí)現(xiàn)融通資金的路徑主要有:融通資金的路徑主要有:2 23 34 4外來(lái)企業(yè)(機(jī)構(gòu))的投資資金銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)借貸資金非銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu):信托、金融租賃籌措的資金公開(kāi)市場(chǎng)籌集的資金:境內(nèi)A、B股,境外香港、美國(guó)、新加坡IPO.1 1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24在四種路徑的基礎(chǔ)上建立金融工具節(jié)點(diǎn),形成自循環(huán)之資金鏈條,在四種路徑的基礎(chǔ)上建立金融工具節(jié)點(diǎn),形成自循環(huán)之資金鏈條,并對(duì)接外來(lái)資金渠道,構(gòu)建華夏幸福基業(yè)資本生態(tài)圈并對(duì)接外來(lái)資金渠道,構(gòu)建華夏幸?;鶚I(yè)資本生態(tài)圈華夏
19、幸?;鶚I(yè)華夏幸?;鶚I(yè)資本生態(tài)圈資本生態(tài)圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25在構(gòu)建華夏幸福基業(yè)資本生態(tài)圈的同時(shí)還要注重打通間接融資渠在構(gòu)建華夏幸?;鶚I(yè)資本生態(tài)圈的同時(shí)還要注重打通間接融資渠道,遵循投資原則道,遵循投資原則注冊(cè)資本金不低于5000萬(wàn)的擔(dān)保公司,形成不低于5億元的擔(dān)保能力依據(jù)產(chǎn)業(yè)基金公司的運(yùn)作模式,創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)投資公司,營(yíng)造產(chǎn)業(yè)投資主體與銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)建立信任型合作關(guān)系投投資資原原則則根據(jù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈規(guī)律,投資上下游關(guān)聯(lián)性比較緊密的企業(yè),形成資本運(yùn)作之節(jié)點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26信托融資信托融資中融信托股權(quán)質(zhì)押中融信托股權(quán)質(zhì)押信托計(jì)劃信托計(jì)劃具體細(xì)節(jié)具體細(xì)節(jié)華夏幸福20112011年年1111月月1
20、717日日披露,控股股東華夏控股日前與中融信托簽訂股權(quán)質(zhì)押合同,將其所持上市公司4954.47萬(wàn)股無(wú)限售流通股及7745.53萬(wàn)股限售流通股質(zhì)押給中融信托,為華夏控股融資提供擔(dān)保,質(zhì)押期限為3636個(gè)月個(gè)月。信托概況信托概況第一期信托計(jì)劃期限為計(jì)劃期限為3 3年年, ,募集規(guī)模募集規(guī)模2 2億元億元,信托資金將用于受讓華夏控股所持華夏幸福部分股票的股權(quán)收益權(quán),到期后由華夏控股實(shí)施回購(gòu)?;蚴菫槲顿Y者參與認(rèn)購(gòu),該信托第一至第三個(gè)信托年度的預(yù)期年化收益率分別為8.5%8.5%、13.5%13.5%和和18.5%18.5%,認(rèn)購(gòu)金額在300萬(wàn)元以上的預(yù)期收益率更是在上述基礎(chǔ)上再分別提高1個(gè)百分點(diǎn)。
21、華夏控股表示,本次募資用于補(bǔ)充流動(dòng)資金補(bǔ)充流動(dòng)資金,決不用于任何地產(chǎn)項(xiàng)目。華夏控股在第一期信托計(jì)劃中承諾,除質(zhì)押給受托人的3648萬(wàn)股股票外,另從其持有的華夏幸福股票中留出留出12251225萬(wàn)股用于質(zhì)押萬(wàn)股用于質(zhì)押,以保障當(dāng)盈利預(yù)測(cè)不能實(shí)現(xiàn)而股票被凍結(jié)時(shí),其質(zhì)押給受托人的股票不會(huì)被凍結(jié)。華夏控股如今選擇在股價(jià)尚處高位時(shí)進(jìn)行質(zhì)押融資,則在保證質(zhì)押率在合理范圍的同時(shí),最大限度降低股份質(zhì)押的規(guī)模,以此降低融資成本。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。信托融資信托融資四川信托四川信托三浦威特信托貸款集合資金信托計(jì)劃概況三浦威特信托貸款集合資金信托計(jì)劃概況借款人借款人: :三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)三浦威特)
22、01融資規(guī)模:融資規(guī)模:4.6億元;期限:12+6個(gè)月(滿(mǎn)1年可提前結(jié)束)02抵押物:抵押物:京御南海置業(yè)有限公司的山東文登市小觀鎮(zhèn)7宗土地質(zhì)押物:質(zhì)押物:三浦威特40%股權(quán)、京御南海100%股權(quán)04資金用途:資金用途:0506還款來(lái)源:還款來(lái)源:三浦威特園區(qū)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)收入03連帶擔(dān)保:連帶擔(dān)保:華夏幸?;鶚I(yè)(上市公司,股票編號(hào):600340) 實(shí)際控制人王文學(xué)07資金歸集:資金歸集:16月后每月末歸集40%、30%,和30%本金及利息本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28信托融資信托融資四川信托四川信托三浦威特信托貸款集合資金信托計(jì)劃交易三浦威特信托貸款集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)委托人委托人四川信托四川
23、信托信托計(jì)劃信托計(jì)劃三浦威特三浦威特華夏幸華夏幸?;鶚I(yè)?;鶚I(yè)1.設(shè)立2.投資信托計(jì)劃6.分配信托收益 3.發(fā)放貸款 5.到期還本付息 4. 提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保 京御南海京御南海4. 提供無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保實(shí)際控制人實(shí)際控制人王文學(xué)王文學(xué)4. 提供土地抵押、100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保三浦威特三浦威特4. 提供40%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 發(fā)行日:2012.3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整改階段整改階段投資方式投資方式杠桿收購(gòu)杠桿收購(gòu)n能否獲得控制性股權(quán)n本身是否具有盈利能力n產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)空間n資產(chǎn)重組后能否獲得銀行、信托機(jī)構(gòu)的資金借貸杠桿收購(gòu)(Leveraged Buy-out,LBO)是指公司或個(gè)體利用自己的資產(chǎn)作為債務(wù)
24、抵押,收購(gòu)另一家公司的策略。 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段集資階段集資階段收購(gòu)階段收購(gòu)階段n并購(gòu)方先通過(guò)企業(yè)企業(yè)管理層管理層組成的集團(tuán)籌集收購(gòu)價(jià)10%10%的資金;n以準(zhǔn)備收購(gòu)的公司的資產(chǎn)為抵押,向銀行借入過(guò)渡性貸款過(guò)渡性貸款,相當(dāng)于整個(gè)收購(gòu)價(jià)格的50-70%50-70%的資金;n向投資者投資者推銷(xiāo)約為收購(gòu)價(jià)20-40%20-40%的債券。 n由發(fā)起人制定收購(gòu)制定收購(gòu)方案方案,與被收購(gòu)方進(jìn)行談判;n進(jìn)行并購(gòu)的融資安融資安排排,必要時(shí)以自有資金參股目標(biāo)企業(yè);n發(fā)起人通常就是企業(yè)的收購(gòu)者。 n收購(gòu)者以籌集到的資金購(gòu)入購(gòu)入被收購(gòu)公司的期望份額的股份股份n對(duì)并購(gòu)的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行整改整改;n獲得并購(gòu)時(shí)所形成負(fù)
25、債的現(xiàn)金流量;n降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。杠桿收購(gòu)杠桿收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的選擇要點(diǎn)目標(biāo)企業(yè)的選擇要點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資方式投資方式杠桿收購(gòu)案例杠桿收購(gòu)案例三浦生物三浦生物擔(dān)保公司擔(dān)保公司三浦園區(qū)三浦園區(qū)國(guó)家銀行國(guó)家銀行開(kāi)封新公司開(kāi)封新公司投資公司投資公司3000萬(wàn)X%股權(quán)3000萬(wàn)控股$1000萬(wàn)出口合同8000萬(wàn)貸款擔(dān)保3000萬(wàn)現(xiàn)金xxx畝土地投資成立商業(yè)銀行商業(yè)銀行貸款目標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介目標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介n開(kāi)封制藥廠分拆出豫港制藥、恒宇制藥、八車(chē)間,n凈資產(chǎn)50005000萬(wàn)、負(fù)債萬(wàn)、負(fù)債18001800萬(wàn)、銷(xiāo)售額萬(wàn)、銷(xiāo)售額1.21.2億億(其中出口創(chuàng)匯約1000萬(wàn)美金)n利潤(rùn)率約15%的新企業(yè)n概
26、念:高成長(zhǎng)的生物醫(yī)高成長(zhǎng)的生物醫(yī)藥高科技企業(yè)藥高科技企業(yè)123456上市上市進(jìn)入方式進(jìn)入方式123456投資公司支付3000萬(wàn)收購(gòu)上述新企業(yè)的控股權(quán)三浦園區(qū)投資成立投資公司和三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司三浦生物3000萬(wàn)控股開(kāi)封新公司,將出口合同與出口結(jié)匯轉(zhuǎn)至本公司名下利用1000萬(wàn)美金的出口信用套取8000萬(wàn)的低息貸款從8000萬(wàn)貸款中拿出3000萬(wàn)向園區(qū)建設(shè)公司購(gòu)買(mǎi)土地或其他“三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司”成立24月后在香港創(chuàng)業(yè)板上市退出方式退出方式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資方式投資方式創(chuàng)業(yè)投資創(chuàng)業(yè)投資n成長(zhǎng)性指標(biāo)分析 n資本市場(chǎng)認(rèn)同度分析n土地增值方案設(shè)計(jì)n發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、盈利模式設(shè)計(jì) 土地A項(xiàng)目A+土地B
27、項(xiàng)目B+產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)p A+與A的組合,使土地A以股權(quán)的形式獲得價(jià)值確認(rèn)p B+與B的組合,使土地B以股權(quán)的形式獲得價(jià)值確認(rèn)p A+A從B+B獲得收入和利潤(rùn)產(chǎn)品與服務(wù)收入與利潤(rùn)目標(biāo)項(xiàng)目選擇目標(biāo)項(xiàng)目選擇管理團(tuán)隊(duì)組建與管控管理團(tuán)隊(duì)組建與管控n靈魂性領(lǐng)導(dǎo)人物的識(shí)別與聘任n管控模式與激勵(lì)機(jī)制的建立n非關(guān)聯(lián)性投資主體問(wèn)題n 收入、利潤(rùn)、稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)n盈利模式設(shè)計(jì)掌控目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)掌控目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資方式投資方式創(chuàng)業(yè)投資案例創(chuàng)業(yè)投資案例n進(jìn)入方式進(jìn)入方式n退出方式退出方式n北京中科博納生物科技有限公司,中科院生物物理研究所和昭衍醫(yī)藥技術(shù)中心各占50%股份,注冊(cè)資本金20
28、00萬(wàn)n生物醫(yī)藥類(lèi)專(zhuān)利及專(zhuān)有專(zhuān)利及專(zhuān)有技術(shù)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先技術(shù)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先目標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介目標(biāo)企業(yè)簡(jiǎn)介中科三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司中科三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司中科博納中科博納三浦威特三浦威特銀行銀行生物醫(yī)藥孵化器公司生物醫(yī)藥孵化器公司中科三浦中科三浦”爭(zhēng)取在爭(zhēng)取在2424個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi)在香港創(chuàng)業(yè)板上市在香港創(chuàng)業(yè)板上市技術(shù)土地土地抵押購(gòu)買(mǎi)技術(shù)投資設(shè)立本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資退出方式投資退出方式主要有公開(kāi)上市和出售兩種主要有公開(kāi)上市和出售兩種公開(kāi)上市公開(kāi)上市出售出售通過(guò)杠桿收購(gòu)接管的企業(yè)進(jìn)過(guò)兩至三年的孵化兩至三年的孵化,力爭(zhēng)在境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)股票上市發(fā)行。公開(kāi)上市所涉及的主要事務(wù)公開(kāi)上市所涉及的主要事務(wù)n依據(jù)被接管企業(yè)的產(chǎn)業(yè)
29、戰(zhàn)略及境內(nèi)外資本市場(chǎng)狀態(tài),設(shè)計(jì)上市融資的詳細(xì)方案及步驟;n改造或優(yōu)化上市主體公司的股權(quán)結(jié)構(gòu),以及注冊(cè)主體公司及其他必要的海外公司;n協(xié)調(diào)海內(nèi)外中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)工作,與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通,獲取相關(guān)批準(zhǔn)文件及備案;n參與上市招股說(shuō)明書(shū)的制定及向有關(guān)投資機(jī)構(gòu)推介。n溢價(jià)出讓股權(quán)n分拆賣(mài)出資產(chǎn)n重組A股上市公司獲得資本增值n. . .本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其它學(xué)習(xí)與借鑒其它學(xué)習(xí)與借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃相關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)按土地面積大致整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)按土地面積大致整體規(guī)劃固固安安工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃大大廠廠潮潮白白河河區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36開(kāi)發(fā)時(shí)序開(kāi)發(fā)時(shí)序項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市南部
30、的蘇家屯區(qū),整體占地面積約為3535平方公里平方公里。項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā):項(xiàng)目的委托和結(jié)算方式與之前的園區(qū)基本類(lèi)似,區(qū)別在于土地整理業(yè)務(wù)的收益更高,為整理成本的15%(之前園區(qū)均為10%)一期一期二期二期三期三期 2012-2013年,開(kāi)發(fā)面積為3平方公里2014-2015年,開(kāi)發(fā)面積為7平方公里;開(kāi)始于2016年,開(kāi)發(fā)面積達(dá)到10平方公里。以以新獲取的區(qū)域整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新獲取的區(qū)域整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例:為例:本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。借鑒意義(借鑒意義(1/21/2)n華夏幸?;鶚I(yè)旗下三處工業(yè)園區(qū)地處河北固安、大廠潮白河和懷柔,主要分布在北京遠(yuǎn)北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣向河北延伸的區(qū)域;郊區(qū)縣向河北延伸的區(qū)域;n華夏基業(yè)從90年代初即開(kāi)始布局,目前開(kāi)發(fā)的三大園區(qū)已經(jīng)形成了環(huán)北京的包圍圈;環(huán)北京的包圍圈;n這樣的區(qū)位分布,一方面適應(yīng)京津冀都市圈的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),另一方面,因鄰近京津地區(qū),能夠順利承接上述兩地的承接上述兩地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,為未來(lái)園區(qū)招商帶來(lái)便利。合理選區(qū),提前布局合理選區(qū),提前布局與政府的良好合作關(guān)系與政府的良好合作關(guān)系提早介入?yún)^(qū)域規(guī)劃,積累完整的提早介入?yún)^(qū)域規(guī)劃,積累完整的園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)n盡管華夏幸?;鶚I(yè)是一家民營(yíng)企業(yè),但其實(shí)際控制人王文學(xué)本人為廊坊市工商聯(lián)常委
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶(hù)所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶(hù)上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶(hù)上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶(hù)因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 二零二五版電力工程項(xiàng)目居間代理傭金服務(wù)合同2篇
- 二零二五版電子商業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同模板3篇
- 二零二五年度工地鋼管外架施工環(huán)保設(shè)施設(shè)計(jì)與安裝承包合同3篇
- 白葉2025版離婚協(xié)議中共同財(cái)產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)費(fèi)用支付合同二零二五年度3篇
- 二零二五版30天退換租免傭租賃服務(wù)合同2篇
- 二零二五年生活垃圾收運(yùn)一體化服務(wù)合同2篇
- 二零二五年度神東派遣工權(quán)益同工同酬合同3篇
- 2025年度彩鋼圍擋施工及租賃一體化合同3篇
- 二零二五年度食品安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型構(gòu)建合同3篇
- 二零二五年度鋼筋產(chǎn)品研發(fā)與技術(shù)轉(zhuǎn)移合同3篇
- 優(yōu)秀支行行長(zhǎng)推薦材料
- 公司設(shè)備轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書(shū)
- 2023年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則完整版
- 教科版四年級(jí)科學(xué)下冊(cè)第三單元巖石與土壤4.制作巖石和礦物標(biāo)本(教學(xué)設(shè)計(jì))教案
- 大學(xué)《工程力學(xué)》期末考試試題庫(kù)含詳細(xì)答案
- 2022年湖北省武漢市中考數(shù)學(xué)試卷含解析
- TLFSA 003-2020 危害分析與關(guān)鍵控制點(diǎn)(HACCP)體系調(diào)味面制品生產(chǎn)企業(yè)要求
- LY/T 2244.3-2014自然保護(hù)區(qū)保護(hù)成效評(píng)估技術(shù)導(dǎo)則第3部分:景觀保護(hù)
- 紀(jì)律教育月批評(píng)與自我批評(píng)五篇
- GB/T 26480-2011閥門(mén)的檢驗(yàn)和試驗(yàn)
- GB/T 13342-2007船用往復(fù)式液壓缸通用技術(shù)條件
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論