最新萬科房地產(chǎn)項目決策階段的成本控制資料

1、房地產(chǎn)項目決策階段的成本控制2010年 08月 22日 08:51 目前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸整體進人調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險也隨之增大。 “正確的決策是成功的開始”， 因此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭決策 階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題。一、建立科學(xué)的評價指標體系第一，規(guī)劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、 綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。第二，設(shè)計方案評價指標要考慮性價比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟性、采光、通 風、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。第三，市場定位評價指標是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預(yù)測結(jié)果為 基礎(chǔ)，就租售價格、租售率、租售對

2、象、物業(yè)管理費等建立評價指標。第四，經(jīng)濟評價指標需要考慮財務(wù)評價和綜合評價。財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn) 行財稅制度和價格體系， 計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出， 分析項目的財務(wù) 盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項目的財務(wù)可行性，風險預(yù)測等： 綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度， 分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟 的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的經(jīng)濟合理性。以上每個評價指標所包含的因素，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本都有直接 或間接的影響。 比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比， 它反映 用地合理性情況， 是城市管理的控制性指標。 容積率是反映地塊開發(fā)強度的重要 指標，無

3、綱量，其內(nèi)涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率=總建筑面積地塊面積。適當提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當?shù)慕ㄖ莘e率， 可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價。 同時節(jié)約用地， 從而能有效降低整個項目 的建設(shè)資金。二、技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選 要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況， 在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下， 將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合， 進 行設(shè)計多方案比較， 力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理， 在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技 術(shù)先進。房地產(chǎn)項目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對 于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，

4、都要進行經(jīng)濟分析和 計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案， 并對這些方案進 行比選。在進行可供比較方案，優(yōu)選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用 與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則， 并根據(jù)項目實際情況， 選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標房地產(chǎn)項目通常采用的方案優(yōu)選指標有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值(NPV)，在進行方案優(yōu)選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進 行方案優(yōu)選時， 以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。 當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期 相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、 凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選。 當開發(fā)經(jīng)營期不同時， 一般宜采用等額年值指標進行優(yōu)選， 如

5、果要采用差額投資 內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案優(yōu)選， 須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期 和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當處理，然后再進行優(yōu)選。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額、 投資利潤率等表態(tài)指標進行方案優(yōu)選。 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案 進行優(yōu)選時， 為簡化計算， 可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標， 直接進行項 目方案費用部分的優(yōu)選。三、提高項目抵御風險的能力房地產(chǎn)市場是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場的任何波動和國 家宏觀政策的調(diào)整都會影響到項目的收益，嚴重的可能會使企業(yè)的資金鏈條斷 裂，整個項目陷入癱瘓。 這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目

6、投資效 果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性 質(zhì)和程度， 幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點， 確定合理的投資收益 水平，提出控制風險的方案， 有重點地加強對投資風險的防范和控制。 房地產(chǎn)項 目面臨的風險有政策風險、財務(wù)風險、購買力風險等。第一，政策風險近年來，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場、有效控制房價，采取一系列宏觀調(diào)控 政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變。房地產(chǎn)政策的改變， 尤其是調(diào)整性政策的出臺， 必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品， 結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項 目的商業(yè)風險加大。 應(yīng)對國家宏觀政策的措施主要是縮短項目的建設(shè)周期， 加快 項目的銷售進度，即使

7、回籠資金。第二，財務(wù)風險財務(wù)風險主要由利率、資本金充足率兩個方面。特別是 2007 年以來， 國家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整， 使得一線城市房地產(chǎn)價格開始下降， 投資速度減慢。 房地產(chǎn)公司由于貸款利率增 加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財務(wù)風險。應(yīng)對利率風險的措施， 主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。 為了降低由此帶來的房地產(chǎn) 投資金融風險， 一是在簽訂銀行貸款合同時， 選擇固定利率； 二是在評價投資方 案時，按可能升高的銀行貸款利率進行， 預(yù)先就對銀行貸款利率的提高作出防范 措施：三是在進行投資方案評價時， 對銀行貸款利率進行不確定性

8、分析。 充分考 慮貸款利率可能帶來的金融風險。第三，購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品 不能按市場消化而造成經(jīng)濟上的損失。 購買力風險是一種需求風險。 在市場經(jīng)濟 體制中，需求是一個非常不穩(wěn)定的因素。 由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的， 受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響， 如果整體市場上需求下降， 將會給項目帶來損失。 應(yīng)對措施主要是在房屋的建筑設(shè)計中豐富產(chǎn)品的類型， 對 大、中、小戶型進行優(yōu)化組合，適當加大可以組合型住宅的所占比例。四、控制土地競拍價格土地成本(約占項目總成本的 30一 35左右) ，主要指土地獲得階段 形成的各種費用支出，

9、 包括地價、土地動拆遷補償費、 各類補償費、 土地契稅等。 在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中， 土地一旦到手， 其成本即基本確定， 直至項目開發(fā)完 成，該成本一般也不會有較大變化。 因此， 控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成 本分析要準確， 在土地招投標中制定競買策略與技巧， 做到以最小的代價和風險 獲取最大的收益、來打敗競爭對手。第一，要注重土地費用可承受的最高限額測算在參與土地競拍之前，首先必須算好帳，擬建設(shè)的初步方案，即以什 么的產(chǎn)品面市，并預(yù)測明后年的各種品類物業(yè)的銷售價格。 然后計算建造的成本， 以銷售價格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案， 假定為零利潤的情況下， 計算出土地 成本限額， 這就是參與拍

10、賣所能承受的價格底線， 能夠基本保證土地成本在可控 制范嗣內(nèi)，不會出現(xiàn)盲目舉牌，造成不可控制的局面。第二，土地競買報價策略選擇的具體方案如下：(1) 不平衡報價策略。 當采用評分的方法進行招標時， 房地產(chǎn)開發(fā)商可 通過認真分析評分方法， 結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢， 揚長避短， 使本企業(yè)的綜合評分 達到最高。 如發(fā)展商本身的建筑實力較強， 對招標工程造價有較大的把握， 可報以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分。壓倒競爭對手。(2) 高、低報價策略。 若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高， 潛在的 競爭對手較少，可使用低報價策略；若項目的發(fā)展前景看好，競爭對手較多，則 可使用高報價策略。(3) 合縱連橫策略。為了避免行業(yè)內(nèi)部惡性競爭， 抬高土地的競拍價格， 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采用合縱連橫進行聯(lián)合投標。(4) 志在必得策略。 房地產(chǎn)開發(fā)商出于發(fā)展需要不惜采取微利甚至微虧 的策略進行高報價， 以期志在必得。 房地產(chǎn)企業(yè)在土地競買時， 通過對出讓土地 進行認真分析、做出詳細策劃，根據(jù)市場競爭的情況和本企業(yè)需要的迫切程度， 結(jié)合