關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋

1、買房知識(shí)常識(shí)，希望對您有幫助，謝謝關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋導(dǎo)讀:本文介紹在房屋買房， 的一些知識(shí)事項(xiàng)，如果覺得很不 錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評和分享。由于法律法規(guī)的規(guī)定不夠明確、統(tǒng)一，以及實(shí)際操作中 存在的各種因素，商品房的購買人（以下簡稱買受人）究竟 應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)取得其所購商品房的權(quán)屬證書，買受人、房 地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)行政主管部門在商品房房屋權(quán)屬辦理 過程中各自應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任等問題，一直以來都是商品 房買賣合同糾紛中的一個(gè)熱點(diǎn)問題。關(guān)于審理商品房買賣合 同糾紛適用法律若干問題的解釋有哪些？2003年4月28日頒布，并于2003年6月1日施行的最 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣

2、合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋（以下簡稱“司法解釋”）在第十八條、第 十九條對商品房房屋權(quán)屬證書的辦理期限問題作曲了如下 規(guī)定：司法解釋第十八條規(guī)定，“由于由賣人的原因，買受人 在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊 約定外，由賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期 限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房 屋交付使用之日起 90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同 訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按 照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收 逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、”司法解釋第十九條規(guī)定，“商品房買賣合同約定或者 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房 屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于由賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同 和賠償損失的，應(yīng)予支持?！彼痉ń忉尩谑撕褪艞l所規(guī)定的買受人取得所購房 屋權(quán)屬證書的期限，從表面上看似乎為解決實(shí)踐中關(guān)于商品 房房屋權(quán)屬證書辦理期限而引發(fā)的爭議提供了法律依據(jù)，但 通過將司法解釋與現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)章中有關(guān)房屋權(quán)屬證書辦理 期限的規(guī)定，以及北京市房屋權(quán)屬證書辦理的實(shí)際操作進(jìn)行 比較、分析，筆者認(rèn)為司法解釋的規(guī)定違反了現(xiàn)有法規(guī)、規(guī) 章規(guī)定，且在北京市的現(xiàn)實(shí)中不具備可操作性，原因如

4、下：一、根據(jù)建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定 和北京市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房管部門）的工作 程序，目前在北京市，買受人辦理其所購房屋的權(quán)屬證書，需經(jīng)過以下幾個(gè)步驟：第一步，由賣人在商品房竣工后，向房管部門申請商品 房所有權(quán)的初始登記，并提交相關(guān)用地證明文件或者土地使 用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工 許可證、竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件；第二步， 由房管部門對由賣人的初始登記申請進(jìn)行審查，分別由由讓 處核對由讓情況、權(quán)屬處確權(quán)，登記發(fā)證事務(wù)所向由實(shí)人頒 發(fā)商品房所有權(quán)的初始登記證明（俗稱大產(chǎn)權(quán)證）。確權(quán)程序期間，對于超生規(guī)劃審批指標(biāo)的建筑面積，房管部門會(huì)在

5、 頒發(fā)大產(chǎn)權(quán)證之前，要求由賣人按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦規(guī)劃審批手 續(xù)，并補(bǔ)辦土地由讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地由讓金；第三步，由買 受人與由賣人雙方共同向房管部門申請買受人所購房屋的 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雙方提交轉(zhuǎn)移登記所需文件，并由買受人 繳納相關(guān)契稅等與房屋交易有關(guān)的稅費(fèi)；第四步，房管部門 對由賣人與買受人雙方的轉(zhuǎn)移登記申請進(jìn)行審查后，為雙方 辦理立契過戶手續(xù)，并根據(jù)立契過戶檔案記載，向買受人頒 發(fā)其所購房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記證明，即房屋權(quán)屬證書（也 俗稱小產(chǎn)權(quán)證）。二、在司法解釋由臺(tái)前，有諸如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 管理?xiàng)l例、商品房銷售管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管 理辦法等法規(guī)和規(guī)章，曾針對有關(guān)房屋權(quán)屬證書的辦理作 由

6、過規(guī)定，分別如下：首先是國務(wù)院1998年7月20日頒布的城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購買人應(yīng) 當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合 同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán) 登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地 使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文 件?！庇捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)（也即由賣人）申請的商品房初始 登記，不會(huì)涉及“土地使用權(quán)的變更”，因此，從合理角度 理解，此條規(guī)定中所說的“辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有 權(quán)登記”應(yīng)是指房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，也就是說，

7、根據(jù)該 條規(guī)定，買受人是辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的主要義務(wù) 人，其應(yīng)于預(yù)售商品房交付/現(xiàn)房銷售合同簽訂后 90日內(nèi), 辦理預(yù)售房/現(xiàn)房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由賣人對此履行協(xié)助義 務(wù)。按照北京市現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)證辦理程序，買受人申請房屋 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記事實(shí)上須以由賣人完成商品房的初始登記、 取得大產(chǎn)權(quán)證為前提條件，而初始登記是從商品房竣工后開 始的，且初始登記手續(xù)的合法完成期限是127天（按城市房屋權(quán)屬登記管理辦法計(jì)算，詳見下文中所述），這還不包括建成商品房超指標(biāo)建筑面積補(bǔ)辦規(guī)劃審批和土地生讓的時(shí)間（詳見下文中所述），也未將常見的北京市房管部門 工作遲延情況考慮進(jìn)去。也就是說，根據(jù)該條規(guī)定，即使在 建成

8、商品房建筑面積不超規(guī)劃的情況下，買受人也無法在商 品房竣工交付后 90天內(nèi)申請房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。這種 規(guī)定存在著一定的超現(xiàn)實(shí)性，在實(shí)踐中往往是不可實(shí)現(xiàn)的。再看建設(shè)部2001年4月4日頒布的商品房銷售管理 辦法，其第三十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房 交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬 登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋 所有權(quán)登記手續(xù)。”這里所說的由賣人須在交房后60天內(nèi)提交的“辦理房屋權(quán)屬登記的資料”沒有明確是由賣人辦理商品房所有權(quán) 初始登記、以取得大產(chǎn)權(quán)證的所需資料，還是辦理所有權(quán)轉(zhuǎn) 移登記

9、、以取得小產(chǎn)權(quán)證的所需資料。不妨分析一下：如果是指轉(zhuǎn)移登記中的資料，顯然不合理，因?yàn)椋环?后60天的期限內(nèi)尚不能完成初始登記（初始登記的合法完 成期限是127天，詳見下文中所述）、以取得大產(chǎn)權(quán)證，在 這個(gè)期限內(nèi)要求由賣人提交包括大產(chǎn)權(quán)證在內(nèi)的辦理轉(zhuǎn)移 登記的資料，顯然是不可能的。因此，從合理的角度分析， 只能是指辦理商品房所有權(quán)初始登記中所需的資料。即，根 據(jù)該條規(guī)定，由賣人應(yīng)在商品房交付后60天內(nèi)，將辦理初 始登記的資料提交房管部門，之后，協(xié)助買受人辦理“土地 使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，即所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手 續(xù)。止匕外，建設(shè)部1997年10月27日頒布，2001年8月15 日修正的城

10、市房屋權(quán)屬登記管理辦法中第十六條規(guī)定“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或 者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文 件?！痹摋l中關(guān)于“竣工后 3個(gè)月內(nèi)申請初始登記”的規(guī)定進(jìn) 一步證明了同是建設(shè)部頒布但時(shí)間較早一點(diǎn)的商品房銷售 管理辦法第三十四條中關(guān)于由賣人應(yīng)在商品房交付后60日內(nèi)提交的“房屋權(quán)屬登記的資料”不可能是轉(zhuǎn)移登記的 資料，而應(yīng)是初始登記的資料，但兩規(guī)章在初始登記資料提 交時(shí)間上又存在相互沖突的情況。根據(jù)中華人民共和國立 法法中關(guān)于“同一機(jī)關(guān)制定的法律、

11、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，新的規(guī)定與舊的規(guī)定不 一致的，適用新的規(guī)定”的規(guī)定，由賣人提交商品房初始登 記資料的期限應(yīng)以時(shí)間較晚的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 第十六條中的規(guī)定為準(zhǔn)，即：由賣人應(yīng)于商品房竣工后3個(gè)月內(nèi)申請房屋所有權(quán)的初始登記，并提交初始登記資料。同樣是建設(shè)部1997年10月27日頒布，2001年8月15 日修正的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，其第十七條規(guī)定“因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí) 發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記?！贬槍Ψ课葙I賣的情況來說，這里的“自事實(shí)發(fā)生之日” 在一般情況下應(yīng)是指所有權(quán)

12、人與買房人簽署買賣合同之日， 但由于預(yù)售房的買賣早于所有權(quán)人完成初始登記、取得大產(chǎn) 權(quán)證之前許多，因此，對于預(yù)售房的買賣，從合理角度來說， 應(yīng)將“自事實(shí)發(fā)生之日”理解為簽署了買賣合同且所有權(quán) 初始登記完成、由賣人取得大產(chǎn)權(quán)證之日。也就是說，根據(jù) 該條規(guī)定，由賣人和買受人應(yīng)在簽署了商品房買賣合同并由 賣人完成商品房所有權(quán)初始登記并取得大產(chǎn)權(quán)證之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。止匕外，該城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十六條還 規(guī)定“登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人（申請人）"；第二十七條規(guī)定“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人（中請人）的申請進(jìn)

13、行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的， 初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理 登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”也就 是說，對于預(yù)售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期 限，根據(jù)該城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，是 254天 （竣工后3個(gè)月初始登記申請期+7天初始登記受理期+30天 大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期 +30天小產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期）。但，對于商品房超生規(guī)劃的建筑面積補(bǔ)辦規(guī)劃審批和土 地由讓手續(xù)，到底應(yīng)在房管部門受理初始登記申請之前，還 是之后，城市房屋權(quán)屬登記管理辦法沒有說法，因此， 補(bǔ)辦規(guī)劃和土地生讓手續(xù)的工作，到底應(yīng)在由賣人的

14、初始登 記申請期內(nèi)完成，還是可在房管部門受理初始登記后的發(fā)證 期限內(nèi)完成，現(xiàn)無定論。如果應(yīng)在由賣人初始登記申請期限 內(nèi)完成，顯然3個(gè)月的申請期不足，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中由賣人無法 在3個(gè)月內(nèi)提交全套初始登記資料，并同時(shí)完成規(guī)劃和土地 由讓的補(bǔ)辦手續(xù)；如果可在房管部門的發(fā)證期限內(nèi)完成，又 使房管部門無法在受理后 30日內(nèi)完成登記發(fā)證工作。因此， 前述254天的小產(chǎn)權(quán)證取得合法期限還缺乏現(xiàn)實(shí)中的可操作 性。三、鑒于現(xiàn)有各法規(guī)和規(guī)章中關(guān)于權(quán)屬證書辦理的規(guī)定， 存在著約定不明、與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)、沒有可操作性及相互沖突等 情況，因此，筆者認(rèn)為，司法解釋的由臺(tái)應(yīng)對癥解決上述問 題，通過對上述法規(guī)和規(guī)章在適用上的解釋，使權(quán)

15、屬證書辦 理有明確、統(tǒng)一的法規(guī)可依，同時(shí)又具備現(xiàn)實(shí)的可操作性。 但筆者發(fā)現(xiàn)，本應(yīng)達(dá)到此目的的司法解釋第十八、十九的規(guī)定，卻存在著以下問題：1、司法解釋將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于由 賣人，違背了國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定 的原則，對由賣人不公。2、司法解釋超生對國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例和建設(shè)部商品房銷售管理辦法、城市房屋權(quán)屬登 記管理辦法進(jìn)行解釋的范圍，擅自增加了買受人取得小產(chǎn) 權(quán)證的期限，且增加的期限既違反現(xiàn)有法規(guī)，又不具有現(xiàn)實(shí) 的可操作性。買賣雙方未約定小產(chǎn)權(quán)證辦理期限的，按照司法解釋第 十八條，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的期限為預(yù)售房交付使用/現(xiàn)房合同訂立后的 90天，

16、買賣雙方約定小產(chǎn)權(quán)辦理期限的， 按照司法解釋第十九條，小產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)取得期限最長不得 超過約定期限一年。但國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l 例中的90天只是買受人“辦理轉(zhuǎn)移登記”行為的履行期 限，而不是轉(zhuǎn)移登記的完成期限，建設(shè)部商品房銷售管理 辦法中的60天期限（盡管其已被城市房屋權(quán)屬登記管 理辦法中的3個(gè)月期限所取代），也只是由賣人提交初始 登記資料的期限，建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法中 規(guī)定的各期限也都僅是初始登記和轉(zhuǎn)移登記等的申請期、受 理期和房管部門的發(fā)證期，不但不是買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的 期限，而且根據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，買受人取 得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限是 254天。如上文所述，這

17、 254天的 期限尚缺乏現(xiàn)實(shí)中的可操作性，司法解釋第十八和十九條中 新“制定”的小產(chǎn)權(quán)證取得期限更無法實(shí)現(xiàn)。3、司法解釋的規(guī)定極易誘導(dǎo)由賣人與買受人雙方在商 品房買賣合同中，對于根本無法由雙方掌握的買受人取得小 產(chǎn)權(quán)證的期限進(jìn)行約定，從而埋下了糾紛的隱患。從城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的相關(guān)規(guī)定不難看由，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證不僅需要由賣人提供資料、買受人亦提 供資料和繳納稅費(fèi)，而且更取決于房管部門的大量工作。在 買賣雙方提由申請、提交資料和稅費(fèi)后，何時(shí)可以取得小產(chǎn) 權(quán)證，已非買賣雙方可能控制。因此，買賣雙方事實(shí)上根本 無法在商品房買賣合同中對小產(chǎn)權(quán)證的取得期限進(jìn)行約定。但由于按照司法解釋第十八條規(guī)定

18、，買賣雙方?jīng)]有對此進(jìn)行 約定的，為預(yù)售房交付/現(xiàn)房合同訂立后的90天，而此規(guī)定 對由賣人非常不利，為此，多數(shù)由實(shí)人會(huì)希望在訂立商品房 買賣合同時(shí)在其中增加相關(guān)約定。從此點(diǎn)上來看，司法解釋 第十八條的規(guī)定實(shí)際上起到了誘導(dǎo)買賣雙方在商品房買賣 合同中約定小產(chǎn)權(quán)證取得期限的作用，但由于該小產(chǎn)權(quán)證的 取得期限實(shí)際上根本不能由買賣雙方控制，因此，十八條的 規(guī)定很可能為相關(guān)糾紛預(yù)埋了隱患。4、司法解釋既沒有對不明確的法規(guī)規(guī)定進(jìn)行明確解釋， 也沒有解決現(xiàn)有法規(guī)和規(guī)章間相互沖突的問題，更沒有考慮現(xiàn)實(shí)中存在的一些實(shí)際問題。對于我們前面所說的諸如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l 例第三十三條中“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)

19、登記”是 否指所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、商品房銷售管理辦法第三十四條 中“辦理房屋權(quán)屬登記的資料”是否指所有權(quán)初始登記的 資料、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第十七條中“自事實(shí) 發(fā)生之日”對預(yù)售商品房而言是指何日等模糊不清的問題， 司法解釋第十八和十九條未予以進(jìn)一步明確。對于諸如商 品房銷售管理辦法第三十四條中提交初始登記資料的60天期限與城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第十六條中的3個(gè)月初始登記申請期限間的沖突、及城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管 理?xiàng)l例第三十三條中自商品房交付起90天的轉(zhuǎn)移登記率請期限與城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第十七條中自事實(shí) 發(fā)生起90天的轉(zhuǎn)移登記申請期限間的沖突，司法解釋第十 八和十九條也未予以統(tǒng)一。對于

20、前面所說的出賣人無法在3個(gè)月的初始登記申請期內(nèi)完成補(bǔ)辦規(guī)劃和土地生讓手續(xù)的 現(xiàn)實(shí)問題，司法解釋第十八、十九條也未給予一定的體諒和 解決。5、司法解釋將“辦理房屋所有權(quán)登記的期限”的概念 與“買受人取得房屋權(quán)屬證書的期限”的概念相混淆，增加 了這方面糾紛產(chǎn)生的可能性。司法解釋第十八條規(guī)定，”買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的由賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”；第十九條規(guī)定，“商品房買賣合同約定或者城 市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所 有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋 所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)

21、予支 持”。這顯然是將“辦理房屋所有權(quán)登記的期限”的概念等 同于了 “買受人取得權(quán)屬證書的期限”的概念。但我們認(rèn)為，“辦理房屋所有權(quán)登記的期限”是指辦理行為的履行期限，即只要在該期限內(nèi)履行了辦理行為，無論在該期限內(nèi)辦理行 為是否完成，都不違約，而司法解釋第十八、十九條的規(guī)定 實(shí)際上是將所有權(quán)登記行為的“辦理期限”與“完成期限” 等同，我們認(rèn)為其曲解了原有相關(guān)法規(guī)的規(guī)定和當(dāng)事人雙方 的意思表示，增大了將來相關(guān)糾紛產(chǎn)生的可能性。6、司法解釋對何為“因由賣人原因”，何為“非因由 賣人原因”沒有進(jìn)一步的明確規(guī)定，造成糾紛處理中的難度， 無形中擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)，不利于司法公正的維護(hù)。根據(jù)司法解釋第十八、十九條規(guī)定，“因由賣人原因” 導(dǎo)致的買受人不能在一定期限內(nèi)取得小產(chǎn)權(quán)證，皆由由