大廈前期物業(yè)管理邀標(biāo)書

1、大廈前期物業(yè)管理邀標(biāo)書目    錄 一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標(biāo)書. 31.1 前  言. 31.2  標(biāo)的. 31.3   物業(yè)概況. 31.4  物業(yè)服務(wù)與管理目標(biāo). 61.5  物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求. 61.6  房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金. 71.7  前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求. 71.8  投標(biāo)文件的編制內(nèi)容和要求. 71.9  有關(guān)說明. 81.10  評(píng)標(biāo)和決標(biāo). 91.11  簽定前期物

2、業(yè)管理合同. 91.12 未盡事宜. 9二、“××大廈”前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則 112.1  評(píng)標(biāo)原則. 112.2  計(jì)分方法. 112.3  評(píng)標(biāo)項(xiàng)目. 11  一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標(biāo)書1.1 前  言××大廈（組團(tuán)）位于××市繁華的商業(yè)軸心區(qū)南大街，北瀕××風(fēng)景區(qū)，東臨××街。××大廈（組團(tuán)）由××的樓宇組成，其建筑氣勢(shì)恢宏，風(fēng)格獨(dú)特，集商業(yè)、辦公和豪華住宅于一身

3、，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地××公頃、總建筑面積××萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的××之濱，為江城××又增添了一道絢麗的色彩。××大廈（組團(tuán)）由××××投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)，計(jì)劃于××年7月交付使用。為了規(guī)范和加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)，進(jìn)一步體現(xiàn)物業(yè)的潛在價(jià)值，根據(jù)國家招投標(biāo)法和××市房產(chǎn)管理局“通房發(fā)（××）××號(hào)×

4、15;市貫徹前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施意見”文件精神，我們決定采用邀請(qǐng)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司實(shí)行區(qū)域一體化物業(yè)管理，此決定已呈報(bào)××市物業(yè)管理處備案現(xiàn)邀請(qǐng)貴公司參與投標(biāo)，并希望你們仔細(xì)閱讀邀標(biāo)書，編制投標(biāo)文件，對(duì)招標(biāo)書提出的要求和條件作出實(shí)質(zhì)性的響應(yīng)。1.2  標(biāo)的××大廈（組團(tuán)）一體化物業(yè)管理1.3   物業(yè)概況1、名稱：××大廈（組團(tuán)）2、地理位置：本市××街××號(hào)。東接××街，西臨××，北面×&#

5、215;路。3、建筑設(shè)計(jì)：××大廈（組團(tuán)）由××層的歐式建筑相擁組成，裙房12層均為單元式街面商業(yè)用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（××套），4層以上均為住宅（××）。4、面積 總占地面積：            ××萬平方米。 總建筑面積（地上部分）：  ××萬平方米。其中，住宅建筑面積     &#

6、160;    ××萬平方米。</P< p>商業(yè)用房建筑面積      ××萬平方米。      辦公用房建筑面積      ××萬平方米。物業(yè)管理用房         ×× 萬平方米。公廁    &#

7、160;             ××萬平方米。 地下室面積：             ××萬平方米。其中，人防面積             ××平方米。5、設(shè)備及其他配套設(shè)施 智

8、能化工程：* 高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)將引入電訊寬帶網(wǎng)、有線電視寬帶網(wǎng)等，可向業(yè)主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務(wù)。* 安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)將有攝像、紅外線報(bào)警、實(shí)時(shí)監(jiān)控、可視樓宇對(duì)講機(jī)等子系統(tǒng)所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設(shè)帶云臺(tái)攝像機(jī)，地下車庫設(shè)云臺(tái)式攝像機(jī)，并能在中心控制室進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)治安異常情況；另外，還設(shè)有通過電話虛擬網(wǎng)的內(nèi)線實(shí)現(xiàn)住宅的防盜對(duì)講系統(tǒng)。* 消防滅火自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：采用集中報(bào)警形式。系統(tǒng)由一臺(tái)火災(zāi)報(bào)警控制器和多臺(tái)區(qū)域顯示器、手動(dòng)報(bào)警按紐、多終端感煙探測(cè)器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控制室設(shè)在一層。* 遠(yuǎn)程傳抄系統(tǒng)：采用CBB

9、型表戶外計(jì)量，將每一住戶的煤氣使用讀數(shù)通過采用電力線載波技術(shù)，傳輸?shù)綉敉庥?jì)量端口，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。電表集中在四層抄表間，未并入遠(yuǎn)程傳抄系統(tǒng)。水表集中在各樓層管道井中，未并入遠(yuǎn)程傳抄系統(tǒng)。* 車庫管理系統(tǒng)：屬機(jī)電一體化計(jì)算機(jī)集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗(yàn)讀器、電動(dòng)欄桿、自動(dòng)計(jì)價(jià)收銀機(jī)、泊位調(diào)度控制器、車牌識(shí)別器以及管理終端組成，對(duì)出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導(dǎo)、停車及收費(fèi)（讀卡）、放行實(shí)行自動(dòng)化管理。   電梯：承載力800Kg客運(yùn)電梯9臺(tái)（含消防客梯1臺(tái)），其中住宅用8臺(tái)，辦公用1臺(tái)。 垃圾站：組團(tuán)內(nèi)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)房。 出入口：組團(tuán)××

10、;大廈主樓劃一封閉。住宅均設(shè)計(jì)有直接臨街的大堂出入口，位于西側(cè)，住戶從一樓大廳進(jìn)入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護(hù)衛(wèi)管理并客觀形成高檔大堂式物業(yè)管理?xiàng)l件；辦公用房的主入口設(shè)在臨南大街的南樓北側(cè)，設(shè)有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；車庫出入口設(shè)在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設(shè)有二個(gè)摩托車、自行車出入口和四個(gè)人防出入口；6M寬的消防車道將整個(gè)組團(tuán)兩座建筑環(huán)通。(5) 水電系統(tǒng)：* 整個(gè)組團(tuán)分高、中、低三個(gè)區(qū)域形成供水系統(tǒng)。地下室三層為低區(qū)，五層十一層為中區(qū)，十二層十九層為高區(qū)。低區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)由變頻恒壓給水裝置供水，高區(qū)由屋頂水箱供水。地下室水泵房

11、內(nèi)設(shè)置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設(shè)置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。 高區(qū)生活水泵50DL×8（Q9.016.2m3h，H106.484.8，N7.5千瓦，二用二備）；中區(qū)生活水泵50DL×6（Q9.016.2m3h，H79.863.6，N5.5千瓦，三用一備）；以上數(shù)據(jù)供測(cè)算物業(yè)管理二次供水計(jì)價(jià)時(shí)參考。* 電力負(fù)荷以及供配電商鋪和物業(yè)管理部分用電設(shè)備總安裝容量約1062KW，計(jì)算容量683KVA，擬設(shè)400 KVA干式變壓器兩臺(tái)；住宅和辦公部分用電設(shè)備總安裝容量約1630KW，計(jì)算容量886KVA，擬設(shè)500 KVA干式變壓器兩

12、臺(tái)；整個(gè)組團(tuán)按一級(jí)用電要求設(shè)計(jì)供電系統(tǒng)，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設(shè)兩個(gè)變電所，分別對(duì)商鋪和物業(yè)、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計(jì)的計(jì)量方式；住宅和辦公部分每戶設(shè)直接外表。高壓配電采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓采用抽屜柜。(6) 綠化：組團(tuán)內(nèi)綠化率××%，綠化面積××萬M2。(7) 車輛：組團(tuán)地上部分設(shè)有少量汽車位，在北樓廣場(chǎng)和南大街步行道一側(cè)設(shè)置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機(jī)動(dòng)車庫。預(yù)計(jì)車輛容積量為汽車××輛（其中地下××輛、地上××輛），摩托車××輛

13、，自行車××輛。1.4  物業(yè)服務(wù)與管理目標(biāo)1、采用先進(jìn)管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務(wù)與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環(huán)境，享受高品味的人文環(huán)境。2、標(biāo)的物的物業(yè)服務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)標(biāo)企業(yè)按××省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（DB32T5382002）竟標(biāo)并承諾。3、“四年三級(jí)跳”。即：服務(wù)管理年限滿一年應(yīng)達(dá)到并獲取“××市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)和稱號(hào)；服務(wù)管理年限滿二年應(yīng)達(dá)到并獲取“××省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)和稱號(hào)；服務(wù)管理年限滿四年應(yīng)達(dá)到并獲取“全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)和稱

14、號(hào)。1.5  物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求1、對(duì)××大廈（組團(tuán)）區(qū)域提供針對(duì)物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、報(bào)修為一體的全方位服務(wù)和管理。2、對(duì)組團(tuán)區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。4、物業(yè)管理前期介入。1.6  房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金    本標(biāo)的項(xiàng)目的物業(yè)維修基金由邀標(biāo)單位負(fù)責(zé)歸集，按國家和地方政府相關(guān)政策規(guī)定管理和使用。1.7  前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計(jì)圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會(huì)審、質(zhì)量管理、選擇關(guān)鍵設(shè)備、督

15、促公建配套設(shè)施合理布局和如期實(shí)施。其它還有：* 加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。* 收集技術(shù)檔案，熟悉組團(tuán)區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。* 幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。* 參加組團(tuán)區(qū)域前期驗(yàn)收。在接收物業(yè)前應(yīng)提交“××大廈物業(yè)管理前期介入綜合報(bào)告”。1、基本管理：(1) 房屋建筑機(jī)器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)和管理，使之完好率達(dá)到100%(2) 物業(yè)資料的檔案管理。2、專項(xiàng)管理：(1)    前期裝潢施工管理；(2)    配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)；&#

16、160;   (3) 配合屬施工單位合同維護(hù)期內(nèi)的綠化、綠地管理；    (4) 治安管理；    (5) 車輛管理。3、特色服務(wù)：發(fā)揮自身的特點(diǎn)和強(qiáng)項(xiàng)，實(shí)施特色服務(wù)并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。1.8  投標(biāo)文件的編制內(nèi)容和要求    1、投標(biāo)文件的組成    (1)投標(biāo)書(加蓋公章后密封)。    (2)投標(biāo)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)復(fù)印件。    (3)企業(yè)概況、業(yè)績等簡(jiǎn)介。  &#

17、160; 2、投標(biāo)書的編制內(nèi)容和要求    (1)公司簡(jiǎn)介、業(yè)績，目前管理服務(wù)狀況，財(cái)務(wù)狀況（前一年度財(cái)務(wù)年報(bào)）。    (2)提供應(yīng)標(biāo)企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。    (3)提出項(xiàng)目管理模式及經(jīng)營理念，包括本標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。    (4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的對(duì)本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理的工作計(jì)劃以及具體制度和控制，物質(zhì)裝備。    (5)擬配備于本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理處、出任各部門負(fù)責(zé)人的名單，個(gè)人簡(jiǎn)歷，

18、專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓(xùn)，持證上崗情況。(6)編制物業(yè)管理前期介入費(fèi)用（“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)”）、開辦費(fèi)用（“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)”）和前期物業(yè)管理收費(fèi)的詳細(xì)目錄、測(cè)算單價(jià)（“應(yīng)標(biāo)價(jià)”）以及收費(fèi)依據(jù)、收支預(yù)算方案。開辦費(fèi)用計(jì)算列項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分?jǐn)傆?jì)入年費(fèi)。(7)專項(xiàng)管理和特色管理。(8)其它物業(yè)服務(wù)與管理的目標(biāo)和承諾。1.9  有關(guān)說明    1、中標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)與××××投資開發(fā)有限公司簽定前期物業(yè)管理合同，并據(jù)之對(duì)委托物業(yè)實(shí)行一體化服務(wù)與管理，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。委托管理合同期自簽定

19、前期合同起至該物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立之日止。2、××××投資開發(fā)有限公司成立邀標(biāo)工作小組，接受應(yīng)標(biāo)企業(yè)對(duì)招標(biāo)書相關(guān)問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標(biāo)書的補(bǔ)充。邀標(biāo)工作小組設(shè)在××市××街××號(hào)××大廈××F，電話號(hào)碼：××轉(zhuǎn)××，聯(lián)系人：××，手機(jī)號(hào)碼：××。    3、應(yīng)標(biāo)公司在應(yīng)標(biāo)過程中應(yīng)接受評(píng)委對(duì)投標(biāo)書及相關(guān)問題的提問并做出答辯，其內(nèi)容和承

20、諾應(yīng)形成書面文件作為投標(biāo)文件的補(bǔ)充。 4、投標(biāo)書送達(dá)招投標(biāo)工作小組的截止日為××年××月日上午11：00，投標(biāo)書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未蓋公章、未密封將被視為不符合投標(biāo)要求而予以拒絕。投標(biāo)書一式五份。1.10  評(píng)標(biāo)和決標(biāo)    1、評(píng)委會(huì)：    由××××投資開發(fā)有限公司、××市物業(yè)管理處、物業(yè)管理專家組成評(píng)委會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。2、評(píng)標(biāo)原則：評(píng)委會(huì)對(duì)投標(biāo)單位的標(biāo)書、企業(yè)綜合經(jīng)營情況和答辯情況實(shí)行記分制，獲得最高分的物

21、業(yè)公司為中標(biāo)。記分為：標(biāo)書50分，答辯15分，投標(biāo)報(bào)價(jià)15分，企業(yè)信譽(yù)20分。3、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)程序方式：于××年××月××日舉行開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)會(huì)議，××月××日公布中標(biāo)公司。具體日程安排另行通知。1.11  簽定前期物業(yè)管理合同1、合同按××市房管局印發(fā)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同文本為基準(zhǔn)。2、中標(biāo)公司應(yīng)在中標(biāo)10日內(nèi)和邀標(biāo)方簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同。3、邀、投標(biāo)文件中的目標(biāo)、要求和應(yīng)標(biāo)企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。1.12 未

22、盡事宜本邀標(biāo)書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標(biāo)方與應(yīng)標(biāo)企業(yè)另行商定。 ××××投資開發(fā)有限公司二四年五月十二日附：××大廈總平面定位圖 二、“××大廈”前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則2.1  評(píng)標(biāo)原則    1、評(píng)標(biāo)時(shí)由評(píng)委對(duì)投標(biāo)標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)三項(xiàng)進(jìn)行綜合評(píng)定。    2、企業(yè)信譽(yù)由邀標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)到投標(biāo)單位受托物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，會(huì)商計(jì)分。    3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照總得分順

23、序推薦3名有排序的、合格的中標(biāo)候選單位。邀標(biāo)單位按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)單位，當(dāng)確定的中標(biāo)單位放棄中標(biāo)或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀標(biāo)單位可以依序確定其他中標(biāo)單位候選人為中標(biāo)單位。    4、若出現(xiàn)多家總得分相同而影響到評(píng)定結(jié)果時(shí)，則由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)得分相同的投標(biāo)單位再行評(píng)定后確定。    5、經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，投標(biāo)單位物業(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重不合理的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以確定投標(biāo)報(bào)價(jià)分項(xiàng)得分為零。6、在投標(biāo)過程中有違法違紀(jì)或采取任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，一經(jīng)查實(shí)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消其本次投標(biāo)資格。2.2 

24、計(jì)分方法    標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)、信譽(yù)四大項(xiàng)分別以百分制評(píng)分，四大項(xiàng)權(quán)重系數(shù)為50151520。前三大項(xiàng)計(jì)分時(shí)，按各大項(xiàng)分值去掉一個(gè)最高分、一個(gè)最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項(xiàng)總分；大項(xiàng)總分乘以對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)后加和，得出投標(biāo)單位總分(精確到小數(shù)點(diǎn)后第二位)。計(jì)算公式：投標(biāo)單位綜合得分標(biāo)書平均分×50%答辯平均分×15%投標(biāo)報(bào)價(jià)平均分×15%信譽(yù)平均分×20%。2.3  評(píng)標(biāo)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)項(xiàng)目分為標(biāo)書、現(xiàn)場(chǎng)答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)、企業(yè)信譽(yù)四項(xiàng)，分別按百分制計(jì)分。() 標(biāo)書(總分100分，占綜合得分50%)1、物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。(65分)按照投標(biāo)單位提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(DB32/15382002)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照科學(xué)合理、細(xì)致周密、先進(jìn)可行的管理原則，逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)分。2、物業(yè)管理服務(wù)整體方案。(25分)對(duì)投標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)及本物業(yè)的特點(diǎn)，為達(dá)到所承諾的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出的整體設(shè)想及管理方案，以及制定的相關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進(jìn)行計(jì)分。3、管理人員的配備、培訓(xùn)、管理。對(duì)擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平