自考房地產(chǎn)法串講重點

1、房地產(chǎn)法串講知識點:1、房地產(chǎn)關(guān)系2、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則3、房地產(chǎn)法律關(guān)系4、土地法律關(guān)系5、土地所有權(quán)6、土地使用權(quán)7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)8、土地用途管制制度9、耕地保護(hù)制度10、建設(shè)用地制度11、房地產(chǎn)所有權(quán)12、房地產(chǎn)相鄰權(quán)13、建筑物區(qū)分所有權(quán)14、住房部分產(chǎn)權(quán)15、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記16、房地產(chǎn)開發(fā)17、土地使用權(quán)出讓18、土地使用權(quán)劃撥19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理20、房地產(chǎn)中介21、拆遷管理22、拆遷補償與安置23、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓24、商品房買賣25、房地產(chǎn)抵押26、房屋租賃27、公房售后產(chǎn)權(quán)28、物業(yè)管理特征和內(nèi)容29、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會30、住房公積金31、幾

2、種具體的房地產(chǎn)稅32、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù)第一章房地產(chǎn)法概述1、房地產(chǎn)市場的概念2006年10月真題名詞解釋我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。2、房地產(chǎn)市場的特征2005年10月真題多項選擇綜合功能、多級市場、法定形式、國家干預(yù)3、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2006年真題簡答題在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的占支柱性地位和作用，主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上基礎(chǔ)性：土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，衣食住行是基本的生活要求先導(dǎo)性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等的繁榮發(fā)展提供著

3、先導(dǎo)性物質(zhì)條件4、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容2002年10月真題簡答(1) 土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系(2) 土地利用和管理關(guān)系(3) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系(4) 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系(5) 城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系5、我國房地產(chǎn)法的基本原則(1) 土地公有原則(2) 土地有償使用原則(3) 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的原則(4) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則(5) 城鎮(zhèn)住房商品化原則(6) 宏觀調(diào)控與市場相結(jié)合的原則6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素(1)主體參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人，它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人

4、。(2)客體一一土地和房屋。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般來說，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。(3)內(nèi)容一一主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說是主體各方關(guān)系的落腳點。權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價。7、土地分類2006年10月真題多項選擇按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為：(1)農(nóng)用地(2)建設(shè)用地(3)未利用地8、我國對房地產(chǎn)業(yè)的定位：房地產(chǎn)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分

5、，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為：(1)民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。(2)行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征收或征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。10、房地產(chǎn)法的體系2005年10月真題簡答廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包

6、括：(1)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定(2)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定(3)關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定(4)關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)士(5)關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定11、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征(1)主體的多元性(2)客體的確定性(3)內(nèi)容的多樣性第二章土地管理法律制度1、土地管理法的概念。土地管理法是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2、土地管理法的立法宗旨(1)維護(hù)土地的社會主義公有制(2)保護(hù)、開發(fā)土地資源、合理利用土地(3)切實保護(hù)耕地(4)促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可

7、持續(xù)發(fā)展3、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。它包括：(1) 土地財產(chǎn)法律關(guān)系(2) 土地管理法律關(guān)系4、土地管理法的調(diào)整方法(1)民事性的調(diào)整方法土地法律規(guī)范以平等、自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。(2)管理性的調(diào)整方法一一以指導(dǎo)性與強制性的管理、監(jiān)督的法律手段進(jìn)行調(diào)整。5、土地所有權(quán)一一是指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(1) 土地所有權(quán)由土地所有制決定。我國實行全民所有制和集體所有制，從而在土地所有權(quán)方面，確立了國有土地和農(nóng)民集體所有土地這兩種所有權(quán)。(2) 土地所有權(quán)具有排他性。同一塊土地上只能有一個所有權(quán)存在，而

8、不能同時存在兩個以上的所有權(quán)。(3) 土地所有權(quán)可分為兩類情況：一，國有土地的所有權(quán)只能由國家統(tǒng)一行使，具有統(tǒng)一性和唯一性。二，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。6、土地使用權(quán)2006年10月真題名詞解釋土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi)容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。7、土地使用權(quán)的特征2001、2002、2006年10月真題簡答題，2003論述題真題論述題(1)權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)，是一種獨立的使用權(quán)。(2)客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏

9、物。(3)取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序。(4)使用的期限性。法律通常規(guī)定土地使用權(quán)的一定有效期限。8、土地使用權(quán)的內(nèi)容(1)使用權(quán)。使用權(quán)是對土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)利。(2)收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即他是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和孳息的權(quán)利。(3)處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命運，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。9、 土地使用權(quán)的取得(1)原始取得：行政劃撥、有償出讓(2)傳來取得：轉(zhuǎn)讓方式，轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，轉(zhuǎn)讓的法律形式包括買賣

10、、交換和增與。抵押權(quán)的實現(xiàn)，抵押權(quán)的實現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押人或依法拍賣給第三人。民事執(zhí)行，民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于清償債務(wù)。10、土地使用權(quán)的終止2003年10月真題簡答(1)因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿(2)國家依照法律程序提前收回土地使用權(quán)(3)因違法而被國家強制收回土地(4)因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止11、土地使用權(quán)的變更(1)主體變更(2)內(nèi)容變更(3)其他事項的變更12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的含義農(nóng)村土地承包經(jīng)

11、營權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。13、家庭承包經(jīng)營發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：(1)發(fā)包的權(quán)利(2)監(jiān)督的權(quán)利(3)處理的權(quán)利(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：(1)維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)(2)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)(3)為承包方提供必要服務(wù)(4)組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)14、家庭承包經(jīng)營承包方的權(quán)利和義務(wù)2006年真題論述題權(quán)利：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)(2)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)(3)承包地被征用、占用時依法獲得補償?shù)臋?quán)利(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)：(1)維持土地的農(nóng)業(yè)用途(2)保護(hù)和合理利用土地(3

12、)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利15、承包期限。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：(1)耕地的承包期限為30年。(2)草地的承包期限為3050年。(3)林地的承包期限為3070年；特殊林木林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)廳行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。16、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式：土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。17、以其他方式承包農(nóng)村土地的程序及權(quán)益保護(hù)以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承

13、包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上的成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。18、土地用途管制制度的概念土地用途管制制度，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。19、土地管理法將土地分為：(1)農(nóng)用地一一直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地(2)建設(shè)用地一一建造建筑物、構(gòu)筑物的土地(3)未利用地一一農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地20、集中征地審批權(quán)征收基本農(nóng)田，或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的

14、，必須由國務(wù)院批準(zhǔn)；征收前述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。21、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限(1)國務(wù)院批準(zhǔn)一一省、自治區(qū)、直轄市、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，(2)原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn)在城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，(3)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)一一前述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。22、切實保護(hù)耕地是我國的一項基本國策土地管理法設(shè)立了一系列的具體制度：(1)從規(guī)劃上保證總量平衡(2)實行土地用途管制制度。嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建

15、設(shè)用地的，必須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。(3)實行占用耕地補償制度。耕地總量不減少占多少，墾多少一一否則，報經(jīng)國務(wù)院或繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。(4)實行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度。對糧棉油蔬菜等優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實行特殊保護(hù)。土地管理法還規(guī)定，省自治區(qū)直轄市劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。2002年10月真題單項選擇(5)禁止閑置和荒蕪耕地。23、基本農(nóng)田的概念所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)是依據(jù)土地總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。24、基本農(nóng)田

16、的保護(hù)(1)實行基本農(nóng)田補充制度(2)禁止破壞基本農(nóng)田(3)禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田(4)實行基本農(nóng)田地力登記評定制度(5)實行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度25、土地開發(fā)的概念一一土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。其中，土地開墾是以墾殖為目的的開發(fā)，即開墾荒地為耕地用于農(nóng)作物的種植，因此，開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省自治區(qū)直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，開發(fā)600公頃以上的，報國務(wù)院批準(zhǔn)。26、土地復(fù)墾的概念土地復(fù)墾是指對

17、在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖掘、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。2006年10月真題單項選擇27、國家建設(shè)征收土地的法律特征(1)征地理由的合法性(2)征地行為的行政性(3)征地條件的補償性，征收耕地的，補償費應(yīng)當(dāng)包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征收其他土地的，應(yīng)當(dāng)給予土地補償費和安置補償費。土地管理法規(guī)定：征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍?！?002、2003年10月真題單項選擇28、征收土地的審批權(quán)征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田；(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過3

18、5公頃的；其他土地超過70公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。2005、2006年10月真題單項選擇第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度1、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利2、房屋共有房屋共有，是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。各共有人因房屋共有而形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，稱為房屋共有關(guān)系。3、房屋共有特征(1)主體有兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有(2)客體是同一項房產(chǎn)(3)房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系4、房屋共有的形式(1)共同共有房屋共同共有是指兩個或兩個以上的人對其共有

19、的某項房屋平等地、不分份額的享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。只有在共同共有關(guān)系消滅時方能分清份額。(2)按份共有房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。難點解析：1、在處理房屋共同共有關(guān)系時，要掌握以下原則：(1)共有人對共有的房屋性質(zhì)不明，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明房屋是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。(2)在共同工友關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，又擅自處分共有房產(chǎn)的人賠償。(3)在

20、共同共有關(guān)系終止時，對共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并要考慮共有人對共有房屋的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。分割夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。(4)共同共有房產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的房產(chǎn)時，如果出賣的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個整體或有配套使用，其他遠(yuǎn)原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。2、在處理房屋按份共有關(guān)系時，要掌握如下原則：(1)一個或數(shù)個共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利。(2)共有人出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。(3

21、)按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價值。不能采用損害房屋的使用價值的辦法，對其中不能分割或者分割有損其價值的，可以折價補償、變價分割。5、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念房地產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的特征(1)主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人(2)客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時體現(xiàn)的利益(3)不涉及占有、使用房地產(chǎn)本身(4)內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)7、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類(1)因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系(2)因相鄰環(huán)境保護(hù)而

22、發(fā)生的相鄰關(guān)系(3)因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系(4)因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系8、異產(chǎn)毗連房屋異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)，毗連”是指不同所有權(quán)人的房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共同設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。難點：異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系(1)除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占，且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有損害他方利益的行為。異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。一方所有人如需改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。(2)異產(chǎn)毗連房屋所

23、有人和使用人應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系，異產(chǎn)毗連房屋所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他人權(quán)益時，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。9、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)(特制所有權(quán))、共用部分的持分權(quán)(共有權(quán))以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)(社員權(quán))。10、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征(1)復(fù)合性與一體性。復(fù)合性是指，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)，共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在：一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容(專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán))必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時，均

24、應(yīng)將三者視為一體，不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán)利。(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨登記。(3)權(quán)利主體身份的多重性，同時為所有人和共有權(quán)人。11、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)5年后進(jìn)入市場時，在同等條件下,原

25、售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。12、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能真題多項選擇(1)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能(2)公示功能(3)管理功能14、房地產(chǎn)登記的效力(1)成立要件主義。成立要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)立；未經(jīng)登記，則對房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓方來說就只能得到債權(quán)的保護(hù)，得不到物權(quán)的保護(hù)。(2)對抗要件主義。對抗要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn)是一種特定物，其產(chǎn)權(quán)的變動與

26、其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立，登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面保護(hù)。我國為成立要件主義，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自登記后有效。15、房屋權(quán)屬登記的種類(1)總登記?？偟怯?，是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。真題單項選擇(2)初始登記(3)轉(zhuǎn)移登記(4)變更登記(5)他項權(quán)利登記(6)注銷登記第四章城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。難點：領(lǐng)會這概念應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(1)取得國有土地使用權(quán)是房地

27、產(chǎn)開發(fā)的前提。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地，取得國有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開發(fā)的前提；農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只用在由國家通過征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。(2)房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進(jìn)行房屋建設(shè)。土地開發(fā)，也稱三通一平”或七通一平所謂三通一平”，(真題單項選擇)就是將開發(fā)區(qū)域以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場的土地進(jìn)行平整。所謂七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場地。2、房地產(chǎn)開發(fā)的類別(1)按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)真題多項選擇(2)

28、按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)分為經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)(3)新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造3、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)嚴(yán)格按照用途、期限開發(fā)城市房地產(chǎn)管理法第25條，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)多年真題4、土地使用權(quán)出讓的概念國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、土地使用權(quán)出讓特征(1)是一種特殊的民事法律行為(2)權(quán)利的有期性和有限性土地使用

29、權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。熟記，多年真題單項選擇6、土地使用權(quán)出讓的方式城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式。沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。真題多項選擇(1)協(xié)議出讓一一出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見的一種出讓方式。實踐中容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此城市房地產(chǎn)管理法限制了這種方式的運用。(2)招標(biāo)一一

30、在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面形式競投某地段的土地使用權(quán)，由出讓人即招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。招標(biāo)出讓的一般程序為：招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個階段。(3)拍賣一一出讓人在指定的時間、地點、組織符合條件的有意受讓人到場，就擬出讓使用權(quán)的地塊公開競投，按價高者得的原則確定受讓人。拍賣的一般程序是：發(fā)出拍賣公告、競買、簽約、履約。7、土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。8、土地使用權(quán)劃撥的特征(1)是一種具體的行政行為(

31、2)是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但要支付補償費、安置費和土地使用稅。(3)土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的，城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定：依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另由規(guī)定外，沒有使用期限的限制”(4)劃撥土地使用權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押(有例外)第五章城市房屋拆遷法律制度1、城市房屋拆遷的基本原則(1)符合城市規(guī)劃(2)有利于城市舊區(qū)改造(3)有利于生態(tài)環(huán)境改善(4)保護(hù)文物古跡2、拆遷禁止事項及期限(1)新建、擴(kuò)建、改建房屋(2)改變房屋和土地用途(3)續(xù)租或新租房屋3、拆遷補償對象(1)房屋(2)附著物拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)

32、期限的臨時建筑，不予補償，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。4、拆遷補償?shù)男纬?1)貨幣補償(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換5、臨時安置補助費臨時安置補助費是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。真題名詞解釋第六章城市房地產(chǎn)交易法律制度1、房地產(chǎn)交易的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。2、房地產(chǎn)交易的特征(1)房地產(chǎn)交易的特殊性。房地產(chǎn)交易的對象是作為特殊商品的房地產(chǎn)，包括土地使用權(quán)、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權(quán)。(2)房地產(chǎn)交易的確定性。房地產(chǎn)交易的形式僅包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房

33、地產(chǎn)抵押和房屋租賃。(3)房地產(chǎn)交易的多樣性。房地產(chǎn)交易不是單一的典型合同的稱謂，而是數(shù)種典型合同的總稱。(4)房地產(chǎn)交易的要式性。房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為債的關(guān)系，并通過各種交易合同形式實現(xiàn)。由此引發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬的變動必須辦理登記手續(xù)，方能完成轉(zhuǎn)移。難點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。(2)房地產(chǎn)抵押時，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時抵押。城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！?、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念真題名詞解釋城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或

34、者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的有關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(3)依法收回土地使用權(quán)的(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的(5)權(quán)屬有爭議的(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形5、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)符合的條件(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照

35、規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整；形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。6、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)符合的條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(1)土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人(2)領(lǐng)有國有土地使用證(3)具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明(4)依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲

36、收益抵交土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實際運作中分為兩種情況：(1)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金(2)不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所或收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。7、商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。8、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。9、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(

37、3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。0、預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。11、預(yù)售商品房的所有權(quán)及風(fēng)險負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的轉(zhuǎn)移：不動產(chǎn)所有權(quán)從辦理過戶登記時轉(zhuǎn)移。風(fēng)險責(zé)任的轉(zhuǎn)移：不動產(chǎn)交付之后，風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移。12、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。它具有

38、如下性質(zhì)：11)抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利(2)抵押權(quán)是一種價值支配權(quán)(3)抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)13、房地產(chǎn)抵押的條件下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)14、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍擔(dān)保法第46條規(guī)定：抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”5、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式擔(dān)保法第53條規(guī)定：債務(wù)履行期屆

39、滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟?！?6、抵押人的權(quán)利和義務(wù)：(1)抵押人的權(quán)利：對抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。(2)抵押人的義務(wù)有：保持抵押房地產(chǎn)的價值；保證抵押權(quán)人充分實現(xiàn)抵押權(quán)。17、抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：(1)抵押權(quán)人的權(quán)利：最主要的是優(yōu)先受償權(quán)。在債務(wù)人履行期屆滿而不履行義務(wù)或抵押合同期間債務(wù)人解散、被宣告破產(chǎn)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)從變賣抵押房地產(chǎn)的價款中優(yōu)先于一般債權(quán)人得到清償。(2)抵押權(quán)的人的義務(wù)有：不得妨礙抵押人依法行使對抵押

40、房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)；抵押權(quán)實現(xiàn)后，及時將剩余部分返還給抵押人18、房屋租賃的禁止條件(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。19、承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或

41、改變用途的；(4)拖欠租金累計6個月以上的；(5)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；(6)利用承租房屋進(jìn)行違法活動的；(7)故意損壞承租房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。20、房屋轉(zhuǎn)租合同法第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”1、城市房地產(chǎn)管理法第55條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?2、擔(dān)保法

42、第48條：抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。抵押權(quán)設(shè)定后成立房屋租賃關(guān)系的，若租賃關(guān)系影響抵押權(quán)實現(xiàn)的，該房屋租賃關(guān)系對抵押權(quán)人不發(fā)生法律效力，抵押權(quán)人可以申請實現(xiàn)抵押權(quán)。第七章城鎮(zhèn)住房制度的改革與立法1、住房公積金真題名詞解釋住房公積金是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金帳戶，用于購、建、大修住房的基金。2、公有住房售房對象：在城鎮(zhèn)居住，有正式城鎮(zhèn)戶口的在職職工或離退休職工中的現(xiàn)住戶，每一個職工家庭以戶為單位，只能購買一次。3、公房售后產(chǎn)權(quán)的歸屬問題(1)職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以

43、依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，售房收入歸個人所有。(2)職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般使用5年后可以進(jìn)入市場交易，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，售房收入歸個人所有。(3)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承，一般5年后可以進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)、租用權(quán)。第八章物業(yè)管理法律制度1、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2、物業(yè)管理的特征(1)物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系

44、(2)物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生(3)物業(yè)管理關(guān)系具有有償性3、物業(yè)管理的內(nèi)容(1)常規(guī)性的公共服務(wù)(2)針對性的專項服務(wù)(3)委托性的特約服務(wù)4、業(yè)主大會的概念物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。5、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。6、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)(1)專營企業(yè)。專營企業(yè)是指以物業(yè)管理為主營項目，實

45、行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。專營公司實行資質(zhì)等級管理。(2)兼營企業(yè)。兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營項目為主，兼營物業(yè)管理服務(wù)的法人企業(yè)。兼營公司暫不定資質(zhì)等級。7、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級管理一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只可以參加全國范圍內(nèi)30萬平米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。8、物業(yè)管理服務(wù)合同的概念物業(yè)管理服務(wù)合同(物業(yè)管理條例中稱物業(yè)服務(wù)合同”九是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)

46、主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務(wù)的書面協(xié)議。第九章住房金融法律問題1、嚴(yán)格審查開發(fā)貸款發(fā)放條件住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30%。開發(fā)項目必須具備四證”：國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2、經(jīng)濟(jì)適用住房的概念經(jīng)濟(jì)適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。3、住房公積金的概念住房公積金，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資

47、企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲金。4、住房公積金管理委員會的設(shè)置直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。住房公積金管理委員會的成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占1/3,工會代表和職工代表占1/3,單位代表占1/3o5、住房公積金的提取(1)職工有下列情形之一，可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的(2)離休、退休的(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的

48、(4)出境定居的(5)償還購房貸款本息的(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的6、住房公積金貸款繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。第十章房地產(chǎn)稅收法律制度稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%o5、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。6、城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，從量計征。7、城鎮(zhèn)土地使用稅稅額城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額，按照土地級差收益采用地1、房地產(chǎn)稅收的概念

49、(1)廣義的房地產(chǎn)稅廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅等。(2)狹義的房地產(chǎn)稅狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。區(qū)差別幅度稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市0、510元；中等城市0、48元；小城市0、3-6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0、2一4元。8、耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地建房或者

50、從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。9、耕地占用稅計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額一次性征收。10、耕地占用稅稅額稅額標(biāo)準(zhǔn)以縣為單位按人均耕地面積多少加以規(guī)2、土地增值稅土地增值稅即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。定，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米征稅210元人均耕地在12畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米征稅1、6一8兀3、土地增值稅計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入減去法定扣除項目金額后的余額。法定扣除項目包括以下5項：人均耕地在23畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米征稅1、3

51、6、5元人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米征稅1-5元(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，如土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷費用等(2)開發(fā)土地的成本、費用(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目4、土地增值稅四級超額累進(jìn)稅率土地增值稅稅率采用四級超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分，11、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對在我國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。12、固定資產(chǎn)投資方向

52、調(diào)節(jié)稅計稅依據(jù)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額13、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅實行差別稅率：(1)對國家急需發(fā)展的項目投資，適用零稅率(2)對國家鼓勵發(fā)展，但受能源、交通等制約的項目投資,實行5%的輕稅率(3)對職工住宅(包括商品房)的建設(shè)投資，實行區(qū)別對待和鼓勵政策，稅率分為0%、5%、10%三檔(4)對樓堂館所以及國家嚴(yán)格限制發(fā)展的項目投資，實行30%的重稅率(5)對一般的其他項目投資實行中等稅賦政策，稅率為15%14、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。15、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后

53、的余值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據(jù)。16、房產(chǎn)稅稅率房產(chǎn)稅的稅率根據(jù)計稅依據(jù)的不同分為兩種：依照房產(chǎn)余值計算繳納的稅率為1、2%;依照房屋租金計算繳納的稅率為12%。17、契稅契稅是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。18、契稅計稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出售，房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。19、契稅稅率契稅實行比例稅率，稅率為

54、3%5%。第H一章涉外房地產(chǎn)法律制度1、涉外房地產(chǎn)的概念涉外房地產(chǎn)關(guān)系，是指具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系。廣義上是指涉外防地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。2、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則真題多項選擇(1)維護(hù)國家主權(quán)原則(2)平等互利原則(3)統(tǒng)一管理原則3、涉外商品房的預(yù)售根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，需要向境外銷售商品房屋的，必須向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給商品房外銷許可證后方可進(jìn)行。預(yù)售的，必須同時申請領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證4、代管僑房代管僑房是指房屋所有人下落不明，無合法代理

55、人或者所有權(quán)不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門代為管理的行為第十二章房地產(chǎn)糾紛的法律解決1、房地產(chǎn)糾紛的種類(1)民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛指平等主體的公民、法人、其他組織之間的房地產(chǎn)糾紛。(2)行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛指政府、政府下屬房地產(chǎn)行政部門及其他行政機關(guān)在行使行政管理職權(quán)中與行政相對人2、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式(1)協(xié)商。協(xié)商是指房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)實際情況，自行商量解決爭議。(2)行政處理。行政處理是指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。(3)仲裁。仲裁指的是由第三者(專門的仲裁機構(gòu)、仲裁員)根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。仲裁決定一經(jīng)作出，對當(dāng)事人各方具有法律的約束力。(4)訴訟。從狹義上理解，房地產(chǎn)糾紛案件僅指民事性質(zhì)的糾紛，由人民法院民事審判庭或經(jīng)濟(jì)審判庭審理。從廣義上理解，房地產(chǎn)糾紛案件包括一部分行政性質(zhì)的糾紛，由人民法院行政審判庭審理