分析當前無錫住宅房地產(chǎn)飛特點以及價格趨勢1

1、分析當前無錫住宅房地產(chǎn)的特點以及價格走勢班級：工程管理132姓名：蔣倩云學號：1382071 2016年無錫的樓市在“去庫存”的基調下，政策面將趨于寬松，化解產(chǎn)能拉動需求的刺激政策出臺將是個大概率事件，而房價也可能再出現(xiàn)普漲局面。而去庫存仍是重中之重，當下的土地市場不會大幅回暖。近日，按照“盤活存量，控制增量，優(yōu)化結構，區(qū)別對待，有保有壓”的總要求，無錫2016國有建設用地供應計劃也顯示，今年我市的市區(qū)供應總量1204公頃，其中經(jīng)營性土地134公頃，較去年下降超三成。這并不會影響無錫樓市整體健康向好的大趨勢，只是局部區(qū)域成交會有一定的波動。蘇州炒房事件是偶然中的必然，但一個城市的房地產(chǎn)行業(yè)不能

2、只寄希望于偶然事件的刺激，要通過城市的產(chǎn)業(yè)調整，架構梳理，來吸納更多的人口導入。1 無錫各個版塊的購房特點 無錫在城市發(fā)展進程中，逐漸形成多個版塊，錫東新城、太湖新城等迅速興起，惠山崇安等也不甘落后。這些版塊由于自身的地理位置及周邊配套，吸引著不同類型的購房者。1錫東新城版塊：剛需最愛在錫東新城聚集了一批外來務工人員，或是紡織機械廠、物流運輸公司、電動車廠的工人，或是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的技術人員。該片區(qū)離市區(qū)較遠，房價相對較低，對比市區(qū)商業(yè)配套也較為缺乏，但對于這些購房者來說，錫東新城離工作地點近，買房壓力小。隨著無錫東站、地鐵二號線的開通，交通也更為便捷，并且麥德龍、紅星美凱龍、宜家、薈聚購物中心以

3、及潤發(fā)購物中心的相繼開業(yè)，錫東新城的配套逐漸完善。伴隨著區(qū)域價值的提升，越來越多的品牌房企進駐錫東。錫東新城作為無錫的東大門，自2009年正式規(guī)劃建設，如今經(jīng)過近七年的發(fā)展，區(qū)域價值有了不小的提升。 目前地鐵二號線已投入運營，然而無錫樓市“地鐵效應”不會像上海、南京這樣人口密集的城市顯著。但隨著城市規(guī)模的不斷擴大、經(jīng)濟發(fā)展和人口的集聚分布，如今“萬事俱備，只欠人氣”的現(xiàn)狀將會有所改善，錫東新城后發(fā)潛力不容小覷。2太湖新城版塊：改善居多太湖板塊一直是近年來無錫樓市中的高價位地區(qū)。拋開城市發(fā)展重心南移的噱頭不說，區(qū)域內大牌房企林立；優(yōu)質教育資源錫師附小、江南大學等；地鐵交通一號線；海岸城、萬象城等

4、大型商業(yè)綜合體集聚，讓太湖新城“名副其實”的高大上。太湖新城目前正處于急速建設中，品牌房企項目林立，商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育等配套也正在逐步完善，且此區(qū)域內環(huán)境較好，適合生活和居住。美中不足的是，由于太湖新城地域較為寬廣，目前部分地區(qū)配套仍有欠缺，后期發(fā)展?jié)摿^大。 3太科園版塊：精英的選擇太科園是政府花巨資規(guī)劃的無錫新興版塊，物聯(lián)網(wǎng)高新產(chǎn)業(yè)在此聚集，吸引了眾多IT男，目前IBM、微軟、中軟等多家全球500強或世界服務外包100強的一些企業(yè)，還有清華紫光、永中科技、華夏計算機、Zensar等骨干企業(yè)都在園區(qū)內。太科園項目，享太湖自然景觀資源，也在未來地鐵4號線輻射范圍內，交通目前雖然不是很方便，

5、相信未來會還可以，主要是目前價格便宜，性價比比較高。太科園板塊作為無錫市政重點規(guī)劃項目，被規(guī)劃為高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。此外，環(huán)太湖高速拉近了太科園和上海、蘇州的距離，碩放機場更是方便了經(jīng)常進出無錫的商務人士。預計未來生活、工作在此地的人員多是從事高新技術的高端人才。4惠山盛岸西路版塊：低房價 惠山區(qū)一向是無錫房價低洼地，遠離市區(qū)，處于遠郊，人口稀少且沒有大型商業(yè)。五洲國際小商品城致使這里聚集了眾多的外地小商品經(jīng)營者以及個體戶，他們的購房要求較為簡單，因此該版塊駐扎的多數(shù)是不知名的小房企，房價也較低，但這完全滿足了當?shù)赝鈦泶蚬ふ叩淖》啃枨蟆；萆叫鲁堑慕ㄔO啟動推動了區(qū)域的巨大發(fā)展，如今的惠山新城內新樓

6、盤層出不窮，更有華潤、復地、綠地等房企接連入駐。另外，區(qū)域更有教育資源如省錫中、商業(yè)配套如萬達廣場、交通配套如地鐵一號線及高鐵。作為無錫的新興板塊，惠山新城發(fā)展十分迅猛。不僅一眾生活配套已逐步建立齊全，區(qū)域內人口也逐步豐滿。現(xiàn)代工業(yè)、行政和社會事業(yè)以及房產(chǎn)行業(yè)的快速興起，惠山新城發(fā)展前景將變得越來越好。5市中心版塊：高品質要求住戶的選擇蘊含豐富歷史文化底蘊的崇安寺、古運河、南長街、清名橋，都集中于此。良好的文化、環(huán)境圍繞著這兩個老城區(qū)，而且這兩個區(qū)的樓盤選擇性豐富。交通方便，生活購物一應俱全。崇安區(qū)作為無錫最早的區(qū)，如今的崇安區(qū)內樓盤林立，光解放環(huán)路以內便有云蝠大廈、大東方廣場、恒隆廣場、蘇寧

7、廣場、紅豆國際廣場、銀輝中心等高樓大廈。目前，區(qū)域內共有17個住宅項目、5個寫字樓項目、18個商業(yè)項目在售，加之崇安區(qū)內老小區(qū)遍布，區(qū)域內真可謂是接近飽和狀態(tài)。 作為無錫主城區(qū)，梁溪區(qū)內住宅、商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育配套都已十分完善，但也由于這樣的發(fā)達，導致生活環(huán)境有些飽和：人多、車多、房子多、污染多、噪聲多2  無錫房地產(chǎn)價格走勢1.在新體的房交會上，通過傳單，工作人員講解，實體模型等我深入了解了七八家在無錫不同地區(qū)的樓盤，經(jīng)過網(wǎng)上的搜索整理，分析對比，我繪制了如下表格，更加清晰地反應了各個樓盤的情況樓盤名稱均價（元/m2）區(qū)域綠化率容積率戶型(m2)契稅（首套）龍湖.九墅7500錫

8、山區(qū)24%2.8111/119/1381.5%陽光1006500惠山區(qū)45%1.865/85/901%西上海.華府天地12000濱湖區(qū)58%2.795/148/1781.5-3%華仁.鳳凰郡8900惠山區(qū)30%2.7985/106/1251-1.5%中建城中墅13000濱湖區(qū)33%2.272073%金科中心8778新區(qū)33%2.8100/1251.5%新城金郡9000新區(qū)30%1.789/1141-1.5%紅豆.人民路九號9466梁溪區(qū)32%2.5165/2233% 樓盤名稱南北朝向類型物業(yè)費（元/m2/月）產(chǎn)權周邊設施龍湖.九墅三房朝南多層3.570易買得、東亭中學陽光100兩房朝南高層待定

9、70綜合街區(qū)、天一中學西上海.華府天地三、四房洋房470蠡園中心小學、歐尚華仁.鳳凰郡兩房多層2.570保利、北塘人民醫(yī)院中建城中墅四房別墅待定70仙蠡苑公園金科中心兩房高層2.670長江北路新城金郡兩房小高層2.7570樂購紅豆.人民路九號四、五房高層2.7570紅豆萬花城樓盤名稱是否預售毛坯 精裝交通樓盤特點龍湖.九墅預售毛坯地鐵2號線陽光100現(xiàn)房精裝公交直達便宜西上海.華府天地現(xiàn)房精裝地鐵4號線規(guī)劃風景好華仁.鳳凰郡預售毛坯地鐵2號線中建城中墅現(xiàn)房毛坯交通便利奢華金科中心預售毛坯地鐵3號線規(guī)劃新城金郡現(xiàn)房精裝公交直達紅豆.人民路九號預售毛坯地鐵2,3號線2. 無錫房價趨勢數(shù)據(jù)分析 結合

10、2015年房價走勢圖，去年無錫的房地產(chǎn)價格走勢整體上升，以較平緩的速度上漲，成交均價由年初約7600上漲到8000左右，總供應面積量相對減少。到2016年，前兩個月房價小幅下滑，三月回升，事實上，從3月開始，“房價上漲”就已經(jīng)成為了一種普遍共識。受信貸等利好政策和外地購房者大批入錫影響，無錫商品房成交屢創(chuàng)新高，房價也隨之上漲。有樓盤甚至在短短幾天時間里，房價連續(xù)出現(xiàn)“五連跳”，上漲幅度高達14%多。進入4月，由于部分前期熱銷樓盤暫處于房源緊張狀態(tài)，商品房成交總量相比3月高位有一定回落，但同比仍有明顯增長。中國房地產(chǎn)的主要數(shù)據(jù)是2000年及以后開始有的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有過兩次高點，一次是20

11、07年，增長達到30%，另一次是2010年，達到33%。2007年之所以出現(xiàn)了階段性高點，與經(jīng)濟過熱有關，該年也是GDP增速的階段性高點，后因2008年美國的次貸危機影響而回落。2009年中國推出兩年4萬億的投資刺激計劃，使得2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)了歷史新高。以上是過去5年的百城均價走勢圖。2012年6月的股市崩盤，在歷時一年的房價下滑，投資萎靡的大勢下，6月和7月政府連續(xù)兩次推出降息舉措，接著下調公積金貸款利率，地方政府也紛紛松綁持續(xù)了十幾年的限購政策。這輪政策釋放之后，購房門檻相對降低，成功使房價回暖。政策的政策是有時限的，于是2014年之后，房價再次轉入萎靡，一年后，又醞釀了另一

12、輪6月股市崩盤。在這一年里，政府繼續(xù)降息降準，二套房限購放開，下調首付比例，農民工購房補貼，公積金政策放寬，在這一系列重拳之下，房價再次起死回生。從需求端而言，剛需的部分雖然在下滑，但是在政策的鼓勵下，低收入階層的首套購房需求；高收入階層的二套房投資需求的那部分需求得到了釋放，在這些需求的推動下，房價仍然能夠穩(wěn)重有升。長期來看，還有個結構性問題：人口老化，需求在減弱。以后房價可能會漲，但不會像之前那樣翻倍漲。那么未來，在剛需大勢向下的情形里，決定房價走向的，主要就是政策導向，如準備推出的二手房增值稅，房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅3. 價格走勢預測中國的房地產(chǎn)市場已持續(xù)了十幾年的繁榮，但也是從全面繁榮過渡到局

13、部繁榮；從人口推動到資金推；從大漲到小漲再到有漲有跌，今后的趨勢是平穩(wěn)的上升，隨后普跌的過程。目前國內房地產(chǎn)行業(yè)的最大壓力是庫存過大，這主要集中在二、三、四線城市，雖然庫存巨大，但還要避免房價出現(xiàn)大跌，因為房價大跌基本上就等同于金融危機 其次，房價上漲導致政府賣地的價格上漲，各種其他費用也會上漲，加上各種抵押貸款的問題，這導致開發(fā)商不可能選擇降價來薄利多銷，一般降價銷售的，都是由于現(xiàn)金流緊張，而不是為了增加利潤。2016年的大趨勢是經(jīng)濟下滑，剛需部分人群的購買力是越來越弱的。另一方面，經(jīng)過了這幾年的金融大躍進，再加上股市又暴漲暴跌了一把，財富是向少數(shù)人手中集中的。剛需人群的購買力越來越弱，直接

14、表現(xiàn)的后果就是二三線城市的房產(chǎn)不景氣，只有一線大城市的房產(chǎn)還在漲，如果這種情況繼續(xù)下去，投資資金為了規(guī)避風險，會越來越向城市的核心位置聚集，大城市外圍的的房價會開始跌，而商業(yè)集中，交通良好的一線城市房價繼續(xù)上漲。以無錫為例，無錫每年都會穩(wěn)定新增一批有居住需求的人（剛需的人群），還有一批是投資的人群，他們是買房的主力軍。居民對房地產(chǎn)的需求不外乎是居住（或改善性居?。┖屯顿Y這兩大需求。拉動這兩大需求的，從人口的角度看，一是與人口的年齡結構有關，二是與人口流動有關。25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡

15、段要占到購房人數(shù)的75%左右。中國由于計劃生育的實施，25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達到了頂峰，今后也將開始下降。人口老化，需求在減弱。而影響房地產(chǎn)的另一個重要因素流動人口的變化，人口遷徙總體方向是從西往東流動，這與東部的房價漲幅高于中西部是一致的。人口流動的加速，不僅導致房地產(chǎn)業(yè)繁榮中國這10年所經(jīng)歷的城鎮(zhèn)化，使一線城市的房價漲幅要遠大于二、三線城市的原因。人口的流動，取決于經(jīng)濟大趨勢，而現(xiàn)在中國的大趨勢是很明確的，去工業(yè)化，得金融、科技、現(xiàn)代服務業(yè)者得天下。而現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，主要集中在一線城市和核心二線城市，也就使得這些地區(qū)的人口源源不斷的流入，房價擁有強勁的支撐基礎。至于房價的

16、趨勢，有兩個影響因素，一是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況，二是外來人口是否有意愿在當?shù)卦鋵嵉诙c還是建立在第一點的前提上，看房價漲跌，不能單純看房地產(chǎn)市場，而是要看當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟無錫2月份的庫存量還有18個月，三月第一周后，只剩17個月，經(jīng)過兩個月的炒房搶房，到五月中旬，大約還有十個月的庫存量。1、 國內的商品房，總體是過剩的，是巨量庫存，而且開工率是逐年下降。2、人會越來越往一線城市聚集，形成超大型都市群，京津、長三角、珠三角三個城市群了。3、人流的聚集，帶來地產(chǎn)的需求。政府有以下幾個大手段：1，貨幣政策；2，信貸政策；3，規(guī)劃，1，房價總體來說看漲。無錫屬于有很多庫存低及者租售比比較正常的城市。2

17、，分化。市場會分化的比較厲害。吸引力的城市會比沒有吸引力的城市好，無錫政府也在進一步提高城市凝聚力，吸引高素質人才在錫落戶，增加在錫的常住人口。3，未來不確定的因素。未來不確定3個，一是政府的政策。二是房產(chǎn)稅的影響深遠。三是匯率。我認為今后房價滯漲后普遍下跌的原因之一是，房地產(chǎn)行業(yè)具有滯后性，典型例子就是“鬼城”鄂爾多斯，其房價也是從2011年達到峰值之后開始下跌的，一個僅僅靠煤炭漲價而發(fā)展起來的城市，勢必也會因為煤炭價格的下跌而衰落。如今的鄂爾多斯大片空置。房價的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關性。如2011年不僅多個地區(qū)的房價出現(xiàn)下跌，而且，鋼鐵、煤炭、有色及其他一些大宗商品的價格也出現(xiàn)

18、了向下的拐點。這應該與央行采取收緊的貨幣政策有關2011年共有三次加息和6次提高存款準備金率。此外，央行還上調了首付比例?？梢姡績r的下行與貨幣政策收緊具有明顯的因果關系。政府核心的貨幣政策，主要是3個：1.利率2015年的貸款利率已經(jīng)降到近20年的最低了，活期存款利率為0.35%，同樣為歷史最低值。然而，在2000-2010這10年間，也是房價漲幅最大的10年，全國平均房價上漲4倍左右。存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時，存準率則從8%大幅攀升至18.5%。但從貨幣政策的大方向看，這10年仍是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升，故2000-2011年房價走勢主要體現(xiàn)為人口現(xiàn)象而非貨幣現(xiàn)象?；仡?010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨