花園物業(yè)管理投標(biāo)書

1、目錄1、 四川蒲江方圓置業(yè)公司簡介2、 服務(wù)項(xiàng)目3、 “蒲江花園”招標(biāo)文件4、 “蒲江花園”物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5、 蒲江花園前期工作安排及開辦費(fèi)用測算（1）6、 蒲江花園前期工作安排及開辦費(fèi)用測算（2）7、 蒲江花園前期工作安排及開辦費(fèi)用測算（3）8、 “蒲江花園”物業(yè)管理委托合同9、 “蒲江花園”前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議十、蒲江花園住宅、商鋪驗(yàn)收交接表十一、蒲江花園業(yè)主領(lǐng)取鑰匙清單十二、物業(yè)使用守則十三、總經(jīng)理致辭十四、物業(yè)管理公司服務(wù)承諾十五、服務(wù)電話一覽表十六、業(yè)主公約十七、住戶行為道德公約十八、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法十九、裝飾裝修管理公約二十、施工隊(duì)裝修人員管理公約二十一、消防管理公約二十二、

2、治安防范管理公約二十三、安全用水、用電、燃?xì)夤芾砉s二十四、環(huán)境衛(wèi)生管理公約二十五、招牌、廣告管理公約二十六、機(jī)動車停放管理公約二十七、營業(yè)場所管理公約二十八、自行車、摩托車管理公約二十九、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指南三十、突發(fā)事件應(yīng)急指引三十一、住戶入住辦理手續(xù)流程圖三十二、住戶入住收費(fèi)一覽表三十三、住戶報(bào)修流程圖三十四、住戶繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)指引三十五、物業(yè)管理處家居特約代理服務(wù)三十六、物業(yè)管理處家居特約環(huán)境綠化與環(huán)境清潔服務(wù)三十七、物業(yè)管理處家居美化懷裝飾服務(wù)三十八、小區(qū)商務(wù)配套服務(wù)三十九、公共設(shè)施附件四十、裝飾裝修辦理程序四H一、裝飾裝修申請書四十二、裝飾裝修承諾書四川蒲江方圓置業(yè)公司簡介四川

3、蒲江方圓置業(yè)有限公司成立于二。四年四月二日，是集物業(yè)管理、建筑裝飾、園林綠化、廣告設(shè)計(jì)制作、銷售建筑材料為一體的綜合性企業(yè)。公司組織機(jī)構(gòu)健全，管理制度完善、規(guī)范。公司秉承“沒有規(guī)矩、不成（方圓）；以人為本、誠信求實(shí)、追求卓越、持續(xù)發(fā)展”的經(jīng)營宗旨，鼎新革故，迅速適應(yīng)市場變化，確立了自身品牌。公司在開業(yè)初期即與四川省邛崍方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)手，率先在蒲江開發(fā)打造了精典園林小區(qū)，具有純山水社區(qū)美譽(yù)的“蒲江花園”，開創(chuàng)了蒲江無優(yōu)質(zhì)商品房先列。該社區(qū)有不僅以其美觀造型、完善的整體布局、先進(jìn)齊全的配套設(shè)施、成熟精湛的技術(shù)應(yīng)用，為成都市蒲江縣增添了亮麗風(fēng)景，使縣內(nèi)房屋建設(shè)整體水平躍升了新的臺階，而且更

4、以其優(yōu)秀售后物業(yè)服務(wù)，讓入住者享受到“和諧、自然、舒適”，的人、住宅與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。公司在發(fā)展進(jìn)程中，還不斷抓住商機(jī)，于二OO五年新增設(shè)了房地產(chǎn)咨詢及中介代理項(xiàng)目，想以最完善、周到的服務(wù)回饋信任、支持我們的新老客戶。公司在以后的發(fā)展中，會繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“沒有最好、只有更好；勇于拼搏、開拓創(chuàng)新、永不言敗”的企業(yè)精神，積極進(jìn)行資本運(yùn)作，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)，熱情服務(wù)，回報(bào)社會，以堅(jiān)實(shí)的步伐邁向新的征程！四川蒲江方圓置業(yè)有限公司二OO五年十月三十日服務(wù)項(xiàng)目常規(guī)服務(wù)O物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理。O物業(yè)區(qū)域內(nèi)花木、綠地的日常養(yǎng)護(hù)和管理。O對小區(qū)實(shí)施全方位監(jiān)控，保

5、安24小時(shí)巡邏。O維護(hù)小區(qū)公共秩序和消防安全，協(xié)助相關(guān)職能部門維護(hù)小區(qū)安全。O維護(hù)小區(qū)車輛正常出入及有序停放。O維護(hù)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境，衛(wèi)生的管理。O受相關(guān)單位委托的水電等費(fèi)用的代收代繳，平時(shí)報(bào)刊、郵件、雜志的收發(fā)。O物業(yè)檔案資料的管理。O多功能技防系統(tǒng)的運(yùn)行管理。特約服務(wù)日常生活衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。居住方面：為住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾裝修、搬家、管道疏通、更換門鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)移機(jī)、安裝家庭報(bào)警裝置、屋頂及私家花園的設(shè)計(jì)施工養(yǎng)護(hù)、租擺室內(nèi)植物，扶老托幼等。出行方面：代購代訂車票、飛機(jī)票、火車票、國內(nèi)旅游、機(jī)動車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)

6、印、傳真、電了郵件、商務(wù)會議、產(chǎn)品展示、網(wǎng)頁廣告等。金融服務(wù)代辦各種保險(xiǎn)；設(shè)立銀行代辦點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)房屋代售代銷、二手房買賣、租賃、室內(nèi)裝飾裝修、建筑材料代購代銷、廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布、置業(yè)咨詢等。委托性的特約特色服務(wù)根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。如家庭醫(yī)療保健、各種培訓(xùn)服務(wù)、個(gè)人網(wǎng)頁制作、美容健身咨詢、婚慶禮儀等。物業(yè)管理招標(biāo)文件第一部份投票邀請按照國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和成都市物業(yè)管理招標(biāo)投票暫行辦法的規(guī)定，現(xiàn)決定對“蒲江花園”（項(xiàng)目名稱）的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行邀請（公開/邀請）招標(biāo)，茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。一、招標(biāo)項(xiàng)目的簡要說明本項(xiàng)目位于成都市蒲江縣區(qū)（縣）了翁路98號

7、附6號，四到范圍；東至干鍋廠西至規(guī)劃路，南至了翁路，北至唐蒲路。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：80%住宅，商業(yè)20%。本項(xiàng)目總用地面積13674.5平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地4254.4平方米（其中公建用地260平方米），道路用地2153平方米，綠化用地6697.1平方米。本項(xiàng)目總建筑面積24000平方米。其中地下總建筑面積2平方米，地上建筑面積24000平方米（住宅建筑面積18156.8平方米,商業(yè)用房建筑面積4598.3平方米，辦公用房建筑面積2平方米，其他物業(yè)建筑面積1244.9平方米）。本項(xiàng)目共計(jì)建筑物7幢（其中住宅5幢110套，非住宅5843.2平方米）；建筑結(jié)構(gòu)為混合、底框、全框。

8、本項(xiàng)目的建筑密度為_%;綜合容積率綠化率為40%。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動停車位98個(gè)，其中室內(nèi)停車位28個(gè)，露天停（車庫）車位型個(gè)；按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動車停車場所120平方米。二、本項(xiàng)目于2004年12月開工建設(shè),共分二期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計(jì)劃于2006年2月全部建成竣工交付使用。三、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房；、1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房；建筑面積為50平方米；坐落位置：唐蒲路一號幢則。2、業(yè)主委員會活動用房；建筑面積為平方米；坐落位置;。3、會所：建筑面積為730平方米;坐落位置：唐蒲路一號幢則。四、房屋專項(xiàng)維修資金建立情況開發(fā)建設(shè)單位按標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)元；購房人按標(biāo)準(zhǔn)繳存，計(jì)元；專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充

9、來源有,建立的住房專項(xiàng)維修資金現(xiàn)在于。五、招標(biāo)書的發(fā)售投標(biāo)單位應(yīng)于2006年5月20日10時(shí)30分前至成都市邛味市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號B（寸5號，108室（領(lǐng)取/購買）招標(biāo)書。（出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費(fèi)路200元整）。,六、保證金的繳納1、投票人在（領(lǐng)取/購買）招標(biāo)書的同時(shí)繳納投票保證金10000元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂“蒲江花園”物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金，利息（不計(jì)/計(jì)），并給予100元的投標(biāo)書編制補(bǔ)償金。2、未按規(guī)定提交保證金的投票，將被視為投票無效。七、投標(biāo)地點(diǎn)成都市邛睞市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號附5號，108室。八、投標(biāo)截止時(shí)間八06年6月20日10時(shí)30分,逾期

10、收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。九、招投標(biāo)說明會2006年5月30日9時(shí)30分約請投標(biāo)人共同中勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。十、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)1、開標(biāo)時(shí)間：2006年6月22日10時(shí)0分。2、開標(biāo)地點(diǎn)：成都市邛味市區(qū)（縣）南環(huán)路路35號附5號，108室十一、對本次招標(biāo)提出詢問的，請于2006年6月15日前與盧大慶聯(lián)系（技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式）。地址：邛市臨邛鎮(zhèn)南環(huán)路35號附5號108室郵編：611530電話：035傳真：058聯(lián)系人：盧大慶招標(biāo)人：四川省邛昧市方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年5月18日第二部分技術(shù)規(guī)范及要求本物業(yè)的環(huán)境設(shè)施設(shè)備按照成都市住宅物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等指

11、導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)乙等標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)按照成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn),具體技術(shù)規(guī)范與要求部分差異如下：一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動車的非機(jī)動車）行駛，停放及場所管理；5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)行必要的直協(xié)調(diào)和管理。6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；7、物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的幡管理；8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；9、/二、物業(yè)管理服務(wù)的要求1、按專業(yè)

12、化的要求配置管理服務(wù)人員；2、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符；3、住宅區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用每月按元/平方米收??；4、非住宅區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用每月按元/間收取。三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)共用部位要的養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）物業(yè)共用部位要保持良好的狀態(tài)2）/2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，維修及時(shí)、養(yǎng)護(hù)良好。2） /3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨污水管道的疏通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）保證公共場地垃圾日產(chǎn)是清。2）/4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)1）公共綠化保持常年表綠。2） /5、車輛停放管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）露天車位按元/個(gè)、月收取2）車庫車位按元/個(gè)、月

13、收取（甲方產(chǎn)權(quán)）6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）小區(qū)內(nèi)公共秩序井然，無重特大安全事故發(fā)生；2）嚴(yán)格盤查非小區(qū)內(nèi)售貨員的進(jìn)出。7、裝飾裝修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）按成都市裝飾裝修管理暫行辦法執(zhí)行。2）/8、物業(yè)檔案資料管理標(biāo)準(zhǔn)1）規(guī)范有序，便于查找。2）/9、其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1）另議。2）/四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式：。五、主要設(shè)施設(shè)備的配置的說明（詳風(fēng)附件1）。六、公建配套設(shè)施及說明（詳內(nèi)附件2）。七、/。八、/。第三部分投標(biāo)人須知1、 總則說明一）適用范圍1、本招標(biāo)文件公適用于本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。二）定義1、“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。2、“投標(biāo)方”系指向招

14、標(biāo)提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。三)合格的投標(biāo)方1、 經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。2、 /3、 /四)投標(biāo)費(fèi)用1、 無論投標(biāo)過程中的做法結(jié)果如何，投標(biāo)主自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。2、 /3、 /2、 投標(biāo)文件的編寫一)投標(biāo)文件的格式1、 投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投票文件格式填寫。2、 管理服務(wù)理念和目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。3、 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)動作方法及管理制度編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理(小區(qū)經(jīng)理)的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

15、4、 管理服務(wù)售貨員配置根據(jù)牧業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際財(cái)政部似配置各崗位售貨員的具體情況。5、 根據(jù)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的特定管理服務(wù)方案1) 對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；2) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；3) 業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；4) 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)勢工作預(yù)案5) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；6) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；7) 綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；8) /9) /6、 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施1 )業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣應(yīng)急措

16、施；2 )本項(xiàng)目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；3 )業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；4 )雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；5 )電梯故障的應(yīng)急措施；6 )消防應(yīng)急措施；7 )/8 )/7、 豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。8、 智能化設(shè)施的管理與維修方案。9、 施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)的應(yīng)對預(yù)案。10、 提供業(yè)主臨時(shí)公約（業(yè)主臨時(shí)公約/業(yè)主公約）的建議稿。11、 /12、 /二）投標(biāo)報(bào)價(jià)1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫明本項(xiàng)目的物業(yè)管理總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測算依據(jù)。投票方只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，招標(biāo)方不接受有任何選擇報(bào)價(jià)；報(bào)價(jià)計(jì)價(jià)單位按建筑面

17、積元/每平方米/月計(jì)算。2、/3、/三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書共/套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本副本有差異，以正本為準(zhǔn)。2、投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。3、電報(bào)、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。三、投標(biāo)文件遞交的要求和無效1、投標(biāo)文件的密封投標(biāo)主應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)主的名稱、地址、投標(biāo)項(xiàng)目名稱及正本或副本。2、投標(biāo)文件的修改和撤銷1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。2）投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編寫、密封

18、、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件”字樣。3、投標(biāo)文件夾有下列情形之一的投標(biāo)文件夾無效；1）未密封的；2）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；4）逾期送達(dá)的；5）附有投標(biāo)人不能接受的條件的。四、開標(biāo)和評標(biāo)1、開標(biāo)的方法與程序2、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法1）招標(biāo)方根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建秤標(biāo)委員會，本項(xiàng)目的評標(biāo)委員會成員共設(shè)3人。其中，招標(biāo)人指派人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員N人。2）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3）評標(biāo)辦法五、中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）中標(biāo)人的確定1、招標(biāo)主在投標(biāo)截止之日起10日內(nèi)（最長不超過30日）確定中標(biāo)人

19、。2、招標(biāo)方在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出既發(fā)生法律效力。3、招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時(shí)，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。(二)悔標(biāo)責(zé)任1、中標(biāo)人接到中標(biāo)通知此日后(最長不超過30日)，無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人按照招標(biāo)和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂而的物業(yè)服務(wù)合同的，中標(biāo)無效，投標(biāo)保證金不予退還。超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，對超過部分按按1000元賠償；未提交投標(biāo)保證金的，對招標(biāo)人的損失按予以賠償責(zé)任。2、招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書10日后(最長不超過30日)，無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同的，給中標(biāo)人

20、造成損失的，招標(biāo)人按1000元給予賠償。(三)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明1、最低報(bào)價(jià)不是被授予合同的保證2、/3、/4、/(四)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1、中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、招標(biāo)文件，中標(biāo)通知書，中村主的投標(biāo)文件夾及其文件，均為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)。第四部份其他事項(xiàng)1、本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價(jià)格確定。2、招標(biāo)人根據(jù)成都市物業(yè)管理招標(biāo)暫行辦法發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)過程中如有違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，投標(biāo)人有權(quán)要求賠償。3、招標(biāo)費(fèi)用的

21、承擔(dān)，按以下第(1)種方式解決；(1) 由招標(biāo)人全額承擔(dān)(2) 由中標(biāo)人全額承擔(dān)；(3) 由招標(biāo)人、中標(biāo)人各承擔(dān)一半；(4) 1。但由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，本次招投標(biāo)的全部費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)。4、投標(biāo)人應(yīng)表明投標(biāo)人在投標(biāo)邀請書刊、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表明對招標(biāo)人在投標(biāo)邀請、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)人的中標(biāo)通知書均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期自至。5、投標(biāo)人應(yīng)提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、法人代表的授權(quán)委托書和等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績等情況。6、附件1第五部分

22、件、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)舊幢數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別墅商業(yè)用房工業(yè)用房清潔衛(wèi)生費(fèi)用辦公樓車庫會所學(xué)校幼兒園用房合計(jì)備注“蒲江花園”物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）其本要求：1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利議務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真檢查，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用專項(xiàng)維修資金。7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服

23、務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。8、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80蛆上。（二）房屋管理1、 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、 按照成都市房屋裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝飾裝修方案，告知裝飾裝修人有有裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日至少兩次巡查裝飾裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線下水道等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主

24、委員會和有關(guān)主管部門。4、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、 各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查及回訪記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；中修范圍或需要新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。3、 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。協(xié)助維護(hù)公共秩序：1、 小區(qū)24小時(shí)

25、保安值勤。2、 車輛停放有序。3、 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助相關(guān)部門采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。保潔服務(wù)：1、 小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾集中清運(yùn)點(diǎn)，生活垃圾日產(chǎn)日清。2、 小區(qū)公共場所每日清掃1次。綠化養(yǎng)護(hù)管理：1、 對公共區(qū)域草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。2、 定期對花草、樹木病蟲害進(jìn)行預(yù)防。蒲江花園前期工作安排及開辦費(fèi)用測算（1）一、物業(yè)管理整體設(shè)想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū)，川西旅游環(huán)線上蒲江了翁路與清江路交叉處，臨蒲江河600米，距蒲江縣政府、縣委、工行、蒲江重點(diǎn)中學(xué)、北街小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院不到一公里，兩面臨山，交通便利，

26、環(huán)境優(yōu)美，不管是上班、上學(xué)、購物、就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米，建筑面積24000平方米,其中住宅18156.8平方米,小區(qū)的定位為中高檔住宅物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)接管該小區(qū)后，將吸收國際上先進(jìn)的管理思想，結(jié)合本地人文特點(diǎn)，制定出該管理目標(biāo)，力爭達(dá)到縣、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，使居住小區(qū)的居民享受到高品位的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。二、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。1、物

27、業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處下設(shè)綜合部、調(diào)控部、家政部、安全管理部、工程維修部五個(gè)部門。各部門職責(zé)如下：（1）綜合部負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政、總務(wù)、車輛管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作：負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理工作：負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）裝修及其它檔案管理：負(fù)責(zé)物料采購、供應(yīng)及庫房管理；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展：負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動的組織開展；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；負(fù)責(zé)對外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。（2）調(diào)控部負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶

28、以及各崗位提出的服務(wù)申請，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作；負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。（3）家政部負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道路的巡視檢查；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居家服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)一管理；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項(xiàng)目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開展；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場所的運(yùn)行、經(jīng)營管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；(4) 工程維修部 負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場所(地)的維修和定期保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備(消防設(shè)備除外

29、)的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。(5) 安全管理部 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作； 對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照治安管理處罰條例實(shí)施權(quán)限內(nèi)的處罰,并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理； 負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管理； 參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動和便民服務(wù)活動； 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行管理。2、物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)盤制度I崗位培圳I房屋、公用設(shè)施驗(yàn)收接管I住戶入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)

30、護(hù)人事財(cái)務(wù)檔案消防治安物業(yè)智能綠化交通客戶信息環(huán)保家政物料社區(qū)商業(yè)行管管管管設(shè)系保車投采管事供文網(wǎng)政理理理理備統(tǒng)潔輛訴集理務(wù)應(yīng)化占八、管設(shè)管管管管處服理施替理理理理理務(wù)目理完善配套及各部門工作關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制3、物業(yè)管理處人員編制（合計(jì)20人）（1）物業(yè)管理處主任1人。（2）綜合部2人，其中部長（兼）1人、行政管理員、出納文員兼社區(qū)文體員、兼樓管理倉管采購1人。（3）安全管理部9人，其中部長（兼）1人、門崗4人、巡邏車管4人（三班四倒）（4）監(jiān)控中心3人（5）家政部3人，其中園藝師1人、保潔員2人（6）工程維修部2人三、管理措施1、實(shí)地考察（1）由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營、管理、工程

31、、安全管理和清潔等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接管驗(yàn)收后管理工作的涉及的有關(guān)問題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交董事會或總經(jīng)理辦公會討論確認(rèn)，制定業(yè)主入住工作方案。（2）成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應(yīng)于已確定入住日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)需要，采取人員分步到位的辦法。到入住時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 入住前三個(gè)月，組建管理處。確定管理處主任人選，配備各部門員工等。 同時(shí)調(diào)派工程技術(shù)人員若干名進(jìn)駐施工現(xiàn)場，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝

32、調(diào)試的第一手資料。 入住前一個(gè)月，管理層人員配齊，物業(yè)管理處掛牌辦公。 入住前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場，負(fù)責(zé)對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 入住前一個(gè)月，炊事人員到位，食堂開伙。 入住前25天，配齊清潔人員，開始對已接管驗(yàn)收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。 入住前20天，安全管理人員配齊、上崗。 入住前半個(gè)月，配齊工程技術(shù)和水電維修人員。 3）物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作 物業(yè)管理處應(yīng)要求上級提前派出兩個(gè)工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能、熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為業(yè)主入住后的管理

33、、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 由建設(shè)單位為物業(yè)管理處提供臨時(shí)辦公場所（如有可能，最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實(shí)際需要，擬定辦公用品采購計(jì)劃，報(bào)上級審批后購置）。 在上級的指導(dǎo)下，印制收樓、入住所必須的文件資料和表格，如業(yè)主（用戶）手冊、業(yè)主公約、管理規(guī)定等。 根據(jù)入住工作方案，編制物業(yè)管理處員工生活用品采購計(jì)劃，報(bào)上級審批后訂購。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中，要積極穩(wěn)妥做好以下工作。（1）成立開發(fā)、承建、物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動與建設(shè)單位施工單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給上級，并在上級領(lǐng)導(dǎo)下成立驗(yàn)收小組。則開發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組，制訂驗(yàn)

34、收方案統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。（2）印制驗(yàn)收項(xiàng)目表格物業(yè)管理企業(yè)對所接受的建筑物、設(shè)備設(shè)施要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。（3）全面驗(yàn)收交接驗(yàn)收時(shí)需有開發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)（包括物業(yè)管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項(xiàng)目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改。整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)檢。合格后方可接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗(yàn)收清單原件存檔，同時(shí)將清單復(fù)印件交物業(yè)管理處保存。（4）接管管理對于已接管驗(yàn)收的項(xiàng)目，物業(yè)管

35、理處從接管理驗(yàn)收簽字起，即組織人力對建筑物和物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)組織人員對已接管驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。（6）搞好公關(guān)工作由物業(yè)管理處派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝，液化石油氣開戶點(diǎn)火，確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。 物業(yè)管理處應(yīng)于入住前三個(gè)月與電話公司聯(lián)系，確定物業(yè)管理處安裝電話和業(yè)主入住后申請電話辦法。 物業(yè)管理處應(yīng)于入住前半個(gè)月與液化石油氣公司聯(lián)系，輸住戶使用液化氣開戶點(diǎn)火手續(xù)。 于入住前100天，從物業(yè)管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號號碼。 物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號碼確定后，即辦理與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。（7）代為業(yè)主安裝常

36、規(guī)防盜防火設(shè)施物業(yè)管理處從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合理的原則出發(fā)，為每戶業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號的手提滅火器，并于入住前安裝完畢。3、入住前的工作（1）向業(yè)主發(fā)入住通知通過登報(bào)和寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料： 入住通知書； 樓須知； 入住手續(xù)； 入住收費(fèi)表。（ 2）規(guī)劃環(huán)境，統(tǒng)一人、物標(biāo)識規(guī)劃小區(qū)環(huán)境，設(shè)置必要的物業(yè)管理設(shè)施、標(biāo)識，所有員工統(tǒng)一著裝。（ 3）小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 單元房a大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺、地腳線干凈，燈具潔凈。b客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講

37、干凈無塵。c洗手間：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈，抽水馬桶潔凈無污物痕跡，下水道、地漏通暢，地面潔凈無積水。d廚房：壁櫥干凈，木櫥里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地漏通暢，地面潔凈無積水。e陽臺：墻面、在面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋水泥清除，排水暢通。f木門：所有木門的門框、門板擦凈。 標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯a四壁潔凈，地面光潔。b防火門干凈，并按要求緊閉。c后樓梯扶手、臺階干凈無塵土。d門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個(gè)垃圾桶，分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。（ 4）小區(qū)道路徹底清潔對小區(qū)內(nèi)所有道路（包括住戶的入戶路）、地下停車場和其它場地進(jìn)行衛(wèi)生整

38、治。（ 5）制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待任務(wù)對人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。4、入住工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)5、日常管理因而必須有較先進(jìn)的 才能使其各種功能得 在充分發(fā)揮物業(yè)管理四、物業(yè)管理處收支預(yù)算小區(qū)作為智能化、園林化社區(qū)，硬件各方面配置相對比較高檔、先進(jìn)，物業(yè)管理設(shè)備予以搭配，同時(shí)必須有熟練的技術(shù)工人予以維護(hù)和保養(yǎng)，以完好運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮到物業(yè)特點(diǎn)，企業(yè)強(qiáng)大的人、財(cái)、物等資源的支持作用前提下，投入足以保障各方面工作良好運(yùn)行的財(cái)力、物力，并根據(jù)實(shí)際工作需要，隨時(shí)增添物資裝備。1 管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建

39、設(shè)單位形象工程的實(shí)施，建議按50平方米的標(biāo)準(zhǔn)提供正規(guī)管理用房（含基本裝修），由物業(yè)管理處合理使用分配。2 裝備預(yù)算品種/規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)（元）辦公家私（含空調(diào)等電器）15000住宿家私10000辦公室宿舍裝修15000會所裝修及設(shè)施75000辦公設(shè)備物業(yè)管理軟件1套400400電腦P586-2331臺25002500打印機(jī)1臺600600通訊設(shè)備手提電話1臺800800電話1部152152對講機(jī)MOTROLA9臺150013500清潔綠化設(shè)備吸塵器1臺35003500手推垃圾車2臺350700不銹鋼煙灰筒8只1501200垃圾筒5只3001500綠化工具1批1600清潔工具1批5000保安裝備

40、巡邏自行車2臺350700保安公用警械9套4504050保安員個(gè)人裝具11套6006600工程機(jī)械電氣焊設(shè)備1套2500電動工具1套32003200疏通機(jī)(大小規(guī)格)2套18003600公用工量具1批200200小計(jì)1673023成本和項(xiàng)目預(yù)算(1)折舊/攤銷遞延資產(chǎn)合計(jì)萬元按五年經(jīng)營期內(nèi)分?jǐn)偅磕陻備N管理費(fèi)萬元。(2)人工成本費(fèi)萬元保安12人，600元/人；保潔3人，450元/人，主管1人；500元/人，維修工2人,400元/人，后勤人員2人，400元/人。年工資總額：20人X元/人均、月X12月二萬元社會保險(xiǎn)：按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)單位繳納160元/月/人X12月X20人=萬元每年按規(guī)定提取的福利

41、費(fèi)：萬元X8%=f元(3)公共水電費(fèi)萬元公共設(shè)備設(shè)施用電估算：(公共照明、智能系統(tǒng)設(shè)備等)(X15X12+X12X8X5+1X24+X8X24)X30X12XX=元公共水費(fèi)估算萬元。日總耗電量按小區(qū)格主要物業(yè)設(shè)備設(shè)施的功率乘日耗系數(shù)所得。(4)行政辦公費(fèi)小計(jì)萬元文具辦公萬元、服裝費(fèi)萬元、交通費(fèi)萬元、交際及廣告萬元、培訓(xùn)費(fèi)萬元、通訊費(fèi)萬元(5)公共設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)(除去人工和折舊費(fèi)之外的消耗)萬元。 工程材料費(fèi)，包括修保養(yǎng)材料/日常易耗及工具消耗，萬元； 環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)，包括化糞池/水池清理、垃圾清運(yùn)及垃圾袋等萬元； 綠化費(fèi)，包括除草劑、滅蟲劑等材料費(fèi)萬元； 消防保安費(fèi)，包括設(shè)施維修材料費(fèi)及低值易耗

42、品的消耗萬元。(6) 險(xiǎn)費(fèi)及其他萬元；物業(yè)管理對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)。(7) 酬金：按標(biāo)書規(guī)定可提取營業(yè)收入10%(8) 稅金,4年度收支預(yù)算和管理費(fèi)測算標(biāo)準(zhǔn)(9) 度成本支出合計(jì)：萬元(10) 場年收入：萬元70輛X50元/車位、月X12月=42000元(11) 有償服務(wù)經(jīng)營收入：萬元(12) 費(fèi)測算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住宅按同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：X10000+24000+12X110燼凱/M2屋業(yè)管理費(fèi)為：元/平方米、月五、前三年按實(shí)際交付情況收入測算（1） 、本項(xiàng)目三年總收入（ 1）3年物業(yè)費(fèi)收入：第一年：24000平方米X元/平方米、月X6個(gè)月X20%+24000平方米X元/平方米、

43、月X6個(gè)月X70%=110160元第二年：24000平方米X元/平方米、月X12個(gè)月X85%=208080元第三年：24000平方米X元/平方米、月X12個(gè)月X95%=232560元3年累計(jì)收：110160元+208080元+232560元=550800元（ 2）3年停車位收入（估算）第一年：70輛X50元/車位、月X12月X55%=23100元第二年：70輛X50元/車位、月X12月X75%=31500元第三年：70輛X50元/車位、月X12月X85%=35700元3年累計(jì)收：23100元+31500元+35700元=90300元（ 3）有償服務(wù)收入第一年：50000元X95%=47500元

44、第二年：50000元X75%=37500元第三年：50000元X90%=45000元3年累計(jì)收：47500元+37500元+45000元=130000元（4）項(xiàng)目三年總收入：三年項(xiàng)目總收入：（1）+（2）+（3）=771100元（2） 、前三年平均收入年均收：771100元+3年=257033元/年（3） 、前三年均支出萬元+萬元+萬元+萬元X75%班元+萬元X65%坊元+X10%+X%=348120元六、年每平方應(yīng)貼補(bǔ)開辦費(fèi)用：（項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目總支出）+建筑總面積=（257033元X3年-348120元X3年）+24000平方米=-273261元+24000平方米=元/平方米蒲江花園前期工

45、作安排及開辦費(fèi)用測算（2）一、物業(yè)管理整體設(shè)想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū)，川西旅游環(huán)線上蒲江了翁路與清江路交叉處，臨蒲江河600米，距蒲江縣政府、縣委、工行、蒲江重點(diǎn)中學(xué)、北街小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院不到一公里，兩面臨山，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，不管是上班、上學(xué)、購物、就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米，建筑面積24000平方米,其中住宅18156.8平方米,小區(qū)的定位為中高檔住宅物業(yè)。二、業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，

46、適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。1、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處下設(shè)綜合部、調(diào)控部、家政部、安全管理部、工程維修部五個(gè)部門。各部門職責(zé)如下：（ 8）綜合部負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政、總務(wù)、車輛管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作：負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理工作：負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）裝修及其它檔案管理：負(fù)責(zé)物料采購、供應(yīng)及庫房管理；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展：負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動的組織開展；負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；負(fù)責(zé)對外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。（ 9）調(diào)控部負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形

47、成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務(wù)申請，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作；負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。（ 10）家政部負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道路的巡視檢查；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居家服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)一管理；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項(xiàng)目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開展；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場所的運(yùn)行、經(jīng)營管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；（ 11）工程維修部負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)

48、施及場所（地）的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)；負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。（ 12）安全管理部負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作；對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照治安管理處罰條例實(shí)施權(quán)限內(nèi)的處罰,并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理； 負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作; 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理； 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管理; 參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動和便民服務(wù)活動； 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行管理。2、物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)阜制度崗位培圳房屋、

49、公用設(shè)施驗(yàn)收接管人事財(cái)務(wù)檔案消防治安物業(yè)智能綠化交通客戶信息環(huán)保家政物料社區(qū)商業(yè)行管管管管設(shè)系保車投采管事供文網(wǎng)政理理理理備統(tǒng)潔輛訴集理務(wù)應(yīng)化占八、管設(shè)管管管管處服理施智理理理理理務(wù)目理完善配套及各部門工作關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制3、物業(yè)管理處人員編制（合計(jì)13人）（1）綜合部2人，物業(yè)管理處主任（兼）部長、（兼）行政管理員1人、出納文員兼社區(qū)文體員、兼樓管理倉管采購1人。（2）安全管理部8人，其中部長（兼）1人、門崗4人、巡邏車管3人（三班四倒）（3）監(jiān)控中心1人（4）家政部人，其中園藝師人、保潔員1人（5）工程維修部人三、管理措施1、實(shí)地考察（1）由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營、管理、工程、

50、安全管理和清潔等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接管驗(yàn)收后管理工作的涉及的有關(guān)問題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交董事會或總經(jīng)理辦公會討論確認(rèn)，制定業(yè)主入住工作方案。（2）成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應(yīng)于已確定入住日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)需要，采取人員分步到位的辦法。到入住時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。入住前三個(gè)月，組建管理處。確定管理處主任人選，配備各部門員工等。同時(shí)調(diào)派工程技術(shù)人員若干名進(jìn)駐施工現(xiàn)場，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試的

51、第一手資料。?入住前一個(gè)月，管理層人員配齊，物業(yè)管理處掛牌辦公。?入住前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場，負(fù)責(zé)對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。?入住前一個(gè)月，炊事人員到位，食堂開伙。?入住前25天，配齊清潔人員，開始對已接管驗(yàn)收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。?入住前20天，安全管理人員配齊、上崗。?入住前半個(gè)月，配齊工程技術(shù)和水電維修人員。（3）物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作物業(yè)管理處應(yīng)要求上級提前派出兩個(gè)工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能、熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為業(yè)主入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。由建設(shè)單位為物業(yè)管理處提供臨時(shí)辦公場所（如有可能，最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實(shí)際需要，擬定辦公用品采購計(jì)劃，報(bào)上級審批后購置）。在上級的指導(dǎo)下，印制收樓、入住所必須的文件資料和表格，如業(yè)主（用戶）手冊、業(yè)主公約、管理規(guī)定等。根據(jù)入住工作方案，編制物業(yè)管理處員工生活用品采購計(jì)劃，報(bào)上級審批后訂購。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中，要積極穩(wěn)妥做好以下工作。（1）成立開發(fā)、承建、物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動與建設(shè)單位施工單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給上級，并在上級領(lǐng)導(dǎo)下成立驗(yàn)收小組。則開發(fā)、承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組，