房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、第一篇：第一篇：什么是房地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)第二篇：第二篇：房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語第三篇：第三篇：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識第四篇：第四篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)第一篇第一篇 什么是房地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，主要是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物、建筑物、附屬設(shè)施以及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房產(chǎn)房產(chǎn)是房屋財產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，泛指一切有經(jīng)濟(jì)價值的房屋及其與房屋有關(guān)的權(quán)益。房屋作為房產(chǎn)中最重要的內(nèi)容，其主要特征有四點(diǎn)：房屋作為房產(chǎn)中最重要的內(nèi)容，其主要特征有四點(diǎn)：（1）空間上的固定性。 （2）耐

2、久性。 （3）收益遞減性。（4）效用上的多層次性。國際上，通常把房產(chǎn)歸為兩大類：一類為“住宅房屋”，另一類為“非住宅房屋”地產(chǎn)地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，是一切有價的土地和與土地有關(guān)的權(quán)益，包括土地的所有權(quán)和政府法定有效期內(nèi)該土地的使用權(quán)。以美國和日本為代表的土地私有制國家，地產(chǎn)為土地所有權(quán)；而在中國、英國、新加坡等國家，土地所有權(quán)歸國家或皇室所有，地產(chǎn)則主要是指土地的使用權(quán)。地產(chǎn)的四個特征：（1）數(shù)量有限 （2）位置不可移動 （3）多用途 （4）聚積資本房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別：房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別：（1）地產(chǎn)可以單獨(dú)存在，而房產(chǎn)則不能離開地產(chǎn)而單獨(dú)存在。（2）房產(chǎn)是最終產(chǎn)品，能夠直接滿足人的生產(chǎn)、生活等各種需要

3、，地產(chǎn)則不同。（3）房產(chǎn)有折舊，而地產(chǎn)沒有折舊 (我國有關(guān)建筑物安全的規(guī)定為：鋼結(jié)構(gòu)70年；鋼混結(jié)構(gòu)60年，磚混結(jié)構(gòu)50年，磚木結(jié)構(gòu)40年，簡易結(jié)構(gòu)10年）。（4）地產(chǎn)的價格主要受級差地租規(guī)律的支配，而房產(chǎn)的價格則決定于建筑成本加上土地價格。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一項(xiàng)涉及到金融、建筑、裝潢等多方面的行業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)本身也是由多個環(huán)節(jié)組成的。從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，是一個很長的過程，而且任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致過程中出現(xiàn)偏差。所以，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，對各個環(huán)節(jié)的要求也越來越高，從而導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)的工作都需要有專業(yè)的人才從事，以前一家公司完成整個過程的現(xiàn)象將越來越少

4、。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)：與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)：開發(fā)商：開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。一般國內(nèi)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。承建商：承建商：即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)建筑施工的，他受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)。國家對施工企業(yè)一般分了從一級到四級四個級別，一級企業(yè)為最高。監(jiān)理公司：監(jiān)理公司：對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲、乙、丙三級。代理公司：代理公司：指接受開發(fā)商的委托，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從項(xiàng)目前期定位，

5、廣告、營銷策劃到項(xiàng)目的銷售代理進(jìn)行一系列整體運(yùn)作的服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司：物業(yè)管理公司：是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)組織圖房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)組織圖第二篇第二篇 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語土地所有制：土地所有制：現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市

6、郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 集體土地：集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。合作建房：合作建房：是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。土地使用權(quán)：土地使用權(quán)：是指土地使

7、用者依法享有使用和取得國有土地利益的權(quán)利，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的出讓：土地使用權(quán)的出讓：指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈予和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥：是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地使用權(quán)出讓年限：（最高年限）土地使用權(quán)出讓年限：（最高年限）（1）居住用地70年

8、 （2）工業(yè)用地50年 （3）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 （4）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 （5）綜合或其他用地50年。 土地使用者在使用期滿時申請續(xù)期，可重新簽定合同，向政土地使用者在使用期滿時申請續(xù)期，可重新簽定合同，向政府交納土地出讓金，并辦理登記，就可以繼續(xù)使用土地。府交納土地出讓金，并辦理登記，就可以繼續(xù)使用土地。生地：生地：指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：熟地：指已完成三通一平或七通一平等工作，已具備使用條件的土地。三通一平：三通一平：指水通、電通、路通，場地平整。七通一平：七通一平：指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 宗地

9、圖：宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 商品房：商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房等。二手房：二手房：通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特

10、點(diǎn)。廉租房：廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 公寓：公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 寫字樓：寫字樓：是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的大樓。 商場：商場：是指規(guī)劃為對外公開進(jìn)行經(jīng)營的建筑物。 綜合樓：綜合樓：是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 商住樓：商住樓：是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使業(yè)主在居住的同時

11、又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 別墅：別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連排別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。SHOPPING MALL：直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 占地面積：占地面積：項(xiàng)目所占的所有土地面積，包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。建筑基底面積：建筑基底面積：又叫投影面積，是指建筑物整體在地面的正投影面積

12、?？偨ㄖ娣e總建筑面積: :是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，每一棟建筑的每一層加起來的面積總和。建筑密度：建筑密度：又叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑基底面積與總占地面積之比。容積率：容積率：是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與總占地面積之比。計算公式為：容積率小區(qū)總建筑面積小區(qū)總占地面積綠化率：綠化率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總綠化面積在總占地面積中所占的百分比。綠地率：綠地率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與總占地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化，一般來講：綠地率綠化率。配套設(shè)施配套設(shè)施: :主要是為方便項(xiàng)目業(yè)主所提供的各種設(shè)施，包括小區(qū)會所、各種運(yùn)動健身場地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。樓間距：樓

13、間距：建筑物與建筑物外墻之間的直線距離。一般來講，南北向平行布置的住宅，樓距是樓高的0.7倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為0.5倍。 應(yīng)注意的是：這個0.7倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn)。0.50.7房屋的建筑面積：房屋的建筑面積：是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：簡稱套內(nèi)面積，是指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)使用面積;（2）套內(nèi)墻體面積;（3）陽臺建筑面積。其中封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面

14、積，半封閉式陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積：又叫地毯面積，指住宅中入戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積之和。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。公攤面積：公攤面積：是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下

15、室都不計入共有建筑面積。得房率：得房率：房屋套內(nèi)面積與建筑面積之比。住宅層高：住宅層高：本層地面至上一層地面的高度,一般住宅標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米。 住宅凈高：住宅凈高：指本層樓板上表面到上層樓板面下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度。商品房住宅的開間、進(jìn)深和層高（即住宅的寬度、長度、高度）這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。 立面圖：立面圖：是將房屋的下正面用正投影方法在垂直投影面積得到的投影圖，它表示建筑物的外部形狀和高度等。剖面圖：剖面圖：是指按規(guī)定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的剖視圖，它簡要表示建筑物的結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)建的位置。 住宅層高住宅層高住宅凈層高

16、住宅凈層高建筑剖面圖建筑剖面圖建筑立面圖建筑立面圖住宅開間：住宅開間：在住宅的設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅進(jìn)深：住宅進(jìn)深：住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。開開 間間進(jìn)進(jìn) 深深戶型圖標(biāo)尺戶型圖標(biāo)尺入戶門入戶門飄飄 窗窗鳥瞰圖：鳥瞰圖：是指在一定的高度由上往下直視整個項(xiàng)目社區(qū)及各方位的效果圖。產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書：是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證: :是房屋竣工驗(yàn)收后

17、,由房管部門簽發(fā)的，作為合法擁有房屋所有權(quán)的最主要證明材料。五證兩書：五證兩書：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書。 契稅：契稅：契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。建筑面積90平方米以下惟一住房，收取1%契稅；90平方米（含）以上、144平方米以下的普通住房，征收2%契稅；對個人購買144平方米（含）以上的非普通住房或非住宅的，按4%稅率征收契稅。 物業(yè)維修基金：物業(yè)維修基金：物業(yè)維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金

18、。 銀行按揭：銀行按揭：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。 轉(zhuǎn)按揭：轉(zhuǎn)按揭：轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 住房公積金：住房公積金：是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性

19、質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 公積金貸款：公積金貸款：公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 預(yù)售面積：預(yù)售面積：是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用?？⒐っ娣e：竣工面積：是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。入伙：入伙：指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收房入住。 第三篇第三篇 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識房屋建筑的分類：房屋建筑的分

20、類： 房屋建筑按其使用功能可分為生產(chǎn)性建筑和非生產(chǎn)性建筑。生產(chǎn)性建筑主要是指工業(yè)建筑；非生產(chǎn)性建筑即民用建筑，它可分為居住建筑和公共建筑兩類。住宅按其建筑層數(shù)可分為：住宅按其建筑層數(shù)可分為： 1、低層住宅為1層至3層； 2、多層住宅為4層至7層； 3、高層住宅為8層以上。國際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù)8-16層，高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù)17-25層，最高達(dá)75米； 第三類：層數(shù)26-40層，最高達(dá)100米； 第四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。 住宅按完工程度可分為：住宅按完工程度可分為：期房期房習(xí)慣上，

21、我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋?，F(xiàn)房現(xiàn)房一般指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的產(chǎn)權(quán)棟證的商品房，消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。住宅按交房標(biāo)準(zhǔn)可分為：住宅按交房標(biāo)準(zhǔn)可分為：毛坯房毛坯房指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋。精裝修房精裝修房簡單來說是經(jīng)過裝修處理的，甚至附帶能滿足日常使用功能的家具和電器，交房后馬上可以入住的房屋。建筑按所用建筑

22、材料分類：建筑按所用建筑材料分類： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是由鋼筋和混凝土兩種材料構(gòu)成。應(yīng)用范圍十分廣泛，是由于以下優(yōu)點(diǎn)： A強(qiáng)度高；B耐久性好；C可模性好；D.耐火性好；E抗震性好；缺點(diǎn)：自重大，抗裂能力差，現(xiàn)澆時耗費(fèi)模板多，工期長等。砌體結(jié)構(gòu)：砌體結(jié)構(gòu)：是指用普通粘土磚、承重粘土空心磚（簡稱空心磚）、硅酸鹽磚、混凝土中小型砌磚，或料石和毛石等通過砂漿砌筑而成的結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是：自重大、強(qiáng)度低、抗震性能差等缺點(diǎn)。 鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)：是由鋼材制成的結(jié)構(gòu)。多用于高層建筑如：體育場、電視塔等。 優(yōu)點(diǎn)是：強(qiáng)度高、重量輕、材質(zhì)均勻、以及制作簡單、運(yùn)輸方便等。 缺點(diǎn)是：容易腐蝕、維修費(fèi)用高、耐火性

23、差等缺點(diǎn)。 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)/紅星國際會展中心紅星國際會展中心鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)/美國自由女神美國自由女神建筑按承重結(jié)構(gòu)類型來分：建筑按承重結(jié)構(gòu)類型來分：磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指由小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。例如：豎直承重構(gòu)件用磚墻、磚柱而水平構(gòu)件用鋼筋混凝土梁，板所建造的結(jié)構(gòu)，就屬于磚混結(jié)構(gòu)。多用于建6層以下房屋。 框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)：是由縱梁、橫梁和柱組成的結(jié)構(gòu)。目前，在我國框架結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土建造。框架框架剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)：當(dāng)房屋高度超過一定限度后，再使用框架結(jié)構(gòu)，框架梁、柱尺寸就會很大，這樣房屋造價不僅增加，而且建筑使用面積也會減小，在這種情況下，

24、通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架縱方向的適當(dāng)位置，在柱與柱之間設(shè)置幾道厚度較大的鋼筋混凝土墻頭而成的，由于在這種結(jié)構(gòu)中剪力由框架承受，而框架主要承受豎向荷載。由于框架剪力墻結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了兩者的優(yōu)點(diǎn)，因此，在高層建筑中采用此結(jié)構(gòu)比框架結(jié)構(gòu)更經(jīng)濟(jì)合理。剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)：是由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結(jié)構(gòu)。這種墻體除可抵抗水平荷載和豎向荷載作用外，還對房屋起維護(hù)和分割作，這種結(jié)構(gòu)多使用于1230層的高層建筑中。從使用效果上講，框剪結(jié)構(gòu)相對于磚混結(jié)構(gòu)有兩個優(yōu)點(diǎn)：1、套內(nèi)使用面積大。套內(nèi)使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)墻體面積。框剪結(jié)構(gòu)的剪力墻是20CM厚的，隔墻10CM厚，而磚混結(jié)構(gòu)

25、的承重墻24CM厚，單磚隔墻12CM厚，顯然套內(nèi)墻體的面積要比框剪結(jié)構(gòu)大些。2、建筑開間（房間的橫向長度）大。磚混結(jié)構(gòu)的住宅印象里4.5米開間是最大的了，再大就要加梁了。而框剪結(jié)構(gòu)的房子可以做到6、7米開間。開間大了，房屋的采光效果好，而且家具擺放也更合理?？蚣艚Y(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣勢對比框剪結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣勢對比磚混結(jié)構(gòu)相對于框剪結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)也有四個：1、施工更方便。由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性，施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。2、價格更低廉?？晒?jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。3、材質(zhì)更健

26、康。磚混結(jié)構(gòu)所使用的紅磚是由粘土燒制的，雖然破壞了農(nóng)田，但這種天然粘土燒制的紅磚，可以起到調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣濕度的作用。4、保溫效果好。在同樣不做保溫處理的情況下，紅磚比框剪結(jié)構(gòu)的輕質(zhì)磚保溫效果更強(qiáng)。 框剪結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣勢對比框剪結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣勢對比坡屋頂獨(dú)立別墅納帕溪谷（北京低層框架結(jié)構(gòu)）坡屋頂獨(dú)立別墅溫哥華森林（北京低層磚木結(jié)構(gòu)）3層坡屋頂聯(lián)排別墅金鷹城圣爵菲斯（低層/磚混）聯(lián)排別墅托斯卡納（低層/磚混）5層洋房融科檀香山（多層/框架）6層公寓東方新城（多層/磚混）18層公寓板樓中江國際花城（高層/框剪）電梯高層金色屋頂（塔樓/框剪）上海某倒塌13層電梯小高層（板樓/剪力墻結(jié)構(gòu)）幾個

27、與戶型解說有關(guān)的概念：幾個與戶型解說有關(guān)的概念：1、承重墻：、承重墻：指支撐著上部樓層重量的墻體。2、非承重墻：、非承重墻：又叫填充墻，指不支撐上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。3、預(yù)置板、預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用，多見于轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)的房屋。4、現(xiàn)澆板：、現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。 一般戶型圖中以一般戶型圖中以深黑色標(biāo)示的為深黑色標(biāo)示的為承重柱或剪力墻承重柱或剪力墻一般戶型圖中一般戶型圖中以淺色標(biāo)示的以

28、淺色標(biāo)示的墻體為填充墻墻體為填充墻此處上此處上錯錯60cm60cm電梯井電梯井樓梯間樓梯間5 5、錯層：、錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯連接。能夠動靜分區(qū)，使住宅有豐 富的層次感和空間感。一般錯開60cm左右。6、躍式住宅：、躍式住宅：其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，上下層之間采用戶內(nèi)獨(dú)立的小樓梯連接。一般躍式的一樓為客廳、餐廳和廚房，二樓為臥室區(qū)。通往樓上通往樓上的室內(nèi)樓的室內(nèi)樓梯梯躍式上層躍式上層 躍式下層躍式下層 7、復(fù)式樓：、復(fù)式樓：復(fù)式樓在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高（普通住宅層高一般為2.83m），一般為4.85米，可以在局部掏出夾層，安排臥室或

29、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。8、退臺式住宅：、退臺式住宅：住宅建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大露臺，可做花園使用。常見的是四層的退臺式設(shè)計。一級一級退臺退臺二級二級退臺退臺三級三級退臺退臺住宅建筑用材住宅建筑用材外墻保溫：外墻保溫：保溫砂漿保溫砂漿膨脹聚苯板（膨脹聚苯板（EPSEPS板）板）擠塑聚苯板擠塑聚苯板住宅建筑用材住宅建筑用材玻璃：玻璃：普通雙層中空玻璃普通雙層中空玻璃Low-ELow-E玻璃玻璃住宅建筑用材住宅建筑用材型材：型材：鋁合金鋁合金塑鋼塑鋼斷橋隔熱斷橋隔熱玻璃鋼玻璃鋼住宅建筑用材住宅建筑用材

30、外墻裝飾：外墻裝飾：彈性涂料彈性涂料氟碳漆氟碳漆真石漆真石漆瓷磚瓷磚劈開磚劈開磚石材石材長沙世嘉國際華城長沙世嘉國際華城住宅建筑用材住宅建筑用材入戶門：入戶門：防盜門防盜門鋼木子母門鋼木子母門指紋鎖指紋鎖長沙世嘉國際華城長沙世嘉國際華城住宅建筑用材住宅建筑用材新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)系統(tǒng)：機(jī)械式機(jī)械式全熱交換式全熱交換式住宅建筑用材住宅建筑用材中央熱水中央熱水住宅建筑用材住宅建筑用材管道直飲水管道直飲水住宅建筑用材住宅建筑用材戶式中央空調(diào)戶式中央空調(diào)住宅建筑用材住宅建筑用材地板采暖地板采暖+ +浮筑式樓板浮筑式樓板住宅建筑用材住宅建筑用材小區(qū)智能化系統(tǒng)：小區(qū)智能化系統(tǒng)：彩色可視對講器彩色可視對講器紅外窗

31、柵紅外窗柵紅外探頭紅外探頭門磁和緊急呼叫按鈕門磁和緊急呼叫按鈕第四篇第四篇 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)第一章第一章 總則總則 第一條第一條 為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易市場，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易市場，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)的交易及其管理，適本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)的交易及其管理，適用本辦法。地上無建（構(gòu)）筑物的土地使用權(quán)交易，不適

32、用本辦法。用本辦法。地上無建（構(gòu)）筑物的土地使用權(quán)交易，不適用本辦法。 第三條第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房本辦法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃以及房地產(chǎn)中介服務(wù)等。屋租賃以及房地產(chǎn)中介服務(wù)等。 第四條第四條 市房屋產(chǎn)權(quán)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）在規(guī)定職責(zé)范圍內(nèi)市房屋產(chǎn)權(quán)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）在規(guī)定職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)交易的管理工作，其他相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)做好房地產(chǎn)負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)交易的管理工作，其他相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)做好房地產(chǎn)交易管理工作。交易管理工作。第二章第二章 一般規(guī)定一般規(guī)定 第五條第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)

33、和該房屋占用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第六條第六條 房地產(chǎn)權(quán)利人以共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押的，按份共有的房地產(chǎn)權(quán)利人以共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押的，按份共有的房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)權(quán)利人所占份額為限；共同共有的房地產(chǎn)，必須經(jīng)全體房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)權(quán)利人所占份額為限；共同共有的房地產(chǎn)，必須經(jīng)全體共有人書面同意，轉(zhuǎn)讓人或抵押人為全體共有人。共有人書面同意，轉(zhuǎn)讓人或抵押人為全體共有人。 第七條第七條 房地產(chǎn)交易合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持合同或者房地產(chǎn)交易合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持合同或者有關(guān)法律文書等相關(guān)資

34、料到市房產(chǎn)局辦理房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)。有關(guān)法律文書等相關(guān)資料到市房產(chǎn)局辦理房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)。 第八條第八條 辦理房地產(chǎn)交易等相關(guān)手續(xù)，當(dāng)事人可以親自辦理，也可以由辦理房地產(chǎn)交易等相關(guān)手續(xù)，當(dāng)事人可以親自辦理，也可以由代理人代為辦理；其中，法定代理的，受托人應(yīng)交驗(yàn)代理人的法定代理資代理人代為辦理；其中，法定代理的，受托人應(yīng)交驗(yàn)代理人的法定代理資格證明；委托代理的，受托人應(yīng)提交委托人的書面委托，并交驗(yàn)委托雙方格證明；委托代理的，受托人應(yīng)提交委托人的書面委托，并交驗(yàn)委托雙方有效的身份證件。當(dāng)事人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，有效的身份證件。當(dāng)事人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，

35、監(jiān)護(hù)人應(yīng)提交監(jiān)護(hù)資格證明和監(jiān)護(hù)保證書，并交驗(yàn)有效身份證件。監(jiān)護(hù)人應(yīng)提交監(jiān)護(hù)資格證明和監(jiān)護(hù)保證書，并交驗(yàn)有效身份證件。 第九條第九條 房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局如實(shí)申報房地產(chǎn)交易價格，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局如實(shí)申報房地產(chǎn)交易價格，按規(guī)定繳納稅費(fèi)。按規(guī)定繳納稅費(fèi)。 第十條第十條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)廣告發(fā)布的有關(guān)規(guī)定，不發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)廣告發(fā)布的有關(guān)規(guī)定，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。得欺騙和誤導(dǎo)公眾。 第十一條第十一條 辦理房地產(chǎn)交易等相關(guān)手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向受理單位提辦理房地產(chǎn)交易等相關(guān)手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向受理單位提交規(guī)定的資料。受理單位出具收件收據(jù)的日期為受理日。經(jīng)審查

36、，提交交規(guī)定的資料。受理單位出具收件收據(jù)的日期為受理日。經(jīng)審查，提交的資料需要補(bǔ)正的，受理單位應(yīng)當(dāng)一次性書面告知，資料補(bǔ)正日為受理的資料需要補(bǔ)正的，受理單位應(yīng)當(dāng)一次性書面告知，資料補(bǔ)正日為受理日。受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和政務(wù)公開規(guī)定的時限辦結(jié)。日。受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和政務(wù)公開規(guī)定的時限辦結(jié)。 第十二條第十二條 當(dāng)事人應(yīng)對其所提交資料的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。當(dāng)事人應(yīng)對其所提交資料的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 法法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定受理機(jī)關(guān)需對提交的資料進(jìn)行核實(shí)的，受理機(jī)關(guān)應(yīng)律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定受理機(jī)關(guān)需對提交的資料進(jìn)行核實(shí)的，受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上工作人員進(jìn)行核實(shí)。當(dāng)指派兩名

37、以上工作人員進(jìn)行核實(shí)。第三章第三章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第十三條第十三條 本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱的其他合法方與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱的其他合法方式主要包括：式主要包括： （一）以房地產(chǎn)交換的；（一）以房地產(chǎn)交換的； （二）以房地產(chǎn)抵債的；（二）以房地產(chǎn)抵債的； （三）房屋繼承；（三）房屋繼承； （四）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（四）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （五）一方

38、提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開（五）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （六）因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（六）因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； （七）單位房屋因調(diào)撥、價撥，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（七）單位房屋因調(diào)撥、價撥，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。 第十四條第十四條 按照國家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的停車庫等附屬建筑物按照國家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的停

39、車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。 按照房屋建筑設(shè)計為獨(dú)立成套的房按照房屋建筑設(shè)計為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。 第十五條第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定。經(jīng)濟(jì)適用房的銷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定。經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價。售價格實(shí)行政府指導(dǎo)價。 集體、國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、集體、國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。法規(guī)和規(guī)章的規(guī)

40、定。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明的價格應(yīng)當(dāng)包括該房屋占用范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明的價格應(yīng)當(dāng)包括該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價格。圍內(nèi)土地使用權(quán)的價格。 第十六條第十六條 共有房屋出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。共有房屋出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 租賃房屋出售時，出租人應(yīng)在法定期限或約定期限內(nèi)書面通知承租人，承租租賃房屋出售時，出租人應(yīng)在法定期限或約定期限內(nèi)書面通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。享有優(yōu)先購買權(quán)的人應(yīng)自接到通知之日起三人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。享有優(yōu)先購買權(quán)的人應(yīng)自接到通知之日起三十日內(nèi)予以書面答復(fù)，逾期不答復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。十日內(nèi)予以書面

41、答復(fù)，逾期不答復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 第十七條第十七條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓事實(shí)發(fā)生之日起九十日內(nèi)向市房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋轉(zhuǎn)讓事實(shí)發(fā)生之日起九十日內(nèi)向市房產(chǎn)局申請辦理轉(zhuǎn)移登記。產(chǎn)局申請辦理轉(zhuǎn)移登記。 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下主要資料：交以下主要資料： （一）房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)屬證書；（一）房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)屬證書； （二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；（二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明； （三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的生效的法律文書；（三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的生效的法律文書； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。（四）法律、法規(guī)

42、規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局申請辦理房產(chǎn)變更登記，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局申請辦理房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。換或者更改土地使用權(quán)證書。 第十八條第十八條 取得取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)符合以下條件：應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）取得土地使用權(quán)證書；（一）取得土地使用權(quán)證書； （二

43、）取得商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（二）取得商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）取得商品房建筑施工許可證；（三）取得商品房建筑施工許可證； （四）房屋土建工程完成（四）房屋土建工程完成50%50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（含環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)）；層，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（含環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)）； （五）已確定商品房預(yù)售方案；（五）已確定商品房預(yù)售方案； （六）已在本市銀行開立商品房預(yù)售款監(jiān)管帳戶，與銀行簽訂了預(yù)（六）已在本市銀行開立商品房預(yù)售款監(jiān)管帳戶，與銀行簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售款監(jiān)管協(xié)議； （七）物業(yè)管理

44、方案。（七）物業(yè)管理方案。 市房產(chǎn)局對符合條件的，應(yīng)當(dāng)依法發(fā)放市房產(chǎn)局對符合條件的，應(yīng)當(dāng)依法發(fā)放商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證；對；對不符合條件的，作出不予許可的決定，并書面通知申請人。不符合條件的，作出不予許可的決定，并書面通知申請人。 第十九條第十九條 商品房買賣雙方可以使用由建設(shè)部、國家工商行政管理總局商品房買賣雙方可以使用由建設(shè)部、國家工商行政管理總局監(jiān)制的監(jiān)制的商品房買賣合同商品房買賣合同示范合同文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)制買受示范合同文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)制買受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本與買受人簽訂合同的，人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本與買受人

45、簽訂合同的，對銷售廣告和宣傳資料中已明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在合同文本中作對銷售廣告和宣傳資料中已明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在合同文本中作出明確約定，出賣人不得拒絕。出明確約定，出賣人不得拒絕。 第二十條第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或買受人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起三十日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或買受人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到市房產(chǎn)局辦理登記備案手續(xù)。內(nèi)，到市房產(chǎn)局辦理登記備案手續(xù)。 申請辦理變更登記備案手續(xù)。申請辦理變更登記備案手續(xù)。 預(yù)售的商品房再行轉(zhuǎn)讓時，預(yù)售合同載明的預(yù)售的商品房再行轉(zhuǎn)讓時，預(yù)售合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 第二十一條第二十一條 商品房預(yù)售合同的主要條款

46、發(fā)生變更，買賣商品房預(yù)售合同的主要條款發(fā)生變更，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在簽署補(bǔ)充協(xié)議后三十日內(nèi)到市房產(chǎn)局辦理預(yù)售合同雙方應(yīng)當(dāng)在簽署補(bǔ)充協(xié)議后三十日內(nèi)到市房產(chǎn)局辦理預(yù)售合同變更登記備案手續(xù)。商品房買賣合同被解除、撤銷或宣告無效變更登記備案手續(xù)。商品房買賣合同被解除、撤銷或宣告無效的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)到市房產(chǎn)局辦理注銷登記備案手續(xù)。的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)到市房產(chǎn)局辦理注銷登記備案手續(xù)。 第二十二條第二十二條 預(yù)購商品房在預(yù)售合同登記備案后房屋竣工預(yù)購商品房在預(yù)售合同登記備案后房屋竣工前，商品房買受人可以再行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)予配合辦前，商品房買受人可以再行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)予配合辦理相關(guān)手續(xù)。理相關(guān)手續(xù)。

47、 再行轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自簽訂再行轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)向市房產(chǎn)局轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)向市房產(chǎn)局第四章第四章 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 第二十三條第二十三條 本辦法所稱的房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)本辦法所稱的房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以其抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以其抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押

48、人為取得在建工程繼續(xù)建造資金本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 本辦法所稱的預(yù)購商品房貸款抵押，是指買受人在支付首期規(guī)定的房價本辦法所稱的預(yù)購商品房貸款抵押，是指買受人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)

49、保的行為。為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 本辦法所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額本辦法所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以房地產(chǎn)對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保的行為。限度內(nèi)，以房地產(chǎn)對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保的行為。 第二十四條第二十四條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： （一）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體（一）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育用房、醫(yī)療衛(wèi)生用房和其他社會公益房地產(chǎn)；的教育用房、醫(yī)療衛(wèi)生用房和其他社會公益房地產(chǎn)； （二）被列為文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意

50、義的建筑物；（二）被列為文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物； （三）依法被查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；（三）依法被查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)； （四）國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的在建工程及建成的建筑物；（四）國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的在建工程及建成的建筑物； （五）權(quán)屬有爭議的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋； （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 第二十五條第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押存續(xù)期間，未經(jīng)抵押房地產(chǎn)開發(fā)企

51、業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押存續(xù)期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行預(yù)售。權(quán)人同意不得進(jìn)行預(yù)售。 經(jīng)抵押權(quán)人同意預(yù)售的房屋，應(yīng)當(dāng)注銷相應(yīng)部經(jīng)抵押權(quán)人同意預(yù)售的房屋，應(yīng)當(dāng)注銷相應(yīng)部位的抵押權(quán)。位的抵押權(quán)。 第二十六條第二十六條 抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值。其中在建工程抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值。其中在建工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和已投入抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和已投入的資產(chǎn)總額。設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的，余額部的資產(chǎn)總額。設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的，余額部分可以抵押，但抵押所

52、擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價值的余額部分。分可以抵押，但抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價值的余額部分。 同一同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。押權(quán)人。 第二十七條第二十七條 債權(quán)人和債務(wù)人可以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押。設(shè)定最高額債權(quán)人和債務(wù)人可以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間、被擔(dān)保債權(quán)抵押權(quán)時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間、被擔(dān)保債權(quán)的最高限額。的最高限額。 第二十八條第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他建設(shè)單位以在建工程設(shè)定房地

53、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他建設(shè)單位以在建工程設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于建造該建設(shè)工程的貸款，但已付抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于建造該建設(shè)工程的貸款，但已付清該建設(shè)工程全部建造款的不在此限。清該建設(shè)工程全部建造款的不在此限。 以在建工程設(shè)定抵押權(quán)，以在建工程設(shè)定抵押權(quán)，必須同時符合以下條件：必須同時符合以下條件： （一）房屋土建工程完成（一）房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層；到十層； （二）符合建設(shè)工程承發(fā)包管理的有關(guān)規(guī)定。（二）符合建設(shè)工程承發(fā)包管理的有關(guān)規(guī)定。 第二十九條第二十九條 買受人以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于買受人以

54、預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。 以預(yù)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。購商品房設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。 第三十條第三十條 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，并簽訂書抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，并簽訂書面變更合同。面變更合同。 抵押合同變更，須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)征得原批準(zhǔn)的主管部門抵押合同變更，須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)征得原批準(zhǔn)的主管部門的書面同意；一宗抵押物上存在兩個以上抵押權(quán)的，需要

55、變更抵押合同的的書面同意；一宗抵押物上存在兩個以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 第三十一條第三十一條 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)，向市房抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)，向市房產(chǎn)局申請辦理抵押登記。產(chǎn)局申請辦理抵押登記。 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局提交以下辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)局提交以下主要文件：主要文件： （一）房屋權(quán)屬證書；（一）房屋權(quán)屬證書； （二）主合同；（二）主合同； （三）抵押合同；（三）抵押合同； （四）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；（四）可以證明抵

56、押房地產(chǎn)價值的資料； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。 第三十二條第三十二條 抵押合同發(fā)生變更或抵押關(guān)系終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)盅汉贤l(fā)生變更或抵押關(guān)系終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或終止之日起十五日內(nèi)，到市房產(chǎn)局辦理變更或者注銷抵押登記在變更或終止之日起十五日內(nèi)，到市房產(chǎn)局辦理變更或者注銷抵押登記手續(xù)。辦理注銷抵押登記手續(xù)時，抵押人申請但抵押權(quán)人不申請的，市手續(xù)。辦理注銷抵押登記手續(xù)時，抵押人申請但抵押權(quán)人不申請的，市房產(chǎn)局可以受理抵押人的申請，但應(yīng)書面通知抵押權(quán)人限期配合辦理注房產(chǎn)局可以受理抵押人的申請，但應(yīng)書面通知抵押權(quán)人限期配合辦理注銷

57、手續(xù)，抵押權(quán)人逾期無正當(dāng)理由仍不配合辦理注銷登記的，市房產(chǎn)局銷手續(xù)，抵押權(quán)人逾期無正當(dāng)理由仍不配合辦理注銷登記的，市房產(chǎn)局可以依法核準(zhǔn)抵押人的注銷登記?？梢砸婪ê藴?zhǔn)抵押人的注銷登記。 第三十三條第三十三條 建設(shè)工程竣工后，原設(shè)定的在建工程抵押在辦建設(shè)工程竣工后，原設(shè)定的在建工程抵押在辦理初始登記時，隨之轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押；已設(shè)定的預(yù)購商品房貸款抵理初始登記時，隨之轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押；已設(shè)定的預(yù)購商品房貸款抵押，在辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，隨之轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。押，在辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，隨之轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。 第三十四條第三十四條 已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，被依法列入拆遷范圍已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，被依法列入拆遷范

58、圍的，抵押人應(yīng)及時書面通知抵押權(quán)人，抵押雙方可重新設(shè)定擔(dān)的，抵押人應(yīng)及時書面通知抵押權(quán)人，抵押雙方可重新設(shè)定擔(dān)保，也可依法清理債權(quán)債務(wù)，解除原抵押合同。保，也可依法清理債權(quán)債務(wù)，解除原抵押合同。 債務(wù)人不提前清債務(wù)人不提前清償債務(wù)或不提供新的擔(dān)保的，因拆遷補(bǔ)償安置取得的房地產(chǎn)或補(bǔ)償債務(wù)或不提供新的擔(dān)保的，因拆遷補(bǔ)償安置取得的房地產(chǎn)或補(bǔ)償費(fèi)為抵押財產(chǎn)。償費(fèi)為抵押財產(chǎn)。 第五章第五章 房屋租賃房屋租賃 第三十五條第三十五條 本辦法所稱的房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其本辦法所稱的房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋出租給承租人使用，

59、由承租人向出租人支付租金的行為。 本辦法所稱本辦法所稱的房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人經(jīng)出租人同意將承租的房屋再出租的行為。的房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人經(jīng)出租人同意將承租的房屋再出租的行為。 第三十六條第三十六條 下列房屋不得出租：下列房屋不得出租： （一）屬于違法建筑的；（一）屬于違法建筑的； （二）不符合房屋使用安全標(biāo)準(zhǔn)的；（二）不符合房屋使用安全標(biāo)準(zhǔn)的； （三）司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其（三）司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的；他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的； （四）依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（四）依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （五

60、）有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（五）有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 第三十七條第三十七條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，向市房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后三十日內(nèi)，向市房產(chǎn)局申請登記備案。對符合房屋租賃登記備案條件的，市房產(chǎn)局應(yīng)按規(guī)房產(chǎn)局申請登記備案。對符合房屋租賃登記備案條件的，市房產(chǎn)局應(yīng)按規(guī)定予以備案；對不符合房屋租賃登記備案條件的，市房產(chǎn)局應(yīng)書面通知申定予以備案；對不符合房屋租賃登記備案條件的，市房產(chǎn)局應(yīng)書面通知申請人。請人。 租賃合同依法變更或解除、終止的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同變更或解租賃合同依法變更或解除、終止的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同變更或