營改增一般納稅人進項稅額抵扣操作指南 取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程怎樣抵扣？

1、營改增一般納稅人進項稅額抵扣操作指南基本規(guī)定（四）取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程怎樣抵扣？答：1.基本規(guī)定(1)適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。抵扣時間。60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。取得的形式。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2、自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。融資租入的不動產(chǎn)即出租人根據(jù)承租人所要求購入不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃行為。施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，包括在施工現(xiàn)場修建的臨時工棚，簡易住房等。例：2016 年6 月5 日，某增值稅一般納稅人購進辦公大樓一

3、座，該大樓用于公司辦公，計入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊。6 月20 日，該納稅人取得該大樓的增值稅專用發(fā)票并認證相符，專用發(fā)票注明的增值稅稅額為2000萬元。按照規(guī)定，2000 萬元進項稅額中的60%,1200萬元將在本期(2016 年6 月)抵扣，剩余的40%，800萬元于取得扣稅憑證的當月起第13 個月(2017 年6 月)抵扣。(2) 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，

4、是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。注釋：納稅人購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，購進的該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值的，按照如下情況處理：購進該部分材料成本未達到不動產(chǎn)原值50%，則該項購進材料的進項稅額可于當期全部抵扣。購進該部分材料成本達到或超過不動產(chǎn)原值50%，該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13 個月抵扣。例：某增值稅一般納稅人2016年6月10日購入材料用于不動產(chǎn)的改建，增值稅專用發(fā)票上注明的金額為1000

5、萬元，稅額為170萬元，該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值。如果不動產(chǎn)原值為2500萬元，該次改建支出未達到不動產(chǎn)原值50%，則170萬元可以在當期(2016年6月)全部抵扣。如果不動產(chǎn)原值為1500萬元，該次改建支出超過不動產(chǎn)原值50%，則170萬元當期(2016年6月)只能抵扣102萬元(170×60%)，剩余68萬元(170×40%)在取得扣稅憑證的第13個月(2016年7月)抵扣。(3)已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=(已抵扣進

6、項稅額+待抵扣進項稅額)×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率=(不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值)×100%例：2016 年6月15 日，納稅人買了一座樓辦公用，2000 萬元，進項稅額220 萬元，該納稅人在當期抵扣132 萬元，待抵扣88萬元。2017 年4 月，納稅人將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利。如果2017 年4 月該不動產(chǎn)的凈值為1600 萬元，不動產(chǎn)凈值率就是80%，則該納稅人2017年需要轉(zhuǎn)出的進項稅額為：(132+88)×80%=176萬元。(4)按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月

7、計算可抵扣進項稅額?？傻挚圻M項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。注釋：增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。例：2016 年6 月15 日，某增值稅一般納稅人購進辦公樓一座共計3330 萬元(含稅)。該大樓專用于職工宿舍使用，計入固定資產(chǎn)，并于

8、次月開始計提折舊，分10 年計提，無殘值。6 月20 日，該納稅人取得該大樓如下3 份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認證相符，專用發(fā)票注明的金額為1500 萬元，稅額165 萬元;增值稅專用發(fā)票一份一直未認證，專用發(fā)票注明的金額為600 萬元，稅額66 萬元;增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為900 萬元，稅額99萬元。該大樓用于集體福利，當期進項稅額不得抵扣，計入對應(yīng)科目核算。2017 年6 月，納稅人將該大樓改變用途，用于生產(chǎn)經(jīng)營。該納稅人可按照不動產(chǎn)凈值計算可抵扣進項稅額。允許抵扣進項稅額為：不動產(chǎn)凈值率=3330 萬元-3330 萬元÷(10×12)×1

9、2÷3330 萬元=90%納稅人購進該大樓是共計取得三份增值稅發(fā)票，其中兩份增值稅專用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但其中一份增值稅專用發(fā)票在用途改變前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。取得的一份增值稅普通發(fā)票，不屬于增值稅扣稅憑證。因此，按照規(guī)定，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為165 萬元?？傻挚圻M項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率=165萬元×90%=148.5萬元。2.會計核算(1)納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，按規(guī)定一年可以抵扣的，在進行帳務(wù)處理時，將進項稅額計入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅(進項稅額)”科目進行核算。例：

10、某增值稅一般納稅人，2016年6月購入材料用于不動產(chǎn)的改建，增值稅專用發(fā)票上注明的金額為1000萬元，稅額為170萬元，該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值。該不動產(chǎn)原值為2500萬元，則，該企業(yè)當月進項稅額應(yīng)如何處理?該次改建支出未達到不動產(chǎn)原值50%，則170萬元可以在當期(2016年6月)全部抵扣，會計處理如下：借：固定資產(chǎn)                                       

11、0; 10000000       應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額) 1700000  貸：銀行存款 或相關(guān)科目                      11700000(2)納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，按規(guī)定兩年可以抵扣的，將當期可以抵扣的60%進項稅額計入“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅(進項稅額)”科目進行核算”;將取得進項稅額的40%作為待抵扣進項稅額，記入“應(yīng)交稅金待抵扣進項稅額”科目，并于該不動產(chǎn)允許抵扣的當期，轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金應(yīng)

12、交增值稅(進項稅額)”科目進行正常的申報抵扣。例：某增值稅一般納稅人，2016年6月購入辦公樓一棟，會計上作為固定資產(chǎn)處理，取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明金額1000萬元，稅額170萬元，則，該納稅人購入辦公樓涉及的進項稅額如何處理?該納稅人取得的不動產(chǎn)，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。2016年6月會計處理：借：固定資產(chǎn)                                      10000000       應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額) 1020000       應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額           680000  貸：銀行存款