土地收儲可行性研究報告

1、土地收儲項目可行性研究報告孫悟空咨詢投資公司 Tel:1目目 錄錄土地收儲項目可行性研究報告孫悟空咨詢投資公司 Tel:2第第一一章章 總總 論論.11.1 項目名稱及建設(shè)單位.11.2 編制依據(jù)及范圍.41.3 土地收儲、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模.41.4 項目總投資及資金籌措.41.5 結(jié)論.5第第二二章章 項項目目的的背背景景及及建建設(shè)設(shè)的的必必要要性性 .6第第三三章章 土土地地開開發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及土土地地需需求求分分析析 .103.1 大連縣土地使用現(xiàn)狀.103.2 大連縣土地需求分析.103.3 項目擬收儲土地現(xiàn)狀.11第第四四章章 土土地地收收購購儲儲備備及及出出讓讓計計劃劃 .484.

2、1 土地儲備運作模式.484.2 土地收購儲備規(guī)模的確定.144.4 土地出讓計劃.15第第五五章章 環(huán)環(huán)境境影影響響分分析析 .325.1 工程建設(shè)對環(huán)境影響.325.2 環(huán)境影響的緩解措施.33第第六六章章 項項目目實實施施進(jìn)進(jìn)度度 .366.1 建設(shè)工期.366.2 項目實施進(jìn)度安排.36第第七七章章 投投資資估估算算與與資資金金籌籌措措 .437.1 編制依據(jù).437.2 投資估算說明.437.3 編制基數(shù).43土地收儲項目可行性研究報告孫悟空咨詢投資公司 Tel:37.4 項目總投資的估算.447.5 資金籌措.44第第八八章章 風(fēng)風(fēng)險險分分析析.468.1 項目主要存在的風(fēng)險.46

3、8.2 防范和降低風(fēng)險措施.46第第九九章章 結(jié)結(jié)論論與與建建議議 .489.1 研究結(jié)論.489.2 建議.48附件：附件：1、項目可研報告編制委托書 1第一章第一章 總總 論論 1.1 項目名稱及建設(shè)單位項目名稱及建設(shè)單位1.1.1 項目名稱項目名稱大連縣土地儲備項目1.1.2 項目建設(shè)單位項目建設(shè)單位上海市土地儲備中心1.1.3 可行性研究報告編制單位可行性研究報告編制單位孫悟空咨詢公司1.1.4 承辦單位概況承辦單位概況大連縣成立于 2668 年，于 3668 年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級縣，是全國 585 個國家級縣中唯一冠有專業(yè)名稱的縣，也是黑吉遼省唯一的國家級縣。光電縣總面積 9009

4、0 余平方公里，包括建成區(qū) 5565平方公里，光電工業(yè)園區(qū) 2522 平方公里，大連縣 958 平方公里。經(jīng)過 100 多年的建設(shè)和發(fā)展，縣配套基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，目前，建成區(qū)已全部實現(xiàn)“十拿九穩(wěn)” ，光電工業(yè)園區(qū)、大連縣的配套基礎(chǔ)設(shè)施也即將完成，縣的項目承載能力顯著增強?？h建設(shè)發(fā)展對土地需求旺盛，縣開展土地儲備工作擁有良好的市場前景。上海市土地儲備中心（以下簡稱中心）是黑吉遼大連縣人民政府的直屬事業(yè)單位，中心于 3632 年 24 月開始籌備，4635 年 44 月經(jīng)上海市機(jī)構(gòu)編制委員會批準(zhǔn)正式組建成立，為銀河級全額撥款事 2業(yè)單位，開辦資金為 abcdefd 萬元（銀河幣） 。中心的職能定位

5、是：代表縣政府履行壟斷縣范圍內(nèi)的土地一級市場，對國有土地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，實現(xiàn)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一出讓，從而建立公開、公平、公正和規(guī)范有序、高效運轉(zhuǎn)的土地市場運作機(jī)制。中心現(xiàn)有人員 998 名，其中主任 222 名，副主任 333 名，內(nèi)設(shè)四個科室，即辦公室、儲備科、市場交易科、財務(wù)科。中心為加強縣土地市場的統(tǒng)一管理，嚴(yán)格規(guī)范土地收購、儲備、出讓程序，建立健全了一系列土地儲備制度，特別是上海市政府關(guān)于印發(fā)上海市土地儲備實施辦法（試行）及上海市土地儲備方案（試行）的通知 （大連府發(fā)123435 號）的出臺對中心的職能做了明確的界定，為縣土地市場的交易

6、和規(guī)范提供了有利的政策指導(dǎo)和法律依據(jù)。中心主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)國有土地收儲和集體土地征收的土地有形市場建設(shè)；負(fù)責(zé)對存量土地和新增建設(shè)用地進(jìn)行土地收購儲備以及出讓前期開發(fā)準(zhǔn)備工作；負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理已收購?fù)恋睾驼婪ㄊ栈氐耐恋夭⒓{入儲備范圍；負(fù)責(zé)對收儲的土地進(jìn)行地價評估、成本測算、前期開發(fā)、拆遷整理和招商洽談等工作；組織實施儲備土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易工作。中心業(yè)務(wù)范圍是：1.根據(jù)縣土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求及土地供需狀況，編制縣年度土地儲備計劃及供地計劃；2.依據(jù)縣年度土地儲備計劃及項目用地需求，制定土地儲備項目實施方案；3.組織實施縣土地收購儲備并承擔(dān)土地一級開發(fā)市場建設(shè)管理

7、3工作；4.組織縣土地一級開發(fā)招標(biāo)投標(biāo)活動，編制土地一級開發(fā)招標(biāo)文件；5.承擔(dān)縣內(nèi)擬儲備土地的基礎(chǔ)資料調(diào)查、土地和地上物評估及收儲成本測算工作；6.實施縣土地收購、置換、拆遷整理工作，協(xié)助開展集體土地征收工作；7.承擔(dān)由政府依法收回并納入收儲范圍的閑置土地、違法用地、撂荒地及無主地的經(jīng)營和管理工作；8.承擔(dān)縣存量土地和新增建設(shè)用地出讓前期開發(fā)整理工作；9.承辦土地開發(fā)整理項目的可行性研究分析、專項規(guī)劃的編制、軟件系統(tǒng)開發(fā)技術(shù)咨詢、圖件資料編繪、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案編制及勘測定界技術(shù)資料等用地報批材料組件工作；10.承辦土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓前期的宗地測繪、地價評估等技術(shù)性服務(wù)工作；11.負(fù)責(zé)縣土地

8、儲備貸款申報及土地開發(fā)整理項目融資工作；48.建立縣土地儲備信息庫，承擔(dān)土地儲備信息資源采集和管理工作，定期發(fā)布土地儲備供求交易信息；13.承辦儲備土地的招商洽談工作。中心堅持加強縣土地市場宏觀調(diào)控，規(guī)范土地交易行為，完善土地市場秩序，支持城市發(fā)展建設(shè)，發(fā)揮社會經(jīng)濟(jì)效益，走良好的循環(huán)發(fā)展軌道。中心的追求的目標(biāo)是規(guī)范政府行為，強化服務(wù)意識，真正做到公開、公平、公正，讓縣土地市場活起來，真正發(fā)揮土地的市場效益。中心將以“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、開拓、創(chuàng)新”為宗旨，本著公開、公平、公正的原則，竭誠為社會各界提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。1.2 編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)及范圍1.2.1 編制依據(jù)編制依據(jù) 41、 中華人民共

9、和國土地管理法2、 上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要3、 上海市城市總體規(guī)劃大綱（kdhi 年2020 年） 4、中華人民共和國土地管理法 5、 征用土地公告辦法6、 環(huán)境保護(hù)法 1.2.2 編制范圍編制范圍項目可研報告主要從項目建設(shè)背景及必要性、土地開發(fā)現(xiàn)狀及需求分析、建設(shè)方案、實施進(jìn)度、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)析、分險分析、社會效益等方面對項目的可行性進(jìn)行研究論證。1.3 土地收儲、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模土地收儲、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模1.3.1 土地收儲規(guī)模土地收儲規(guī)模本項目共收儲土地一宗，土地收儲面積畝。1.4 項目總投資及資金籌措項目總投資及資金籌措1.4.1 項目

10、總投資項目總投資項目總投資 64000 萬元（詳見總投資估算表） ，其中：征拆費用：54408 萬元；報批費用：4489.4 萬元；建設(shè)期利息：4901.48 萬元； 5其他費用：561.58 萬元。1.4.2 資金籌措資金籌措本項目總投資 64000 萬元，全部資金由光電縣土地收儲中心采用自籌及融資的方式解決。1.5 結(jié)論結(jié)論本次計劃收儲的土地位于光電縣大連縣，土地收儲后，根據(jù)上海市及大連縣城市建設(shè)總體規(guī)劃確定其使用性質(zhì)后公開掛牌出讓。項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)條件具備，土地收儲規(guī)模合理，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。土地收儲項目可行性研究報告 6第二章第二章 項目的背景及建設(shè)的必要性

11、項目的背景及建設(shè)的必要性2568 年 28 月上海率先開展土地儲備工作，建立了我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)土地發(fā)展中心，開始了土地資源市場化配置的探索。2696 年 38 月贛州市也成立了土地儲備機(jī)構(gòu)，探索通過土地儲備為舊城改造、國企改革籌措資金的道路。2701 年 16 月，國土資源部以內(nèi)部通報的形式向全國轉(zhuǎn)發(fā)了贛州市土地收購儲備實施辦法和青島市人民政府關(guān)于建立土地儲備制度的通知 ，向全國推廣兩地開展土地儲備的經(jīng)驗。至今全國已有 20000000 多個市、縣相繼建立了這項制度。根據(jù)土地儲備管理辦法 （國土資發(fā)2966977 號）第三條規(guī)定：“土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨立法人資格

12、，隸屬于國土資源管理部門，統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。 ” 當(dāng)前城市管理理念是城市經(jīng)營，實現(xiàn)城市資產(chǎn)最大化。城市土地資本運營是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府以土地所有者代表的身份，用經(jīng)營手段運作土地資本，從而實現(xiàn)整個城市土地資本效益的最大化。城市的建設(shè)、環(huán)境等方面的水平與土地收益呈正相關(guān)關(guān)系，一個環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、管理效率較高的城市，必然具有較高的地價水平，其在建設(shè)方面的投入可以通過土地出讓實現(xiàn)回報。開展土地資本運營，有利于從機(jī)制上擺脫計劃經(jīng)濟(jì)時期城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等只有投入沒有產(chǎn)出的困境，有利于形成“投入產(chǎn)出土地收儲項目可行性研究報告 7再投入”的良性循環(huán)。目前，我國的土

13、地儲備機(jī)構(gòu)主要是依據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)章和規(guī)范性文件設(shè)立的，其性質(zhì)和功能也不盡一樣，主要可以分為政府職能部門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)（部門）和政府出資設(shè)立的企業(yè)性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)兩種。 土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國土地市場發(fā)展影響深遠(yuǎn)。因此實行土地儲備制度有以下幾個方面的必要性及意義： 1、貫徹國務(wù)院 15 號文件精神的需要 國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知對土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣做出了明確規(guī)定。但是，推進(jìn)土地招標(biāo)、拍賣的前提條件是政府手中掌握著充足的國有建設(shè)用地，壟斷了土地一級市場，并能保證土地供應(yīng)。而目前政府掌握的國有建設(shè)用地的數(shù)量十

14、分有限，有些城市還出現(xiàn)了政府用地要向開發(fā)商買地和土地招標(biāo)、拍賣無人問津的尷尬局面。因此，除以項目為載體可以直接供地的以外，其他都要進(jìn)入收儲程序。增加政府土地儲備庫的土地可供應(yīng)總量。只有這樣，才能保證土地招標(biāo)、拍賣工作的順利進(jìn)行，實現(xiàn)土地供應(yīng)。 2、實現(xiàn)國有土地資本運營的需要 當(dāng)前一種新型的城市管理理念是城市經(jīng)營，即政府將城市作為一個大的企業(yè)來經(jīng)營，以實現(xiàn)城市資產(chǎn)最大化。據(jù)了解國有土地資產(chǎn)約占全部國有資產(chǎn)的 76%。因此，經(jīng)營、管理國有土地資產(chǎn)是城土地收儲項目可行性研究報告 8市經(jīng)營的一項重點內(nèi)容，土地儲備也要引入國有土地資產(chǎn)經(jīng)營、管理理念。 3、實現(xiàn)“政府做地、企業(yè)做房”的需要 市場經(jīng)濟(jì)條件下

15、，政府與企業(yè)的職責(zé)相對分離。政府主要履行管理和服務(wù)職能；企業(yè)主要從事經(jīng)營活動，以市場來實現(xiàn)資源的配置效率。房屋拆遷、居民安置和土地整理等工作，如果由單個開發(fā)商來進(jìn)行，將導(dǎo)致這些工作成本的大幅上升，需要政府的干預(yù)。因此土地儲備機(jī)構(gòu)做好招標(biāo)拍賣土地的前期開發(fā)工作，以“凈地”方式推向市場。實踐證明，土地儲備是一條既能實現(xiàn)城市綜合開發(fā)和提高城市土地利用率，又能增強政府宏觀調(diào)控能力并增加土地收益的新路。大連位于黑吉遼省西部，地處南海經(jīng)濟(jì)區(qū)與瀾滄江上游資源富集區(qū)交匯處，北部與澳大利亞接壤，南臨瀾滄江，東西接沃野千里的青藏高原和四川盆地，橫斷山山脈橫貫中部。大連的地理座標(biāo)是東經(jīng) 度 分至 度 分、北緯 度

16、分至 度 分，面積為 平方公里。 大連縣位于上海市南部，所轄土地總面積 平方公里，其中，新區(qū)總面積 平方公里，現(xiàn)有人口約 萬。北依神戶鐵路，南隔瀾滄江與銀河系相望，地處拉薩市上海市銀河系“金三角”腹地，土地平整、集中連片，交通便捷，地理位置優(yōu)越。大連縣歷史上由上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司和上海市太陽城公司管轄。1901 年 48 月 111 日，上海市委、市政府將兩公司移交上海市托管。2998 年 月 日，組建成立大連趵突泉建設(shè)管理處。經(jīng)省人土地收儲項目可行性研究報告 9民政府 3001 年第 5986 次主席辦公會議研究，省民政廳398611ff號文件批復(fù)，同意在趵突泉地區(qū)設(shè)立趵突泉鎮(zhèn)。195

17、6 年底，市委十屆三次會議和市人大十三屆一次會議政府工作報告中，明確提出了“推進(jìn)城市向星系拓展，全力加快大連縣建設(shè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，從此掀開了大連縣發(fā)展的嶄新篇章。大連縣以建設(shè)上海市第 99 新城區(qū)和第 28 個中心城區(qū)為目標(biāo)，全面加快開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展步伐。目前，光電縣大連縣基本上實現(xiàn)八通一平，重點工作是引進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)和打造新都市區(qū)，為了較好的開展招商引資工作，促進(jìn)各個項目早日落地開工建設(shè)，順利推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，光電縣決定繼續(xù)開展土地收儲工作，原因有三：一是有利于項目的順利實施。招商引資存在時間不確定因素，而農(nóng)民耕作卻有季節(jié)規(guī)律。如果提前做好土地收儲工作，就不會出現(xiàn)項目難以落地開工建設(shè)的困難。二是

18、便于政府對土地進(jìn)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一調(diào)配，可以增強政府對土地的調(diào)控能力。三是可以降低土地征用成本。當(dāng)前，在項目落地急需征用土地過程中，存在農(nóng)民哄抬地價的現(xiàn)象，如果提前收儲土地，就會統(tǒng)一土地價格，降低土地征用成本。綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的，也是可行性。 10第三章第三章 土地開發(fā)現(xiàn)狀及土地需求分析土地開發(fā)現(xiàn)狀及土地需求分析 3.1 大連縣土地使用現(xiàn)狀大連縣土地使用現(xiàn)狀根據(jù)大連縣總體規(guī)劃，將新區(qū)空間結(jié)構(gòu)和功能布局分為：一軸兩心三帶四區(qū)。一軸：一軸：新區(qū)沿主干道大連風(fēng)光大街中心軸；兩心：兩心：以綜合行政商住區(qū)為主的新區(qū)主中心，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的生活配套服務(wù)的副中心；三帶：三帶：沿瀾滄江、通天河、北部

19、綠地三條生態(tài)帶；四區(qū)：四區(qū)：行政商住產(chǎn)業(yè)區(qū)，高新技術(shù)及環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)，東部高效教育城，湄公河濕地保護(hù)和旅游度假區(qū)。大連縣已納入規(guī)劃的土地有 30000 方公里，其中商住用地 0.0004 平方公里。目前，大連縣基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，招商引資、項目建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，隨著大連縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，入駐企業(yè)數(shù)量將不斷增加，相應(yīng)可利用商住用地明顯不足，難以滿足開發(fā)區(qū)即將開發(fā)建設(shè)項目的土地需求，土地收儲已經(jīng)迫在眉睫。3.2 大連縣土地需求分析大連縣土地需求分析目前，大連縣累計簽約工業(yè)項目 885 個（工業(yè)項目 個，商住項目 個） ，總投資 億元，總用地 平方公里，其中商住項目投資 億元，用地約 平

20、方公里。 113.3 項目擬收儲土地現(xiàn)狀項目擬收儲土地現(xiàn)狀本項目擬收儲土地總面積為 畝（合 萬 m2） ，位于金光大道以東，南京路以北，武漢路以西，工人大街以南，該宗地權(quán)屬上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司所有，其中按規(guī)劃使用用途商住用地 畝，綠化及公共設(shè)施用地 畝。 12第四章第四章 土地收購儲備及出讓計劃土地收購儲備及出讓計劃4.1 土地儲備運作模式土地儲備運作模式4.1.1 土地收購儲備范圍相關(guān)規(guī)定土地收購儲備范圍相關(guān)規(guī)定1、應(yīng)收回的國有土地，包括：因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)及其它原因調(diào)整的原劃撥的國有土地；未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的；依法收回的閑置土地；依法沒收的土地；城市規(guī)劃

21、區(qū)范圍內(nèi)未確定土地使用權(quán)的土地；土地使用者違反出讓合同規(guī)定，依法解除出讓合同的土地。2、可收購的國有土地主要包括：因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，政府指令收購的土地；在企業(yè)改制、舊城改造、污染企業(yè)外遷，城市規(guī)劃調(diào)整中可置換的土地；3、所有用于房地產(chǎn)開發(fā)（經(jīng)濟(jì)適用住房等除外）的土地，一律進(jìn)入政府土地儲備庫，不允許企業(yè)私自進(jìn)行土地招商；4、經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用、征用后的土地和其它應(yīng)進(jìn)行儲備的國有土地。4.1.2 土地收購儲備原則土地收購儲備原則1、依法等價原則；2、土地效益最大化原則；3、公平公正原則；4、主動公開供地原則。 134.1.3 土地儲備的指導(dǎo)思想土地儲備的指導(dǎo)思想根據(jù)光電縣大連縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總目標(biāo)

22、，在保護(hù)耕地、保障發(fā)展的前提下，堅持統(tǒng)一收購、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)的原則，保證重大項目的及時落地建設(shè)。4.1.4 土地市場化運作模式土地市場化運作模式對大連縣范圍內(nèi)工業(yè)、商業(yè)等各類經(jīng)營性項目用地，由政府進(jìn)行規(guī)劃用地的土地收儲工作，統(tǒng)一納入政府土地儲備庫，在進(jìn)行土地綜合開發(fā)整理后，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開出讓。4.1.5 運作程序運作程序1、收購儲備程序（1）對擬收購的土地及地上物的權(quán)屬、面積、用途等情況現(xiàn)場調(diào)查和勘測；（2）對擬進(jìn)行收購?fù)恋氐难a償費用進(jìn)行評估測算；（3）依據(jù)規(guī)劃和測算結(jié)果制定收購方案，報光電縣政府批準(zhǔn)后，組織實施；（5）根據(jù)土地使用權(quán)收購公告與原土地使用者按規(guī)定協(xié)

23、商收購補償，并在支付補償費用時，接收土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書；（6）依據(jù)土地使用權(quán)收回公告，依法辦理相應(yīng)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。2、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓手續(xù)：（1）至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布出讓公告， 14公布出讓地塊的基本情況和出讓的時間、地點；（2）在規(guī)定的時間、地點召開招標(biāo)拍賣或掛牌出讓儀式，確定中標(biāo)人和競得人；（3）與中標(biāo)人、競得人簽訂中標(biāo)通知書和成交確認(rèn)書；（4）簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（5）公證處公證。4.2 土地收購儲備規(guī)模的確定土地收購儲備規(guī)模的確定根據(jù)大連縣控制性詳規(guī) ，結(jié)合城市現(xiàn)狀用地具體情況，確定本次土地收購儲備總面積為 畝（ 萬 m2） ，全部為

24、國有土地。4.3 土地收儲組織實施土地收儲組織實施（1）制定土地收儲實施方案征地補償安置方案，通過電臺、報刊、電視媒體和傳單等形式，做好土地收儲前的政策宣傳工作。（2）由光電縣土地收儲中心牽頭，吸收大連縣農(nóng)民代表組成核查組，負(fù)責(zé)對土地及權(quán)屬、面積、地上定著物、附著物情況的調(diào)查摸底。具體情況按照大連縣建設(shè)與安居工程實施方案規(guī)定執(zhí)行。（3）房屋拆遷按照大連縣建設(shè)與安居工程實施方案的規(guī)定執(zhí)行。（4）林果木補償標(biāo)準(zhǔn)按大連縣政府出臺的大連縣建設(shè)與安 15居工程實施方執(zhí)行。（5）未經(jīng)光電縣大連縣批準(zhǔn)和光電縣土地儲備中心委托，任何單位和個人不得擅自征地，嚴(yán)禁任何單位、個人私自交易土地。4.4 土地出讓計劃土

25、地出讓計劃根據(jù)大連縣總體規(guī)劃及大連縣控制性詳規(guī) ，本次出讓土地按規(guī)劃用途分，均為商住用地，30014001 年進(jìn)行收購儲備，3008 年5635 年出讓，其中： 年出讓 畝， 年出讓 畝， 年出讓 畝。 16第五章第五章 收儲方案收儲方案5.1 項目概況項目概況本項目主要內(nèi)容：大連縣畝地塊范圍內(nèi)土地的征收、地上青苗、林木的移除和房屋、菜窖、畜圈等建筑物的拆遷。本項目計劃收儲的大連縣土地，具體位置和基本情況如下：該地塊位于位于金光大道以東，南京路以北，武漢路以西，工人大街以南，計劃收儲土地畝，該宗地權(quán)屬大連縣國家所有。按照大連縣規(guī)劃，其中畝為商住用地，畝為綠化及其它公共設(shè)施用地。該宗地北面為直通

26、上海市機(jī)場高速的工人大街，是大連縣規(guī)劃的主干道，西面緊挨趵突泉小學(xué)、新界中學(xué)，離大連縣政府不足 1 公里，南面又靠近在建的銀河中學(xué)，地理位置非常優(yōu)越，其中 畝商住用地，具有非常大的升值空間。按 大連縣目前土地出讓市場價估算，出讓地價每畝在 ABC 萬元以上。 5.2 收儲實施方案收儲實施方案5.2.1 土地收儲原則土地收儲原則（1）公正補償原則補償價格不能太低，要保證 農(nóng)民的切身利益，保證農(nóng)民自有的房屋、林木得到合理的補償，但又要保證補償價格不能太高，保證拆遷成本在收儲成本的預(yù)算內(nèi)。 17（2）公共利益原則土地收儲必須首先符合公共利益的大前提。 征收和拆遷屬于公共權(quán)力行為，不應(yīng)公權(quán)私用，將社會

27、公器用于私人牟利，更不能授權(quán)私人借助強制性的公權(quán)力為牟私利開道 。（3）最小干預(yù)原則。在土地征收和建筑物拆遷過程中，從測量、評估、定價、支付事個流程上，要保證縣土地儲備中心和當(dāng)事人之間協(xié)商解決，遇到問題雙方尋求法律途徑解決，各級政府 部門不得從中干預(yù)。5.2.2 征拆依據(jù)征拆依據(jù)（1）國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例 。（2）國土部中華人民共和國土地管理法 (2004 修正)（3）國土部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知 （4）上海市大連縣政府關(guān)于上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司和上海市太陽城公司轄區(qū)新區(qū)建設(shè)與安居工程實施方案 （5）上海市大連縣政府關(guān)于上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司和上海市太陽城公司轄區(qū)新區(qū)建

28、設(shè)與安居工程實施方案補充規(guī)定 5.2.3 收儲土地情況收儲土地情況（1）土地歸屬及性質(zhì)本次光電縣土地儲備中心征收土地畝，該土地屬于上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司孫悟空所有，全部為國有用地。 18（2）地上物及人員情況目前，宗地涉及拆遷面積為 abcd 平方米，該項目土地上有人口 483 戶，共 wushu 人。5.2.4 征地拆遷辦法征地拆遷辦法（1）土地征收 與上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司簽訂土地收儲協(xié)議，經(jīng)雙方確認(rèn)后，光電縣土地儲備中心支付上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司土地征收款。（2）房屋拆遷及人員安置采用定向安置的方法對原住戶進(jìn)行，abcs 年 48 月 59 日之前建成的房屋，在新區(qū)建設(shè)用地與

29、安居工程中需要拆遷的，均予以補償。其中擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的，辦證費用予以全額補償。房屋拆遷補償包含地上建（構(gòu)）筑物及其附屬物。被拆遷房屋的建筑面積以實際測量面積為準(zhǔn)。abcs 年 48 月 59 日以后建成且取得管理處土地規(guī)劃部門核發(fā)的批準(zhǔn)房屋建設(shè)證明書的房屋，列入補償范圍。居住產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明是商業(yè)用途的房屋，按照市場價格以實際評估為準(zhǔn)。利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，按住宅房屋予以認(rèn)定，對實際用于經(jīng)營的建筑面積部分，在拆遷過程中適當(dāng)補償停產(chǎn)、停業(yè)損失，但損失補償最高不超過該建筑面積貨幣補償金額的 20%。對于住宅拆遷，被拆遷人可在以下兩種安置辦法中選擇一種：1貨幣補償方式。

30、由被拆遷人自行解決住房的，發(fā)放自購房補貼，同時不再享受管理處復(fù)建安置政策。 192復(fù)建房安置方式。按照大連縣建設(shè)安置方案第五章“復(fù)建安置”條款安置。（3）費用測算大連縣用地畝，征收成本：ff 萬元/畝（含土地補償費、安置補助費） ；經(jīng)前期調(diào)查，房屋拆遷面積約 abcd 平方米，大連縣房屋補償標(biāo)準(zhǔn)為 hhqq 元/平方米，拆遷成本： 萬元/畝；土地報批費用： 萬元/畝（含耕地管理費、新增建設(shè)用地有償使用費、造地費、征地管理費） ；建設(shè)期利息： 萬元/畝（項目建設(shè)期 年，可申請貸款按總投資的 計算，貸款利息按銀行基準(zhǔn)利率 計算） ；前期工作及其它費用: 萬元/畝（包括摸底調(diào)查、測繪、評估費、公證、

31、場地平整、人員經(jīng)費、車輛費用等） ；合計： 萬元/畝，總成本為 萬元。（4）相關(guān)工作的時間安排 開始土地征收房屋拆遷的時間： 年 月 完畢達(dá)到廠清地平的時間： 年 月底部分地塊完成 能夠交付土地的時間： 年 月， 畝土地具備交付掛牌條件，年 月出讓 畝， 年 月全部出讓。5.2.5 開發(fā)建設(shè)設(shè)想開發(fā)建設(shè)設(shè)想項目定位為高品位的商業(yè)中心和住宅小區(qū)，建設(shè)風(fēng)格延續(xù)了園林式建筑理念的高貴血統(tǒng)。項目地處大連縣中心位置，準(zhǔn)備打造一 20級開放式花園酒店及住宅、商業(yè)步行街的“商業(yè)居住一體化”的生態(tài)家園，致力于為社會創(chuàng)造文明、核心、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境。5.2.6 有意向開發(fā)本次收儲土地企業(yè)情況有意向

32、開發(fā)本次收儲土地企業(yè)情況1、銀河系悟靜房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 kdhi 年 月 日，注冊資金為 萬元，公司注冊地址為銀河系月亮宮，林沖為法人代表。公司自成立以來，本著“以人為本，奉獻(xiàn)社會”的悟靜品牌理念，享有廣泛的知名度和美譽度，并逐漸成為引領(lǐng)現(xiàn)代居住潮流的嶄新生活標(biāo)志。公司目前擁有 2227 名管理人員及專業(yè)的團(tuán)隊。發(fā)展至今，公司已經(jīng)在高級住宅及寫字樓，酒店開發(fā)，房地產(chǎn)銷售及物業(yè)管理等方面具有豐富的經(jīng)驗和領(lǐng)先能力。并通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健的發(fā)展模式，成為最受客戶投資者、最受員工、最受合作伙伴和社會尊重的企業(yè)。2、上海市牛魔王房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 年 日，注冊資金為 萬元，

33、公司注冊地址為上海市深圳區(qū)黃金大街 號，南海觀音為法人代表。3、黑吉遼鴻海發(fā)展有限責(zé)任公司成立于 年 月 日，注冊資金為 萬元，公司注冊地址為拉薩市昭武達(dá)路 號，馬后炮為法人代表。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足公司開發(fā)建設(shè)和不斷發(fā)展的需要，該公司有意向開發(fā)位于金光大道以東，南京路以北，武漢路以西，工人大街以南，土地面積畝。 21第六章第六章 環(huán)境影響分析環(huán)境影響分析6.1 工程建設(shè)對環(huán)境影響工程建設(shè)對環(huán)境影響6.1.1 揚塵的影響揚塵的影響工程施工期間，挖掘的泥土通常堆放在施工現(xiàn)場，直至工程建成，短則幾星期，長則數(shù)月。堆土裸露，車輛運輸使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，嚴(yán)重影響市容和景觀。施工揚塵將使附

34、近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，給環(huán)境的整潔帶來許多不利影響。雨天，由于雨水的沖刷以及車輛輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行人步履艱難。6.1.2 噪聲的影響噪聲的影響施工期間的噪聲主要來自施工機(jī)械和建筑材料運輸、車輛馬達(dá)的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。特別是在夜間，施工的噪聲將產(chǎn)生嚴(yán)重的擾民問題，影響鄰近居民的工作和休息。若夜間停止施工，或進(jìn)行嚴(yán)格控制，則噪聲對周圍環(huán)境的影響將大大減小。6.1.3 生活垃圾的影響生活垃圾的影響工程施工時，施工人員的食宿將會安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工

35、區(qū)的生活廢棄物亂扔，輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時使附近的居民 22遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。6.1.4 棄土的影響棄土的影響施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。車輛裝載過多導(dǎo)致沿途泥土散落滿地；車輪沾滿泥土導(dǎo)致運輸公路布滿泥土；晴天塵土飛揚，雨天路面泥濘，影響行人、車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。棄土處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流不暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。棄土的運輸需要大量的車輛，如在白天進(jìn)行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。6.1.5 對地下水的影響對地下水的影

36、響工程建設(shè)將不會對地下承壓含水層的水流、水量及水質(zhì)等方面產(chǎn)生影響。6.1.6 對地表植被的影響對地表植被的影響管道施工時要開挖溝槽，車輛運輸施工材料，破壞管道沿線地表植被，草木無法生長。6.2 環(huán)境影響的緩解措施環(huán)境影響的緩解措施6.2.1 減少揚塵減少揚塵工程施工中管道溝槽挖出泥土堆在場地，旱季風(fēng)致?lián)P塵和機(jī)械揚塵導(dǎo)致塵土飛揚，影響附近居民生活。為了減少工作揚塵對周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風(fēng)的情況下，對 23棄土表面灑上一些水，防止揚塵。工程承包者應(yīng)按照棄土處理計劃，及時運走棄土，并在裝運的過程中不要超載，裝土車沿途不灑落，車輛駛出工地前應(yīng)將輪子的泥土去除干凈，防止沿程棄

37、土滿地，影響環(huán)境整潔，同時施工者應(yīng)對工地門前的道路環(huán)境實行保潔制度，一旦有棄土、廢物撒落應(yīng)及時清掃。6.2.2 施工噪聲的控制施工噪聲的控制工程施工機(jī)械聲、運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。為了減少施工對周圍居民的影響。不允許在晚上十一時至次日上午六時內(nèi)施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。對夜間一定要施工又要影響周圍居民環(huán)境時，應(yīng)對施工機(jī)械采取降噪措施，同時也可在工地周圍設(shè)立臨時聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。6.2.3 施工現(xiàn)場廢物處理施工現(xiàn)場廢物處理工程建設(shè)需要很多施工工人，實際需要的人工數(shù)決定于工程承包單位的機(jī)械化程度。工程施工時可能

38、被分成幾部分同時進(jìn)行，工程承包單位將在臨時工作區(qū)域內(nèi)為勞動者提供臨時的膳宿。建設(shè)單位及工程承包單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物；工程承包單位應(yīng)對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。6.2.4 倡導(dǎo)文明施工倡導(dǎo)文明施工要求施工單位盡可能減少在施工過程中對周圍居民影響，提倡文明施工，做到“愛民工程”，組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會議， 24及時協(xié)調(diào)施工中對環(huán)境影響問題。6.2.5 制定棄土處置和運輸計劃制定棄土處置和運輸計劃工程建設(shè)單位將會同上海市有關(guān)部門，為本工程的棄土制定處置計劃，棄土的出路主要用于筑路，小區(qū)建設(shè)等。分散于各個建設(shè)工地的棄

39、土運輸計劃，將與公路有關(guān)部門聯(lián)系。避免在行車高峰時運輸棄土和建筑垃圾。建設(shè)單位應(yīng)與運輸部門共同作好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，按規(guī)定地點位置棄土和建筑垃圾，并不定期地檢查執(zhí)行情況。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時停止施工并及時與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。 25第七章第七章 項目實施進(jìn)度項目實施進(jìn)度7.1 建設(shè)工期建設(shè)工期本項目隨大連縣發(fā)展而逐步建設(shè)，預(yù)計總的期間為 年左右，即 年 月 年 月。7.2 項目實施進(jìn)度安排項目實施進(jìn)度安排1、上報政府實施方案責(zé)任部門：光電縣土地儲備中心完成時間： 年 月 日前2、批準(zhǔn)實施方案責(zé)任部門：土地儲備中心、大連縣政府完

40、成時間： 年 月 日前3、規(guī)劃設(shè)計要點批準(zhǔn)責(zé)任部門：縣規(guī)劃局完成時間： 年 月 日前4、土地征收房屋拆遷整理責(zé)任部門：大連縣政府完成時間： 年 月 日前5、土地整理成本審核責(zé)任部門：縣財政局、審計局、大連縣政府 26完成時間：2048 年 5 月 30 日前6、土地公開出讓責(zé)任部門：大連縣政府完成時間： 年 月前， 畝土地具備交付掛牌條件， 年 月出讓畝， 年 月全部出讓。7、核發(fā)國有土地使用證責(zé)任部門：光電縣國土局完成時間： 年 月前核發(fā) 畝， 年 月前核發(fā) 畝， 年月前核發(fā) 畝 27第八章第八章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措8.1 編制依據(jù)編制依據(jù)1、國家發(fā)改委投資項目可行性研究指

41、南（試用版） ；2、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） ；3、項目單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料4、黑吉遼省相關(guān)規(guī)定；5、上海市相應(yīng)類別土地收儲價格。8.2 投資估算說明投資估算說明1、本項目主要涉及土地征收、房屋拆遷工程。2、項目收儲期為 年 月 年 月。8.3 編制基數(shù)編制基數(shù)1、征地費用根據(jù)上海市光電縣土地儲備辦法有關(guān)規(guī)定及有土地評估資質(zhì)的合法評估公司提供的土地評估報告。2、拆遷費用按大連縣 年出臺的上海市銀河集團(tuán)有限責(zé)任公司和上海市太陽城公司轄區(qū)新區(qū)建設(shè)與安居工程實施方案和 年出臺的 28補充規(guī)定價格確定。3、報批費用根據(jù)國土部門相關(guān)文件。4、建設(shè)期利息項目建設(shè)

42、期 2 年，可申請貸款按總投資的 計算，貸款利息按銀行基準(zhǔn)利率 計算。、其他費用根據(jù)國家財政部“關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定的通知”（財建2002394 號）文件執(zhí)行8.4 項目總投資的估算項目總投資的估算項目總投資 萬元（詳見總投資估算表） ，其中：征拆費用： 萬元；報批費用： 萬元；建設(shè)期利息： 萬元；其他費用： 萬元。8.5 資金籌措資金籌措本項目總投資 萬元，全部資金由光電縣土地儲備中心采用自籌及融資的方式解決。 29投資估算表投資估算表估算金額（萬元）估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備備 注注序序號號費用名稱費用名稱土地土地 收儲收儲項目項目報批報批其他其他費用費用合計合計（

43、萬元）（萬元）單位單位數(shù)量數(shù)量單位價值單位價值（元）（元）1 1第一部分：土地收儲費用第一部分：土地收儲費用54408544081.1土地征收費用1548015480畝wushu001.2地上建筑物拆遷費用3928839288平方米abcdhhqq2 2第二部分：報批費用第二部分：報批費用4489.44489.42.1新增建設(shè)用地有償使用費5933.25933.2畝373002.2補充耕地費畝100002.3征地管理費156.2156.2畝ff6003 3第三部分：利息第三部分：利息490149013.1建設(shè)期利息4901.484901.485.96%建設(shè)期 2 年，貸款按總投資的 70%計算

44、4 4第四部分：其他費用第四部分：其他費用561.484.1其他費用561.48561.480.88%測量、評估、可研、律師、公證、場地平整、圍墻及管護(hù)、拆遷人員及車輛等其他應(yīng)計入成本的費用合合 計計 6400064000 30第九章第九章 財務(wù)評價財務(wù)評價該項目經(jīng)濟(jì)評價依據(jù)國家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù) 規(guī)定的原則與方法進(jìn)行。9.1 財財務(wù)務(wù)估估算算9 9. .1 1. .1 1 評評價價依依據(jù)據(jù)1、國家計委發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版） ；2、國家現(xiàn)行的財稅、價格政策；3、建設(shè)單位及本公司各專業(yè)提供的有關(guān)資料與數(shù)據(jù)。9.1.2.收收入入估估算算1、可出讓

45、土地規(guī)模在項目區(qū)范圍內(nèi)，本項目可出讓土地面積為 畝，其中：商住用地 畝；預(yù)計第 3 年開始出讓，出讓期為 3 年。9.2 土土地地出出讓讓金金測測算算9.2.1 土土地地出出讓讓價價格格確確定定本項目土地出讓價格是在考慮土地出讓收益必須滿足償還銀行借款本息需要的基礎(chǔ)上，根據(jù)近兩年地產(chǎn)市場交易實際情況以及對今后幾年市場、環(huán)境、升值預(yù)期等因素預(yù)測，采用成本逼近法推 31算。1、土地出讓價格的確定要考慮土地出讓收益必須且僅滿足償還借款本金及其利息支出。2、依據(jù)大連縣 年相同區(qū)域已掛牌出讓成交確認(rèn)書，大連縣相同區(qū)域內(nèi)通過“招、拍、掛” 出讓用途為住宅用地的宗地 G( )第 號，出讓價格已達(dá)到每畝 萬元

46、；3、另一方面要考慮根據(jù)上海市近期土地交易價格指數(shù)變化，盡量尋求較高出讓價位。4、分析以上因素，確定第三年進(jìn)行土地出讓的基 礎(chǔ)價格：住宅用地出讓凈價格為 ABC.00 萬元/畝，比較實際。9.2.2 土土地地出出讓讓金金經(jīng)測算，當(dāng)可出讓土地獲得 ABC 萬元出讓金時，出讓土地 畝，可獲得經(jīng)營性收入 萬元。 土地出讓計劃表土地出讓計劃表序號項目名稱單位第 3 年第 4 年第 5 年合計一可出讓土地畝kkkkkktag1居住用地畝kkkkkktag二出讓價格1居住用地萬/畝ABCABCABC三土地出讓金萬元195001950041080800801居住用地19500195004108080080 329.2 財財務(wù)務(wù)生生存存能能力力分分析析本項目各年經(jīng)營活動、投資活動及融資活動財務(wù)計劃見下表，表中各年資金收支平衡，說明本項目有足夠的凈現(xiàn)金流量維持建設(shè)投資。 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號項目