第六章投資性房地產(chǎn)

1、第六章第六章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換與處置投資性房地產(chǎn)的轉換與處置第六章第六章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 一、一、投資性房地產(chǎn)的定義及范圍投資性房地產(chǎn)的定義及范圍 是指為是指為賺取租金賺取租金或或資本增值資本增值，或，或兩者兼有兩者兼有而持有的房而持有的房地產(chǎn)。包括地產(chǎn)。包括（準則原文）（準則原文）：（1）已出租的土地使用權）已出租的土地使用權(計劃用于出

2、租而未出租的不屬計劃用于出租而未出租的不屬于于)；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權）持有并準備增值后轉讓的土地使用權(閑置土地不屬閑置土地不屬于于)；（3）已出租的）已出租的建筑物建筑物。l用于出租的建筑物是企業(yè)用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權擁有產(chǎn)權的建筑物；的建筑物；l已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以約定以經(jīng)營租賃方式經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；出租的建筑物； 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)；為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地等?！咀⒁狻浚浩髽I(yè)出租給本企業(yè)職工

3、居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。其他說明：其他說明：l對于企業(yè)持有以備對于企業(yè)持有以備經(jīng)營租出經(jīng)營租出的的空置建筑物空置建筑物，只有，只有企業(yè)管理當局作出企業(yè)管理當局作出正式書面決議正式書面決議，明確表明將其用，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。l持有并準備增值后轉讓的建筑物持有并準備增值后轉讓的建筑物不作為投資性房不作為投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)。l某項房地產(chǎn)，某項房地產(chǎn)，部分部

4、分用于賺取租金或資本增值、用于賺取租金或資本增值、部部分分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當應當確認為投資性房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨不能夠單獨計量和出售計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投不確認為投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)。 其他說明：其他說明：l企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議

5、中不重大所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。l企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)性房地

6、產(chǎn)。 【多選題多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（）。A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.B.待出租的建筑物待出租的建筑物C.C.已出租的土地使用權已出租的土地使用權D.D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑物以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑物 E.E.持有并準備增值后轉讓的建筑物持有并準備增值后轉讓的建筑物. .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房答案：答案：AC下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑

7、物【答案】【答案】BC【例題】根據(jù)企業(yè)會計準則投資性房地產(chǎn)，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物B已出租的土地使用權C已出租的建筑物D持有并準備增值后轉讓的土地使用權【答案】A二、二、投資性房地產(chǎn)的確認條件：投資性房地產(chǎn)的確認條件：1 1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益（其他業(yè)務收入）租金收入或增值收益（其他業(yè)務收入）； 2 2、該項投資性房地產(chǎn)的、該項投資性房地產(chǎn)的成本成本能夠可靠地計量。能夠可靠地計量。 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量一、一、投資性房地產(chǎn)核算應設置的會

8、計科目投資性房地產(chǎn)核算應設置的會計科目（1）“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目科目，核算企業(yè)采用，核算企業(yè)采用成本模成本模式式計量的投資性房地產(chǎn)成本或采用計量的投資性房地產(chǎn)成本或采用公允價值模式公允價值模式計量投計量投資性房地產(chǎn)的公允價值。資性房地產(chǎn)的公允價值。采用公允價值模式計量的投資采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)還應分別設置性房地產(chǎn)還應分別設置“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”明明細科目。細科目。（2）“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊”或或“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計攤銷累計攤銷”科目，在采用科目，在采用成本模式成本模式計量時，可單獨設置計量時，可單獨設置該科目。此

9、外，還可單獨設置該科目。此外，還可單獨設置“投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備”科目?？颇俊＃?）“其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入”和和“其他業(yè)務成本其他業(yè)務成本”科目用科目用以核算投資性房地產(chǎn)取得的租金收入、處置收入；計提以核算投資性房地產(chǎn)取得的租金收入、處置收入；計提的折舊或攤銷、處置時結轉的成本。的折舊或攤銷、處置時結轉的成本。 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量二、二、外購外購的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)外購按照取得時的實際成本進行初始計量；成本包括購外購按照取得時的實際成本進行初始計量；成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。買價款、相關稅費

10、和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進行后續(xù)計量的采用成本模式進行后續(xù)計量的借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款貸：銀行存款采用公允價值模式進行后續(xù)計量的采用公允價值模式進行后續(xù)計量的借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款貸：銀行存款 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量三、三、自自行建造的投資性房地產(chǎn)行建造的投資性房地產(chǎn)由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構成；包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、要支出構成；包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付

11、的其他費用和分攤的間應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。接費用等?！咀⒁狻俊咀⒁狻浚旱谝?，建造過程中發(fā)生的第一，建造過程中發(fā)生的非正常性損失非正常性損失，直，直接接計入當期損益，不計入建筑成本計入當期損益，不計入建筑成本。第二，建造完工達到預定可使用狀態(tài)時，按照確定第二，建造完工達到預定可使用狀態(tài)時，按照確定的成本計入的成本計入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目?？颇俊＝瑁和顿Y性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程或無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品等貸：在建工程或無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品等或或 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：在建工程或無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品等貸：在建工程或無形資產(chǎn)或

12、開發(fā)產(chǎn)品等外購或自制外購或自制:只有購入或完成的同時用于出租或資本增值只有購入或完成的同時用于出租或資本增值的：的：借借: : 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)成本）成本） 貸：銀行存款貸：銀行存款 在建工程等在建工程等否則，先作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再按轉換處理。否則，先作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，再按轉換處理。注意：注意：【例例】2016年年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。對外出租。3月月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給賃合同，約定自寫字

13、樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期乙企業(yè)，為期5年。年。4月月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計支付價款共計1 200萬元。假設不考慮其他因素，甲萬元。假設不考慮其他因素，甲企業(yè)采用企業(yè)采用（1）成本模式成本模式；（；（2）公允價值計量模式公允價值計量模式進進行后續(xù)計量。行后續(xù)計量。 （1）借：投資性房地產(chǎn)）借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓12 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款12 000 000（2）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（寫字樓）成本（寫字樓）12 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 12 000 000 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房

14、地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量l 兩種計量模式：兩種計量模式：成本模式成本模式（一般選用）（一般選用） 公允價值模式公允價值模式 l同一企業(yè)同一企業(yè)只能采用一種模式只能采用一種模式對對所有所有投資性房地投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式 。l所選模式一經(jīng)確定，所選模式一經(jīng)確定，不得隨意不得隨意變更。變更。 l成本模式成本模式可以轉為可以轉為公允價值模式，但公允價值公允價值模式，但公允價值計量模式計量模式不得轉為不得轉為成本模式。成本模式?！纠}（多選）】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。 A不同企業(yè)可以分別

15、采用成本模式或公允價值模式B滿足特定條件時可以采用公允價值模式C同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD （一）投資性房地產(chǎn)的（一）投資性房地產(chǎn)的成本模式成本模式l在在成本模式成本模式下，應當按照下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提計提折舊或攤銷折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。減值的有關規(guī)定進行處理。特點：特點：要折舊、要攤銷、要提減值要折舊、要攤銷、要提減值 1.1.折舊或

16、攤銷時折舊或攤銷時借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2.2.取得的租金收入取得的租金收入借：銀行存款借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入3.3.投資性房地產(chǎn)提取減值時投資性房地產(chǎn)提取減值時借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備【例例】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式成本模式進行后續(xù)進行后續(xù)計量。假設這棟辦公樓的成本為計量。假設這棟辦公樓的成本為24002400萬元，按照萬元，按照直線法

17、折舊，使用壽命為直線法折舊，使用壽命為2020年，預計凈殘值為零。年，預計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金1515萬元。萬元。問：會計分錄？問：會計分錄？ （1 1）每月的折舊時？）每月的折舊時？（2 2）每月確認租金收入時？）每月確認租金收入時？（二）投資性房地產(chǎn)的（二）投資性房地產(chǎn)的公允價值公允價值計量模式計量模式采用公允價值模式的前提條件存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得。即同時滿足下列條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及

18、其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。l企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。續(xù)計量。r公允價值模式公允價值模式下會計處理的要點：下會計處理的要點：r設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。l不不折舊；折舊；不不攤銷；攤銷；不不提減值提減值l要要在期末（資產(chǎn)負債表日）按公允價值計量：在期末（資產(chǎn)負債表日）按公允價值計量： 公允價值公允價值與與賬面余額賬面余額的差額計入的差額計入當期損益當期損益。當公允價值當公允價值高于高于賬面價值時：賬

19、面價值時： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：貸：公允價值變動損益公允價值變動損益 （公允價值低于賬面價值，作（公允價值低于賬面價值，作相反分錄相反分錄）取得的租金收入確認為其他業(yè)務收入取得的租金收入確認為其他業(yè)務收入【例例】甲企業(yè)為從事甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。的企業(yè)。20142014年年8 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟寫字樓于建造完成的同時開始租賃給司開發(fā)的一棟寫字樓于建造完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為乙公司使用，租賃期為1010年。當年年。當年1010月月1

20、1日，該寫字日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9 0009 000萬元。萬元。20142014年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為9 2009 200萬元；萬元；20152015年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為9 1009 100萬元。萬元。甲企業(yè)采用甲企業(yè)采用公允價值模式公允價值模式。 問：會計分錄？問：會計分錄？ 四、四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（高財中學）（高財中學）l企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。l從成本模

21、式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。l不得從公允價值模式轉為成本模式！第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換與處置投資性房地產(chǎn)的轉換與處置一、一、投資性投資性房地產(chǎn)的轉換房地產(chǎn)的轉換（一）房地產(chǎn)的轉換形式和轉換日（一）房地產(chǎn)的轉換形式和轉換日1.1.房地產(chǎn)的轉換形式房地產(chǎn)的轉換形式房地產(chǎn)的轉換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)的轉換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。即將房地產(chǎn)進行的重新分類。即將投資性房地產(chǎn)轉投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)換為其他資產(chǎn)或者將或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)。在下列情況下

22、，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由，相應地由投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉換為轉換為自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；改為自用房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應地由，相應地由存貨存貨轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)；自用土地使用權停止自用，用于賺

23、取租金或資自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由本增值，相應地由無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)轉為轉為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)；自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固固定資產(chǎn)定資產(chǎn)轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉為轉為存貨存貨。2.2.投資性房地產(chǎn)轉換日的確定投資性房地產(chǎn)轉換日的確定投資性房地產(chǎn)開始自用投資性房地產(chǎn)開始自用，轉換日為，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、

24、提供勞務或者經(jīng)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的營管理的日期日期；作為存貨的房地產(chǎn)改為出租作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日租賃開始日；自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為日為企業(yè)停止企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或務或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉換決議的日期經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉換決議的日期。房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對房地產(chǎn)企

25、業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨，轉換日為外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨，轉換日為租賃期租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期重新開發(fā)用于對外銷售的日期。房地產(chǎn)轉換的會計處理房地產(chǎn)轉換的會計處理成本模式成本模式采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換如下圖所示：換如下圖所示：自用房地自用房地產(chǎn)或存貨產(chǎn)或存貨投資性房投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)按賬面價值轉換按賬面價值轉換采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換如下采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換如下

26、圖所示：圖所示：公允價值模式公允價值模式借方差額借方差額貸方差額貸方差額或或存存貨貨+:轉換當日的公允轉換當日的公允價值大于原賬面價價值大于原賬面價值值;：轉換當日的公轉換當日的公允價值小于原賬面允價值小于原賬面價值的價值的存貨存貨轉入轉入投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉入轉入存貨存貨成本模式：成本模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉換日的賬（轉換日的賬面余額，即賬面價值）面余額，即賬面價值） 存貨跌價準備（存貨跌價準備（轉換日已轉換日已提減值準備）提減值準備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額，（賬面余額，即原價）即原價）成本模式：成本模式：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品

27、（賬面價值）（賬面價值） 投資性房資產(chǎn)減值準備投資性房資產(chǎn)減值準備（已提數(shù)）（已提數(shù)） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（原價）（原價） 公允價值模式公允價值模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（轉換當日（轉換當日的公允價值）的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益 （借差）（借差） 存貨跌價準備存貨跌價準備 （轉換日已提減（轉換日已提減值準備）值準備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 （轉換當日的賬（轉換當日的賬面余額）面余額） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（貸差）（貸差） 公允價值模式公允價值模式：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品（轉換當日的公允價值）（轉換當日的公允價值）

28、公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（投資（投資性房地產(chǎn)的成本）性房地產(chǎn)的成本） 公允價值變動公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，可能是可能是借方借方） 公允價值變動損益公允價值變動損益（貸差）（貸差）自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉入轉入投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉入轉入自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)成本模式：成本模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉換日的資產(chǎn)原價）（轉換日的資產(chǎn)原價） 累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷） （轉換日已提（轉換日已提折舊或攤銷）折舊或攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)

29、）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備減值準備 （轉換日已提減值準備）（轉換日已提減值準備） 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（賬面原價）（賬面原價） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準備減值準備成本模式：成本模式：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（原價）（原價）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊累計折舊（攤銷）（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（原價）（原價） 累計折舊累計折舊（攤銷）（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備 公允價值模式公允價值模式：借

30、：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（轉換日的（轉換日的公允價值）公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 累計折舊（攤銷累計折舊（攤銷）（轉換日已提）（轉換日已提折舊或攤銷）折舊或攤銷） 固定或無形資產(chǎn)減值準備固定或無形資產(chǎn)減值準備 （轉換（轉換日已提減值準備）日已提減值準備）貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（賬面原價）（賬面原價）資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（貸差）（貸差） 公允價值模式公允價值模式：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉換當日的（轉換當日的公允價值）公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 貸：投

31、資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（投資（投資性房地產(chǎn)的成本）性房地產(chǎn)的成本）公允價值變動公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，可能是可能是借方借方）公允價值變動損益公允價值變動損益（貸差）（貸差）（二）（二）成本模式成本模式下的轉換下的轉換1.1.非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（1 1）由）由自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉入轉入投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)時時借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉換日的資產(chǎn)原價）（轉換日的資產(chǎn)原價） 累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷） （轉換日已提折舊或攤銷）（轉換日已提折舊或攤銷） 固定資產(chǎn)（無形

32、資產(chǎn)）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備減值準備 （轉換日已提減（轉換日已提減值準備）值準備） 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（賬面原價）（賬面原價）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準備減值準備（二）（二）成本模式成本模式下的轉換下的轉換1.1.非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（2 2）由）由存貨存貨轉入轉入投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)時時借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉換日的賬面余額，即賬面價值）（轉換日的賬面余額，即賬面價值） 存貨跌價準備存貨跌價準備（轉換日已提減值準備）（轉換日已提減值準備）

33、貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額，即原價）（賬面余額，即原價） 2. 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（1）由）由投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉為轉為自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)時：時：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（原價）（原價）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊累計折舊（攤銷）（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（原價）（原價） 累計折舊累計折舊（攤銷）（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備 2. 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（2）由）由投資性房地

34、產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉為轉為存貨存貨時：時：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價值）（賬面價值） 投資性房資產(chǎn)減值準備投資性房資產(chǎn)減值準備（已提數(shù)）（已提數(shù)） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（原價）（原價） （三）（三）公允價值模式公允價值模式下的轉換下的轉換1.非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（1）自用）自用轉換為轉換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時：時：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（轉換日的公允價值）（轉換日的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）（轉換日已提折舊或攤銷）

35、（轉換日已提折舊或攤銷） 固定或無形資產(chǎn)減值準備固定或無形資產(chǎn)減值準備 （轉換日已提減值準備）（轉換日已提減值準備） 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（賬面原價）（賬面原價） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（貸差）（貸差） （三）（三）公允價值模式公允價值模式下的轉換下的轉換1.非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（2）存貨）存貨轉換為轉換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時：時：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（轉換當日的公允價值）（轉換當日的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益 （借差）（借差） 存貨

36、跌價準備存貨跌價準備 （轉換日已提減值準備轉換日已提減值準備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 （轉換當日的賬面余額）（轉換當日的賬面余額） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（貸差）（貸差） （三）（三）公允價值模式公允價值模式下的轉換下的轉換2. 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（1）以公允價值計價的）以公允價值計價的投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉換為自用轉換為自用時：時：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉換當日的公允價值）（轉換當日的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（投資性房地

37、產(chǎn)的成本）（投資性房地產(chǎn)的成本）公允價值變動公允價值變動（投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，的累計公允價值變動，可能是可能是借方借方） 公允價值變動損益公允價值變動損益（貸差）（貸差）（三）（三）公允價值模式公允價值模式下的轉換下的轉換2. 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉換為轉換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（2）以公允價值計價的）以公允價值計價的投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉換為存貨轉換為存貨時：時：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品（轉換當日的公允價值）（轉換當日的公允價值） 公允價值變動損益公允價值變動損益（借差）（借差） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（投資性房地產(chǎn)的成本）（投資性房地產(chǎn)的成本） 公允價值變動公允價值變動（投