xxxx二期物業(yè)管理方案概要

1、Xxxx二期前期物業(yè)管理方案概要第一部分人員機(jī)構(gòu)設(shè)置及物資準(zhǔn)備服務(wù)中心經(jīng)理1人+54人一、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備（包含一、二期服務(wù)人員總數(shù)）保潔綠化部19人保安部隊(duì)長(zhǎng)1人+24人=25人維修部5人客服中心5人保安領(lǐng)班3人客戶服務(wù)3人保潔工17人綠化工2人巡崗3人機(jī)動(dòng)3人綜合維修5人財(cái)務(wù)2人門崗12人監(jiān)控3人二、服務(wù)中心服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)客服接待l 實(shí)行周一至周日08:30-20:30的業(yè)主服務(wù)制度l 業(yè)主服務(wù)人員五官端正l 女性身高1.60米以上，男性1.70米以上l 舉止得體，微笑服務(wù)l 按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊l 在服務(wù)過(guò)程中熱情、周到，文明用語(yǔ)，

2、主動(dòng)詢問(wèn)并及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)l 服務(wù)內(nèi)容：入伙服務(wù)、業(yè)主接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費(fèi)管理、裝修管理、檔案管理、報(bào)修處理、業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)、社區(qū)文化、便民（特約）服務(wù)等。安防服務(wù)l 管理區(qū)域的門崗實(shí)行全天24小時(shí)立崗保安服務(wù)l 保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔l 值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；l 值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)l 值崗時(shí)與業(yè)主、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、“要求”類用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)l 業(yè)主需要幫助時(shí)（如開(kāi)關(guān)車門、提拿重物、揚(yáng)招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提供服務(wù)，對(duì)業(yè)主及訪客的詢問(wèn)應(yīng)熱情接待l 服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視

3、崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫(kù)（場(chǎng)）管理服務(wù)、監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。設(shè)備維護(hù)l 設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌l 微笑服務(wù)，舉止文明得體l 在服務(wù)過(guò)程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)、維修等保潔服務(wù)l 保潔服務(wù)人員形象健康l 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊l 在服務(wù)過(guò)程中保持良好的精神狀態(tài)l 服務(wù)內(nèi)容：公共區(qū)域的保潔等。三 、物資配備附表1xxxx物業(yè)服務(wù)中心非固定資產(chǎn)物資裝備表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位單價(jià)(元)總計(jì)(元)一維修工具143501沖擊鉆1臺(tái)150015002手電鉆1臺(tái)5005003臺(tái)鉗1臺(tái)8008004電流表1臺(tái)3003005角磨機(jī)1臺(tái)500

4、5006熱熔器1臺(tái)2002007萬(wàn)用表1個(gè)10010088KVA型電焊機(jī)1臺(tái)150015009搖表1臺(tái)35035010測(cè)試儀表1臺(tái)1000100011潛水泵1臺(tái)1200120012疏通機(jī)1臺(tái)1000100013梯子2個(gè)1000200014應(yīng)急燈15個(gè)200300015個(gè)人工具1套套400400二安防、消防裝備121001無(wú)線對(duì)講機(jī)9臺(tái)80072002消防斧頭5個(gè)502503專用消防扳手5個(gè)301504防毒面具5個(gè)20010005消防靴20雙5010006電警棍15套10015007訓(xùn)練器材一批套10001000三清潔及石材養(yǎng)護(hù)工具10001000四綠化養(yǎng)護(hù)工具500500五員工宿舍用品8500

5、1床及床上用品10套30030002熱水器1臺(tái)100010003電視機(jī)1臺(tái)100010004空調(diào)1臺(tái)250025005其它用品（）一批套500500六辦公用具155001辦公桌椅4套80032002會(huì)議桌椅1套200020003檔案、資料柜5個(gè)60030004電話機(jī)2個(gè)1002005飲水機(jī)2臺(tái)3006006各類標(biāo)識(shí)牌及相關(guān)資料一批套500050007各類辦公用品一批套15001500合計(jì)51950附表2xxxx物業(yè)服務(wù)中心固定資產(chǎn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）合計(jì)（元）1臺(tái)式電腦3臺(tái)300090002打（復(fù)）印機(jī)1臺(tái)800080003空調(diào)1臺(tái)150015004柜式空調(diào)機(jī)1臺(tái)300030005

6、驗(yàn)（點(diǎn)）鈔機(jī)1臺(tái)100010006POS機(jī)1臺(tái)4004007保險(xiǎn)柜1個(gè)200020008數(shù)碼攝（照）相機(jī)1臺(tái)20002000合計(jì)26900第二部分 前期介入工作方案由于本項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)，所以前期介入工作僅做驗(yàn)收交房工作方案。一、 前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是

7、否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。l 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；l 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；l 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置；l 公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；l 小區(qū)垃圾房的設(shè)置；l 公共洗手間的設(shè)置；l 信報(bào)箱的設(shè)立； l 公共告示欄的配置；l 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留。2、建設(shè)施工階段 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。l 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備

8、使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；l 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；l 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；l 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；l 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；l 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)

9、行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、6S等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；l 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴

10、方樹(shù)立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。l 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；l 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；l 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。 3

11、）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 a公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；b既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；c接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；d落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用； 4）接管驗(yàn)收的作用 a明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b確

12、保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨竘 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。l 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。l 即時(shí)完成入伙注記。l 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房

13、手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂臨時(shí)管理規(guī)約。6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，服務(wù)中心應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)主入伙流程圖如圖所示。 2、租賃住戶入住流程 1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有臨時(shí)管理規(guī)約等有關(guān)附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有

14、房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。 4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)主就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)l 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。l 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。l 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。l 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。l 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。l 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程l 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。l 業(yè)主攜帶購(gòu)房合同書、入伙通

15、知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。l 業(yè)主到服務(wù)中心簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。l 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。l 業(yè)主驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，服務(wù)中心加簽意見(jiàn)后，由服務(wù)中心協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。l 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。l 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證入伙工作正常有序，服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1）集中入伙時(shí)服務(wù)中心經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。每月4次抽

16、查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 2）正常情況入伙階段，服務(wù)中心經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。入伙通知書 女士先生： 您好!您所認(rèn)購(gòu)的 棟 號(hào) 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來(lái)辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時(shí)前來(lái)，在 年 月 日后，請(qǐng)到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定

17、節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時(shí)間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 ××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 年 月 日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購(gòu)買的 號(hào) 室商品房，擬定于 年_月 日前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 入伙須知入 伙 須 知 女士/先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請(qǐng)您認(rèn)真閱讀，

18、以免產(chǎn)生麻煩。1、 請(qǐng)您在接到入伙通知書后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。2、 您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：（1） 購(gòu)房預(yù)售合同；（2） 業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章；（3） 公司購(gòu)買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；（4） 入伙通知書；（5） 已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；（6） 未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。3、 如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：（1） 您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見(jiàn)證；（2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；（3） 代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書的排列順序依次進(jìn)行。5、您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、

19、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。如有問(wèn)題，請(qǐng)?zhí)钊敕课蒡?yàn)收表中，服務(wù)中心將代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司服務(wù)中心年月日 入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書 業(yè)主：2、合同組您認(rèn)購(gòu)的 號(hào) 室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。1、房產(chǎn)收款組 業(yè)主已付請(qǐng)房款、有線電視初裝費(fèi)、地籍圖費(fèi)。并開(kāi)具收費(fèi)憑證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、電視線、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀(jì)念品。業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日3、 物業(yè)組3、物業(yè)組 業(yè)主已領(lǐng)取業(yè)主手冊(cè)等入伙資料。 業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（三個(gè)月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)， 并開(kāi)具收費(fèi)憑

20、證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 四、擬采取的工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，服務(wù)中心在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前 我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)于驗(yàn)收

21、中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助發(fā)展商制定臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)主信息表、入伙資料簽收表、屋宇整改通知單、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務(wù)委托書、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。2、業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：業(yè)主手

22、冊(cè)、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收單等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好裝修申報(bào)表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動(dòng)用明火許可證、安全責(zé)任書等書面資料，業(yè)主服務(wù)人員會(huì)將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。服務(wù)中心除保安外，業(yè)主接待、服務(wù)中

23、心經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主簽字并經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后 進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)服務(wù)中心將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開(kāi)展以下工作（但不限于）：l 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；l 設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；l 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；l 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；l 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；l 安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；l 車輛管理：維護(hù)行

24、人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；l 產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；l 財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；l 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。五、物業(yè)管理用房1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合香檳花苑項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務(wù)用房：服務(wù)中心接待、辦公用房；l 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；2、物業(yè)管理用房的配置要求服務(wù)中心辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所

25、面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。第三部分 針對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù) 為保證項(xiàng)目的高雅性和統(tǒng)一性及領(lǐng)先于同檔次物業(yè)，特制定嚴(yán)格的裝修管理規(guī)定。（1）設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組以服務(wù)中心經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，服務(wù)中心經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過(guò)程中的有關(guān)事項(xiàng)。（2）裝修管理流程l 業(yè)主向服務(wù)中心裝修管理小組提出裝潢申請(qǐng)

26、，攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到服務(wù)中心填寫住宅裝修申請(qǐng)表與施工人員登記表，簽署安全責(zé)任書、裝修協(xié)議書，經(jīng)服務(wù)中心審批合格后，并辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證方可施工。l 服務(wù)中心經(jīng)理助理協(xié)同保安主管向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：保安部主管和領(lǐng)班必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。l 裝修完畢后，經(jīng)保安主管或設(shè)備部主管驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。l 跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫整改通知單，并現(xiàn)場(chǎng)拍照，以備留用與歸檔。l 對(duì)違反

27、裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施： a.批評(píng)、規(guī)勸 b.責(zé)令停工整改 c.報(bào)發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。l 對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到服務(wù)中心辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)服務(wù)中心辦理，其它人不得辦理。l 服務(wù)中心經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。 （3）裝修管理辦法裝修申請(qǐng)登記程序：業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到服務(wù)中心填寫住宅裝修申請(qǐng)表，簽署裝修協(xié)議書。施工單位填寫施工人員登記表。 服務(wù)中心

28、審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處，應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開(kāi)始施工，發(fā)放施工許可證。 施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到服務(wù)中心辦理施工管理手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。 為避免有損政府和鄰居的利益，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益促進(jìn)物業(yè)的保值升值，在裝修過(guò)程中，請(qǐng)業(yè)主和施工單位在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。（4）裝修資料管理辦法l 業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由服務(wù)中心經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。l 裝修資料包括：住宅裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表、裝修協(xié)議書、安全責(zé)任書等。l 施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。l

29、 每戶的裝修資料必須齊全，每戶裝修資料與入伙資料放在一起，一戶一袋，作為業(yè)主資料的一個(gè)組成部分，以便將來(lái)查閱。l 資料中的所有文字，按規(guī)范填寫，表格和責(zé)任書需打印，更正內(nèi)容需規(guī)范。l 業(yè)主裝修結(jié)束，設(shè)備主管或保安主管驗(yàn)收房屋合格后，在申請(qǐng)表上簽字，檔案由服務(wù)中心經(jīng)理助理整理和歸檔。住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)l 裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)-20:00時(shí)之間進(jìn)行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。l 業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由服務(wù)中心經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。l 施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動(dòng)僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。l 施工活動(dòng)僅限于裝修戶室內(nèi)進(jìn)行，不得在公用部

30、位拌漿、堆物。l 不得使用超大、超重、高分貝、強(qiáng)震動(dòng)的施工機(jī)械設(shè)備。l 加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡視，及時(shí)制止隨意搭電拉線，超線載負(fù)荷使用大功率施工電器具。l 如污染公用地面、墻面要及時(shí)清除。l 裝修垃圾用袋裝好，由服務(wù)中心集中后統(tǒng)一清運(yùn)。及時(shí)制止裝修施工人員在室內(nèi)存放過(guò)量的易燃、易爆、揮發(fā)性強(qiáng)的材料物品。第四部分 常規(guī)管理服務(wù)簡(jiǎn)案 管理服務(wù)內(nèi)容（即安防、客服、保潔、工程維修等服務(wù)請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)旺家華府物業(yè)管理方案）和指標(biāo)管理指標(biāo)總表序號(hào)指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)測(cè) 算 依 據(jù)主 要 措 施1清潔保潔率100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；

31、2、保潔員上門收集垃圾，以主動(dòng)服務(wù)提示住戶熱愛(ài)環(huán)境衛(wèi)生；3、保潔監(jiān)督機(jī)制健全。2火災(zāi)發(fā)生率0.5(年)發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)×100%1、多種途徑宣傳消防安全；2、培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3、管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備；4、分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。3區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)(除住戶家庭內(nèi)部原因造成外)實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線報(bào)警裝置，以確保居民人身財(cái)產(chǎn)安全。4管理人員專業(yè)崗位合格率100%培訓(xùn)

32、合格人員/培訓(xùn)員總計(jì)×100%1、人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)；2、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。5房屋完好率100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積×100%1、建立經(jīng)常性檢查制度2、每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修；3、嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無(wú)人為損壞事件6房屋零修急修及時(shí)率100%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100%1、人力配備充足；2、崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；技術(shù)人員有過(guò)硬的技術(shù)水平；3、強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。7道路完好率及使用率100%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%1、嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2、向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛(ài)家園意識(shí)，合理使用道路；3、及時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面。8化糞池、雨、污水井完好率100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即疏通處理；2、化糞池每半年清理一次；3、雨水井、污水井每一年全面檢修一次。9排水管、明暗溝完好率100%完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度/排水管、明暗溝總長(zhǎng)度×100%1、每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理。2、每半年進(jìn)行一次全面檢修。10照明燈及疏散燈完好率99%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏