中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法

1、中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法 第一章  總  則 第一條 為加強各個商業(yè)銀行（以下簡稱銀行）土地儲備貸款業(yè)務(wù)的管理，規(guī)范貸款行為，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地儲備管理辦法等法律和規(guī)章，制定本辦法。第二條 本辦法所稱土地儲備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。本辦法所稱土地儲備，是指國家、省、市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。第三條 銀行發(fā)放土地儲備貸款區(qū)域原則上

2、只限于土地資源稀缺的區(qū)域性中心城市，單戶貸款總額應(yīng)嚴(yán)格遵循資本約束原則。 第二章  貸款對象和條件 第四條  貸款對象。土地儲備貸款的借款人應(yīng)當(dāng)是省、市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)其行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)法人。借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得法人組織機構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；（二）從事土地開發(fā)、出讓等活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；（三）取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；（四）財務(wù)制度健全，還款資金來源已經(jīng)落實，無不良信

3、用記錄；（五）取得貸款卡并在銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（六）銀行規(guī)定的其他條件。第五條  貸款條件。土地儲備貸款應(yīng)符合以下條件：（一）所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產(chǎn)市場環(huán)境良好，政府負(fù)債情況合理，土地存量適中，土地收購、整理、儲備和出讓等行為規(guī)范；（二）土地儲備機構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預(yù)算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)；（三）貸款用于收購、整理和儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；（四）開發(fā)地塊地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)

4、條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；（五）能夠提供符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的擔(dān)保；（六）銀行規(guī)定的其它條件。 第三章  貸款用途、方式、期限和利率 第六條  貸款用途。 土地儲備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級開發(fā)，包括國有存量土地或新增城市建設(shè)用地開發(fā)。（一）國有存量土地開發(fā)。根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲備機構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國有土地進行統(tǒng)一的收購、收回、補償，并對地上建筑物和附屬物進行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到施工建設(shè)條件，再進行有償出讓的土地開發(fā)行為。（二）新增城市建設(shè)

5、用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機構(gòu)經(jīng)授權(quán)對有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一征用、安置補償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓的土地開發(fā)行為。第七條  土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)當(dāng)有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不得超過2年。以政府儲備土地設(shè)定抵押的，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)程序執(zhí)行。土地儲備貸款采取保證方式發(fā)放的，保證人應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定的條件。銀行不得接受國家機關(guān)作為

6、貸款保證人，不得接受各類財政性資金為貸款提供的擔(dān)保。第八條  土地儲備貸款利率按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第四章  操作流程 第九條 借款申請。借款人應(yīng)出具書面申請，并提供以下資料：（一）已辦理年檢手續(xù)的事業(yè)法人證書、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、法定代表人授權(quán)委托書及其他有關(guān)資料。（二）從事土地一級開發(fā)的有效批件，如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機構(gòu)的文件。（三）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近三年年度財務(wù)報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務(wù)報表）及近期財務(wù)報表。（四）擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。（五）土地收購、征用合

7、法性資料：收購國有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲備機構(gòu)簽訂的收購合同及權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提供政府對征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。貸款申請時未取得合法性資料的，應(yīng)提供辦理情況和取得計劃。（六）持有財政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項目實施方案等書面材料。（七）自籌資金來源和已投入資金的證明資料。（八）符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的貸款保證人或抵質(zhì)押物資料。（九）擬收購的儲備土地已落實意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。（十）銀行要求提供的其他資料。第十條 貸款調(diào)查。銀行受理申請后，對貸款的合法性、安全性和效益性進行調(diào)查。（一）貸款合法性調(diào)查

8、。貸款合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1借款人是否為合規(guī)的土地儲備機構(gòu)；2土地收購、征用及前期開發(fā)的合法性資料和批件是否有效以及辦理情況；3. 土地儲備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；4. 其他與貸款安全有關(guān)的合法性內(nèi)容。（二）貸款安全性調(diào)查。貸款安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1. 國家宏觀調(diào)控政策、城市所轄區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和政府財政實力情況；2. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，土地供需狀況、土地價格走勢以及本項目土地開發(fā)的可行性；3. 借款人對外借款余額、還本付息情況及信用記錄；4. 

9、自籌資金來源和落實情況；5. 土地儲備機構(gòu)資金運作模式及其對貸款安全的影響；6. 已經(jīng)落實受讓方的，其繳納土地出讓金的付款方式、付款期限長短對貸款安全的影響；7. 保證人的擔(dān)保能力，抵質(zhì)押物的權(quán)屬及變現(xiàn)能力，以未交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價款扣除未繳納的土地出讓金后的價值；8. 銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。（三）貸款效益性調(diào)查。貸款效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1. 根據(jù)擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境、市場需求等方面，預(yù)測土地出讓的市場前景；2. 根據(jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途及合理的出讓價

10、格測算可出讓土地數(shù)量及可實現(xiàn)的收益；3. 測算擬開發(fā)土地成本和綜合收益，評估其還本付息和抗風(fēng)險能力；4. 貸款給銀行帶來的綜合效益；5. 銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。第十一條  貸款審查。應(yīng)重點審查各項資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途是否符合國家土地儲備政策；貸款金額、期限是否與借款人還款能力相符等。第十二條  貸款審批。土地儲備貸款按銀行貸款審批權(quán)限進行審批，貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報審批。第十三條  簽訂合同。經(jīng)審批同意后，銀行應(yīng)與借款人簽訂借款合同和有關(guān)擔(dān)保合

11、同。第十四條  辦理登記。合同簽訂后，貸款方式為抵押擔(dān)保的，銀行應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。第十五條  貸款發(fā)放。在合同生效并具備提款條件后，方可發(fā)放貸款。貸款發(fā)放時，銀行應(yīng)將款項直接劃入借款人在銀行開立的土地儲備資金賬戶中。第十六條貸后管理。土地儲備貸款的貸后管理實施項目監(jiān)管負(fù)責(zé)制、資金封閉管理制及貸后檢查管理制。土地儲備貸款實行專戶管理，專戶管理主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人應(yīng)在銀行開立土地儲備資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人將資本金、自籌資金和銀行借款資金存入專戶。借款人實際用款時，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，

12、由銀行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ?。（二）土地出讓收入按約定比例存入土地儲備資金專戶，確保還貸資金來源落實。土地出讓收入由財政先收后返的，銀行應(yīng)盡量要求城市財政部門在銀行開立土地有償使用收入財政專戶，接受銀行監(jiān)督。 第五章  風(fēng)險控制 第十七條  對土地儲備機構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，銀行應(yīng)積極予以支持。第十八條  銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、管理不規(guī)范及以任何形式為第三方提供擔(dān)保的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。第十九條  銀行應(yīng)對儲備土地進行嚴(yán)格

13、的評估，保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議。第二十條  土地儲備貸款發(fā)放后，要加強土地收儲資金的管理，防止資金被擠占挪用，要警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。土地出讓收入存入土地儲備專戶的資金不得用于與儲備無關(guān)的其他用途。第二十一條  土地儲備貸款應(yīng)主要以土地出讓收入及借款人其他收入作為還款來源。第二十二條  土地儲備貸款一般不得辦理借新還舊，對已經(jīng)逾期的土地儲備貸款要盡快組織清收。第二十三條為了規(guī)避土地拍賣變現(xiàn)和借款償還期限不確定的風(fēng)險，銀行在借款合同中除了要明確合理的貸款期限外

14、，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計劃中明確土地拍賣變現(xiàn)后，應(yīng)及時優(yōu)先償還貸款的金額或一定比例的金額不受貸款期限的約束。第二十四條  銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)展?fàn)顩r、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策并進行研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。 第二十五條  建立貸款早期預(yù)警制度，發(fā)生下列情形之一的，銀行應(yīng)要求借款人按合同約定限時改正、提前還款、提供有效擔(dān)?；蛲Ｖ拱l(fā)放貸款：（一）國家或地方政府關(guān)于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款可能產(chǎn)生不利影響的；（二）地方政府或財政部門通過改變資金運作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，使土地出讓收入不能及時存入專戶的；（三）貸款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實現(xiàn)預(yù)期效益的；（四）借款人在近期內(nèi)土地出讓情況和出讓價格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；（五）借款人改變貸款用途的；（六）在貸款償還前出讓或采取其他方式處置已抵押