電容器項目建筑建設規(guī)劃方案（模板）

1、電容器項目建筑建設規(guī)劃方案目錄第一章 項目基本情況4一、 項目承辦單位4二、 項目實施的可行性5三、 項目建設選址6四、 建筑物建設規(guī)模6五、 項目總投資及資金構成6六、 資金籌措方案7七、 項目預期經濟效益規(guī)劃目標7八、 項目建設進度規(guī)劃8第二章 項目背景分析10第三章 公司簡介17一、 基本信息17二、 公司簡介17三、 公司主要財務數(shù)據18第四章 投資決策與設計階段工程計價20一、 概預算方法20二、 投資估算方法25第五章 房地產開發(fā)流程28一、 開發(fā)建設28二、 投資決策33第六章 建設工程勘察設計招標投標35一、 工程勘察設計招標35第七章 招標投標法律法規(guī)42一、 招標投標法42

2、二、 招標投標法實施條例48第八章 建設工程監(jiān)理制度及法律地位63一、 工程監(jiān)理的含義及性質63第九章 建設工程監(jiān)理合同管理67一、 工程監(jiān)理合同履行管理67第十章 BIM技術特征及應用價值74一、 BIM技術應用價值價值74二、 BIM技術發(fā)展趨勢76第十一章 建筑智能化80一、 新一代智能制造技術在建筑業(yè)的應用80第十二章 綠色建筑特征及相關政策標準84一、 綠色建筑的特征84二、 綠色建筑相關政策及標準85第十三章 綠色建筑評價90一、 國外綠色建筑評價體系90第一章 項目基本情況一、 項目承辦單位（一）項目承辦單位名稱xxx有限責任公司（二）項目聯(lián)系人向xx（三）項目建設單位概況公司秉

3、承“以人為本、品質為本”的發(fā)展理念，倡導“誠信尊重”的企業(yè)情懷；堅持“品質營造未來，細節(jié)決定成敗”為質量方針；以“真誠服務贏得市場，以優(yōu)質品質謀求發(fā)展”的營銷思路；以科學發(fā)展觀縱觀全局，爭取實現(xiàn)行業(yè)領軍、技術領先、產品領跑的發(fā)展目標。 面對宏觀經濟增速放緩、結構調整的新常態(tài)，公司在企業(yè)法人治理機構、企業(yè)文化、質量管理體系等方面著力探索，提升企業(yè)綜合實力，配合產業(yè)供給側結構改革。同時，公司注重履行社會責任所帶來的發(fā)展機遇，積極踐行“責任、人本、和諧、感恩”的核心價值觀。多年來，公司一直堅持堅持以誠信經營來贏得信任。公司不斷建設和完善企業(yè)信息化服務平臺，實施“互聯(lián)網+”企業(yè)專項行動，推廣適合企業(yè)需

4、求的信息化產品和服務，促進互聯(lián)網和信息技術在企業(yè)經營管理各個環(huán)節(jié)中的應用，業(yè)通過信息化提高效率和效益。搭建信息化服務平臺，培育產業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，提升價值鏈，促進帶動產業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展。公司在“政府引導、市場主導、社會參與”的總體原則基礎上，堅持優(yōu)化結構，提質增效。不斷促進企業(yè)改變粗放型發(fā)展模式和管理方式，補齊生態(tài)環(huán)境保護不足和區(qū)域發(fā)展不協(xié)調的短板，走綠色、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展道路，不斷優(yōu)化供給結構，提高發(fā)展質量和效益。牢固樹立并切實貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以提質增效為中心，以提升創(chuàng)新能力為主線，降成本、補短板，推進供給側結構性改革。二、 項目實施的可行性（一）不斷提升技

5、術研發(fā)實力是鞏固行業(yè)地位的必要措施公司長期積累已取得了較豐富的研發(fā)成果。隨著研究領域的不斷擴大，公司產品不斷往精密化、智能化方向發(fā)展，投資項目的建設，將支持公司在相關領域投入更多的人力、物力和財力，進一步提升公司研發(fā)實力，加快產品開發(fā)速度，持續(xù)優(yōu)化產品結構，滿足行業(yè)發(fā)展和市場競爭的需求，鞏固并增強公司在行業(yè)內的優(yōu)勢競爭地位，為建設國際一流的研發(fā)平臺提供充實保障。（二）公司行業(yè)地位突出，項目具備實施基礎公司自成立之日起就專注于行業(yè)領域，已形成了包括自主研發(fā)、品牌、質量、管理等在內的一系列核心競爭優(yōu)勢，行業(yè)地位突出，為項目的實施提供了良好的條件。在生產方面，公司擁有良好生產管理基礎，并且擁有國際先

6、進的生產、檢測設備；在技術研發(fā)方面，公司系國家高新技術企業(yè)，擁有省級企業(yè)技術中心，并與科研院所、高校保持著長期的合作關系，已形成了完善的研發(fā)體系和創(chuàng)新機制，具備進一步升級改造的條件；在營銷網絡建設方面，公司通過多年發(fā)展已建立了良好的營銷服務體系，營銷網絡拓展具備可復制性。三、 項目建設選址本期項目選址位于xx（以最終選址方案為準），占地面積約100.00畝。項目擬定建設區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完備，非常適宜本期項目建設。四、 建筑物建設規(guī)模本期項目建筑面積109759.90，其中：主體工程66700.33，倉儲工程15346.88，行政辦公及生活服務設施

7、10459.53，公共工程17253.16。五、 項目總投資及資金構成（一）項目總投資構成分析本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資44265.07萬元，其中：建設投資35088.06萬元，占項目總投資的79.27%；建設期利息758.35萬元，占項目總投資的1.71%；流動資金8418.66萬元，占項目總投資的19.02%。（二）建設投資構成本期項目建設投資35088.06萬元，包括工程費用、工程建設其他費用和預備費，其中：工程費用30985.83萬元，工程建設其他費用3166.67萬元，預備費935.56萬元。六、 資金籌措方案本期項目總投資4426

8、5.07萬元，其中申請銀行長期貸款15476.54萬元，其余部分由企業(yè)自籌。七、 項目預期經濟效益規(guī)劃目標（一）經濟效益目標值（正常經營年份）1、營業(yè)收入（SP）：81400.00萬元。2、綜合總成本費用（TC）：65849.66萬元。3、凈利潤（NP）：11358.56萬元。（二）經濟效益評價目標1、全部投資回收期（Pt）：6.25年。2、財務內部收益率：18.43%。3、財務凈現(xiàn)值：9109.93萬元。八、 項目建設進度規(guī)劃本期項目按照國家基本建設程序的有關法規(guī)和實施指南要求進行建設，本期項目建設期限規(guī)劃24個月。十四、項目綜合評價主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積66667

9、.00約100.00畝1.1總建筑面積109759.90容積率1.651.2基底面積38666.86建筑系數(shù)58.00%1.3投資強度萬元/畝342.992總投資萬元44265.072.1建設投資萬元35088.062.1.1工程費用萬元30985.832.1.2工程建設其他費用萬元3166.672.1.3預備費萬元935.562.2建設期利息萬元758.352.3流動資金萬元8418.663資金籌措萬元44265.073.1自籌資金萬元28788.533.2銀行貸款萬元15476.544營業(yè)收入萬元81400.00正常運營年份5總成本費用萬元65849.66""6利潤總額

10、萬元15144.74""7凈利潤萬元11358.56""8所得稅萬元3786.18""9增值稅萬元3380.06""10稅金及附加萬元405.60""11納稅總額萬元7571.84""12工業(yè)增加值萬元26339.92""13盈虧平衡點萬元32685.61產值14回收期年6.25含建設期24個月15財務內部收益率18.43%所得稅后16財務凈現(xiàn)值萬元9109.93所得稅后第二章 項目背景分析電容器，是“裝電的容器”，是一種容納電荷的器件。電容器通常簡稱其為

11、電容，用字母C表示。電容器是電子線路中必不可少的基礎元件，與電阻、電感并稱三大被動元件，具有“通交流、阻直流”的特性，廣泛應用于各種高低頻電路和電源電路中。電容器產業(yè)鏈上游為電極材料和電解質材料行業(yè)，下游行業(yè)主要應用于軍用和民用領域，軍用領域包括航空、航天、艦船、兵器、電子對抗等，民用領域包括消費電子、工業(yè)控制、電力設備及新能源、通訊設備、軌道交通、醫(yī)療電子設備及汽車電子等。我國電容器行業(yè)自從上世紀80年代發(fā)展以來，中國已經成為全球最大的電容器市場，占全球市場比重超過七成。中國電容器行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)高于全球規(guī)模增速，中國市場的快速增長成為拉動全球電容器行業(yè)規(guī)模增長的主要動力。近年，我國出臺的政

12、策從加快行業(yè)自身的建設到推動下游市場的蓬勃房展等各方面推動我國電容器行業(yè)的發(fā)展。從下游發(fā)展來看，對于智能終端、5G、工業(yè)互聯(lián)網、數(shù)據中心、光伏、新能源汽車等重點市場出臺許多相關扶持政策，下游市場的發(fā)展也推動了對于電容器產能及技術提升的需求。2020年基礎電子元器件產業(yè)發(fā)展行動計劃(2021-2023年)推動基礎電子元器件產業(yè)實現(xiàn)突破，并增強關鍵材料、設備儀器等供應鏈保障能力。根據中國電子元件行業(yè)協(xié)會的數(shù)據，2019年中國電容器市場規(guī)模為1102億元，約占全球市場的71%。2020年受5G通訊、大數(shù)據、物聯(lián)網、汽車電子、新能源及新興產業(yè)等下游市場的需求拉動，2020中國電容器市場仍較快發(fā)展，前瞻

13、測算2020中國電容器市場規(guī)模約為1160億元。全球鋁電解電容器的主要生產地集中在日本、臺灣地區(qū)、韓國和中國大陸。但近幾年，全球鋁電解電容器產業(yè)逐漸向中國轉移，對我國的鋁電解電容器產業(yè)發(fā)展起到了一定的推動作用。2010年以來，我國鋁電解電容器的產量逐漸增大，呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢。2019年我國鋁電解電容器的產量約為1710億只，同比增長6.4%。根據當前發(fā)展趨勢，測算2020年我國鋁電解電容器產量將達到1810億只。根據中國電子元件行業(yè)協(xié)會，2010年我國鋁電解電容器市場規(guī)模市場規(guī)模約為150億元，到2019年鋁電解電容器市場規(guī)模已經達到341億元，較2018增長5.24%，前瞻估計2020年中

14、國鋁電解電容器市場規(guī)模約為361億元。2019年我國薄膜電容器市場規(guī)模為90.40億元，約占全球市場總產值的60%以上，位居全球第一。2010年至2019年，我國薄膜電容器行業(yè)市場規(guī)模年復合增長率為13%，遠高于全球薄膜電容器市場8%的復合增長率。隨著國內新能源汽車產業(yè)的應用發(fā)展，節(jié)能減排嚴要求的趨勢，薄膜電容器產業(yè)經過幾年的蓬勃發(fā)展趨于穩(wěn)定，預計2020年國內薄膜電容器市場規(guī)模將達到100億元左右。從電容器行業(yè)整體競爭情況來看，以日系廠商為代表的國際巨頭占據電容器高端市場，國內廠商與國際巨頭尚存在差距，整體水平較低。但在部分細分領域，國內少數(shù)廠商已經進入高端市場。未來隨著國內廠商技術水平的不

15、斷進步，國內廠商有望完成從低端向高端的轉變。2020年中國電子元件百強企業(yè)中，4家鋁電解電容器廠商入選，其中，湖南艾華集團股份有限公司排名最前(27名)。艾華集團是全球第四大鋁電解電容器生產廠商，從早期生產引線式電子消費類鋁電解電容器系列產品發(fā)展到以節(jié)能照明類為主，涵蓋消費類、工業(yè)類等全系列鋁電解電容器產品，擁有“腐蝕箔+化成箔+電解液+鋁電解電容器”的完整產業(yè)鏈。未來隨著我國消費電子、新能源、軌道交通等電容器下游應用行業(yè)的快速發(fā)展，電容器產品需求將進一步提升，產品應用范圍也將不斷擴大;同時，下游電子產品呈現(xiàn)小型化趨勢，推動上游電容器也朝著小型化、超薄化、大容量化、固體化等方向發(fā)展;然而當前我

16、國高端電容器及部分原材料仍需大量進口，國產化進程迫在眉睫，隨著國內廠商生產技術不斷發(fā)展，我國電容器國產替代進程將不斷加快?！笆濉睍r期長沙經濟社會發(fā)展的總體目標是：率先建成全面小康加快實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。進一步提升全面小康的總體水平，推動經濟更加繁榮、社會更加和諧、公共服務更加優(yōu)質、民主法治更加健全、生態(tài)環(huán)境更加良好、人民生活更有品質、區(qū)域發(fā)展更為均衡，到2017年，率先建成全面小康社會、率先打贏扶貧開發(fā)攻堅戰(zhàn)。在此基礎上用五年時間進行探索實踐，到2022年，實現(xiàn)基本現(xiàn)代化階段性目標，向更高水平的現(xiàn)代化邁進。1、建設能量更大的長沙做大經濟總量。地區(qū)生產總值年均增長9%，2020年經濟總量達130

17、00億元左右，人均地區(qū)生產總值達16萬元；固定資產投資年均增長12%；社會消費品零售總額年均增長10.5%；財政總收入年均增長10%，經濟綜合實力位居全國省會城市前列。做大城市容量。進一步提升公共設施容量、公共服務容量和人居環(huán)境容量，構建500萬人以上特大型城市格局，加快建設具有國際品質和湖湘文化標識的現(xiàn)代化大都市。做大開放格局。構建全方位開放體制機制，增創(chuàng)對內對外開放新優(yōu)勢，實際利用外資年均增長8%，進出口總額年均增長10%，實現(xiàn)開放型經濟發(fā)展新提升。2、建設實力更強的長沙提升自主創(chuàng)新力。主要創(chuàng)新指標達到創(chuàng)新型城市中等以上水平，高新技術產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達35%，研究與試驗發(fā)展經費

18、支出(R&D)占地區(qū)生產總值比重達2.8%。提升產業(yè)競爭力。推動產業(yè)向中高端邁進，打造具有國際競爭力的先進制造業(yè)基地、戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地、全國文化創(chuàng)意中心。“十三五”期間，規(guī)模工業(yè)增加值年均增長9%；到2020年，戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達20%。提升城鄉(xiāng)承載力。城市空間結構更加優(yōu)化，綜合服務功能明顯增強，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化取得明顯成效。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達81%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達50%以上。提升政府服務力。發(fā)展環(huán)境和服務效能進一步優(yōu)化，治理體系和治理能力現(xiàn)代化邁出重大步伐，社會誠信體系日益健全，政府的公信力和執(zhí)行力大幅提高。3、建設城鄉(xiāng)更美的長沙自然生

19、態(tài)更加秀美。嚴格控制能源消費總量，單位地區(qū)生產總值能耗和二氧化碳排放強度持續(xù)降低，主要污染物排放總量繼續(xù)減少。到2020年，城市污水處理率達98%，城市生活垃圾無害化處理率達100%，城市空氣質量優(yōu)良率保持80%(新標準)以上。城鄉(xiāng)環(huán)境更加精美。城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務達到基本現(xiàn)代化水平，城鄉(xiāng)管理常態(tài)化，形成“暢凈寧綠亮美”的良好環(huán)境。到2020年，新改建農村公路6000公里，農村自來水普及率達85%，農村集鎮(zhèn)生活垃圾無害化處理率達90%。城市風貌更加優(yōu)美。著力構建天藍、水碧、空氣清新的生態(tài)環(huán)境，彰顯城在林中、路在綠中、人在景中的獨特景致。到2020年，集中式飲用水源水質達標率達100%，建成區(qū)

20、綠化覆蓋率達41%，森林覆蓋率達55%。4、建設民生更爽的長沙增強民生殷實感。居民收入結構不斷優(yōu)化，收入差距縮小，就業(yè)更加充分，率先實現(xiàn)精準脫貧，大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新蔚成風氣。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長9%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內。增強民生舒適感。社會保障制度更加公平更可持續(xù)，基本實現(xiàn)法定人員社會保障全覆蓋。居民享有現(xiàn)代化的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、養(yǎng)老、住房、健身、公共交通等服務體系，“健康長沙”基本建成。增強民生安全感。依法治市成效明顯，法治政府、法治社會、法治城市基本建成，公共安全水平明顯提高，社會公平正義得到有效維護，社會治安公眾滿意度達90%。增強民生愉悅感。中國夢和社會主義核

21、心價值觀更加深入人心，向上向善、互信互助的社會風尚更加濃厚，人民群眾思想道德素質、科學文化素質明顯提高。第三章 公司簡介一、 基本信息1、公司名稱：xxx有限責任公司2、法定代表人：向xx3、注冊資本：930萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2012-6-37、營業(yè)期限：2012-6-3至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx二、 公司簡介公司不斷建設和完善企業(yè)信息化服務平臺，實施“互聯(lián)網+”企業(yè)專項行動，推廣適合企業(yè)需求的信息化產品和服務，促進互聯(lián)網和信息技術在企業(yè)經營管理各個環(huán)節(jié)中的應用，業(yè)通過信息化提高效率和效益。搭建信

22、息化服務平臺，培育產業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，提升價值鏈，促進帶動產業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展。公司在“政府引導、市場主導、社會參與”的總體原則基礎上，堅持優(yōu)化結構，提質增效。不斷促進企業(yè)改變粗放型發(fā)展模式和管理方式，補齊生態(tài)環(huán)境保護不足和區(qū)域發(fā)展不協(xié)調的短板，走綠色、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展道路，不斷優(yōu)化供給結構，提高發(fā)展質量和效益。牢固樹立并切實貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以提質增效為中心，以提升創(chuàng)新能力為主線，降成本、補短板，推進供給側結構性改革。三、 公司主要財務數(shù)據表格題目公司合并資產負債表主要數(shù)據項目2020年12月2019年12月2018年12月資產總額15569.8212455.8

23、611677.36負債總額4991.493993.193743.62股東權益合計10578.338462.667933.75表格題目公司合并利潤表主要數(shù)據項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入44984.8635987.8933738.65營業(yè)利潤8189.546551.636142.15利潤總額7651.226120.985738.41凈利潤5738.414475.964131.66歸屬于母公司所有者的凈利潤5738.414475.964131.66第四章 投資決策與設計階段工程計價一、 概預算方法（一）設計概算方法設計概算可分為三級概算，即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目

24、總概算。1、單位工程概算編制方法單位工程概算可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算又可分為土建工程概算、給排水工程概算、采暖工程概算、通風工程概算、電氣照明工程概算、工業(yè)管道工程概算、特殊構筑物工程概算等。設備及安裝工程概算可分為機械設備及安裝工程概算電氣設備及安裝工程概算等。（1）建筑工程概算編制方法。1）概算定額法。概算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結構方案已確定時，可采用概算定額法編制概算。使用概算定額法時，首先應根據概算定額編制成擴大單位估價表（概算定額基價）其次用擴大分部分項工程量乘以擴大單價進行計算。采用概算定額法編制建筑工程概算比較準確，但

25、計算比較煩瑣。2）概算指標法。當初步設計深度不夠、不能準確計算工程量，但工程采用的技術比較成熟且又有類似概算指標可利用時，可采用概算指標法來編制概算。當設計對象在結構特征、地質及自然條件上與概算指標完全相同，如基礎埋深及形式、層高墻體、樓板等主要承重構件完全相同時，可直接套用概算指標編制概算；當設計對象的結構特征與某個概算指標有局部不同時，則需要對該概算指標進行修正，然后用修正后的概算指標進行計算。3）類似工程預決算法。當工程設計對象與已建或在建工程相類似，結構特征基本相同，或者概算定額和概算指標不全時，可以原有類似工程預決算為基礎，按編制概算指標的方法，求出單位工程概算指標，再按概算指標法編

26、制概算。利用類似工程預決算法時，應考慮設計對象與類似預算的設計在結構與建筑、地區(qū)工資、材料預算價格、施工機械使用費及企業(yè)管理費等方面的差異等。其中，結構與建筑設計差異可參考修正概算指標的方法加以修正，而其他差異則需編制修正系數(shù)。計算修正系數(shù)時，先求出類似工程預算中人工工資、材料費、機械使用費等在全部造價中所占比重，然后分別求其修正系數(shù)，最后求出總修正系數(shù)，用總修正系數(shù)乘以類似工程預算造價，即可得出概算總造價。（2）設備及安裝工程概算編制方法。1）設備購置費用預算編制方法。國產標準設備原價可根據設備型號、規(guī)格、性能、材質、數(shù)量及附帶的配件，向制造廠家詢價，或向設備、材料信息部門查詢；國產非標準設

27、備原價，可用每臺設備估價指標（元/臺）乘以設備臺數(shù)，或用每噸設備估價指標（元At）乘以設備質量（t）進行確定。設備運雜費按規(guī)定的運雜費率計算。2）設備安裝工程費用概算編制方法。預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時，可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據計算的設備安裝工程量，乘以安裝工程預算綜合單價，經匯總求得設備安裝工程費用概算。預算單價法計算比較具體，精確性較高。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備，或僅有成套設備的質量時，可采用主體設備、成套設備或生產工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全，無法采用預算單價法和擴大

28、單價法時，可采用概算指標法編制概算。常用的概算指標形式有兩類：一是按設備費的百分比計算安裝工程費用，適用于價格波動不大的定型產品和通用產品的安裝工程概算；二是按每噸設備安裝費指標計算安裝工程費用，適用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。2、單項工程綜合概算編制方法單項工程綜合概算以單項工程所屬的單位工程概算為基礎，采用綜合概算表進行編制，分別按各單位工程概算匯總成若干個單項工程綜合概算。對單一的、具有獨立性的單項工程，直接按二級編制形式編制，無須編制單項工程綜合概算，直接編制建設項目總概算。3、建設項目總概算編制方法建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費

29、用的文件，它是由各個單項工程綜合概算及工程建設其他費用、預備費和其他專項費用（包括建設期利息和鋪底流動資金）概算匯總編制而成的。總概算文件主要包括編制說明和總概算表。編制說明包括項目概況、主要技術經濟指標、資金來源、編制依據、其他需要說明的問題及總說明附表。總概算表中列出的建設項目總概算包括工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息和鋪底流動資金等。（二）施工圖預算方法盡管建筑安裝工程包含的專業(yè)類別很多，各類工程的內容和施工方法各不相同，但施工圖預算編制方法主要有單價法和實物量法兩種。1、單價法單價法是編制施工圖預算廣泛采用的方法。用單價法編制施工圖預算，可采用工料單價法，也可采用綜合單價

30、法。（1）工料單價法。工料單價法又稱定額單價法，是一種用事先編制好的分項工程單位估價表中的工料單價來編制施工圖預算的方法。工料單價是指包含人工費、材料費和施工機具使用費的定額基價。采用工料單價法編制施工圖預算時，要把分項工程單位估價表中的各項工程工料單價乘以相應的分項工程工程量，匯總后得到單位工程直接費，再按規(guī)定的程序計算企業(yè)管理費、規(guī)費和稅金，最后匯總得到單位工程施工圖預算造價。（2）綜合單價法。綜合單價法又稱工程量清單單價法，是指根據招標人按照國家統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則提供的工程數(shù)量，采用綜合單價的形式計算工程造價的方法。綜合單價是指除人工費、材料費和施工機具使用費外，還包括管理費和利潤的單

31、價2、實物量法實物量法是依據施工圖紙、預算定額項目劃分及工程量計算規(guī)則，先計算出分部分項工程量，然后套用預算定額來編制施工圖預算的方法。實物量法的具體做法是：先依據施工圖紙計算出各分項工程量，分別套取預算定額（實物量定額）計算出單位工程所需的各種人工、材料施工機械臺班消耗量，再分別乘以當時當?shù)馗鞣N人工、材料、施工機械臺班實際單價，計算出人工費、材料費和施工機具使用費。企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金等計算方法與單價法相同。實物量法和單價法的最大區(qū)別在于中間步驟，也就是計算人工費、材料費和施工機械使用費這三種費用之和的方法不同。采用實物量法時，在計算出工程量后，不直接套用預算定額單價，而是將量價分離

32、，先套用相應預算人工、材料、機械臺班定額用量，并匯總出各類人工、材料和機械臺班的消耗量，再分別乘以相應的人工、材料和機械臺班實際單價，得出單位工程的人工費、材料費和機械使用費。采用實物量法編制施工圖預算的優(yōu)點是：由于所用的人工、材料和機械臺班的單價都是當時當?shù)氐氖袌鰞r格，所編制的預算能比較準確地反映當時當?shù)毓こ淘靸r水平，不需要調價。二、 投資估算方法（一）建設投資估算方法建設投資估算方法主要有資金周轉率法、生產能力指數(shù)法、設備費用百分比估算法和造價指標估算法等，分別適用于不同階段和不同項目的投資估算。1、資金周轉率法這是一種用資金周轉率來推測投資額的簡便方法，資金周轉率=總投資額年銷售額產品的

33、年產量×產品單價，以擬建項目中主要或投資比重較大的工藝設備投資為基數(shù)。根據已建類似項目的統(tǒng)計資料，計算出擬建項目各專業(yè)工程費占工藝設備的比例，求出各專業(yè)投資，再加上其他費用，求得擬建項目的建設投資。2、造價指標估算法依照各種工程造價指標（投資估算指標或概算指標）可進行單位工程投資估算。在此基礎上，可匯總成每一單項工程投資。另外，再估算工程建設其他費用及預備費，即可求得建設項目總造價。（二）流動資金估算方法項目總投資中的流動資金是指在生產性項目建成投產后，為進行正常生產運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。估算流動資金一般采用分項詳細估算法，個別情況或者小

34、型項目可采用擴大指標估算法。分項詳細估算法是根據資金周轉額和周轉速度之間的關系，對構成流動資金的各項流動資產和流動負債分別進行估算。在使用分項詳細估算法進行計算時，首先計算各類流動資產和流動負債的年周轉次數(shù)，其次再分項估算占用的資金額。擴大指標估算法是根據現(xiàn)有同類企業(yè)的實際資料，求得各種流動資金率指標，也可依據行業(yè)或部門給定的參考值或經驗確定比率。一般常用的基數(shù)有銷售收入、經營成本、總成本費用和固定資產投資等。該方法簡便易行，但準確度不高。第五章 房地產開發(fā)流程一、 開發(fā)建設房地產開發(fā)企業(yè)在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內，按項目開發(fā)進度計劃要求，高質量地完成建筑安裝工程，保證項目

35、按時保質進行銷售和移交。房地產開發(fā)過程中的建設單位項目管理工作可由房地產開發(fā)企業(yè)自行組織，也可委托工程監(jiān)理單位負責監(jiān)理。（一）施工管理在項目施工階段，建設單位根據法律、法規(guī)和合同約定，履行其項目質量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進度控制職責，加強合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調和外部協(xié)調。1、質量控制建設單位除認真履行法律、法規(guī)及合同約定的質量責任和義務外，還應加強對施工質量的現(xiàn)場監(jiān)督管理。（1）施工過程中加強施工巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)質量問題隨時指出并糾正。嚴格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗收記錄必須經項目監(jiān)理機構等有關驗收單位簽字認可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質量控制工作落到實

36、處，應要求施工單位建立可行的質量保證體系并嚴格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案，對于重大或關鍵部位的施工，以及新技術新材料的使用，要提前制定具體的施工方案、施工技術保證措施，進行新技術新材料試驗，并將相關鑒定證明材料報建設單位、項目監(jiān)理機構審核。對影響工程質量的關鍵部位設置質量管理點，并設專人負責。2、安全及環(huán)保管理建設單位及項目監(jiān)理機構在施工過程中應要求施工單位執(zhí)行國家關于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的標準和有關規(guī)定，并督促施工單位落實安全防護、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制，對于涉及費用增減的設計變更，必須經設計單

37、位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進度控制（1）建設單位應要求施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執(zhí)行施工組織設計方案，定期統(tǒng)計匯報，做到時間、進度質量三落實；對未能落實的項目，立即查明原因并采取補救措施，確保階段計劃工期不被拖延。（2）建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查，組織項目監(jiān)理機構、施工及相關單位，

38、及時采取有效措施控制工程進度。（二）商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的房地產開發(fā)企業(yè)，不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設工程規(guī)劃許可證。（3）按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（4）各地根據情況要求的其他條件。（5）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三）竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗

39、收是開發(fā)建設過程的最后階段，是全面檢驗工程設計和施工質量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇胀ㄟ^后，質量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對于預售或預租的項目，通過投入使用，房地產開發(fā)企業(yè)就可得到預付款外的款項。因此，房地產開發(fā)企業(yè)對于確已符合竣工驗收條件的項目，應按有關規(guī)定和國家質量標準，及時組織竣工驗收?？⒐を炇粘M行工程質量綜合考核外，還應對環(huán)保、消防等進行檢查驗收。對于各專項的驗收，實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產開發(fā)企業(yè)應組織、協(xié)助

40、和督促承包商和設計單位，認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據。工程竣工圖必須準確、完整，當發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時，應采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后，按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產開發(fā)企業(yè)應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，將工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產首次登記，

41、是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產權登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列六種材料。（1）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料。（2）建設工程符合規(guī)劃的材料。（3）房屋已經竣工的材料。（4）房地產調查或者測繪報告。（5）相關稅費繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉讓房屋所有權時，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。二、 投資決策投資決策的工作內容主要是

42、通過房地產市場調研，進行開發(fā)項目選擇，基于房地產開發(fā)項目可行性分析，作出合理的投資決策。房地產開發(fā)的成敗在很大程度上取決于投資決策分析的科學與否。（一）房地產開發(fā)機會選擇房地產開發(fā)投資機會選擇的思路一般是從宏觀逐步聚焦到微觀。首先，要從宏觀角度選定投資區(qū)域。房地產市場是一個區(qū)域性市場，不同區(qū)域的投資環(huán)境和房地產市場供求關系不同，投資機會也有明顯差異。房地產開發(fā)企業(yè)應選擇投資環(huán)境良好、有市場前景、企業(yè)具有競爭優(yōu)勢且符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資區(qū)域。其次，要從中觀角度確定投資地區(qū)及具體城市。最后，在選定的投資城市中，根據所收集的城市房地產信息，從微觀層面選擇投資開發(fā)的房地產類型和區(qū)位，并收集可供開發(fā)的房

43、地產項目和可利用的資源。（二）房地產開發(fā)項目決策房地產開發(fā)項目決策的目的是選擇具體的投資項目，具體包括市場分析、財務評價和項目決策三步。（1）市場分析。市場分析主要是指分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。（2）財務評價。財務評價是指根據市場分析結果以及項目資本結構設計，就開發(fā)項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。（3）項目決策。項目決策是指結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、財務狀況及項目財務評價結果，對是否進行項目的投資開發(fā)作出決策。項目決策需要在策劃多個可供開發(fā)的項目方案基礎上，經過對比分析，擇優(yōu)選定擬投資的項目。第六章 建設工程勘察設計招標

44、投標一、 工程勘察設計招標工程勘察設計招標的主要環(huán)節(jié)有發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書，投標單位資格預審，編制和發(fā)售招標文件，組織踏勘現(xiàn)場等。（一）發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書工程勘察設計招標可采用公開招標或邀請招標方式。采用公開招標方式的，需要發(fā)布招標公告；采用邀請招標方式的，需要發(fā)出投標邀請書。1、工程勘察設計招標公告招標公告主要內容包括：招標條件；項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規(guī)模、勘察/設計服務期限、招標范圍等）；投標人資格要求；招標文件獲取；投標文件遞交；招標公告發(fā)布媒介；招標人及招標代理機構聯(lián)系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。2、工程勘察設計投標邀請

45、書投標邀請書主要內容包括：招標條件。項目概況與招標范圍（說明本次招標項目的建設地點、規(guī)模、勘察/設計服務期限、招標范圍、標段劃分等）。投標人資格要求。招標文件獲取。投標文件遞交。是否參加投標的確認，招標人及招標代理機構聯(lián)系方式。對于工程設計招標，還需包括技術成果經濟補償。（二）投標單位資格預審1、資格預審內容采用公開招標方式的，招標人在發(fā)售招標文件前需從資質、財務、業(yè)績和信譽要求等方面審查投標人資格。（1）資質要求。投標人應具備與招標項目相適應的資質條件。由同一專業(yè)的單位組成聯(lián)合體投標的，按照資質等級較低的單位確定資質等級財務要求。投標人“近年財務狀況表”應附經會計師事務所或審計機構審計的財務

46、會計報表，包括資產負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表和財務情況說明書的復印件，具體年份要求見投標人須知前附表。（2）業(yè)績要求。投標人“近年完成的類似勘察/設計項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協(xié)議書、發(fā)包人出具的證明文件，具體時間要求見投標人須知前附表?！罢诳辈煸O計和新承接的項目情況表”應附中標通知書和（或）合同協(xié)議書復印件。（3）信譽要求。投標人“近年發(fā)生的訴訟及仲裁情況”應說明投標人敗訴的勘察/設計合同的相關情況，并附法院或仲裁機構作出的判決、裁決等有關法律文書復印件，具體時間要求見投標人須知前附表。（4）項目負責人資格要求。工程勘察/設計項目負責人應具備工程勘察/設計類注冊執(zhí)業(yè)資格（如有）

47、?！皵M委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的項目負責人相關信息?！爸饕藛T簡歷表”中項目負責人應附身份證、學歷證、職稱證、執(zhí)業(yè)資格證書和社保繳費證明復印件，管理過的項目業(yè)績應附合同協(xié)議書復印件。（5）其他主要人員要求。“擬委任的主要人員匯總表”中應填報滿足要求的其他主要人員相關信息。“主要人員簡歷表”中其他主要人員應附身份證、學歷證、職稱證、有關證書和社保繳費證明復印件。（6）勘察設備要求?！皵M投入本項目的主要勘察設備表”應填報滿足要求的勘察設備。（7）其他要求。需要在投標人須知前附表中予以明確。2、投標人違規(guī)情形有下列情形之一的，屬于投標人違規(guī)（1）為招標人不具有獨立法人資格的附屬機構（單

48、位）。（2）與招標人存在利害關系且可能影響招標公正性。（3）與本招標項目的其他投標人為同一個單位負責人。（4）與本招標項目的其他投標人存在控股或管理關系。（5）為本招標項目的代建人。（6）為本招標項目的招標代理機構。（7）與本招標項目的代建人或招標代理機構同為一個法定代表人。（8）與本招標項目的代建人或招標代理機構存在控股或參股關系。（9）被依法暫停或者取消投標資格。（10）被責令停產停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照（11）進入清算程序，或被宣告破產，或其他喪失履約能力的情形。（12）在最近三年內發(fā)生重大勘察/設計質量問題（以相關行業(yè)主管部門的行政處罰決定或司法機關出具的有關法律文書

49、為準）。（13）被工商行政管理機關在全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中列入嚴重違法失信企業(yè)名單。（14）被最高人民法院在“信用中國”網站（WWW.creditchina.gO）或各級信用信息共享平臺中列入失信被執(zhí)行人名單。（15）在近三年內投標人或其法定代表人、擬委任的項目負責人有行賄犯罪行為（以檢察機關職務犯罪預防部門出具的查詢結果為準）。（16）法律、法規(guī)或投標人須知前附表規(guī)定的其他情形。（三）編制和發(fā)售招標文件1、招標文件組成招標文件包括：招標公告（或投標邀請書）；投標人須知；評標辦法；合同條款及格式；發(fā)包人要求；投標文件格式；投標人須知前附表規(guī)定的其他資料。根據規(guī)定對招標文件所作的澄清、修改，

50、也構成招標文件的組成部分。2、招標文件的澄清與修改（1）招標文件的澄清。投標人對招標文件有疑問的，應按投標人須知前附表規(guī)定的時間和形式將提出的問題送達招標人，要求招標人對招標文件予以澄清。招標文件的澄清以投標。投人須知前附表規(guī)定的形式發(fā)給所有購買招標文件的投標人，但不指明澄清問題的來源。澄清發(fā)出的時間距規(guī)定的投標截止時間不足15日，且澄清內容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止時間。（2）招標文件的修改。招標人以投標人須知前附表規(guī)定的形式修改招標文件的，應通知所有已購買招標文件的投標人。修改招標文件的時間距規(guī)定的投標截止時間不足15日，且修改內容可能影響投標文件編制的，應相應延長投標截止

51、時間。3、招標文件的發(fā)售凡有意參加投標者，可在招標公告或投標邀請書中明確的時間和地點購買招標文件。招標文件也可由招標人在接到申請后及時郵寄給有意參加投標者。采用電子招標投標方式的有意參加投標者可通過指定的電子招標投標交易平臺下載電子招標文件。4、招標文件的異議投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前以書面形式提出。招標人應在收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應暫停招標投標活動。（四）組織踏勘現(xiàn)場投標人須知前附表規(guī)定組織踏勘現(xiàn)場的，招標人按投標人須知前附表規(guī)定的時間、地點組織投標人踏勘項目現(xiàn)場。部分投標人未能按時參加，不影響踏勘現(xiàn)場的正常進行。投標人踏勘現(xiàn)場

52、發(fā)生的費用自理。除招標人原因外，投標人自行負責在踏勘現(xiàn)場中所發(fā)生的人員傷亡和財產損失。招標人在踏勘現(xiàn)場中介紹的工程場地和相關的周邊環(huán)境情況，供投標人在編制投標文件時參考，招標人不對投標人據此作出的判斷和決策負責。第七章 招標投標法律法規(guī)一、 招標投標法招標投標法規(guī)定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。依法必須進行招標的項目，其招標投標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。（一）招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜公開招標的，

53、經有關部門批準，可以進行邀請招標。（1）招標人采用公開招標方式的，應當發(fā)布招標公告。依法必須進行招標的項目，應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者媒介發(fā)布招標公告。（2）招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。招標公告或投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要

54、求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。3、其他規(guī)定招標人設有標底的，標底必須保密。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間

55、。依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。（二）投標投標人應當具備承擔招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應當具備規(guī)定的資格條件。1、投標文件（1）投標文件的內容。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。對屬于建設工程施工的招標項目，投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。根據招標文件載明的項目實際情況，投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關鍵工程進行分包的，應當在投標文件中載明。在

56、招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。（2）投標文件的送達。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應簽收保存，不得開啟。投標人少于3人的，招標人應當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2、聯(lián)合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標人的身份共同投標。聯(lián)合體各方均應具備承擔招標項目的相應能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的聯(lián)合體各方均應當具備規(guī)定的相應資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質等級較低的單位確定資質等級。聯(lián)合體各方應當簽訂共同投標協(xié)議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協(xié)議連同投標文件一并提交給招標人。聯(lián)合體中標的，聯(lián)合體各方應當共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。3、其他規(guī)定投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。投標人不得以低于成本的報價競標，