論房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)管理

1、論房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，即包括項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算階段乃至銷售階段。在節(jié)約成本、減少工程造價(jià)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程中的造價(jià)管理對項(xiàng)目造價(jià)控制起主要作用，房產(chǎn)開發(fā)的中后期成本控制方法單一，但對從事造價(jià)人員的成本控制水平要求較高。所以本文主要從計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目結(jié)算階段來探討造價(jià)管理。一、合理的設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提項(xiàng)目一經(jīng)決策，合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占建設(shè)項(xiàng)目全部費(fèi)用1%-2%，但影響到工程造價(jià)達(dá)到75%以上，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用

2、要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當(dāng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一經(jīng)確定，也就確定了工程造價(jià)的主要部分，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計(jì)量而不能從根本上改變工程造價(jià)，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設(shè)計(jì)這個(gè)階段管理。1、 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證。如：九龍灣5#樓基坑支護(hù)工程,設(shè)計(jì)方案一：基坑邊坡為錨桿支護(hù)加水泥噴粉樁止水圍幕復(fù)合基坑支護(hù),造價(jià)為200萬元；設(shè)計(jì)方案二：水泥噴粉

3、樁止水圍幕基坑支護(hù),造價(jià)為90萬元。根據(jù)基坑地質(zhì)報(bào)告說明本基坑地下水位低且土質(zhì)干涸,開挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價(jià)低，因此選擇方案二進(jìn)行施工，這樣節(jié)省工程費(fèi)用約110萬元。2、 開展限額設(shè)計(jì)。通過對項(xiàng)目多種設(shè)計(jì)方案比較、篩選，對各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計(jì)方案。通過這些工作，能動地影響設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保證有效地控制投資。3、加強(qiáng)圖紙會審。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，能取得最好的效果，重點(diǎn)是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查

4、，從各個(gè)不同的角度對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行全面審核管理工作，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來的困難與麻煩,以及造成的經(jīng)濟(jì)損失與不必要的浪費(fèi)。二、工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心工程的招投標(biāo)制度其目的是通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選定對方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。如：在xx林畔項(xiàng)目中的消防報(bào)警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標(biāo)市場競爭方式選擇中標(biāo)單位，中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)比標(biāo)底價(jià)平均下降約9%左右，公司的投資成

5、本也大為降低。工程招投標(biāo)主要有以下內(nèi)容。1、工程勘測、設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)）招投標(biāo)2、工程施工（包括專業(yè)工程施工）招投標(biāo)3、大型設(shè)備和主要材料的采購與供應(yīng)招投標(biāo)三、工程合同管理是有效控制工程造價(jià)的法律保障合同一旦簽訂，就成為維護(hù)自身權(quán)益的法律依據(jù)，合同管理的健全與否,直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內(nèi)容和制度，造價(jià)管理人員要積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件；合同價(jià)款調(diào)整原則與條件；主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件；不可預(yù)見

6、費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)寫明并約定好。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，有效地控制工程造價(jià)。建設(shè)工程合同管理的主要內(nèi)容有以下。1、工程監(jiān)理合同的管理2、工程勘測、設(shè)計(jì)合同的管理3、工程承包合同的管理4、設(shè)備和材料購置合同的管理四、項(xiàng)目施工階段是造價(jià)管理過程的重要環(huán)節(jié)施工階段是造價(jià)管理的重要階段，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，項(xiàng)目造價(jià)管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實(shí)施。由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能控

7、制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生。由于開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中施工的實(shí)際情況與工程招投標(biāo)時(shí)所設(shè)想的情況往往有一定程度的改變，這導(dǎo)致工程變更時(shí)常發(fā)生，從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的改變，這些在成本上表現(xiàn)為工程造價(jià)的增加，控制變更是這一時(shí)期開發(fā)商的主要工作，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終造價(jià)。如果有變更的情況出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡快地分析如何對變更進(jìn)行有變更產(chǎn)生的原因及其影響，及時(shí)合理地做好變更的控制工作。效的控制，可以從以下幾個(gè)方面努力：1、圖紙會審是有效控制工程變更的起點(diǎn)這里所說的圖紙會審，是在招標(biāo)完成并確

8、定總承包方后，由開發(fā)商牽頭，各參與施工的單位參加的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會議。雖然，此次圖紙會審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問題的解決只能依靠增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。作為開發(fā)商的成本管理人員應(yīng)以圖紙會審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動性掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。2、施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、投資、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會引起另外兩

9、個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有投資和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將投資與進(jìn)度掛鉤，因?yàn)?，工期延誤會因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為費(fèi)用增加。3、成本管理部門要及時(shí)進(jìn)行全過程跟蹤審計(jì)雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有強(qiáng)制要求委托跟蹤單位進(jìn)行工程施工的造價(jià)控制，但是跟蹤審計(jì)的作用對工程成本控制起著非常積極的作用，跟蹤審計(jì)的作用有以下幾個(gè)方面：(1)檢查項(xiàng)目概算執(zhí)行情況。檢查有無超出批準(zhǔn)概算范圍投資和不按概算批復(fù)的規(guī)定購置自用固定資產(chǎn)，擠占或者虛列工程成本等問題。(2)檢查工程設(shè)計(jì)變更、施工現(xiàn)場簽證手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)。(3)加強(qiáng)設(shè)備、材料價(jià)格控

10、制，尤其要對建設(shè)單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備、材料的價(jià)格進(jìn)行檢查，防止從中加價(jià)。對已購設(shè)備、材料因故不能使用的，要分析原因，分清責(zé)任，并督促建設(shè)單位及時(shí)處理，避免造成更大的損失。4、重視對工程簽證的管理工程簽證是工程合同價(jià)款調(diào)整的重要依據(jù)之一。對于一個(gè)具體工程項(xiàng)目而言，要杜絕工程變更幾乎是不可能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設(shè)單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小，以利于控制投資規(guī)模，施工單位則傾向于通過工程變更取得較高的額外補(bǔ)償。在工程實(shí)踐中，工程簽證存在以下問題：(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類，使工程簽證更加合理；(2)在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，忽略中標(biāo)后可能出現(xiàn)的工程變更問題，沒有考慮工程

11、變更帶來的風(fēng)險(xiǎn)；(3)工程實(shí)施過程中，如何規(guī)范合同履行過程，使工程簽證有據(jù)可查，有法可依；(4)在變更工程計(jì)價(jià)中，如何解決開發(fā)商和施工單位出現(xiàn)分歧；(5)怎樣正確及時(shí)處理工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性和時(shí)間性。現(xiàn)場簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如果違背了技術(shù)要求，不符合國家的工程量計(jì)算規(guī)則或不符合國家定額的內(nèi)容，即使簽證程序符合規(guī)定，也同樣是不合理的。準(zhǔn)確性是指計(jì)量無誤，文字表達(dá)清楚，與實(shí)際情況相符。否則很容易引起糾紛，有的簽證僅表達(dá)變更的工程內(nèi)容，沒有記錄變更的工程量，或者沒有準(zhǔn)確表達(dá)有關(guān)量，給竣工結(jié)算留下了漏洞。5、索賠的預(yù)防和處理對于工程投資控制起著相當(dāng)重要的作用。(1)、應(yīng)以合同為依據(jù)，

12、處理索賠時(shí)必須做到有理有據(jù)：必須對資料的真實(shí)性、可信度予以嚴(yán)查，在具體處理索賠的過程中，一定要仔細(xì)分析，什么時(shí)候應(yīng)該給工期索賠，什么時(shí)候應(yīng)該給費(fèi)用索賠。比如：天氣條件極其惡劣，已超出了我們預(yù)想的正常雨雪天氣，嚴(yán)重阻礙了工程的進(jìn)展，這個(gè)時(shí)候，施工單位可以要求，業(yè)主就可以批準(zhǔn)延長工期，即工期索賠成立，但不應(yīng)出現(xiàn)費(fèi)用索賠。再比如，在工程的全面展開時(shí)期，部分工程發(fā)生變更，施工單位對變更已完部分及等待圖紙時(shí)該部分的施工人員及機(jī)械要求索賠，此時(shí)，對于已完部分的索賠，才能給付，其中包括成本和利潤，但對于停滯的人員和機(jī)械，由于正值施工旺季，完全可以先把此部分人員、機(jī)械調(diào)到別處使用，所應(yīng)賠付的應(yīng)該只是更換工作地

13、點(diǎn)及工種的工效降低費(fèi)。（2）在處理索賠事件時(shí)應(yīng)進(jìn)行時(shí)效檢查，我國建設(shè)工程施工合同文本（GF-1999-2001）參照國際上通用的FIDIC合同條件對索賠的時(shí)效作了如下規(guī)定：“索賠發(fā)生28天內(nèi)，向工程師發(fā)出索賠意向通知；發(fā)出索賠意向通知后28天內(nèi)，向工程師提出追加合同價(jià)款或延長工期的索賠報(bào)告及有關(guān)資料；工程師在收到承包商送交的索賠報(bào)告和有關(guān)資料后，于28天內(nèi)給予簽復(fù)，或要求承包商進(jìn)一步補(bǔ)充索賠理由和證據(jù)。工程師在28天內(nèi)未給予答復(fù)或未對承包商作進(jìn)一步要求，視為該項(xiàng)索賠已經(jīng)認(rèn)可”。對于超出規(guī)定時(shí)效期限的索賠，視具體情況有權(quán)拒絕。同時(shí)對有效索賠應(yīng)及時(shí)處理。（3）應(yīng)分清責(zé)任，嚴(yán)格審核費(fèi)用。對實(shí)際發(fā)生的

14、索賠事件，往往是合同雙方均負(fù)有責(zé)任，對此要查明原因，分清責(zé)任，并根據(jù)合同規(guī)定的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行審核，以確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。（4）應(yīng)在工作中加強(qiáng)主動控制，減少工程索賠。這就要求業(yè)主在工程管理過程中，應(yīng)當(dāng)盡量將工作做在前面，減少索賠事件的發(fā)生。這樣能夠使工程更順利地進(jìn)行，降低工程投資，減少施工工期。五、強(qiáng)化結(jié)算管理有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算是造價(jià)管理的最后也是非常關(guān)鍵的一環(huán)，如何真實(shí)地反映整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)際造價(jià)，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價(jià)管理的能力。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事，對工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，嚴(yán)格把好價(jià)款審核這最后一關(guān)。在結(jié)算審計(jì)應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目

15、的不同特點(diǎn)采取不同的審計(jì)方法。1 .全面審計(jì)法。是指按照國家或行業(yè)建筑工程預(yù)算定額的編制順序或施工的先后順序，逐一的全部進(jìn)行審查的方法。其具體計(jì)算方法和審查過程與編制施工圖預(yù)算基本相同。此方法的優(yōu)點(diǎn)是全面、細(xì)致，經(jīng)審計(jì)的工程造價(jià)差錯(cuò)比較少、質(zhì)量比較高，但工作量較大，對于工程量比較小、工藝比較簡單、造價(jià)編制或報(bào)價(jià)單位技術(shù)力量薄弱甚至信譽(yù)度較低的單位須采用全面審計(jì)法。2 .標(biāo)準(zhǔn)圖審計(jì)法。是指對于利用標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙施工的工程項(xiàng)目，先集中審計(jì)力量編制標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算或決算造價(jià)，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比審計(jì)的方法。按標(biāo)準(zhǔn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或通用圖紙施工的工程可集中審計(jì)力量細(xì)審一份預(yù)決算造價(jià)，作為這種標(biāo)準(zhǔn)圖紙的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，或用

16、這種標(biāo)準(zhǔn)圖紙的工程量為標(biāo)準(zhǔn)，對照審計(jì)，而對局部不同的部分和設(shè)計(jì)變更部分作單獨(dú)審查即可。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是時(shí)間短、效果好、定案容易。缺點(diǎn)是只適用按標(biāo)準(zhǔn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或施工的工程，適用范圍小。3 .分組計(jì)算審計(jì)法。這是一種加快工程量審計(jì)速度的方法。即把組成單位工程的最基本元素一一分項(xiàng)工程劃分為若干組，并把相鄰且有一定內(nèi)在聯(lián)系的項(xiàng)目編為一組，審計(jì)計(jì)算同一組中某個(gè)分項(xiàng)工程量，利用工程量間具有相同或相似計(jì)算基礎(chǔ)的關(guān)系，判斷同組中其他幾個(gè)分項(xiàng)工程量計(jì)算的準(zhǔn)確程度的方法。4 .對比審計(jì)法。是指用已經(jīng)審計(jì)的工程造價(jià)同擬審類似工程進(jìn)行對比審計(jì)的方法。這種方法一般應(yīng)根據(jù)工程的不同條件和特點(diǎn)區(qū)別對待。一是兩工程采用同一個(gè)施工圖，但基礎(chǔ)部分和現(xiàn)場條件及變更不盡相同。其擬審計(jì)工程基礎(chǔ)以上部分可采用對比審計(jì)法；不同部分可分別計(jì)算或采用相應(yīng)的審