房地產(chǎn)項目策劃方案

1、.wd目錄一、宏觀市場環(huán)境分析4(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析4(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響4(一工程所在區(qū)域市場概述4(二)區(qū)域市場在城市中的地位及開展趨勢5(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供給量包括潛在樓盤供給量的分析以及競爭分析5三、工程條件與地塊分析10(一)工程根本情況與用地現(xiàn)狀評述10(二)工程周邊環(huán)境與根底設施狀況以及工程的外部聯(lián)系、交通組織分析11(三)工程開發(fā)的SWOT分析12(四)工程開發(fā)條件研究得出的結論13五)興龍湖國際花園13二長和星街15三永川萬達廣場16四韓國城工程18五、工程整體定位20(一)市場定位20(二)工程的功能定位20(三)形象定位20四目標客戶定位及分析21五產(chǎn)品

2、定位及物業(yè)開展初步建議25(一)工程SWOT分析25(二)物業(yè)開展初步建議26三價格定位27六、工程開展戰(zhàn)略27(一)工程開發(fā)節(jié)奏27(二)永川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀及趨勢分析28(三)工程開發(fā)節(jié)奏設定分析281首期少量開發(fā)282前期開發(fā)量較大可到達一期總共的60%28(四)相關建議29(五)工程銷售節(jié)奏29七、工程營銷籌劃31一、工程的價格策略31二、工程的廣告籌劃32活動推廣34系列活動一：不同的角度青春攝影展34系列活動二：“尋找最美微笑之星瑞博康城形象大使評選活動34系列活動三：“時尚模特T臺秀暨瑞博康城形象大使頒獎典禮34系列活動四：客戶有獎購房活動35系列活動五：買房送家居35系列活

3、動六：老客戶帶新客戶35營銷階段劃分351、形象樹立期352、市場預熱期363、強銷期364、持銷期365、清盤期36八、經(jīng)濟評價37一工程投資估算及資金籌措方案37二財務評價38三不確定分析39(四)工程風險分析41(五)躲避風險的措施42九、附件42一、宏觀市場環(huán)境分析(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析目前，全國經(jīng)濟整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢，成績來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，構造上實現(xiàn)了

4、多渠道融資的變化。三是城市建立重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的社情民情調(diào)查，進一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車齊頭并進，財政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個方面的收入增長較快，平安、信訪形勢保持平穩(wěn)狀態(tài)。(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響與房地產(chǎn)市場聯(lián)系比擬嚴密的金融政策、稅收政策以及國家各種關于調(diào)控和穩(wěn)定房價的政策措施對房地產(chǎn)市場起著很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場的最新政策二、區(qū)域市場分析(一工程所在區(qū)域市場概述本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤，本案是重慶市XX建立集團房地產(chǎn)開發(fā)在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)

5、核心，在短時間內(nèi)就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟開展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新工程也在不斷推進，區(qū)域面貌也將會得到進一步改善。(二)區(qū)域市場在城市中的地位及開展趨勢該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區(qū)國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建立在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等

6、樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。該地塊擁有眾多的配套設施，拿出自己開發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供給量包括潛在樓盤供給量的分析以及競爭分析樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經(jīng)分流了局部客戶，并與本工程形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供給存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本工程形成競爭，其分析如下：6個月以來的價格趨勢一年以內(nèi)的價格趨勢其總體價格趨勢樓盤比照房貸政策有可能發(fā)生改變，但對首次置業(yè)產(chǎn)品影響較小，其產(chǎn)類別產(chǎn)品需要提高產(chǎn)品競爭力來爭奪市場。房地產(chǎn)市場即將迎來較大調(diào)整，經(jīng)過短暫的價升量跌之后進入量價齊跌階段。受調(diào)

7、控影響最大的產(chǎn)品將是投資和投機類產(chǎn)品首當其沖，受到的市場沖擊最大，其次首次改善類產(chǎn)品的沖擊較大。未來市場將放量供給的郊區(qū)與近郊區(qū)將率先調(diào)整，調(diào)整幅度較中心城區(qū)大，調(diào)整時間較中心城區(qū)長。本輪調(diào)控我們認為是保護型調(diào)控，至少將會持續(xù)六個月，未來市場將放量供給。在政策的影響下，市場需求構造會發(fā)生明顯的變化。市場主要依靠90平米以下的首次置業(yè)和140-160的屢次改善性需求為支撐。90平米以下戶型的供給量會迅速增加，市場競爭劇烈，對戶型功能設計提出更高的要求，總價低、功能完善的小2房將熱銷70-80。另外政策對一次性付款和利用公積金的客戶受影響稍小，在營銷過程中將公積金貸款客戶作為重要客戶之一。三、工程

8、條件與地塊分析(一)工程根本情況與用地現(xiàn)狀評述工程總占地60503，總建筑面積117363，容積率2.5，綠地率36%，建筑密度25%，居住戶數(shù)1250戶，由13幢多層花園洋房、3幢18+1全景高層、1幢商業(yè)樓構成。其他占地用于綠化，生活娛樂場所。(二)工程周邊環(huán)境與根底設施狀況以及工程的外部聯(lián)系、交通組織分析(三)工程開發(fā)的SWOT分析優(yōu)勢分析劣勢分析由概況可知，擁有學區(qū)，商業(yè)，娛樂的絕佳位置，地處新城中心地塊周邊一公里內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設施、教育機構、金融機構、醫(yī)療機構齊全；周邊高校云集、企事業(yè)單位較多，潛在的客戶量規(guī)?？捎^。周邊不乏大型優(yōu)質(zhì)樓盤，對本工程在規(guī)模上構成較大威脅，客戶群體較

9、為有限，。周邊小環(huán)境不容樂觀，工程同事小區(qū)的完整性受到一定影響。過大的車流及過快的車速，不便于人的滯留并行程人氣，從而產(chǎn)生一定的局限性。時機分析威脅分析本工程所在區(qū)域地產(chǎn)開展磅礴，近年來招商力度不斷加大，工程目標客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐步加強； 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟開展迅速，市場需求可挖掘空間巨大。君臨棠城、五洋.都市庭院、樂信鳳凰郡、恒大翡翠城等幾個等競爭對手已經(jīng)分流了局部客戶，并與本工程形成正面競爭； 國家宏觀調(diào)控政策為武漢樓市開展帶來不確定因素。(四)工程開發(fā)條件研究得出的結論房地產(chǎn)工程投資籌劃就是研究如何科學地制定建立工程的總體規(guī)劃立項之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)歷

10、確定設計內(nèi)容及依據(jù)(設計方案書)的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建立目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析，研究工程任務書對設計的合理向?qū)?，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計的內(nèi)容，并尋找到達這一目標的科學方法。房地產(chǎn)工程投資籌劃是進展工程投資決策的依據(jù)，是建立活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。從這一目的出發(fā)，本工程的研究背景及現(xiàn)狀和房地產(chǎn)工程投資籌劃理論方法進展了概述、初步了解進展投資籌劃籌劃的意義及方法。然后分別從工程背景、工程所處市場現(xiàn)狀分析、工程規(guī)劃、投資估算、工程財務分析、工程投資決策等方面利用房地產(chǎn)工程籌劃理論進展了全程系統(tǒng)投資籌劃研究。本文的研究得到以下結論本案開展前景良好。通過對其

11、經(jīng)營投資環(huán)境和市場時機進展分析和工程區(qū)域現(xiàn)狀進展分析得出，雖然競爭會很劇烈，但是總體將保持開展良好的態(tài)勢，投資該工程將會產(chǎn)生較好經(jīng)濟效益。4、 主要競爭樓盤分析咨詢的主要目的即為公司提供市場信息，從而到達更加好的決策。當然最主要的就是提供直接競爭對手的信息，我們籌劃部組織了一次大規(guī)模的市場調(diào)研，在此我們對永川區(qū)一帶的在售以及即將銷售的樓盤作一次詳細的介紹。五)興龍湖國際花園1、規(guī)劃模式： 27棟洋房，3棟高層，1棟商業(yè)樓 置鋮御府二期興龍湖國際花園推出了洋房與高層相結合的房源布局，其中僅有3棟高層，矗立在洋房社區(qū)中的高層，以及27棟洋房和1棟商業(yè)。尊享洋房品質(zhì)與配套效勞 據(jù)營銷經(jīng)理透露這次戶型

12、面積是71-91平米的三房戶型，局部戶型贈送一間房間。這批房源動線合理流暢，在保證空間功能設置的根底上，分區(qū)更合理，生活更添精致情趣。置鋮御府是重慶置鋮藍鵬房地產(chǎn)開發(fā)全資打造的品質(zhì)社區(qū)。工程由純電梯洋房圍合，獨立特色商業(yè)街組成，以美式賴特建筑的簡約明快樂而不失穩(wěn)重的姿態(tài)，勾勒出永川首個都市級精品社區(qū)。 置鋮御府位于興龍湖中央商務區(qū)的核心位置，昌州大道、興龍大道、站前大道圍合而成，工程北面接壤神女湖旅游效勞聚集區(qū)、高速互通口，東面緊靠動漫館、高鐵站經(jīng)濟圈，南邊興龍湖公園近在咫尺，西面是教育生活成熟配套區(qū)，未來生活配套高而全，物業(yè)保值升值前景無限。 工程周邊交通極為便捷，興龍大道、昌州大道、站前大

13、道環(huán)繞，高速互通口不到1分鐘，出行各區(qū)更為便捷；目前通達本工程的公交網(wǎng)絡有3條，至高鐵站僅需3分鐘，隨著2021 年高鐵線的竣工通車永川站，屆時從家門口到主城僅需20分鐘。 工程北面為規(guī)劃中的“昌州古城及神女湖旅游休閑效勞區(qū)，南面毗鄰興龍湖公園。工程內(nèi)更規(guī)劃有500米長，40米寬的皇家景觀中軸，近800平米超大游泳池，四季花園、12合院、15疊水等特色景觀。獨有的背山面湖的優(yōu)勢，打造極為出色的宜居生活，出那么繁華，入享寧靜。 置鋮御府自產(chǎn)品研發(fā)之初即潛心規(guī)劃，本著以人為本，尊重自然，和諧生活的設計原那么，合理利用坡地形態(tài)，自然肌理，充分運用當今高端住宅設計領域中的新理念，新設計手法和新技術手段

14、，賦予每棟建筑鮮明的特色風格，潛心打造一個高檔居住社區(qū)。工程規(guī)劃中12合院孕含乾坤八卦，暗合天地，并有貫穿南北的景觀中軸大道這批房源總共約226套。2、 產(chǎn)品模式：城市住宅金色系列：適合人生活的多元化成熟的居住模式城郊住宅城花系列：將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流聚集的高水準居住部落郊區(qū)住宅四季系列：遠離喧囂與浮華的宜人居所高檔住宅高檔系列：獨占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所3、 客戶構成：主要客戶來源于國內(nèi)正在迅速成長的中產(chǎn)白領階層，而且將中產(chǎn)階層更進一步劃分為2530歲首次置業(yè)的年輕白領；3040歲的一二次置業(yè)的社會中堅；3545歲二次或?qū)掖沃脴I(yè)的中產(chǎn)精英，其中，又主要定位于社會中堅占70%人群，同時

15、兼顧年輕白領和中產(chǎn)精英。4、 成功關鍵因素：（1） 區(qū)域優(yōu)勢：位于商業(yè)中心，有便利的公交和交通方便出行；（2） 配套優(yōu)勢：周邊學校林立，教育資源豐富，商業(yè)配套有中百倉儲和武商量販等（3） 價格優(yōu)勢：較低的市場價格吸引了大批其他地區(qū)的居民搬遷入住。（4） 戶型設計優(yōu)勢：戶型以二室二廳為主，從而吸引了大批中青年置業(yè)者，在一期的戶型設計中，一室一廳占20%，二室一廳及二室二廳占65%，三室以上占15%。二期的戶型與一期差不多。 （5） 小區(qū)生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢：小區(qū)有大面積的綠色規(guī)劃，綠化率到達40，容積率僅為1.3。住區(qū)內(nèi)建有兩個南北公園，環(huán)境十分寬松幽雅。工程地勢較高，視野開闊，同時兼?zhèn)涑蔷?、山景、?/p>

16、景，三景合一，是目前重慶比擬好的生態(tài)型居住社區(qū)，給人一種真正的居家感覺。5、 相對本工程可借鑒點：（1） 工程布局、風格包裝均有獨到之處，品質(zhì)感強（2） 建筑品質(zhì)多種智能安防（3） 銷售人員技巧以及講解水平（4） 生態(tài)環(huán)境的布置很得當。二長和星街1、規(guī)劃模式：建筑面積61562.98平米，工程分1、2、3層商業(yè)及1、2、3、4棟塔樓及地下商業(yè)和車庫。 永川首個鄰里生活中心，6萬方體驗式趣樂商業(yè)公園長和星街，集22692商圈旺鋪、85110全能寫字樓、藝術主題酒店。長和星街位于永川區(qū)鳳凰大道18號，總建筑面積61562.98平米，工程分1、2、3層商業(yè)及1、2、3、4棟塔樓及地下商業(yè)和車庫組成。

17、其中地下商業(yè)和1-3層商業(yè)面積為約27000平米。酒店和寫字樓面積約20000平米。以住宅開發(fā)商為主角，走開發(fā)和投資商相結合的道路；同時在業(yè)務格局上，突破單一的地產(chǎn)開發(fā)，擴展到投資、資產(chǎn)管理等領域；適度增加經(jīng)營性物業(yè)在總收入中所占的比例，預計未來占總收入的比重將到達20%左右，但不會專門增加經(jīng)營性物業(yè)的土地儲藏。2、 產(chǎn)品模式：高檔住宅以低密度中高端住宅為主景觀住宅高端景觀物業(yè)以及低端住宅3、 客戶構成：A. 社會新銳25歲到30歲或青年夫妻，無子女，家庭成員高學歷B. 望子成龍有0到17歲孩子，希望改善孩子居住環(huán)境和更好生活條件的家庭C. 安康養(yǎng)老為了方便老人就醫(yī)，或者就近照顧老人以及老人自

18、己希望購房安度晚年的家庭D. 富貴之家家庭收入高，是社會上的成功人士，想享受生活的家庭E. 務實之家家庭收入相對不高，但是希望購置一份房產(chǎn)業(yè)安居的家庭4、 成功關鍵因素：1交通優(yōu)勢：有多路公交在工程門口，可以很快到達繁華商業(yè)區(qū)。2環(huán)境優(yōu)勢：小區(qū)位于較繁華區(qū)，離市中心近，周邊配套設施很多。小區(qū)規(guī)模較大，整體檔次較高。3價格優(yōu)勢：該樓盤采取典型的低開高走的策略，早期價格很低，激起顧客的購置欲。到以后再逐步提高價格，這樣可以便于資金周轉(zhuǎn)，資金回籠。現(xiàn)樓盤采取折扣購房，有很大的吸引力。4戶型劣勢：小區(qū)的戶型以三室為主，其中戶型以中大型為主占戶型總數(shù)的90%左右，最小的戶型為90平方米，這種戶型設計很符

19、合重慶現(xiàn)有的消費時尚。5生活配套優(yōu)勢：小區(qū)坐落在轉(zhuǎn)盤地區(qū)，周邊配套齊全，有大型的購物中心、生活超市、學校等等設施。5、 相對本工程的可借鑒點：工程內(nèi)環(huán)境營造和社區(qū)景觀的規(guī)劃銷售代表形象良好，物科宣傳，包裝有品位出臺了一系列的優(yōu)惠政策，吸引顧客。交通環(huán)境的便利以及生活出行的便捷。三永川萬達廣場1、規(guī)劃模式：永川萬達廣場集商業(yè)、洋房、高層為一體，其中13.7萬方的購物中心為萬達自持物業(yè)。該工程總投資54億元，占地414畝，預計產(chǎn)值80億元，是重慶市重點建立工程。其東鄰紅河大道，西接星光大道，北至三星路，南至一環(huán)路，總規(guī)劃建筑面積約58萬，規(guī)劃萬達購物中心、洋房、高層及商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)，集商業(yè)、洋房、

20、高層為一體，其中13.7萬方的購物中心為萬達自持物業(yè)。洋房產(chǎn)品為6+1純板式地中海風格電梯洋房，高層產(chǎn)品為新古典主義風格，分為三梯8戶和兩梯6戶配置產(chǎn)品。是集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型高端城市綜合體。工程位于永川新城星光大道789號；永川萬達廣場是萬達集團在渝的第四座萬達廣場，同時也是萬達集團深耕重慶8年升級鉅作；永川萬達廣場集商業(yè)、洋房、高層為一體，其中13.7萬方的購物中心為萬達自持物業(yè)，自持面積是目前永川現(xiàn)有開發(fā)商自持商業(yè)的兩倍以上，與萬達合作全球戰(zhàn)略商家資源達6000余家，萬達獨有的訂單式商業(yè)模型，直接跨過永川現(xiàn)有傳統(tǒng)的商業(yè)3-5年的養(yǎng)商期；購物中心所帶來的巨大人流為十字金街帶

21、來大量的客戶，也致使商鋪“開業(yè)即旺鋪，旺鋪即升值“。洋房產(chǎn)品為6+1純板式地中海風格電梯洋房，高層產(chǎn)品為新古典主義風格，分為三梯8戶和兩梯6戶配置產(chǎn)品2、 產(chǎn)品模式：城市住宅適合都市白領、上班族及中產(chǎn)階級居住高檔住宅占據(jù)都市資源，擁有大量配套設施和公共物業(yè)快速流轉(zhuǎn)式住宅強悍的交通供滿足住戶出行工作的需求3、 客戶構成：A.3550歲的中年群體，一般為三口之家B.非首次置業(yè)，會表達自我社會價值的精英人員C.外地區(qū)遷入者，欲融入都市生活，長期居住的家庭D.不受地域限制，看重地段、環(huán)境、配套設施，看重所屬地塊的行政規(guī)劃對土地價值的提升力度。以投資做為財富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房價升值后轉(zhuǎn)手

22、賣掉賺取房屋中間差價的人群E.有便利辦公需求，又不希望造成太大資金壓力的家庭4、 成功關鍵因素：（1） 宣傳優(yōu)勢：宣傳策略得當，產(chǎn)品利益點構成目標受眾的吸引力，即產(chǎn)品能給買家什么樣的實用利益（2） 配套優(yōu)勢：街道口核心商圈，百貨大樓，時尚廣場觸手可及，臨近區(qū)政府、大學，人文氣息就在眼前，建筑，環(huán)境，人以一種前所未有的和諧姿態(tài)在這里融匯貫穿。（3） 功能優(yōu)勢：產(chǎn)品本身的功能利益，也可以是時尚、品位、顯貴、效勞內(nèi)涵、區(qū)域規(guī)劃能力等附加價值5、相對本工程的可借鑒點：工程位于九龍坡的繁華區(qū)域，緊鄰楊家坪的商業(yè)步行街，其升值潛力巨大。小區(qū)的交通非常方便，距離公交車站僅100米。距離下一個站也僅為200米

23、左右。小區(qū)周邊的生活配套設施非常齊全，有多個大型的購物城。而且教育資源尤其突出，包括重慶文理學院，水電校等，居家氣氛非常濃厚。小區(qū)的戶型以二室二廳、三室二廳為主，符合大局部消費者的購置及居住習慣。三房戶型設計，南北通透，實用性強，面積緊湊四韓國城工程1、規(guī)劃模式工程總建筑面積27萬 ， 8.4萬大型韓國商業(yè)體驗區(qū)、 7.3萬SOHO公寓、 3萬高端商務區(qū)域及酒店、 1.8萬甲級寫字樓于一體。位于重慶永川鳳凰湖公園，處于新區(qū)中心，緊鄰重慶野生動物園、樂和樂都主題樂園，獨占區(qū)域優(yōu)勢，工程利用主題化、體驗性、平臺型開發(fā)模式，締造城市最具商業(yè)價值的投資引擎，成為中央時尚游樂區(qū) ；韓國城會聚韓流時尚購物

24、、水上游樂體驗、韓國主題兒童樂園、特色餐飲休閑、國際風情精品酒店、SOHO公寓、國際電子商務孵化基地、大學生創(chuàng)業(yè)園為一體的時尚體驗綜合體。五大基地鉅獻重慶：韓中經(jīng)貿(mào)促進會西部交流基地， 韓國文化藝術人協(xié)會影視拍攝基地暨明星培訓基地，界環(huán)球旅游小姐國際大賽培訓基地，國際電子商務孵化基地，大學生創(chuàng)業(yè)基地。四大功能分區(qū)：韓國時尚體驗館、湖濱休閑體驗區(qū)、配套效勞區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。2、 產(chǎn)品模式：高層住宅都市系列：設施齊全，配套高端郊區(qū)住宅四季系列：遠離喧囂與浮華的宜人居所功能住宅娛樂系列：眾多高端上檔次的建筑群3、 客戶構成：A. 以首次置業(yè)者為主，剩下那么為二次置業(yè)客戶B. 許多是享受生活情趣的單身

25、貴族C. 把購房目光投向邊緣地塊上，也就是捎帶有地產(chǎn)概念的樓盤上。他們一般注重工作環(huán)境與品質(zhì)，講究商務配套設施上的便捷性、整體感。在價格認定上比擬寬松，只要覺得這個樓盤廉價了就認可，進而產(chǎn)生實際購置行動。此類買家占工程銷售比例的10%-15%左右，戶型一般選擇在100平米200平米。D. 從事的工作或經(jīng)營的商貿(mào)格局限制他們在這一地帶買房的人群4、 成功關鍵因素：1銷售優(yōu)勢：有一個獨特的銷售主張，對目標買家而言是有實實在在利益的，即消費者通過你的表達，看見你確實能給他帶來實實在在的好處2環(huán)境優(yōu)勢：有大面積水景，綠化面積很高，到達了50%，容積率小，會使小區(qū)顯得不那么擁擠3房型優(yōu)勢：工程的房型設計

26、符合重慶居民現(xiàn)有的消費習慣，躍層設計的比例正好，大戶型的平層很容易得到市場的認可4設計優(yōu)勢：板式住宅的通風、采光狀況理想，是真正意義上的安康住宅，吸取國外先進建筑元素的同時融入中國民居庭院的精華，更有林蔭小道供業(yè)主休息欣賞。小區(qū)的整體設計比擬新穎，為合圍式，有利于通風5、相對本工程的可借鑒點：區(qū)位優(yōu)勢顯著，能夠降低建筑密度工程檔次高，有利于拉升開發(fā)商和工程知名度注重環(huán)境營造，提升了工程自身優(yōu)勢五、工程整體定位(一)市場定位本案在前期推廣過程中，一定要建立一個明確、清晰的工程形象。本案到底是一個什么樣的樓盤呢？我們作如下分析：（1） 本樓盤根本處于永川區(qū)的中心位置；（2） 建成后的小區(qū)，在道路、

27、景觀、效勞上在永川區(qū)都屬于一流的；（3） 戶型的組成，大到180平方米，小到50平方米，有高層、錯層。根據(jù)以上分析，我們提出“城市、綠色、我的家這一市場定位主題，可以將本案各項優(yōu)越充分表達是一種頂級的生活，是最好的，一流的。它表達了人與人、人與自然和諧的主題，只有住進去才能品味到它的價值。(二)工程的功能定位本工程是中高檔住宅樓，其主要功能是居住。功能定位如下：（1） 營造良好的居住環(huán)境，表達居住組團的和諧美，實現(xiàn)人與自然的融合，到達趨近完美的居住空間；（2） 一個平安、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；（3） 完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利效勞(三)形象定位1、 做好形象定位

28、的前提（1） 充分了解開展商的開發(fā)過程及目標通過交流充分了解開展商的開發(fā)過程及目標，留意其中的閃光點，尋求經(jīng)濟與文化、商業(yè)與藝術的有機結合以衍生品牌，營銷全程塑造并不斷強化開發(fā)商及工程本身的品牌，為企業(yè)持續(xù)開展提供后勁；（2） 把握市場實態(tài)對市場動態(tài)的精準把握，有助看清工程在市場坐標上的位置，強調(diào)市場引導，而非一味迎合市場；（3） 把握片區(qū)狀況在市場調(diào)研和諳熟外鄉(xiāng)實況以及充分解讀區(qū)域消費特征的根底上，因應工程所在地區(qū)域特點（4） 對工程充分研究透徹尋找工程的唯一性、差異性和市場高度、揚長避短，搶占制高點，樹立唯一性，用足工程優(yōu)勢，躲避工程劣勢，并以此確立工程獨特的行業(yè)地位2、 房地產(chǎn)工程形象定

29、位的切入點（1） 地段的特征定位（2） 產(chǎn)品特征或顧客利益點定位（3） 規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位（4） 工程的目標客戶定位（5） 文化象征定位（6） 一種生活方式定位（7） 行業(yè)或片區(qū)的引領者定位（8） 優(yōu)勢組合定位現(xiàn)我們將根據(jù)以一種生活方式來進展形象定位：德國哲學家海德格爾說：“人，詩意地居住。房地產(chǎn)工程形象不僅僅是華美辭藻的堆砌，語句形式的詩化，更在于營造提升一種詩意的生活方式和人生境界，以撥動客戶的心弦，捕捉人們心靈中某種深層的心理體驗。他表達的不能僅僅是房子，它是對家的眷戀，是對位置更是對精神家園的皈依，它是人類追求的永恒主題之一。房地產(chǎn)形象要打動人心，打造出詩意的生活方式，更能詮

30、釋人們情感、精神、個性的寄托好張揚。3、工程案名和推廣語 瑞博康城的形象定位為“小天地里的時尚，高雅的生活，以“日子緩緩、生活散散的主推廣語形象地勾勒出其宣揚的浪漫閑散的生活方式。形象詮釋：小空間里的大故事，讓您發(fā)現(xiàn)生活別樣的美麗。10米高的空中花園，讓您在家中笑傲風景。綠色在家門，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受生活！當您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的綠色，您是否感覺神清氣爽？當您在閑暇時，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當您的朋友羨慕您舒適、安靜的生活環(huán)境時，您是否為您當初的選擇感到驕傲與自豪？4、品牌形象的樹立 XX房地產(chǎn)開發(fā)在重慶市已經(jīng)成功開發(fā)多個工程，尤

31、其是在XX小區(qū)，合理的樓距，優(yōu)美的環(huán)境，獲得業(yè)主的好評。在永川區(qū)開發(fā)樓盤時，首先是開發(fā)商的實力及誠信的宣傳對樓盤以后的銷售起重要作用；其次，是在樓盤認購時，能給買家信心是很重要得。開發(fā)商可以承諾：如遲交樓，每天按房款的千分之一支付違約金給買受人。四目標客戶定位及分析1、 客戶細分準那么1選定最有價值的細分客戶，剔除非目標客戶：盡管不能保證對龐大市場的控制和擁有，但也確?？蛻艏毞质袌鲎銐虼蟆⒖勺R別、有媒介觸及點并且有利可圖，這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至工程生存的基外鄉(xiāng)壤，這樣的客戶細分才有價值。反之，如果細分后的市場面太狹小，目標客戶群缺乏以支撐企業(yè)開展所必須的利潤，那么這種細分就是失敗的。2進展差異化的

32、價值定位，集中于一點，為不同客戶提供獨特價值：不同客戶對于工程而言帶來的價值不僅一樣，有的客戶可以連續(xù)不斷地為工程創(chuàng)造價值和利益如屢次置業(yè)客戶、老客戶不斷介紹新客戶等，因而要對客戶進展價值差異化區(qū)隔3圍繞客戶細分和價值定位定義準確制導的運營流程，確保產(chǎn)品和效勞的高命中率和高滿意度：僅僅將客戶進展有效細分是遠遠不夠的，細分的目的是抓住客戶特征投其所好，將產(chǎn)品成功的推廣出去，準確完善穩(wěn)定合理的運營流程是成就這些美好愿望的助推器。2、 細分客戶的需求和特征同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進展細分，目標客群分為以下幾類：年輕家庭、小小太

33、陽、小太陽、后小太陽、空巢家庭、以及社會成功人士等?？蛻纛悇e根底特征購房動機產(chǎn)品需要特征年 輕 家 庭25 一 30 以 經(jīng) 濟 型 客 戶 為 主 。首次置業(yè)總價支付能力有限，對價格比擬敏感；希望距離父母 或工作單位較近的對戶型設計較 為重視，對日照朝向 、小區(qū)綠化有較高要扎傾向于購置大型社戶型面積需求集中于90平米 左右的緊揍型兩房廳；對于第二間房功能需求小小太陽25-30歲 以普通職員 和一般管理 者為主，經(jīng) 濟水平有 限。通常夫 妻中一人工 作相對輕松首次置業(yè)或者改善型經(jīng)濟務實型價格水平、交通狀況是其最為關注 ，其對周邊生活及商業(yè)配套有較高要扎注重戶型布局和小區(qū)景觀綠化；希望選擇靠近公

34、交站、址 鐵 的 址 方 購 房 ；需 求 戶型以緊揍兩房為主。中間收入水平其對交涌狀況的關注程度高，對價格的關注；對周邊自然環(huán)境 和教肓文化配 套較為重 視 ； 購房 時注重戶型的選擇 ，傾向于戶型布局良好、日照充足通風良好的戶型；期望在小區(qū)內(nèi)有平安保障的兒童娛樂設施。高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌；對周邊生活配套和自然環(huán)境設施有較高要求；注重樓型及光照效果、小區(qū)綠化等；希望小區(qū)擁有較高的人文氣氛；戶型選擇傾向于大面積三房。小太陽35一39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經(jīng)濟務實型：價格水平、交通狀況是其最為關注的；其對周

35、邊生活及商業(yè)配套有較高要求；注重戶型布局和小區(qū)景觀綠化；傾向于選擇靠近高質(zhì)量中小學的區(qū)域購房；需求戶型以兩房及緊湊三房為主。中間收入水平：其對交通狀況的關注程度高于對價格的關注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視；購房時注重戶型的選擇，傾向于戶型布局良好、日照充足、通風良好的戶型；傾向于選擇靠近高質(zhì)量中小學的區(qū)域購房高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌；傾向于選擇高質(zhì)量總小學附近購房；注重樓型及光照效果、小區(qū)綠化等；希望小區(qū)擁有較高的人文氣氛；戶型選擇傾向于大面積三房，注重子女生活學習功能空間。后小太陽40一45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活

36、工作壓力比擬大。改善型經(jīng)濟務實型：價格水平、交通狀況是其最為關注的；其對周邊生活及商業(yè)配套有較高要求；注重戶型布局和小區(qū)景觀綠化；希望選擇靠近公交站、地鐵的地方購房；需求戶型以緊揍兩房、三房為主。中間收入水平：其對交通狀況的關注程度高于對價格的關注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視；購房時注重戶型的選擇，傾向于戶型布局良好、日照充足、通風良好的戶型；傾向于靠近高質(zhì)量中學購房；需求戶型以三房為主。高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌；對周邊生活配套和自然環(huán)境設施有較高要求；注重樓型及光照效果、小區(qū)綠化等；希望小區(qū)擁有較高的人文氣氛；戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層

37、、高層或花園洋房。空巢老人45歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主。安度晚年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，此類客戶對價格較為敏感；比擬重視購置區(qū)域周邊環(huán)境與小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；對內(nèi)部環(huán)境的關注集中于對社區(qū)平安、日常便利、生活協(xié)助及消磨時光的考慮；注重房屋的日照朝向，偏好居民多的大型社區(qū)；由于經(jīng)濟的迅速開展，客戶的需求也越來越多樣化，所以企業(yè)不得不對客戶進展細分。而客戶細分是動態(tài)，也是多層次的，它不是靜態(tài)不變的，也不是唯一的。當一個房地產(chǎn)企業(yè)能夠不擔憂實力和資源，而是將戰(zhàn)略目光轉(zhuǎn)移到客戶上的時候，客戶細分就成為他的必經(jīng)之路。五產(chǎn)品定位及物業(yè)開展初步建議(一)工程SWOT分析通過找出工程客觀存在的內(nèi)部優(yōu)勢因素、劣勢因素

38、以及外部市場環(huán)境中的時機因素、威脅因素，運用SWOT分析法，提出相應的市場對策，其目的是為了能夠提出更具針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適宜于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。具體分析如下：優(yōu)勢分析工程區(qū)域功能定位位于城市居住區(qū)，適宜居住。地塊周邊一公里內(nèi)市政配套設施齊全，商業(yè)設施、教育機構、金融機構、醫(yī)療機構齊全；周邊高校云集、企事業(yè)單位較多，潛在的客戶量規(guī)?？陀^。地處永川區(qū)中心，工程的高層就有了很好的夜景欣賞點，并且可以有效的隔離來自鬧區(qū)的噪音污染，進而帶來更高的利潤空間。劣勢分析對于工程規(guī)模小難以形成體量優(yōu)勢，周邊不乏大型優(yōu)質(zhì)樓盤，對本工程在規(guī)模上構成較大威脅，客戶群體較為有限。周邊小環(huán)境不

39、容樂觀。由于自身小環(huán)境的不便利，過大的車流及過快的車速，不便于人的滯留，從而產(chǎn)生局限性。物業(yè)時機點分析本工程所在區(qū)域地產(chǎn)開展磅礴，近年來招商力度不斷較大，工程目標客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐步加強，城市化進程加速。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟開展迅速，市場需求可挖掘空間巨大，對于為房地產(chǎn)市場有著直接推進作用。物業(yè)威脅分析國家的宏觀調(diào)控政策為永川區(qū)樓市開展帶來不確定因素，近期由于政府的房地產(chǎn)宏觀政策，對本區(qū)域房地產(chǎn)市場有著很大影響，未來一定時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將逐步平穩(wěn)標準。同時，與之對應的競爭對手已經(jīng)分流了局部客戶，并與本工程形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供給存量偏多。(二)物業(yè)開展初

40、步建議1、 規(guī)劃設計指導思想與原那么根據(jù)工程用地的周邊環(huán)境與城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設計講遵循以下幾點指導思想與原那么：本小區(qū)的規(guī)劃必須符合永川區(qū)總體規(guī)劃，充分利用地形地貌，合理布置空間組織由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設計過程中必須堅持“以人為本的原那么，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)開展的觀念。營造出溫馨、親和的居住環(huán)境建造一個平安的居住環(huán)境。按照有關規(guī)定，對建筑的防火、防震構造、平安間距、平安疏散通道與場地、人防的地下構造物等做出必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度。2、 規(guī)劃設計方案（1） 總平面設計建筑布局本工程總體布局首先考慮與城市空間相協(xié)調(diào)，

41、其次是堅持“以人為本的思想，著重處理居住環(huán)境的質(zhì)量，住宅功能的合理性。交通組織本小區(qū)有四個大門，寓意四通八達。環(huán)境與綠化綠化設計力爭做到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色，以便更好的為居民效勞。本工程的環(huán)境景觀設計，將充分利用地面內(nèi)庭院，形成獨特的造景空間，為住戶提供優(yōu)美的生活環(huán)境。并且在小區(qū)內(nèi)部有大面積的水系景觀帶。（2） 建筑設計平面設計工程總占地60503，總建筑面積117363，容積率2.5，綠地率36%，建筑密度25%，居住戶數(shù)1250戶，由13幢多層華陽洋房、3幢18+1全景高層、1幢商業(yè)樓構成、。其他用地用于綠化，生活娛樂場所。立面設計立面造型追求簡潔、明快、富有現(xiàn)代感和居住氣氛。采用

42、虛實比照的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點。綠化環(huán)境設計以親切怡人為基準。三價格定位市場比擬法1、【定價思路】市場比擬法的核心是運用相類似的工程作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估工程最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比擬法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價復原法推算現(xiàn)時整體租金。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價。2、【樣本選擇】樣本必須具有參照意義，否那么將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選擇原那么：相近原那么，相近地段會有更多的相近因素成功原那么，只有成

43、功的樓盤才具有參考意義功能原那么，樣本樓盤必須具有一樣的功能定位根據(jù)周邊相似樓盤的價風格查顯示，結合本樓地理位置、周邊環(huán)境及所面對人群收入狀況、綜合本樓盤開發(fā)本錢，依據(jù)國家有關房地產(chǎn)法律政策。本樓盤價格將定位為中高檔收入水平人群，戶型采用中等戶型，既能滿足大局部人群對居住的要求，同時價格也控制在所能承受的范圍，約為4500-5000元/平方米。六、工程開展戰(zhàn)略(一)工程開發(fā)節(jié)奏1、 工程開發(fā)節(jié)奏設定依據(jù)分析國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)模式種類及根本特征種 類基 本 特 征獨立一次性到位開發(fā)由單一房地產(chǎn)開展商獨家投資，整個工程同時開工、統(tǒng)一出售，到時一次性交付使用。獨立分期分區(qū)段滾動開發(fā)由單一房地產(chǎn)開展商獨家

44、投資，分期分區(qū)段開工，開發(fā)一處，銷售一處，完工一處，受益一處，流動開發(fā)。注：分期分區(qū)段開發(fā)包括局部景觀、公建工程先行，也包括整體規(guī)劃先行，然后分期分區(qū)段開發(fā)實施。聯(lián)合一次性到位開發(fā)由多家房地產(chǎn)開展商共同投資，整個工程同時開工，統(tǒng)一出售或分別出售，同時交付使用。注：一般是統(tǒng)一整體規(guī)劃聯(lián)合分期分區(qū)滾動開發(fā)由多家房地產(chǎn)開展商分別投資，分期分區(qū)段先后施工，分開銷售，分別受益，出售與交樓時間不統(tǒng)一。注：即可做統(tǒng)一整體規(guī)劃，也可分別獨立規(guī)劃。(二)永川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀及趨勢分析聯(lián)合分期分區(qū)滾動開發(fā)與獨立分期分區(qū)滾動開發(fā)構成永川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式的主流。尤其是具有一定規(guī)模的大工程，如恒大翡翠城、樂信鳳凰郡

45、等；獨立一次性到位的開發(fā)較多為單棟高層或小規(guī)模工程有極個別中等規(guī)模的工程采用獨立一次性到位開發(fā)模式(三)工程開發(fā)節(jié)奏設定分析根據(jù)開發(fā)商的背景及工程特征，可以排除聯(lián)合開發(fā)模式和獨立一次性到位開發(fā)模式，于此只就獨立分期開開展開討論，而就開發(fā)節(jié)奏而言，視開發(fā)商的資金及市場開展動態(tài)而定，以下兩種開發(fā)節(jié)奏可供參考。1首期少量開發(fā)相關支持因素地塊成熟度因素XX房地產(chǎn)開發(fā)在未來幾年中將是市場的重頭戲之一。當前而言，生活便捷度、消費認同度和市場需求關系尚處相對不利的狀況，而消費觀念的引導和市場培育又往往不可能一蹴而就。產(chǎn)品自然彈性因素從籌劃角度看，現(xiàn)已報批的總規(guī)仍有局部尚需調(diào)整與完善，而且，邊開發(fā)邊修規(guī)可以更

46、好地使產(chǎn)品迎合市場的需求，增加產(chǎn)品自然彈性度。市場年均消化量、需求量、供給量因素 2021年，永川區(qū)年均住宅消化量在100萬左右，而新開工面積就已達274萬，市場供給量達700萬，市場已明顯呈現(xiàn)出供大于求的現(xiàn)象；而就單個工程而言，特別是大規(guī)模工程，開盤期銷售量能超過一期施工量的60%，可謂是良好的業(yè)績，前期少量開發(fā)，可根據(jù)市場的反應信息，調(diào)整銷售方案，做到有的放矢。開發(fā)本錢及價格開展因素前期開發(fā)量少，資金投放量低，便于開發(fā)商在各方面的管理；在價格方面，銷售單位少，價格面窄，后期可調(diào)整空間幅度較大。2前期開發(fā)量較大可到達一期總共的60%產(chǎn)品自身硬件因素 本案的規(guī)劃理念、物管理念、營銷理念近兩年內(nèi)

47、在區(qū)域市場仍具較強競爭力。開展商實力與品牌號召力 前期大量開發(fā)，可提高開發(fā)商的信譽度及品牌號召力，對銷售工作可創(chuàng)造一定的利好性，同時，也為后期開發(fā)及銷售樹立良好的口碑。競爭態(tài)勢因素 今明兩年，本地區(qū)將陸續(xù)有兩個工程上馬，給本已劇烈的市場再加一把火，使本地區(qū)競爭進入白熱化階段，前期的大量開發(fā)，將形成先入為主的格局，爭取盡可能大多的銷售份額。(四)相關建議首期開發(fā)多與少各有利弊，就歸結于一個權衡問題。結合市場調(diào)研結果及工程建筑規(guī)劃特征，運用敝司豐富的操盤經(jīng)歷，現(xiàn)提出以下建議：首期適量開發(fā) 首期開發(fā)工程可銷售總量的20%，另外，局部景觀與公建立施同步施工，以投石問路的形式先拭探市場，再根據(jù)市場反應信

48、息對后期開發(fā)做出針對性調(diào)整，有利于總體銷售節(jié)奏的控制，預留工程較大升值空間，且可一定程度降低首期開發(fā)資金投入，躲避推出量過大、價格面過寬而引起的銷售失控與消費的盲目性。建議一期開發(fā)入口處兩棟多層 入口處兩棟與公路相連，是做前期形象的絕好區(qū)段，可以向市場充分展示該工程的優(yōu)勢，同時，使會所與內(nèi)局部建局部可先行，利用裙房修建后期售樓處。(五)工程銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏的制定原那么：推廣銷售期指從市場導入開場至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的工程一般持續(xù)3-4個月的時間，因為本案工程一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲藏情況最終確定；另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為工程部先出具根

49、本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷籌劃部制定銷售方案。1推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。2鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節(jié)假期。3開盤銷售前應確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工到達開放效果。1、銷售節(jié)奏安排：2021年10月底2021年12月，借大的推廣活動推出-工程2021年12月底2021年1月初，召開產(chǎn)品發(fā)布會，正式啟動某工程，同時籌劃師對市場進展第一次摸底。2021年1月中旬，開放樣板房，同時籌劃師對市場進展第二次摸底。2021年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。2、銷售準備2021年1月20日前準備完畢1戶型統(tǒng)計：1)

50、由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于2021年12月31日前完成2) 鑒于瑞博康城工程戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。2銷講資料編寫：1) 由瑞博康城營銷部籌劃師負責，于2021年12月31日前完成2) 瑞博康城工程銷將資料包括以下幾個局部：購置瑞博康城的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講根本數(shù)據(jù)：瑞博康城的主要經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費；涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。2021年12月31日前，由整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和工程優(yōu)勢說辭。建筑工藝及材料：需要在2021年12月10

51、日前由工程部出具工程采用的新工藝材料，新技術等根本根本資料。2021年12月31日前，由整理后，作為材料工藝說辭?？蛻魡栴}集：以答客問形式書寫，針對瑞博康城的優(yōu)劣勢，做出銷講解決方法。3置業(yè)參謀培訓：1) 由瑞博康城營銷部負責，培訓時間從2021年11月底2021年12月底2) 培訓內(nèi)容包括：銷講資料培訓，時間：2021年11月底2021年12月初建筑、景觀規(guī)劃設計培訓，時間：2021年12月初工程工藝培訓，時間：2021年12月初樣板區(qū)、樣板房培訓，時間：2021年1月9日銷售培訓，時間：2021年12月2021年1月4預售證由銷售內(nèi)頁負責，于2021年1月10號前完成5面積測算由銷售內(nèi)頁負

52、責，于2021年1月10號前完成6戶型公示由于瑞博康城工程戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，防止置業(yè)參謀出錯。由籌劃師負責，于2021年1月10號前完成7交房配置由工程設計人負責，于2021年1月10號前完成3、 樣板區(qū)及樣板房1樣板區(qū)1. 樣板區(qū)范圍：考慮到瑞博康城工程銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進展管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉。注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為Y區(qū)2. 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫

53、江宜居，城在林中氣氛、家居水畔的氣氛，表達國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，表達獨具特色的建筑風格。3. 樣板區(qū)展示安排：1) 確定對Y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求；2) 確定Y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底；3) 明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務分解；4) 具體見附后參觀園線說明二樣板房1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于瑞博康城主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。2. 樣板房作用：考

54、慮到-工程戶型面積中等，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。3. 樣板房展示安排：前期設計，包裝由瑞博康城工程部同事負責跟進協(xié)調(diào)。樣板房應于2021年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。三展示道具包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：1. 沙盤模型：銷售部和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)系相關單位制作2. 戶型模型：銷售部和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)系相關單位制作3. 戶型圖：銷售部和籌劃師協(xié)商后，由籌劃師聯(lián)系相關單位制作四價格策略均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由籌劃師和銷售部職業(yè)

55、參謀踩盤整理數(shù)據(jù)，籌劃員協(xié)同-寫出定價報告，報領導審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內(nèi)單價。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預計，職業(yè)參謀優(yōu)惠權限，銷售主管優(yōu)惠權限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權限，公司領導優(yōu)惠權限，一旦確定優(yōu)惠權限，堅決執(zhí)行，防止權限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場銷售。時間安排：營銷籌劃部于2021年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。五推廣：2021年10月底前確定廣告推廣公司，2021年11月低前出具具體的推廣方案。七、工程營銷籌劃工程形象定位瑞博康城小天地里的時尚、高雅生活瑞博康城，等待您的青睞！一、工程的價格策略一根本原那么1、“低開高走的整體價格策略。A、以極具誘惑力的低價開盤，聚集人氣；B、在銷售控制上先推綜合素質(zhì)低的單位，價格逐步攀升，再推優(yōu)良單位；C、建議選擇12層的均價為根本定價單位，根據(jù)朝向、樓層以40元/m2的幅度調(diào)整價格。2、競爭性定價策略。A、根據(jù)市場競爭結合銷售狀況，實施競爭性定價策略，面對劇烈競爭時憑借比擬優(yōu)勢制勝市場；B、建議結合市場競爭需要結合銷售