怎樣分攤樓房土地使用權面積

1、怎樣分攤樓房土地使用權面積物權法實施后，人們對不動產登記制度的認識程度 越來越高，業(yè)主要求辦理土地使用證越來越多，土地使用權 由單一主體享有變?yōu)槎鄠€權利主體按份共有，這就要求土地 使用權登記人員對樓房所占用的土地使用權進行分攤?？墒?在實際的操作中沒有統(tǒng)一的原則或具體的標準，各地均采取 了不同的分攤方法。那么采用哪種分攤方法才能做到公平合 理，被權利人接受？在分攤時要遵循哪些原則？需要注意哪 些問題呢？分攤方法的選擇樓房土地面積分攤的方法主要有面積分攤法、地份分攤 法、樓價分攤法三種。使用地價分攤法和樓價分攤法計算涉 及的因素較多，不同的時期價格不盡相同，地價、房價之間 的又沒有固定的關系，而

2、且操作起來也比較麻煩，因此雖然 比較合理，在運用上并不多見。 面積分攤法操作簡單， 北京、 成都、杭州等大中城市均采用這一方法，是比較實用的分攤 方法，在實際工作中經常被采用。本文就以面積分攤法為例 介紹怎樣為樓房分攤土地使用權面積。面積分攤法遵循的原則公平公正、合理分攤原則。對住宅小區(qū)內的所有權利人 都要按照統(tǒng)一的標準進行合理分攤，讓所有權利人公平分享 樓房所在土地增值的收益。當樓房發(fā)生毀損或者面臨拆遷改 建時，所有的權利人有權決定對樓房的處分事宜，并獲得相 應的補償。區(qū)別對待、分開分攤原則。由于用途不同，地價、 房價也不同，尤其是對多用途樓房，分攤時應分攤建筑占地 面積，然后再分攤共有面積

3、。誰使用、誰分攤原則。對住宅小區(qū)內的幼兒園、醫(yī)院、 市場等非單純小區(qū)配套設施，已明示為個人所有的綠地花 園，以及住宅小區(qū)權利人不能使用的其他部分，應單獨劃出，不參與分攤。尊重歷史、尊重現(xiàn)實原則。對已經按契約分攤、由于歷史原因造成分攤不盡合理等現(xiàn)實情況，不必苛求統(tǒng)一，應采 取“老房老辦法，新房新規(guī)定”的做法，保持面積分攤方法 的基本穩(wěn)定。分攤計算的具體方法地上建筑物分攤土地使用權（地上）面積的計算。分攤建筑占地面積的公式為：分攤建筑占地面積=權利人建筑面積X本幢建筑占地面積+本幢建筑面積；分攤共用面積 的公式：分攤共用面積 =權利人建筑面積X（宗地面積-總 建筑占地面積）+總建筑面積。權利人分攤

4、土地面積二分攤建筑占地面積+分攤共用面積。地下建筑物分攤土地使用權（地下）面積計算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下 建筑物；另一種是離開地面一定深度單獨建造，不能與地上 建筑物連為一體的地下建筑物。國土資源部關于地下建筑物土地確權登記發(fā)證有關問題的復函（國土資廳函2000171號）中明確指出：凡是與 地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權利可以確定為 土地使用權。具體登記時，將地下建筑物的建筑面積計入整 體建筑總面積，然后按權利人擁有的地下建筑面積占整體建 筑面積的比例分攤地面上的土地面積。離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體 的地下建筑物，其土地權利

5、可確定為土地使用權（地下）。具體登記時，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備 注欄注明相應地上土地使用權的特征。土地使用權（地下）在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進 行出租、轉讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經按 地上建筑物進行了分攤。離開地面一定深度單獨建造，不能 與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分攤可參照以 下公式進行：分攤土地使用權（地下）面積=權利人地下建筑物面積X地下建筑物垂直投影面積*地下建筑物總面積。計算中常數的確定。宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和 共用使用權面積，由具備資質的測量機構實際測量確定。建

6、 筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內的土地面積， 通常以房產測繪的建筑物底層面積為依據。建筑面積（地下 建筑物面積）指建筑物的總建筑面積，通常以房產測繪的建 筑面積為依據。地下建筑物垂直投影面積指地下空間利用權 的面積，包括進出地下室通道的垂直投影面積，由具備資質 的測量機構實際測量確定。權利人（地下）建筑面積：權利 人出資或以其他方式實際所有的建筑面積，通常以房產測繪的建筑面積為依據。需要注意的幾個問題關于住宅小區(qū)中共用宗的指界問題。共用宗在實施地籍調查 指界時，原則上應由所有權利人共同委托代表出席，考慮到 實際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權人仍為房地 產開發(fā)商的，可由房地產開發(fā)商代為出席指界；已經竣工多 年，且與房地產開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實 際情況確定界限，經公告后生效。關于土地使用權的使用期限問題。分戶土地證書中用地年限 為出讓合同約定的年限減去轉讓時已使用年限的剩余年限。 如某鋼混結構房屋使用年限為 70 年，于 2000 年簽訂出讓合 同并交付使用， 2008年 3月進行土地登記， 登記期日使用年 限為70- 8= 62年。當主樓和裙樓連體時，應合并計算整幢建筑總面積，以主樓 和裙樓共同占地面積作