拿地可行性報(bào)告模板

1、第一部分：項(xiàng)目概況1、 宗地位置宗地所處城市的地理位置，項(xiàng)目地段的定性描述。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性建筑物的相對(duì)位置和距離等。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍。2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較。3、 地面現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有化學(xué)污染、放射性、特殊氣味及易燃易爆危險(xiǎn)源；是否有市政代征地、綠化帶、 鐵路線、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。4、 地面建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況（指未拆遷完成的項(xiàng)目）， 包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。5、 地下情況，包括管線、地下電纜

2、、暗渠等情況。6、 地質(zhì)情況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。附圖：地形地貌平面圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)，反映宗地地形地貌。3、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（1） 周邊 3 公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通：項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等；近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)療：醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平情況。4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)等。5、 文化、體育、休閑娛樂(lè)設(shè)施。6、 銀行、郵局及其他配套設(shè)施。（2） 周邊 3 公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套4、 大市政配套1、 道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包括現(xiàn)狀的

3、主要道路及路幅，規(guī)劃道路及路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系及影響。2、 供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 電力及通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）管線狀況：現(xiàn)有線路走向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。4、 燃?xì)夤芫€狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。5、 供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。5、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等。2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，配套設(shè)施面積，地上及地下建筑面積，計(jì)容積率建筑面積，可售建筑面積等。3

4、、 綜合容積率、住宅及公建分地塊容積率，車(chē)位配比等。4、 建筑密度、綠化率及控高。5、 其他。附表：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)（參考表一）第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、法律風(fēng)險(xiǎn)1、土地性質(zhì)、類(lèi)別和土地所有權(quán)的歸屬，如果是系統(tǒng)內(nèi)土地資源，應(yīng)明確是錦鯉中心土地還是股份公司土地；股份公司土地應(yīng)明確是出讓地還是作價(jià)出資土地，以及原土地出讓金額或作價(jià)出資額。2、項(xiàng)目取得的方式和步驟，應(yīng)明確項(xiàng)目通過(guò)何種方式獲得，包括土地競(jìng)拍 /土地變性 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓 /項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等，在項(xiàng)目取得過(guò)程中的不確定因素，是否涉及拆除鐵路專(zhuān)用線等特殊設(shè)施及其影響因素。3、 項(xiàng)目取得的主要程序，需要政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的主要環(huán)節(jié)和審批時(shí)間，

5、可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。4、項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及實(shí)力，合作的主要目的，可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)因素等。二、政策風(fēng)險(xiǎn)1、 當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資者的態(tài)度，政府有關(guān)部門(mén)的工作作風(fēng)和辦事效率等。2、當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的關(guān)注程度，與政府的合作關(guān)系，可以利用的公共關(guān)系資源。3、近期已出臺(tái)或可能出臺(tái)的有關(guān)政策對(duì)本項(xiàng)目的主要影響和風(fēng)險(xiǎn)因素。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法和規(guī)性，以及項(xiàng)目可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、GDP、財(cái)政收入、人

6、口、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)，與同類(lèi)城市的比較分析等。2、當(dāng)?shù)爻鞘械慕诤椭衅诎l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的其他情況。3、項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中的地位及發(fā)展方向。二、城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展指標(biāo)：包括近三年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，年開(kāi)工量/竣工量，年供應(yīng)面積/銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額/銷(xiāo)售均價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及土地供應(yīng)及成交情況等。2、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市中的地位及占比：項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展?fàn)顩r與數(shù)據(jù)，在所在城市的地位及占比情況。3、已進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要開(kāi)發(fā)商及基本發(fā)展?fàn)顩r。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析1、 前 3年及未來(lái)5年內(nèi)區(qū)域土地

7、市場(chǎng)狀況：包括土地供應(yīng)及成交的整體狀況，成交面積及價(jià)格的變化，土地供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：各檔次產(chǎn)品的主要特征，尤其是與本案類(lèi)似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)周期、平均售價(jià)、平均去化率等。3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本狀況及比較分析。4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題。四 、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群和市場(chǎng)定位1、本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群：分析目標(biāo)客戶群的主要特征，包括區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購(gòu)買(mǎi)方式、關(guān)注點(diǎn)與主要訴求等，初步確定目標(biāo)客戶群的輻射范圍。2、項(xiàng)目的基本市場(chǎng)定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。第四部分

8、：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，進(jìn)行基本的建筑排列，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如： 地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)的狀況、河流、道路、其他建筑物等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及解決的方案。3、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如： 治安環(huán)境、噪音環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源等因素對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。4、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行

9、等生活設(shè)施對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。二、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要思路：產(chǎn)品體現(xiàn)的主要概念、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)等。2、項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型：住宅與公建的區(qū)域分布及比例，住宅產(chǎn)品的主要類(lèi)型（多層/ 高層 / 洋房 / 聯(lián)排 /別墅）及比例分配，戶型結(jié)構(gòu)和主力戶型，對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮等。第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃：對(duì)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的設(shè)想，主要分期開(kāi)發(fā)方案和計(jì)劃，各期開(kāi)竣工時(shí)間及工期安排，各期開(kāi)工建設(shè)規(guī)模，在區(qū)域市場(chǎng)中的占有率等。二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃：項(xiàng)目各期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售周期，銷(xiāo)售各期在區(qū)域中的市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃的有關(guān)對(duì)策和措施。第六部分：投資及收益

10、分析一、成本預(yù)測(cè)與分析根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步方案對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行測(cè)算，并說(shuō)明測(cè)算的主要依據(jù)、運(yùn)用指標(biāo)和計(jì)算方法。在指標(biāo)不確定或多種方案時(shí)，可進(jìn)行多方案的成本測(cè)算和分析。附表：項(xiàng)目成本測(cè)算表（參考表二）二、收益測(cè)算表與分析根據(jù)項(xiàng)目與產(chǎn)品定位的初步方案，結(jié)合區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售情況，確定產(chǎn)品的計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算和分析，編制項(xiàng)目收益測(cè)算表和年度利潤(rùn)計(jì)劃表。附表：項(xiàng)目收益測(cè)算表（參考表二）；項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表（參考表三）三、資金測(cè)算與分析根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和銷(xiāo)售回款計(jì)劃，編制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，測(cè)算項(xiàng)目啟動(dòng)資金、最大資金占用金額和項(xiàng)目資金平衡時(shí)間。附表：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（參考

11、表四）；四、投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算與分析根據(jù)成本和收益測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算項(xiàng)目的主要投資評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要包括銷(xiāo)售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資回收期、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指標(biāo)（參考表五）1. 銷(xiāo)售利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）率：利潤(rùn)（凈利）/總銷(xiāo)售收入*100%。2. 成本利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）率：利潤(rùn)（凈利）/ 總成本*100%。3. 靜態(tài)投資回收期：不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，凈收益抵償總投資的時(shí)間。4. 動(dòng)態(tài)投資回收期：考慮資金的時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斂偼顿Y的時(shí)間。5. 內(nèi)部收益率：各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。6. 凈現(xiàn)值： 按基準(zhǔn)收益率將各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。7. 盈虧平衡點(diǎn)分析：（ 1）保本售價(jià)：即

12、銷(xiāo)售凈收入等于總投資額時(shí)的平均售價(jià)，計(jì)算公式 S=C/（1-T1）.（2） 保本銷(xiāo)售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷(xiāo)售部分所獲凈利等于未銷(xiāo)售部分成本的銷(xiāo)售比例，計(jì)算公式R=C/（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2.式中：C: 表示單位成本；R: 表示保本銷(xiāo)售率；S: 表示單位售價(jià)；T1: 表示營(yíng)業(yè)稅率；T2: 表示所得稅率。五、項(xiàng)目敏感性分析1 、成本敏感性分析，分析總成本或單項(xiàng)成本每上升一定比例對(duì)收益的影響程度（參考表六）。2、售價(jià)敏感性分析，分析銷(xiāo)售價(jià)格每上升一定比例對(duì)收益的影響程度（參考表七）。第七部分綜合分析及結(jié)論一、 項(xiàng)目綜合分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，結(jié)合公

13、司發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。二、結(jié)論與建議結(jié)合綜合分析情況，確定項(xiàng)目的約束條件（如土地價(jià)格上限等），得出項(xiàng)目的可行性結(jié)論，并提出下一步的工作建議。參考表格表一：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)表二：項(xiàng)目成本與收益測(cè)算表表三：項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表表四：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表表六：成本敏感性分析表表七：售價(jià)敏感性分析表- 10 -表一：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)地塊名稱(chēng)位置區(qū)域位置市區(qū)四 至東南西北宗地用地平衡表用地面積 （平方米）容積率控告（米）備注其 中建設(shè)用 地回積住宅用地公建用地其他用地小計(jì)代征用 地回積綠地道路其他用地小計(jì)合計(jì)項(xiàng) 目 初 步 規(guī) 劃總建筑面積 （平方米）計(jì)容

14、積率建 筑面積 （平方米）可傳回枳 （平方米）/、口銷(xiāo)售卸積 （平方米）其 中地上住宅辦公商業(yè)小計(jì)地下車(chē)庫(kù)其他小計(jì)合計(jì)其他綜合容積率建筑密度綠化率備注表二：項(xiàng)目成本與收益測(cè)算表規(guī)劃 指標(biāo)用地面積（平方米）總建筑面積 （平方米）計(jì)容積率建筑面積（平方米）地下建筑面積 （平方米）住宅公建合計(jì)成本預(yù)測(cè)項(xiàng)目建筑面積單價(jià)（元/平米）計(jì)容積率面積單價(jià)（元/平米）總金額（萬(wàn)元）計(jì)算說(shuō)明一、直接成本（一）、土地成本1、土地出讓金2、土地契稅（二）、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)（三）、建安成本1、地上住宅2、地上公建3、地下部分（四）、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)（五）、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)二、間接成本（六）、管理費(fèi)用（七）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（八）、銷(xiāo)

15、售費(fèi)用（九）、營(yíng)業(yè)稅及附加（十）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)三、總成本收益預(yù)測(cè)四、銷(xiāo)售收入1.、住宅銷(xiāo)售收入2、公建銷(xiāo)售收入3、地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入五、銷(xiāo)售利潤(rùn)六、所得稅七、稅后利潤(rùn)表三：項(xiàng)目年度收益計(jì)劃表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2011 年2012 年2013 年2014 年合計(jì)銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）結(jié)算面積（平方米）營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）單位利潤(rùn)（元/平方米）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）表四：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率（年）：時(shí)間合計(jì)年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度周期序號(hào)12345678一、現(xiàn)金流出1、土地價(jià)款2、建設(shè)費(fèi)用3、間接費(fèi)用4、其他支出二、現(xiàn)金流入1、銷(xiāo)售金額2、其他流入三、當(dāng)期現(xiàn)金凈流量四、開(kāi)累現(xiàn)金流量五、凈現(xiàn)值六、累計(jì)凈現(xiàn)值表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算值計(jì)算公式備注所得稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率所得稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率所得稅前成本利潤(rùn)率所得稅后成本利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)部收益率項(xiàng)目啟動(dòng)