四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析

1、四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析地產(chǎn)業(yè)是香港的重要經(jīng)濟(jì)支柱，即便是在世界范圍內(nèi)，香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也處于一個(gè)相當(dāng)高的位置之上。而在香港，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界發(fā)展這四家地產(chǎn)公司均是地產(chǎn)界的驕子，憑借其規(guī)模和良好聲譽(yù)，在港人的心目中，四大地產(chǎn)公司就代表了香港的地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，四大地產(chǎn)公司各自形成了一套行之有效而又獨(dú)具特色的企業(yè)運(yùn)作模式，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。財(cái)務(wù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反映，以下本文從財(cái)務(wù)角度對(duì)四大公司進(jìn)行比較分析，希望從中獲取一些啟示。一、 公司基本情況新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司在四大地產(chǎn)公司中規(guī)模最大，它于1972年在香港聯(lián)交所上市，核心業(yè)務(wù)是開發(fā)房地產(chǎn)供銷售及收租投資，

2、相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店管理、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)和運(yùn)輸基建管理，并涉足科技領(lǐng)域。新世界發(fā)展有限公司于1970年成立即開始其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于兩年后在香港聯(lián)交所上市。經(jīng)過二十多年的積極發(fā)展，該集團(tuán)已將其核心業(yè)務(wù)從地產(chǎn)擴(kuò)展至酒店、基建、服務(wù)以及電訊。同時(shí)它也是在中國大陸最大的香港投資者。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司是香港最負(fù)盛名的企業(yè)之一。集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣泛，包括房地產(chǎn)發(fā)展、基礎(chǔ)建設(shè)、港口貨運(yùn)、能源、零售、酒店及電訊業(yè)務(wù)。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司是一家投資控股公司，透過附屬公司參與香港的房地產(chǎn)開發(fā)與投資、項(xiàng)目管理、建筑、物業(yè)管理、酒店、公用事業(yè)、零售、財(cái)務(wù)及投資控股以及在中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)。其旗下，包括聯(lián)營(yíng)公司，有

3、六家上市公司，其中三家為恒生指數(shù)的成份股。二、 四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析由于條件所限，本文僅獲取新鴻基、新世界、恒基兆業(yè)1996年6月30日起截止到1999年6月30日及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1996年12月31日起截止到1999年12月31日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。需要說明的是，新鴻基、新世界、恒基兆業(yè)是以截至六月三十日止的一年作為一個(gè)會(huì)計(jì)年度，而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以截至十二月三十日止的一年為會(huì)計(jì)年度，雖然會(huì)計(jì)期間不同，但該差異將不至于影響比較趨勢(shì)。本文所使用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均以其會(huì)計(jì)年度為基準(zhǔn)。（為便于與我司比較，將我司截止99年12月31日的A股財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)列于四大地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)之下，以1港幣=1.08人民幣作為換算匯率。）1 業(yè)務(wù)規(guī)

4、模比較（單位：億港幣）u總資產(chǎn)（圖1）四家公司的資產(chǎn)規(guī)模均在97年達(dá)到較高點(diǎn)，其后除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)外，其他公司都有所減小。新鴻基資產(chǎn)規(guī)模最大，但99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一舉超過了新鴻基位居第一。（注：圖中所標(biāo)識(shí)的年份表示長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及萬科截止當(dāng)年12月31日的一個(gè)年度或其他三家地產(chǎn)公司截止當(dāng)年6月30日的一個(gè)年度，以下相同。）u營(yíng)業(yè)額（圖2）從絕對(duì)數(shù)看，新鴻基的營(yíng)業(yè)額規(guī)模最大；新世界雖不及新鴻基但營(yíng)業(yè)額較穩(wěn)定，表明業(yè)務(wù)發(fā)展較平穩(wěn)；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)營(yíng)業(yè)額增減起伏較大。99年四家公司的營(yíng)業(yè)額從大到小排序?yàn)椋盒馒櫥?、新世界、恒基兆業(yè)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。u凈資產(chǎn)（圖3）從增長(zhǎng)趨勢(shì)看，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模逐年穩(wěn)步上升，其

5、他三家公司均在97年達(dá)到最高點(diǎn)，98年又有不同程度的下滑，到99年下滑勢(shì)頭有所減緩，新世界和恒基兆業(yè)的凈資產(chǎn)還略有回升。99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)超過新鴻基躍居第一。恒基兆業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模最小。需要說明的是，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在營(yíng)業(yè)額下降的情況下，資產(chǎn)規(guī)模得到訊速膨脹，主要原因是對(duì)聯(lián)營(yíng)公司（和記黃埔、長(zhǎng)江基建等）的長(zhǎng)期投資獲得了豐厚回報(bào)。年內(nèi)投資收益額達(dá)$580億，是上年的12倍（其中和記黃埔因出售Orange plc股權(quán)長(zhǎng)實(shí)獲得投資收益$577億）。u每股凈資產(chǎn)（單位：港幣）（圖4）四家公司每股凈資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)與各自凈資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)是一致的，但排序略有不同，原因在于新世界的股本規(guī)模相對(duì)較大。盡管長(zhǎng)江實(shí)業(yè)

6、的股本規(guī)模也較大，但因99年的良好業(yè)績(jī)使每股凈資產(chǎn)位居其他公司之首。無論是在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)或是營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行比較，這幾家公司按規(guī)模大小進(jìn)行排序，順序都是一樣的（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的營(yíng)業(yè)額除外，這主要由于該集團(tuán)的主要利潤(rùn)來源和記黃埔等公司為其聯(lián)營(yíng)公司，不屬合并報(bào)表范圍），且四家公司的凈資產(chǎn)與總資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。這種關(guān)于公司規(guī)模的財(cái)務(wù)指標(biāo)的同一性，在一定程度上說明香港四大地產(chǎn)公司在公司規(guī)模的擴(kuò)張上，表現(xiàn)出一種較為明顯的均衡發(fā)展特征，而非單個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的突出。萬科的資產(chǎn)規(guī)模和營(yíng)業(yè)規(guī)模雖遠(yuǎn)不及四大公司，但近年呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2短期償債能力比較u流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）（圖5）盡管99年各公司的流

7、動(dòng)比率相差不大，但從各年情況看，四家公司流動(dòng)比率的大小和變動(dòng)趨勢(shì)存在很大差異。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的流動(dòng)比率較高，但98年開始已明顯降低。99年除新鴻基外，各公司（含萬科）的流動(dòng)比率均比上年降低，表明其短期償債能力有所減弱。由于個(gè)體差異，無法看出香港大發(fā)展商合理的最低流動(dòng)比率水平。u速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998速動(dòng)比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比-0.180.830.350.131.041.030.130.380.02 /（表1）從速動(dòng)比率與流動(dòng)比率的比較

8、情況看，各公司的存貨都占到流動(dòng)資產(chǎn)一半以上，其中恒基兆業(yè)的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重最大，99年甚至達(dá)到90%，因此速動(dòng)比率也最小，這將極大影響其短期償債能力。這同時(shí)也反映了房地產(chǎn)行業(yè)所固有的存貨金額大、銷售周期長(zhǎng)的事實(shí)。與98年相比，99年萬科的流動(dòng)比率降低了但速動(dòng)比率卻提高了，主要原因是99年萬科的存貨大幅度減少，存量資產(chǎn)在連續(xù)高企后首次開始下降。u現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債）真正能用于償還債務(wù)的是現(xiàn)金流量，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量和流動(dòng)負(fù)債的比較可以更好的反映企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。從四家公司情況看差異較大，其中新鴻基的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比連續(xù)兩年超過1，短期償債能力較強(qiáng)；而另外幾家公司的現(xiàn)金流動(dòng)比

9、還不及其一半(除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1998)，最小的甚至只有0.13(新世界1999)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年因營(yíng)業(yè)現(xiàn)金出現(xiàn)凈流出，使現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比呈負(fù)數(shù)，因此其短期償債能力明顯不足。3 運(yùn)營(yíng)效率比較u應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（銷售收入/應(yīng)收帳款平均余額）四家公司應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率大小不一，從99年的情況看，恒基兆業(yè)和新鴻基應(yīng)收帳款收回速度最快，僅不到2個(gè)月，其次為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。新世界應(yīng)收帳款管理能力較差，平均收帳期高達(dá)128天。萬科的應(yīng)收帳款回收速度處于中間水平。（參見表2）長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率4.146.956.692.855.55應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)86.952.554.512865.8（表2）u流動(dòng)

10、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均余鵝）（圖6）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)相對(duì)節(jié)約流動(dòng)資產(chǎn)，等于相對(duì)擴(kuò)大資產(chǎn)投入，增強(qiáng)企業(yè)贏利能力；而延緩周轉(zhuǎn)速度，需要補(bǔ)充流動(dòng)資產(chǎn)參加周轉(zhuǎn)，形成資金浪費(fèi)，降低贏利能力。四家公司中，新鴻基的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)最快，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)相對(duì)較慢。萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度僅次于新鴻基，同新世界相當(dāng)并有超過之勢(shì)，且近三年在逐年加快。u總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/總資產(chǎn)平均余額）（圖7）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，說明銷售能力越強(qiáng)。四家公司中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最慢，新鴻基次之，恒基兆業(yè)和新世界相差不大。相比之下，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率優(yōu)于上述公司許多，一方面說明萬科資產(chǎn)規(guī)模較小，另一方面說明運(yùn)用有限資產(chǎn)獲取收

11、入的能力增強(qiáng)了。結(jié)合應(yīng)收帳款和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，可以認(rèn)為目前萬科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率比較好。4 長(zhǎng)期償債能力比較u資產(chǎn)負(fù)債率（圖8）通常，資產(chǎn)負(fù)債率越低，說明企業(yè)自有資金實(shí)力越強(qiáng)，還本付息壓力越小，財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定。四家公司的資產(chǎn)負(fù)債率基本都在50%以下，其中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最低，且有逐年下降趨勢(shì)；新鴻基次之，但比率逐年上升；其他兩家相差不大，但在99年新世界的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到51%。財(cái)務(wù)杠桿是一把“雙刃劍”，如果總資產(chǎn)利潤(rùn)率高于負(fù)債利率，增加負(fù)債可以獲取更多收益，反之，增加負(fù)債將增加負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。99年新世界的總資產(chǎn)利潤(rùn)率僅為1.1%（參見圖10），過高的負(fù)債率無疑將增加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科的資產(chǎn)負(fù)

12、債率高于香港公司始終在50%以上，盡管這在中國的上市公司中并不算高。u已獲利息倍數(shù)（稅息前利潤(rùn)/利息支出）長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界已獲利息倍數(shù)5.74.65.72.1（表3）雖然長(zhǎng)期債務(wù)是未來的經(jīng)濟(jì)資源流出，但利息卻是企業(yè)每年必須的支出，已獲利息倍數(shù)正是反映利息受到企業(yè)息稅前利潤(rùn)保障的程度。四家公司中，新世界的償還利息能力最差，還不到其他三家的1/2。（需要說明的是，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)實(shí)際已獲利息倍數(shù)達(dá)59，從穩(wěn)健和可比性出發(fā)，這里仍用98年數(shù)作為其對(duì)利息保證程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)。）5 獲利能力分析u凈利潤(rùn)（單位：億港幣）（圖9）四家公司的凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)基本一致，98年較97年均有大幅度下降，99年

13、又有不同程度回升。結(jié)合近幾年香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史來看，上述公司的贏利情況明顯透視出香港98年金融危機(jī)時(shí)的影子（宏觀經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)景氣程度）。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，很難找到利潤(rùn)不下降的公司；而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，大部分公司贏利情況有所好轉(zhuǎn)。此外，我們注意到，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)呈跳躍式增長(zhǎng)（原因同前）而新世界這家公司的贏利卻仍然惡化，這似乎揭示了該公司的經(jīng)營(yíng)不善。u銷售凈利率（凈利潤(rùn)/銷售收入）（圖10）各家公司的銷售凈利率與凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。新世界的銷售收入獲利能力較差，與其他公司差距較大。新世界和恒基的銷售凈利率有逐年降低趨勢(shì)。此外，需要說明的是，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的銷售凈利率比其他公司高出許多倍且

14、波動(dòng)較大，其原因筆者在前文已提到過，即長(zhǎng)江集團(tuán)的重要利潤(rùn)來源和記黃埔、長(zhǎng)江基建、香港電燈等公司均為其聯(lián)營(yíng)公司，未被納入合并報(bào)表范圍，導(dǎo)致銷售收入沒有包括這些公司，而凈利潤(rùn)又體現(xiàn)了這些公司的收益。與上述公司相比，萬科的銷售獲利能力尚有較大差距，而且銷售凈利率在逐年降低，主要原因在于：（1）萬佳的商業(yè)銷售收入凈利率低；（2）因開發(fā)成本較高萬科地產(chǎn)毛利率較低；（3）四大公司出租業(yè)務(wù)凈利率較高。u資產(chǎn)凈利率（凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)）（圖11）資產(chǎn)凈利率反映了企業(yè)的資源利用效率。除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)外各公司的資產(chǎn)凈利率基本呈下降趨勢(shì)，這在某種程度上也說明了香港地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤(rùn)率正在下降。且房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，

15、很大一部分資金用于土地儲(chǔ)備，資金占?jí)狠^嚴(yán)重，因此其資產(chǎn)凈利率普遍較低。四家公司中，新世界的資產(chǎn)利用效率最低，99年僅為其他公司的1/5。相反近年萬科的資產(chǎn)凈利率在緩慢上升，一定程度上反映了萬科綜合資產(chǎn)利用效率在提高。u凈資產(chǎn)收益率（凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)）（圖12）凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)趨勢(shì)與總資產(chǎn)利潤(rùn)率的變動(dòng)趨勢(shì)幾乎相同。這也反映了同樣的一個(gè)問題，即近幾年整個(gè)香港房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在逐步下降（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)若剔除因和記黃埔轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的非經(jīng)常收益，其凈資產(chǎn)收益率也是降低的）。由于香港的會(huì)計(jì)制度將物業(yè)重估市價(jià)高于成本價(jià)的部分作為凈資產(chǎn)的一部分。計(jì)算扣除該重估儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)收益率，將更具可比性，也更便于國內(nèi)企業(yè)參

16、考。公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998扣除物業(yè)重估儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)收益率（%）42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1（表4）由表4可看出，房地產(chǎn)業(yè)由于其營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)等行業(yè)特殊性，即使是象香港四大地產(chǎn)公司這樣做得較好的企業(yè)，其凈資產(chǎn)收益率最高也不超過15%（長(zhǎng)江實(shí)99年業(yè)例外）。u每股收益（圖13）從四大地產(chǎn)公司的每股贏利變動(dòng)情況來看，同樣是由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致他們97年以后的贏利情況不甚理想，直到99年才略有回升（但新世界99年情況進(jìn)一步惡化），長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年每股收益創(chuàng)歷史新高（原因同前）。6 股利分配政策比較u每股

17、股利（股利總額/流通股數(shù)）（圖14）結(jié)合每股收益情況分析，四大地產(chǎn)公司每年的股利支付都是根據(jù)當(dāng)年的贏利情況來確定的，利潤(rùn)越高，支付股利的絕對(duì)數(shù)越大。但長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年情況相反，每股股利并未隨每股收益的增加而大幅增長(zhǎng)，這或許是其一貫的低股利政策或者為了增加儲(chǔ)備擴(kuò)大投資，也可能是基于對(duì)支付股利現(xiàn)金壓力的考慮（支付99年股利需現(xiàn)金$31.7億）。四大地產(chǎn)公司的股利支付基本都以現(xiàn)金形式，新世界99年的股利雖有部分以紅股形式，但也給予了股東現(xiàn)金選擇權(quán)。u股利支付率（每股股利/每股收益）（圖15）股利支付率=每股股利/每股收益，反映了公司贏利中有多少用來支付股利。四家公司中，新鴻基采取的是固定股利支付率的股

18、利分配政策，而其他三家公司的股利支付率的變動(dòng)則是另一種情況，即股利支付率與公司贏利負(fù)相關(guān)（如前述長(zhǎng)江實(shí)業(yè)）。這就說明了這三家公司在公司贏利情況較好年度（實(shí)際上也是宏觀經(jīng)濟(jì)狀況較好的年度），降低了股利支付率，以增加保留盈余供再投資所需；而在贏利狀況轉(zhuǎn)差時(shí)（實(shí)際上也是行業(yè)不景氣的年度），增大了股利支付率，減少了擴(kuò)大投資的儲(chǔ)備來源。（表5）7 各業(yè)務(wù)構(gòu)成比較（表5）業(yè)務(wù)構(gòu)成 年份長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)溢利營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)溢利營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)溢利營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)溢利金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比租金993364.11568.413559.187318.0551023.3

19、420339.6175710117969.2982802.41845.4161615.2107417.9565024.3444330.919909.8137928.1樓宇出售99737190422.31103675.6315364.91499163.3496046.815298.71428.3981097592.5261876.3719767.7424170.51530465.9893962.1583628.6290959.3建筑及機(jī)電工程996104.2270.6674838.538222.4985455.1390.65923294348.9酒店995422.31341.3209512222

20、13.1985452.31320.9267213.13497.1基建997414.248028.2986773.34008.2電訊99261814.9-712-42.198234511.5-646-13.2物業(yè)管理994865.9703.8986015.1621.8投資及財(cái)務(wù)99158985.38065.580616.55432.35435.19856216.46606.266011.04351.94343其他9960.27905.620948.87677.2203911.7161.19830.16115.812885.64353.19474.6771.6合計(jì)99819310018631001

21、459710048591002368010010607100175271001703100981186510034291001062910060141002322210014383100203901004902100四大地產(chǎn)公司中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基和恒基兆業(yè)的主業(yè)非常突出，樓宇出售業(yè)務(wù)在各公司業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額及利潤(rùn)構(gòu)成中所占比重相當(dāng)高（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的樓宇出售利潤(rùn)中扣除了物業(yè)減值準(zhǔn)備）；而新世界主業(yè)不突出，該公司99的營(yíng)業(yè)額中樓宇出售僅占8.7%。樓宇出租業(yè)務(wù)在四大地產(chǎn)公司的各業(yè)務(wù)中均占有較重要的地位，從表中可看出，各公司出租業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)溢利所占比例均達(dá)到其營(yíng)業(yè)額所占比例的近兩倍，可見出租業(yè)務(wù)的獲利能力較強(qiáng)

22、。此外，四大地產(chǎn)公司所涉足的其他業(yè)務(wù)與其主業(yè)基本都具有較大的相關(guān)性（如基建等）。三、 對(duì)我公司的啟示意義在上一部分，通過數(shù)據(jù)比較和趨勢(shì)比較，筆者已經(jīng)對(duì)四大地產(chǎn)公司的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了綜合性的比較分析。根據(jù)這些分析，結(jié)合我公司實(shí)際情況，得到以下結(jié)論：1 在規(guī)模上，與四大地產(chǎn)公司比較，萬科仍相差很大。因此，萬科的規(guī)模擴(kuò)張空間還很大，而且正處在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期；在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)注意總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)額的均衡發(fā)展，對(duì)此，筆者在上一部分已經(jīng)指出四大地產(chǎn)公司規(guī)模擴(kuò)張具有明顯的均衡發(fā)展的特征。四大地產(chǎn)公司中，規(guī)模最大的是新鴻基（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年情況特殊不在此比較），99年其營(yíng)業(yè)額、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)分別

23、是萬科的9倍、38倍、55倍和44倍；萬科各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)與四大公司中最小的比較情況如下： 單位：億港元財(cái)務(wù)指標(biāo)四大公司的最后一位萬科比值名稱數(shù)值總資產(chǎn)恒基兆業(yè)928.941.622.3 ：1營(yíng)業(yè)額長(zhǎng)江實(shí)業(yè)81.926.9 3.0 ：1凈資產(chǎn)恒基兆業(yè)498.719.425.7 ：1凈利潤(rùn)新世界12.72.1 6.0 ：12 在經(jīng)營(yíng)質(zhì)素上，萬科與四大地產(chǎn)公司水平相近。比如在凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)凈利率，在短期償債能力與運(yùn)營(yíng)效率方面； 萬科銷售凈利率低于四大公司，主要因?yàn)槿f佳的商業(yè)銷售收入凈利率低及四大公司出租業(yè)務(wù)凈利率高的原因；萬科的個(gè)別指標(biāo)甚至優(yōu)于四大公司，例如99年萬科的速動(dòng)比率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總

24、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.65，高出四大地產(chǎn)公司4倍多），這說明萬科的資產(chǎn)綜合利用效率在逐步提高。3在資產(chǎn)質(zhì)素上，萬科明顯遜于四大地產(chǎn)公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評(píng)估增值的長(zhǎng)期物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評(píng)估增值高達(dá) 430 億港元；而萬科卻有不少低效資產(chǎn)和遺留問題；其二，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于四大公司，這主要是由于是香港和內(nèi)地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在萬科總資產(chǎn)中的比率遠(yuǎn)高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動(dòng)資產(chǎn)中的比率和四大公司接近，說明四大公司的長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期物業(yè)比例遠(yuǎn)高于萬科。存貨情況比較長(zhǎng)江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科存貨金額（億港幣）139.6273.2161.4235.922.

25、9占流動(dòng)資產(chǎn)比重（%）63.990.657.470.064.7占總資產(chǎn)比重（%）8.029.410.120.555.04四大地產(chǎn)公司的近年來的獲利狀況與香港宏觀經(jīng)濟(jì)狀況息息相關(guān)，表明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較深。反觀萬科自97年以來的上升，也是與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相一致，這提醒我們，要密切研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，也要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不利下的經(jīng)營(yíng)對(duì)策，如萬科目前的較高的資產(chǎn)負(fù)債率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的因素。5在獲利能力上，萬科與四大地產(chǎn)公司的差距。主要表現(xiàn)在利潤(rùn)構(gòu)成上，99年萬科的樓宇出售溢利占溢利的比重高達(dá)81 %，而四大地產(chǎn)公司（新世界除外）一般占到60%-70%， 這反映了萬科在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)中利潤(rùn)來源的單一性，也反映了萬科經(jīng)營(yíng)住宅銷售業(yè)務(wù)的壓力，具體表現(xiàn)就是萬科的業(yè)務(wù)構(gòu)成中樓宇出租的比例極小，遠(yuǎn)低于香港四大地產(chǎn)公司，而租金收入是一種既穩(wěn)定又獲利強(qiáng)的收入來源。 分析其原因，可能主要在于中國大陸與香港的市場(chǎng)環(huán)境不一樣，香港的