物業(yè)公司服務開發(fā)公司的工作內容及收費管理辦法

1、物業(yè)公司效勞開發(fā)公司的工作內容及收費管理方法8.1 總那么8.6.1 在路勁地產集團內部， 開發(fā)公司和物業(yè)公司相互支持、 相互配合， 從不同 的角度效勞于集團的總體目標。8.6.2 物業(yè)公司通過提升物業(yè)效勞品質、提高業(yè)主滿意度、打造物業(yè)效勞品牌， 為集團“用心筑造品質生活的品牌理念做出奉獻。8.6.3 開發(fā)公司對于物業(yè)公司提供的效勞支付合理的費用， 并在工程整體預算和 年度預算中充分考慮。8.6.4 本方法界定集團內部物業(yè)公司效勞開發(fā)公司的工作內容及收費管理方法， 沒有界定清楚的由物業(yè)公司與開發(fā)公司協(xié)商解決， 協(xié)商不一致的由集團裁 定。各開發(fā)公司依實際需要以合同形式約定物業(yè)公司應提供的效勞及雙

2、方 應結算的費用。8.6.5 本方法適用于路勁地產集團管理范圍內的所有開發(fā)公司和物業(yè)公司。8.2 效勞內容8.6.1 設計的前期介入參謀咨詢：優(yōu)化工程的設計，減少房屋交付后設計缺陷、 降低物業(yè)運營本錢，從而提升客戶的滿意度。主要優(yōu)化方向：8.4.3.1 平安類周界防范、出入口設計、安防設備、消防設備、道路交通 標識等；8.4.3.2 工程類科技系統(tǒng)及其配套、電梯、配電、 給排水、消防、智能化、 道路交通設施、健身設施、照明、車庫、雨水回收利用系統(tǒng)、建筑物 等；8.4.3.3 景觀類硬質景觀 水景配置、園林小品、景觀燈具、景觀建筑物、 綠化活動健身場所、綠化設施、道路等；8.4.3.4 泳池、會

3、所類設施配置及選型、客流線路設計、平安防護措施、 衛(wèi)生要求、污染防控、經營策略、產權歸屬建議等。8.6.2 協(xié)助開展前期物業(yè)管理效勞招標：配合開發(fā)公司進行前期物業(yè)招標工作。 主要工作包括：8.4.3.1 物價核準或物業(yè)費超標準收費申報；系統(tǒng)運行費用的申報或備案；編制招標文件、公告等；意向投標單位的選擇及報名組織；編寫前期物業(yè)效勞合同、臨時管理公約、物業(yè)效勞協(xié)議并簽訂前期物業(yè)效勞合同；中標物業(yè)單位的備案。8.6.3 營銷現(xiàn)場的效勞：通過現(xiàn)場的效勞與管理，為客戶提供一個平安、溫馨、 舒適的營銷現(xiàn)場環(huán)境，支持地產銷售和效勞。主要效勞內容：8.4.3.1 客戶接待包括門童、 吧臺、科技人居館、 系統(tǒng)體

4、驗間等接待效勞， 以及涉及物業(yè)效勞內容的現(xiàn)場咨詢；8.4.3.2 綜合維修銷售中心、科技人居館、系統(tǒng)體驗間區(qū)域的設施設備日 常維修保養(yǎng)；8.4.3.3 秩序維護銷售中心及樣板、區(qū)域內停車場管理、外圍巡邏、夜間 值守、消防安防設施日常管理、禮儀形象崗、突發(fā)事件的應急處理；8.4.3.4 清潔及環(huán)境消殺日常保潔、專項保潔、科技人居館、系統(tǒng)體驗間 物品看護、環(huán)境消殺效勞；8.4.3.5 綠化維護外圍綠化養(yǎng)護、定期草花補植、綠化病蟲害控制；8.4.3.6 大型營銷企劃活動的現(xiàn)場配合包括現(xiàn)場保潔效勞、客戶接待效勞、現(xiàn) 場秩序維護效勞等。8.6.4 開發(fā)公司辦公區(qū)域的物業(yè)效勞，主要效勞內容：8.4.3.1

5、 綜合設備設施維修效勞辦公區(qū)域內設施設備日常維修保養(yǎng)和日 常的水電維護；8.4.3.2 秩序維護效勞辦公區(qū)域內停車場管理、巡邏、夜間值守、消防安 防設施日常管理、禮儀形象崗、突發(fā)事件的應急處理；8.4.3.3 清潔及環(huán)境消殺效勞日常保潔、專項保潔、環(huán)境消殺效勞；8.4.3.4 綠化維護效勞外圍綠化養(yǎng)護、定期草花補植、綠化病蟲害控制。8.6.5 工程交付前的協(xié)助房屋交驗工作： 交付前組織物業(yè)工程驗房人員， 協(xié)助開 發(fā)公司逐套對所交付房屋的戶內外進行查驗，并配合催促施工方完善整 改。主要工作內容：8.4.3.1 工程質量問題查驗現(xiàn)場觀察并匯總所發(fā)現(xiàn)的工程質量問題，協(xié)助 開發(fā)公司催促施工方實施整改；

6、8.4.3.2 制定管理方案完善缺陷問題對于存在的設計缺陷或者無法完成 整改的施工缺陷，制定相應的后期管理方案。8.6.6 交付前的開荒保潔工作8.4.3.1 協(xié)助制定開荒保潔的驗收標準；8.4.3.2 協(xié)助選擇開荒保潔單位，并催促保潔單位按時按質完成開荒保潔；8.4.3.3 催促保潔單位對細部如管道外部、 室內外地面墻面等處的灰塵污物進 行清理、門窗以及玻璃進行徹底清潔、外圍消殺等。8.6.7 工程交付前紅線小區(qū)周界內場地、配套設施管理：8.4.3.1 秩序維護管理涉及上述區(qū)域的平安管理、巡邏、消防安防設施日 常管理、突發(fā)事件的應急處理；8.4.3.2 清潔消殺涉及上述區(qū)域的清潔、日常垃圾清

7、運、消殺及綠化養(yǎng)護 工作；8.4.3.3 綜合維修效勞涉及上述區(qū)域的設施設備日常運行管理以及維修 保養(yǎng)工作。8.6.8 維保期內工程質量問題維修管理： 房屋交付后， 物業(yè)公司接受開發(fā)公司委 托，負責實施維保期內相關涉及維保內容的維修整改跟進落實工作， 跟進 施工單位到場及進戶維修的質量和要求。 對重大的質量問題， 如：主體裂 縫、滲漏水、技術改造等，由開發(fā)公司負責處理，物業(yè)公司跟進。主 要工作內容如下：8.4.3.1 維保內容的接報以及進戶查驗；8.4.3.2 維保內容的驗證；8.4.3.3 與物業(yè)效勞中心工程、客服溝通，組織施工單位維修；8.4.3.4 維修現(xiàn)場的控制和質量效勞的反應；8.4

8、.3.5 維保信息的定期發(fā)布；8.4.3.6 提交施工方的維保效勞質量報告；8.4.3.7 對于施工單位維保不力的組織第三方實施維保；8.4.3.8 核實第三方維保的工作量以便開發(fā)公司與施工方結款。869物業(yè)空置房管理：物業(yè)公司對于待出售及已出售待辦理入住手續(xù)的空置房 屋提供正常的巡查、保潔、維修等管理效勞。物業(yè)托管經營：物業(yè)公司接受產權人委托，開展受托房屋、場地的租賃及 其他經營的效勞住宅/商鋪/廣告位/車場/地庫等。其他需要物業(yè)公司協(xié)助配合的工作不在以上效勞范圍內的，開發(fā)公司與物業(yè)公司應以專項委托形式簽署合同進行約定并按期結算。8.3與效勞關聯(lián)的費用工程物業(yè)公司應該在開發(fā)公司確定目標本錢的

9、階段以及編制年度預算時，向開發(fā)公司提交物業(yè)效勞費用開支工程及費用預算說明書或費用測算表，并與開發(fā)公司進行核對并確定；物業(yè)公司應結合與開發(fā)公司確定的費用預算，進行預算編制和調整；開發(fā)公司在確定工程目標本錢以及編制年度預算時， 應充分考慮可能發(fā)生 的需要與物業(yè)結算的費用內容，并按照下表的對應關系納入本錢、 費用科 目;8.4.3.1 費用工程說明匯總表序號業(yè)務名稱提交成果物業(yè)管 理階段開發(fā)本錢/費用 科目物業(yè)收入科目1委托物業(yè)辦理事項參謀效勞費設計的前期介 入，提交設計 優(yōu)化意見報告前期介 入階段設計咨詢費參謀咨詢費收入委托證件辦理 費委托物業(yè)效勞 招標及證件辦 理招投標費受托證件辦理費 收入用人

10、效勞費營銷案場效勞建議計入銷售 費用用人效勞費收入辦公區(qū)域保安 效勞現(xiàn)場服 務階段建議計入管理 費用施工現(xiàn)場及周 邊保安效勞建議計入工程 費用公共配套設施 委托購標識/ 警示/告示牌物業(yè)平面 圖、消防、交 通、平安、樓 棟、單元、樓 層、房號、宣 傳、車場設 施地桿、車 位鎖、反光鏡、 限高牌、限速 牌、減速塊、 墻角防撞塊、 配套潔具樓 層/單兀/樓棟 垃圾桶、寵物 設施、道路 隔離墩、園區(qū) 休閑椅、園區(qū) 健身器材/游 樂設施、治安 值班崗亭等公 共設施設備執(zhí)行?建設管 理手冊?執(zhí)仃 招標或議標程 序，按招標結 果完成審批并 以由開發(fā)公司 與中標單位簽 訂合同后期管 理階段環(huán)境配套費5.9其

11、他公共 配套設施費義 務資金配套費收入開荒費工程交房前的 開荒保潔工作3.5.其他建安工程費拓荒保潔費收入驗房效勞費工程交房前的 驗房工作驗房費建議不計入開 發(fā)本錢，建議計入管理 費用驗房效勞費收入委托物業(yè)經營 費簽訂委托經營 合同，按合同 約定計取費用與開發(fā)公司有關 其他收入質保期內維修 費實際發(fā)生本錢 科目與開發(fā)公司有關 其他收入2工程入住開辦費用工程物業(yè)開辦費物業(yè)開辦費開辦費收入物業(yè)用房裝修 費執(zhí)行?建設管 理手冊?執(zhí)仃 招標或議標程 序，按招標結 果完成審批并 以由開發(fā)公司 與中標單位簽 訂合同前期介 入階段5.1.公建不可售開辦費收入3其他應收費用工程物業(yè)空房 管理費已竣工但尚未出

12、售或者尚未交給 物業(yè)買受人的物 業(yè)空房管理費未售6001.03.與開發(fā)公司結算的 空房管理費空房米暖 費5.6.空房米暖費空房米暖費收入售樓處物 業(yè)效勞費產權屬工程公司 的會所已作為全 體業(yè)主公共活動 場所而無償提供 移交給物業(yè)公司 的建議不計入 開發(fā)本錢，售樓處物業(yè)效勞收 入或樣板間效勞收入后期管 理階段建議計入銷 售費用地產辦公 室物業(yè)管 理效勞費 及水電、 采暖費建議計入管 理費用與開發(fā)公司有關其 他收入與開發(fā)公 司結算的 免單遺留情況物業(yè)費用- 其它6001.03.與開發(fā)公司結算的 免單促銷情況建議計入銷 售費用差額物業(yè) 費原那么不進行預計，如確實發(fā) 生，需要報管理會審批，并確 疋具體

13、處理方案需要特批項 目,因此不應在預算內表 達與開發(fā)公司有關其 他收入8.4收費標準及費用結算流程861上述第十九條所規(guī)定的效勞工程的收費標準詳見附件?工程費用計算參考標準?，各開發(fā)公司和物業(yè)公司參照收費標準?工程費用計算參考標 準?給定的標準或范圍，結合各自工程的實際情況共同確定。開發(fā)公司與物業(yè)公司應結合預算，在效勞工程實際發(fā)生前，根據協(xié)商確定 的收費標準簽署相應的效勞合同，共同保障合同約定的效勞內容的履行以 及相應費用結算支付的執(zhí)行。每月8號前，物業(yè)公司各職能部門將上一結算周期應與地產結算的各項收入明細、和結算收入確認單報送至開發(fā)公司對應職能部門，開發(fā)公司應在 當月20號前對物業(yè)公司報送的結算項給予確認。確認以開發(fā)公司總經理簽 字為準。8.4.3.1 物業(yè)公司將開發(fā)公司返回的收入結算確認單歸檔備查。同時，根據收入結算確認單登記收入臺賬。8.4.3.2