擔(dān)保型買賣合同研究定稿資料

1、四川省高等教育自學(xué)考試法律(D030106)專業(yè)畢業(yè)論文論文題目 試論擔(dān)保型買賣合同指導(dǎo)老師 X X X 學(xué)生姓名 X X 準(zhǔn)考證號(hào) XXXXXXX 2016年8月20日擔(dān)保型買賣合同研究專 業(yè)：法律(D030106)學(xué) 生：XX 指導(dǎo)教師：XXX摘 要：我國(guó)的司法實(shí)踐中目前存在著以買賣合同為借貸合同進(jìn)行擔(dān)保的新型擔(dān)保形式，借貸關(guān)系的當(dāng)事人或其關(guān)系人在借貸合同之外再簽訂一份買賣合同，口頭約定如不能按期償還借款，則執(zhí)行買賣合同，將買賣合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給出借方，以房屋抵債。在民間借貸活動(dòng)當(dāng)中，此類擔(dān)保型買賣合同所引發(fā)的糾紛也日漸增多。這種新型擔(dān)保物權(quán)與讓與擔(dān)保產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程基本一致，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)

2、這種習(xí)慣法上的非典型擔(dān)保物權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，使其能夠更好地為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，為企業(yè)的融資進(jìn)行擔(dān)保，以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。本文通過對(duì)此類擔(dān)保型買賣合同的本質(zhì)及其效力進(jìn)行研究，對(duì)此類擔(dān)保型買賣合同做一個(gè)探討與還原。關(guān)鍵詞：擔(dān)保型買賣合同；后讓與擔(dān)保；非典型擔(dān)保物權(quán)ABSTRACTNowadays in practice Chinas judiciaiy exsists a new guarantee modality which are using the sales contract to guarantee the contract of loan. Parties or other privi

3、es who have the credit realationship will sign an extra sales contract when they sign the contract of loan. They reached a verbal agreement that if the borrowers can not pay the bill on time, the lenders will carry out the sales contract when the borrower should transfer the possession which the sal

4、es contract lined out, slovent by their house. In the informal credit activities, the dispute by this kind of garantee sales contract is increasing day by day. The process of this new guarantee form of material right and its backgrand and development are almost the same, This non-typical guarantee f

5、orm of material right should be confirmed and regulated to make sure it serves the economy bettter and plays its own role like securing the corporate finance. This article is aimed for by studying the nature and potency of this kind of guarantee sales contract to make a discussion and restore of it.

6、 Key Words: Guarantee Sales Contract, Tansfer and Guarantee, Non-typical Guarantee Form of Material Right.試論擔(dān)保型買賣合同（提 綱）一、提出問題（一）案情簡(jiǎn)介（朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案；廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案）（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)（兩個(gè)相似案件判決結(jié)論截然相反，兩個(gè)不同判決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)及相關(guān)法律制度分析）1. 以預(yù)售商品房形式體現(xiàn)的擔(dān)保型買賣合同是否違反物權(quán)法第186條關(guān)于流押的禁止性規(guī)定；2. 此類擔(dān)保型買賣合同是否發(fā)生效力；

7、3. 認(rèn)定擔(dān)保型買賣合同的有效性是否突破了“物權(quán)法定”原則。二、實(shí)踐中的擔(dān)保型買賣合同（一）擔(dān)保型買賣合同的本質(zhì)（二）擔(dān)保型買賣合同的內(nèi)容（三）擔(dān)保型買賣合同的生效1. 擔(dān)保型買賣合同的意思表示2. 擔(dān)保型買賣合同的成立與生效（四）買賣型擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式三、擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)（一）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保是物的擔(dān)保還是債的擔(dān)保（二）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保屬于何種物的擔(dān)保四、擔(dān)保型買賣合同的法律規(guī)制與司法實(shí)踐（一）擔(dān)保型買賣合同與流質(zhì)契約的關(guān)系（二）擔(dān)保型買賣合同與物權(quán)法定原則的關(guān)系（三）擔(dān)保型買賣合同與附條件買賣合同的比較（四）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保與讓與擔(dān)保的比較結(jié) 語目 錄引 言6一、提出問題6（一）案

8、情簡(jiǎn)介6（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)7二、實(shí)踐中的擔(dān)保型買賣合同8（一）擔(dān)保型買賣合同的本質(zhì)8（二）擔(dān)保型買賣合同的內(nèi)容9（三）擔(dān)保型買賣合同的生效9（四）擔(dān)保型買賣合同的實(shí)現(xiàn)方式10三、擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)11（一）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保是物的擔(dān)保還是債的擔(dān)保11（二）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保屬于何種物的擔(dān)保11四、擔(dān)保型買賣合同的法律規(guī)制與司法實(shí)踐12（一）擔(dān)保型買賣合同與流質(zhì)契約的關(guān)系12（二）擔(dān)保型買賣合同與物權(quán)法定原則的關(guān)系13（三）擔(dān)保型買賣合同與附條件買賣合同的比較13（四）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保與讓與擔(dān)保的比較13結(jié) 語14參考文獻(xiàn)14致 謝 詞15 引 言近年來，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的不斷增大，各類經(jīng)濟(jì)主體

9、融資難度劇增，以簽訂買賣合同形式為債權(quán)提供擔(dān)保為代表的新型融資擔(dān)保方式應(yīng)運(yùn)而生。此類新型擔(dān)保形式中，債權(quán)人與債務(wù)人訂立債權(quán)債務(wù)合同的同時(shí)，也與債務(wù)人本人或第三人訂立買賣合同，約定如債務(wù)人未能按期償還債務(wù)，則履行買賣合同，以買賣價(jià)款抵償債務(wù)，如果債務(wù)按期償還，則買賣合同不予履行。現(xiàn)實(shí)生活中，此類非典型擔(dān)保形式正被廣泛應(yīng)用，而我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保立法和物權(quán)法對(duì)該領(lǐng)域幾乎沒有涉及，這種擔(dān)保方式在實(shí)踐中引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，在審判實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。因此，探討當(dāng)事人之間簽訂的買賣合同是否屬于買賣型借款擔(dān)保關(guān)系，借款擔(dān)保合同是否有效，債權(quán)人是否可以據(jù)此清償債權(quán)，清償方式如何等具體問題頗具意義，且十分必要。一、提出問

10、題（一）案情簡(jiǎn)介案件一：朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案 中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)，2014年第12期，第18頁2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14套目標(biāo)商鋪的商品房買賣合同，并于同日辦理了銷售備案登記手續(xù)，嘉和泰公司出具了相應(yīng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2007年1月26日，雙方簽訂借款協(xié)議，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元。嘉和泰公司自愿將其開發(fā)的目標(biāo)商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為“和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)票”，“如到期償還借款，則將抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)。

11、”該借款到期后未能償還，朱俊芳訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同有效，判令嘉和泰公司履行該商品房買賣合同。原再審認(rèn)定借款協(xié)議擔(dān)保無效，駁回原告訴求，一二審法院則認(rèn)定合同應(yīng)受保護(hù)，支持原告的訴請(qǐng)。最高法認(rèn)為：當(dāng)事人實(shí)際上是先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，兩份協(xié)議屬并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品房買賣合同的方式為之后的借款協(xié)議所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，同時(shí)，借款協(xié)議為商品房買賣合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買賣合同。但是，兩份協(xié)議沒有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過履行商品房買賣合同實(shí)現(xiàn)；而通過簽訂商品房買賣合同的方式

12、提供擔(dān)保并為商品房買賣合同設(shè)定解除條件，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。并以(2011)民提字第344號(hào)判決（以下稱“判決一”）撤銷山西省高級(jí)人民法院(2010)晉民再終字第103號(hào)民事判決；維持山西省太原市中級(jí)人民法院(2007)并民終字第1179號(hào)民事判決。案件二：廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案 梁曙明、劉牧晗，借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)保，人民司法案例，2014年16期2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，嘉美公司將其開發(fā)的總價(jià)款為340萬元的嘉美商業(yè)中心一層的53間商品房出售給楊偉鵬。該合同簽訂當(dāng)日

13、，楊偉鵬向嘉美公司支付了購(gòu)房款340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開出了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但該發(fā)票由嘉美公司持有。次日，雙方于房屋登記部門對(duì)合同辦理了備案登記。截止2019年9月，嘉美公司未按約定交付房屋。楊偉鵬訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的商品房買賣合同有效，判令嘉美公司交付房屋并支付違約金372300元（計(jì)算到2009年9月1日），并由嘉美公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。嘉美公司答辯稱：雙方當(dāng)事人之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方之間實(shí)際上是民間借貸關(guān)系，商品房買賣合同只是民間借貸關(guān)系中的擔(dān)保環(huán)節(jié)。一二審法院均支持了原告訴請(qǐng)。最高法再審認(rèn)為：結(jié)合雙方簽訂該合同的具體情況、楊偉鵬未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件、不能說

14、明支付款項(xiàng)性質(zhì)等事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方的真實(shí)意思表示是借款法律關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為為非典型擔(dān)保方式。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)適用物權(quán)法有關(guān)禁止流押的原則，也就是說在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。最終最高法以再審 （2013）民提字第135號(hào)判決（以下稱判決二），駁回了楊偉鵬要求交付的訴訟請(qǐng)求。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)筆者認(rèn)為，兩份結(jié)論相反的判決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要圍繞三點(diǎn)：1.以預(yù)售商品房形式體現(xiàn)的擔(dān)保型買賣合同是否違反物權(quán)法第186條關(guān)于流押的禁止性規(guī)定？ 物權(quán)法第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)

15、產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！币环N觀念認(rèn)為，類似于兩份判決里的擔(dān)保型買賣合同，與標(biāo)準(zhǔn)意義的“流押（質(zhì)）”有著顯著區(qū)別。主要表現(xiàn)在：債權(quán)人并非約定債務(wù)到期不能償還時(shí)直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)行為，而是約定債務(wù)不能償還時(shí)發(fā)生其他的原因行為，該“其他的原因行為”不是取得物權(quán)的直接原因。既然不屬于“流押（質(zhì)）”，那就不違法法律禁止性規(guī)定，合同當(dāng)然有效。最高法判決一的判決中體現(xiàn)了這一點(diǎn)。而另一種觀念認(rèn)為，在本案交易模式下，債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價(jià)值，且由于預(yù)售登記的存在，債務(wù)人不可能另行通過交易途徑實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物的市場(chǎng)價(jià)值，房地產(chǎn)買賣合同事實(shí)上達(dá)到了“流押（質(zhì)）”契約的效果，有違強(qiáng)制性規(guī)定。最高法

16、判決二強(qiáng)調(diào)“既然屬于擔(dān)保，應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則”與此思路是一致的。2.此類擔(dān)保型買賣合同效力如何？?jī)煞菖袥Q的交易模式在實(shí)踐中沒有統(tǒng)一的稱呼，但兩份判決都承認(rèn)商品房買賣合同實(shí)際上是借款協(xié)議的擔(dān)保，即擔(dān)保型買賣合同。該類訂立商品房買賣合同以擔(dān)保借款合同的方式在房地產(chǎn)開發(fā)融資中并不少見，學(xué)者楊立新教授稱之為“后讓與擔(dān)?！?。判決一關(guān)注債務(wù)未能履行時(shí)，債權(quán)人并不能直接獲得物的所有權(quán)，只是依據(jù)合同取得債權(quán)，物權(quán)效力的發(fā)生與否依賴于合同履行情況，故不屬于流押（質(zhì)）條款，排除了流押（質(zhì)）條款的法律禁止性規(guī)定，合同雙方意思表示真實(shí)，合同要件齊備，自然合法；判決二強(qiáng)調(diào)“禁止流押（質(zhì)）條款”是物權(quán)法的原則

17、性規(guī)定，對(duì)非典型擔(dān)保亦應(yīng)適用，該做法變相實(shí)現(xiàn)了流押，自應(yīng)認(rèn)定為無效。 王巍.“打架”的最高法公報(bào)案例以買賣合同擔(dān)保借貸合同的效力分析，兩高法律資訊，2014年12月3.認(rèn)定擔(dān)保型買賣合同的有效性是否突破了“物權(quán)法定”原則？本案的交易模式中，擔(dān)保權(quán)的作用發(fā)揮根本上還是要通過不動(dòng)產(chǎn)即商品房來實(shí)現(xiàn)。兩份判決的案情中，商品房買賣合同都在行政機(jī)關(guān)辦理了備案登記，盡管備案登記的有無不會(huì)影響到合同的效力，但基于物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，買賣合同預(yù)告登記之后可以取得對(duì)抗第三人的效力，債務(wù)人在債務(wù)到期之前將商品房賣給第三人將無法辦理所有權(quán)變更登記。即，盡管只是合同擔(dān)保，但債權(quán)人可以結(jié)合行政管理手段，避

18、免標(biāo)的物被轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)擔(dān)保物權(quán)的效果。這種“準(zhǔn)擔(dān)保物權(quán)”是否有違物權(quán)法定這一物權(quán)法的基本原則？最高法判決一直接認(rèn)定買賣合同有效，判決繼續(xù)履行買賣合同，有待商榷。筆者針對(duì)前文案例所反映的此類擔(dān)保型買賣合同糾紛涉及主要爭(zhēng)議問題，從實(shí)踐中的擔(dān)保型買賣合同以及其本質(zhì)和效力等方面入手，進(jìn)行簡(jiǎn)要論述，以期對(duì)這一非典型擔(dān)保合同進(jìn)行深層次的探究。二、實(shí)踐中的擔(dān)保型買賣合同（一）擔(dān)保型買賣合同的本質(zhì)擔(dān)保型買賣合同究其實(shí)質(zhì)，是雙方預(yù)先約定如到期不能清償債務(wù)則以物抵債，其在民法概念體系中的定位應(yīng)是代物清償預(yù)約。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付來代替原定給付，從而使原來的債務(wù)關(guān)系歸于消滅的合同。通俗地說，代物清償

19、就是以物抵債。若當(dāng)事人約定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人或債務(wù)人得請(qǐng)求以特定標(biāo)的物為代物清償者，是為代物清償之預(yù)約。 孫森焱.民法債編總論（下冊(cè))M，法律出版社,2006代物清償預(yù)約就是預(yù)先約定，如屆期不履行債務(wù)，則以物抵債。其有兩個(gè)特點(diǎn)：第一、代物清償預(yù)約成立于債務(wù)清償期屆至之前；第二、代物清償預(yù)約以債務(wù)不履行為停止條件。 高治. 代物清償預(yù)約研究兼論流擔(dān)保制度的立法選擇，法律適用2008年第8期，22頁擔(dān)保型買賣合同不因其有買賣合同的外形而改變性質(zhì)，完全符合代物清償預(yù)約的本質(zhì)特征，應(yīng)屬于代物清償預(yù)約。（二）擔(dān)保型買賣合同的內(nèi)容目前發(fā)生的擔(dān)保型買賣合同均采取商品房預(yù)售合同的標(biāo)準(zhǔn)合同形式，此類合

20、同應(yīng)當(dāng)具有以下內(nèi)容: ( 1) 擔(dān)保型買賣合同的當(dāng)事人，包括擔(dān)保的設(shè)定人、擔(dān)保權(quán)人的姓名或者名稱以及住所。( 2) 被擔(dān)保債權(quán)的種類、性質(zhì)及擔(dān)保的數(shù)額。( 3) 擔(dān)保標(biāo)的物( 或者權(quán)利) 的名稱、種類、數(shù)量、狀況和處所等，特別應(yīng)當(dāng)注明擔(dān)保標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)。擔(dān)保型買賣合同的設(shè)定人( 即債務(wù)人或者第三人) 應(yīng)當(dāng)以其享有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利為限，設(shè)定擔(dān)保。對(duì)于不屬于自己的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不能設(shè)定后讓與擔(dān)保。( 4) 擔(dān)保標(biāo)的物( 或者權(quán)利) 的評(píng)價(jià)。( 5) 擔(dān)保標(biāo)的物( 或者權(quán)利) 的占有、管領(lǐng)、收益以及有關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。( 6) 擔(dān)保權(quán)的期限。( 7) 被擔(dān)保債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，擔(dān)

21、保設(shè)定人應(yīng)當(dāng)將擔(dān)保標(biāo)的物的物權(quán)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人。( 8) 擔(dān)保物權(quán)消滅的條件。物權(quán)法第 172 條第 1 款的內(nèi)容是: “設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同?！弊屌c擔(dān)保物權(quán)的消滅條件。( 9) 當(dāng)事人解決爭(zhēng)議的方式。( 10) 雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。（三）擔(dān)保型買賣合同的生效1.擔(dān)保型買賣合同的意思表示擔(dān)保型買賣合同是名為買賣合同，實(shí)為轉(zhuǎn)移買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的方式清償債務(wù)，其意思表示是否真實(shí)，主要看是否存在通謀虛偽表示的情形。所謂通謀虛偽表示，是指表意人與相對(duì)人相互串通作出與內(nèi)心真實(shí)意思不符的虛假意思表示，實(shí)踐中主要表現(xiàn)為相互串通締結(jié)的虛假合同。通謀虛偽的意思表示無效，

22、但如果通謀虛偽表示中隱藏有其他法律行為的，適用關(guān)于該其他法律行為的規(guī)定。金麗娟. 以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策，商事審判指導(dǎo)，人民法院出版社，2011年8月第1版分析擔(dān)保型買賣合同是否屬于通謀虛偽表示，必須區(qū)別作為物權(quán)變動(dòng)原因的買賣合同的意思與作為物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思，分別進(jìn)行考察。在擔(dān)保型買賣合同中，如不存在欺詐、脅迫、乘人之危等因素，則雙方關(guān)于不能清償債務(wù)則轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思應(yīng)該是真實(shí)的，但雙方關(guān)于引起該物權(quán)變動(dòng)之原因（買賣合同）的意思是不真實(shí)的，引起該物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)原因是以物抵債的約定，而非買賣合同。從賣方的角度看，其真實(shí)意思是如不能按期還債，則把房屋“抵給你”，而

23、不是“賣給你”；從買方的角度，其并沒有支付價(jià)款的意思。雙方?jīng)]有買賣的意思，只有以物抵債的意思。同意此種學(xué)說的觀點(diǎn)據(jù)此認(rèn)為擔(dān)保型買賣合同存在通謀虛偽表示，應(yīng)屬無效。對(duì)于讓與擔(dān)保來說，也存在通謀虛偽表示的嫌疑。然而現(xiàn)有論說大多沒有嚴(yán)格區(qū)分讓與擔(dān)保中所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思與作為其外形的買賣合同的意思，往往是籠統(tǒng)地說讓與擔(dān)保并非通謀虛偽表示，而普遍認(rèn)為讓與擔(dān)保合同有效。高治.擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對(duì)策J，人民司法，2014因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于擔(dān)保型買賣合同的意思表示也應(yīng)如此界定，司法實(shí)踐中亦應(yīng)當(dāng)有此考量。2. 擔(dān)保型買賣合同的訂立由于對(duì)擔(dān)保型買賣合同訂立形式和生效要件沒有成文的法律規(guī)定，實(shí)踐中，

24、當(dāng)事人之間訂立擔(dān)保型買賣合同形式往往欠規(guī)范，有的僅書面訂立借款合同，口頭訂立擔(dān)保合同，發(fā)生糾紛時(shí)通常是原告以被告因買賣合同違約而提起訴訟，被告卻辯稱合同性質(zhì)為擔(dān)保合同而抗辯。筆者認(rèn)為，因買賣型擔(dān)保合同涉及標(biāo)的物通常為商品房，與普通買賣合同存在明顯不同，為保護(hù)交易安全，避免糾紛，擔(dān)保型買賣合同應(yīng)為書面形式訂立的要式合同。不論合同名為買賣合同或是擔(dān)保合同，均應(yīng)在合同條款中將擔(dān)保（買賣）標(biāo)的、擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)予以明確。確需單獨(dú)簽訂買賣和擔(dān)保兩份合同時(shí)，合同雙方因?qū)煞莺仙婕巴瑯?biāo)進(jìn)行明確，同時(shí)擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)、清償方式等事項(xiàng)要逐一明確，也可以在買賣合同中明確該合同為擔(dān)保合同之補(bǔ)充條款，反之亦然

25、。值得注意的是，擔(dān)保型買賣合同應(yīng)滿足合同法第五十二條關(guān)于合同效力的規(guī)定，標(biāo)的物不應(yīng)為法律禁止轉(zhuǎn)讓之物。標(biāo)的物不應(yīng)局限于不動(dòng)產(chǎn)，也可以是雙方認(rèn)可其價(jià)值的動(dòng)產(chǎn)，具體標(biāo)的物可以參照我國(guó)物權(quán)法對(duì)于抵押物的規(guī)定。金麗娟. 以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策，商事審判指導(dǎo)，人民法院出版社，2011年8月第1版3. 擔(dān)保型買賣合同的生效擔(dān)保合同一經(jīng)簽訂既告成立，這一點(diǎn)是共同的。但是本文論述之擔(dān)保型買賣合同涉及標(biāo)的物通常為商品房，商品房買賣合同只有經(jīng)登記備案后才具有法律效力，于是便衍生出一個(gè)個(gè)問題，擔(dān)保型買賣合同是否需經(jīng)過特殊程序才具有法律效力？筆者認(rèn)為，目前我國(guó)擔(dān)保型買賣合同相關(guān)制度尚處于摸索建設(shè)階段，

26、對(duì)于此類合同簽訂、生效尚無具體、明確的明文規(guī)定，從維護(hù)交易安全、保障債權(quán)、減少糾紛的角度考量，應(yīng)鼓勵(lì)公示行為，甚至可以規(guī)定雙方當(dāng)事人在簽訂擔(dān)保型買賣合同時(shí)須經(jīng)公式方可生效，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的擔(dān)保合同，例如商品房買賣合同，商品房預(yù)售登記可以作為公示形式。（四）擔(dān)保型買賣合同的實(shí)現(xiàn)方式買賣型擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)，即債務(wù)人屆時(shí)不能清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)。目前理論和實(shí)踐上有清算型和非清算型兩種觀點(diǎn)。清算型又分為處分清算型和歸屬清算型兩種，前者需要擔(dān)保權(quán)人對(duì)標(biāo)的物變價(jià)受償，后者則是擔(dān)保權(quán)人直接獲得標(biāo)的物所有權(quán)，但亦須對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)，如果標(biāo)的物價(jià)值超出被擔(dān)保債權(quán)范圍，則擔(dān)保權(quán)人須向擔(dān)保人交還超出價(jià)款。

27、如果不足，擔(dān)保人還應(yīng)支付差價(jià)。非清算型是指標(biāo)的物直接歸擔(dān)保權(quán)人所有，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅。金麗娟. 以買賣形式進(jìn)行擔(dān)保的效力認(rèn)定與訴訟對(duì)策，商事審判指導(dǎo)，人民法院出版社，2011年8月第1版筆者認(rèn)為，本文論述之擔(dān)保型買賣合同基本都是以房屋買賣的形式來擔(dān)保民間借貸，而供擔(dān)保之房屋的價(jià)值與借款本息相比普遍要高出許多，有的甚至高出數(shù)倍，若債務(wù)人屆時(shí)不能清償債務(wù)時(shí)，直接將標(biāo)的物（供擔(dān)保之房屋）直接判歸擔(dān)保權(quán)人，顯然是極不公平的，在情感上也讓人難以接受。因此將非清算型作為擔(dān)保型買賣合同的實(shí)現(xiàn)方式顯然是不妥的。通過擔(dān)保型買賣合同來實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的一大優(yōu)勢(shì)是避免了標(biāo)的物折價(jià)方式的繁瑣，節(jié)約了交易成本。但而作

28、為一種擔(dān)保制度，又要防止標(biāo)的物價(jià)值與債權(quán)的不均衡從而使一方獲得暴利。因此，是采取處分清算型還是歸屬清算型的方式，應(yīng)貫徹兩個(gè)原則：一是尊重當(dāng)事人意思表示，避免對(duì)標(biāo)的物折價(jià)手續(xù)的麻煩;二是體現(xiàn)讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)實(shí)質(zhì)，防止暴利行為。此外，為了切實(shí)保障雙方合法權(quán)益，維持良好的市場(chǎng)秩序，筆者認(rèn)為，應(yīng)將清算義務(wù)作為雙方的法定義務(wù)。具體操作中還應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：一是相應(yīng)稅費(fèi)承擔(dān)的問題。履行清算義務(wù)前提下，如果雙方均同意以物抵償，對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)，合同有約定的從其約定，未進(jìn)行約定的，應(yīng)按照買賣合同的規(guī)定，應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。二是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的問題。經(jīng)過清算，標(biāo)的物價(jià)值超出被擔(dān)保債權(quán)時(shí)，應(yīng)按照抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方

29、式處理，雙方可以協(xié)議以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款予以受償，剩余價(jià)款返還擔(dān)保人；對(duì)于價(jià)款下跌的情況，則在折價(jià)、拍賣、變賣受償后，再由擔(dān)保人補(bǔ)償差價(jià)；三是多重?fù)?dān)保受償?shù)膯栴}。由于未經(jīng)公示的擔(dān)保權(quán)不具有對(duì)抗效力，可參照物權(quán)法對(duì)于抵押權(quán)清償順序的規(guī)定，“抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償”，即對(duì)各擔(dān)保權(quán)按照債權(quán)比例清償，既體現(xiàn)相互之間的平等地位，也體現(xiàn)了未經(jīng)登記的擔(dān)保權(quán)具有不完全物權(quán)的特征。史尚寬.債法總論M，中國(guó)政法大學(xué)出版社,2000三、擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)欲更深層次的認(rèn)識(shí)擔(dān)保型買賣合同，健全相關(guān)法律制度，首先要對(duì)擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確的界定。（一）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保是物的擔(dān)

30、保還是債的擔(dān)保 要界定擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)，首先必須要明確擔(dān)保型買賣合同是物的擔(dān)保還是債的擔(dān)保。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間簽訂了債權(quán)債務(wù)合同來保障債務(wù)得以履行，因而這一擔(dān)保性質(zhì)是債的擔(dān)保。從形式上看，對(duì)借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的，確實(shí)是商品房買賣合同。商品房買賣合同的買受人( 即借款合同的出借人) 依據(jù)該合同享有債權(quán)，如果借貸合同的借款人( 商品房買賣合同的出賣人) 能夠及時(shí)清償債務(wù)，出借人享有的商品房買賣合同的債權(quán)就消滅，商品房買賣合同就不再履行。崔建遠(yuǎn).以物抵債的理論與實(shí)踐J,河北法學(xué)，2012但是從實(shí)質(zhì)上看，雖然當(dāng)事人通過訂立買賣合同，但是根據(jù)合同約定的內(nèi)容，如果債務(wù)不能如期履行，則債權(quán)人可以取

31、得買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，可見，真正對(duì)債權(quán)發(fā)生擔(dān)保作用的不是債權(quán)，而是買賣合同的標(biāo)的物（即商品房）。董學(xué)立.也論“后讓與擔(dān)?！盝,中國(guó)法學(xué)，2014從這個(gè)意義上觀察，商品房買賣合同作為借貸合同債權(quán)的擔(dān)保，并不是債權(quán)擔(dān)保，而是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的擔(dān)保。因此可以確定，用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保是物保，而不是債權(quán)的擔(dān)保，更不是人保。 （二）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保屬于何種物的擔(dān)保在物的擔(dān)保中，法律規(guī)定的方式有抵押、質(zhì)押和留置，物權(quán)法沒有明確規(guī)定但是其他法律或者實(shí)踐中確認(rèn)的非典型擔(dān)保物權(quán)還有優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保。那么，用商品房買賣合同擔(dān)保借貸合同債權(quán)的擔(dān)保屬于其中的哪一種形式的物擔(dān)保呢？不妨用排除法來界定

32、擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保屬于何種物的擔(dān)保。首先，用商品房買賣合同設(shè)置擔(dān)保，并不存在將房屋抵押給債權(quán)人的行為，也沒有辦理抵押登記的程序，因此肯定不屬于抵押權(quán)擔(dān)保；用商品房買賣合同設(shè)置擔(dān)保，由于沒有基于某種法律關(guān)系而實(shí)際占有商品房，不存在適用質(zhì)押和留置權(quán)的基礎(chǔ)條件，因此不是質(zhì)押和留置權(quán)擔(dān)保；用商品房買賣合同進(jìn)行擔(dān)保，與優(yōu)先權(quán)完全不相干，因此也不是優(yōu)先權(quán)擔(dān)保；因?yàn)椴淮嬖谒袡?quán)保留的情形，因而也不是所有權(quán)保留。那么，是否屬于讓與擔(dān)保呢？何為讓與擔(dān)保？通常說的讓與擔(dān)保是指，是指?jìng)鶆?wù)人（或第三人）為擔(dān)保債務(wù)清償，將擔(dān)保標(biāo)的物之權(quán)利移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，標(biāo)的物的整體權(quán)利又回歸于擔(dān)保人；在債務(wù)屆時(shí)未能得到

33、清償時(shí)，債權(quán)人有就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。謝再權(quán).民法物權(quán)倫（下冊(cè)），中國(guó)政法法學(xué)出版社1999年版，第896頁前文所述案例中，兩個(gè)案件雙方當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同、辦理備案登記等行為均是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為手段實(shí)現(xiàn)債權(quán)擔(dān)保之目的，這符合讓與擔(dān)保這一權(quán)利轉(zhuǎn)移性擔(dān)保的要件，但較之讓與擔(dān)保，僅是轉(zhuǎn)移所有權(quán)先后次序的區(qū)別，據(jù)此，楊立新教授將本文所論及的擔(dān)保形式形象地稱為“后讓與擔(dān)?！?。楊立新.后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)J，中國(guó)法學(xué),2013綜上，筆者認(rèn)為本文論述這一非典型性擔(dān)保，具備了讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件，應(yīng)將之歸于物權(quán)擔(dān)保中的讓與擔(dān)保之列，同時(shí)也為了與讓與擔(dān)保區(qū)別開來，將之稱為“后讓與擔(dān)?！弊?/p>

34、為準(zhǔn)確。四、擔(dān)保型買賣合同的法律規(guī)制與司法實(shí)踐（一）擔(dān)保型買賣合同與流質(zhì)契約的關(guān)系流質(zhì)契約（Fluidity Contract）又稱為“流押契約”、“流抵契約”、“抵押物代償條款”，是指當(dāng)事人雙方在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同。我國(guó)物權(quán)法第一百八十六條、第二百一十一條明文禁止在抵押合同和質(zhì)押合同中設(shè)定流擔(dān)保約款，即在債務(wù)清償期前，當(dāng)事人關(guān)于“屆期不履行債務(wù)，則擔(dān)保物歸債權(quán)人所有”的流擔(dān)保約款系我國(guó)法律禁止的無效約定。對(duì)于擔(dān)保型買賣合同與流質(zhì)契約的關(guān)系。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從本質(zhì)上看，擔(dān)保型買賣和流質(zhì)清償都屬于代物清償，應(yīng)與流質(zhì)契約“同等對(duì)待”，其次，法律之

35、所以禁止流擔(dān)保約款，就是因其極易引發(fā)利益失衡，故需要從立法上加以規(guī)制。若擔(dān)保型買賣在實(shí)質(zhì)上顯示公平，損害債務(wù)人的利益，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為流質(zhì)契約而無效。高治.擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對(duì)策J，人民司法，2014但是，筆者認(rèn)為，擔(dān)保型買賣既非抵押也非質(zhì)押，因此至少在形式上并不觸犯流擔(dān)保禁止的規(guī)定。而擔(dān)保型買賣中關(guān)于不能清償債務(wù)則以房抵債的約定是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，基于意思自治原則，應(yīng)予尊重。即便存在欺詐、脅迫或顯失公平，也應(yīng)由當(dāng)事人自己主張撤銷或變更，因此債務(wù)人有救濟(jì)途徑，法院不應(yīng)直接認(rèn)定擔(dān)保型買賣合同無效。 筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，不能片面的將擔(dān)保型買賣合同直接認(rèn)定為流質(zhì)契約，應(yīng)全方位考慮意

36、思自治和物權(quán)與債權(quán)兩部分，判斷是否達(dá)到實(shí)質(zhì)上“流質(zhì)”的效果。（二）擔(dān)保型買賣合同與物權(quán)法定原則的關(guān)系我國(guó)物權(quán)法實(shí)行物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。單從法理層面來看，如果嚴(yán)格遵循物權(quán)法定原則，則后擔(dān)保物權(quán)是與物權(quán)法相悖的，后讓與擔(dān)保的合同及有關(guān)條款均無效。但是學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，事實(shí)上，物權(quán)法定與物權(quán)自由并非截然對(duì)立，二者之間還存在一個(gè)中間地帶，即物權(quán)法定緩和。沒有物權(quán)法定緩和，物權(quán)法定原則就是僵化的、死板的，無法適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。王文哲.論物權(quán)法定原則的緩和，中國(guó)人民大學(xué)碩士論文，2008 筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則并不是絕對(duì)沖突的，該類擔(dān)保

37、物權(quán)的設(shè)立是通過賦予擔(dān)保權(quán)人行使買賣合同的債權(quán)來保證擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保物享有排他性權(quán)利，避免擔(dān)保人在擔(dān)保設(shè)立后將擔(dān)保物出售或在擔(dān)保物上設(shè)置其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，從而保障擔(dān)保權(quán)人的債權(quán)安全，這與物權(quán)法定原則的立法本意一致。因此，通過習(xí)慣法確認(rèn)此類非典型擔(dān)保物權(quán)，不違反物權(quán)法之物權(quán)法定原則，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。（三）擔(dān)保型買賣合同與附條件買賣合同的比較 擔(dān)保型買賣合同以買賣合同為表現(xiàn)形式，但與附條件買賣合同相比仍不相同，區(qū)別主要表現(xiàn)在： 第一，此類合同的目的不是為了取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，而是為了對(duì)債權(quán)提供擔(dān)保，而買賣合同的目的是取得標(biāo)的物的所有權(quán)。 第二，此類合同并不具有獨(dú)立性，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，它的產(chǎn)生以債權(quán)債務(wù)合同的產(chǎn)生為前提，伴隨著債務(wù)的清償和消滅而消滅，因其擔(dān)保性質(zhì)，具有從屬性，而真正的買賣合同具有獨(dú)立性，并非從合同。 因此，買賣形式的擔(dān)保雖然在形式上簽訂了買賣合同，但并非真正的買賣合同，而是一種擔(dān)保合同。（四）擔(dān)保型買賣合同擔(dān)保與讓與擔(dān)保的比較 在學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保型買賣合同和讓與擔(dān)保較為相近。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人。債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不能履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)。讓與擔(dān)保與買賣