房地產(chǎn)估價模擬試卷

1、2012房地產(chǎn)估價模擬試題一、單項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在括號填寫相應(yīng)的編號)1某宗土地的面積為1000，其上建筑物的建筑面積為5000，建筑物的基底面積為700，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。A80 B56 C50 D072不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的( )三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金、利率 D價值、使用價值、供求3估價報告有效期應(yīng)從( )起計。 A估價時點(diǎn) B估價作業(yè)期 C出具估價報告之日 D簽訂估價委托合同之日4運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似不動

2、產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)不動產(chǎn)估價中的( )。A合法原則 B最高最佳使用原則 C替代原則 D公平原則5某不動產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1。該不動產(chǎn)的實(shí)際價格為( )萬元。A87 B124 C130 D1346某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價對象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為( )。A091 B092 C109 D1107某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月lO 至20日為某不動產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點(diǎn)為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日 進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點(diǎn)為( )。A2003年6月15 日 B20

3、03年8月15 日C簽訂估價委托合同之日 D估價人員與委托人商定的某日8下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)9某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。A35年 B45年 C48年 D

4、50年10若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為( )。 A78 B85 C117 D15011收益法中所指的收益是( )。A估計時點(diǎn)前一年的收益B估價時點(diǎn)前若干年的平均收益C估價時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D估價時點(diǎn)前最高盈利年份的收益12某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為( )。A被燒損前的狀況 B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況 D未來修復(fù)或重建后的狀況13若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮( )。A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時間價值 D投資風(fēng)險補(bǔ)償14不動產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在

5、于（ ）。A土地總量有限 B規(guī)劃限制C不動產(chǎn)不可移動 D價值量大15.一套建筑囤積為100 m2，單價為2000元m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的（ ）。A實(shí)際單價為2000元m2，實(shí)際總價為3016萬元B名義單價為1950元m2，實(shí)際總價為20萬元C實(shí)際單價為2000元m2，實(shí)際總價為20萬元D名義單價為2000元m2，實(shí)際總價為3016萬元16.某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12192萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總

6、價為（ ）。A5334萬元 B8534萬元 C10668萬元 D21336萬元17 某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年重置價格為 800 元m2 ，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計算該建筑物 的現(xiàn)值為（ ）。A 102萬元 B 110萬元 C 113萬元 D 115萬元18現(xiàn)需評估某宗不動產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為2500元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類不動產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元m2。該可比實(shí)例在2004年10月

7、末的價格為（ ）。A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m219. 在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項(xiàng)目是（）A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用20下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的是( )。A可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例。二、判斷題(共20題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯誤，不答不得分。)1、不動產(chǎn)估價的核心是為特定目的、對特定不動產(chǎn)

8、在特定時點(diǎn)的價值做出估計。 2、對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)不動產(chǎn)，不適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價。 3、估價時所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況應(yīng)始終是估價時點(diǎn)時的。4、交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來定。5、因?yàn)椴粍赢a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以不動產(chǎn)不具備完全替代性。6、通貨膨脹不是真正的房地產(chǎn)自然增值。7、有租約限制時，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。8、在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。9、在估價上，重新構(gòu)建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)實(shí)際價值，它必須與市場價值相一致。10、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，

9、自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。11、應(yīng)用收益法評估出租型不動產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、不動產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。12、不動產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。13、地役權(quán)是指土地所有人或使用人允許他人在自己土地通行的權(quán)利。14、不動產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點(diǎn)為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。15、由于土地具有不可毀滅性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地價格差異較大，有

10、的寸土寸金，有的一文不值。16、所謂估價時點(diǎn)，是指房地產(chǎn)估價人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價活動時的作業(yè)時間。17、具體一宗有土地使用年限的不動產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。18、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額。19、假設(shè)開發(fā)法用于估價和用于不動產(chǎn)投資分析都是站在一個具體的投資者的立場。20、假設(shè)開發(fā)法其本質(zhì)上是成本法的倒算法，它與成本法其實(shí)沒有什么區(qū)別。三、案例分析單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分）（一）某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交

11、易市場手續(xù)時補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是（ ）。A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計算建筑物的折舊。A、38.5B、40.5C、48

12、.0D、50.03.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點(diǎn)該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5，則收益價格為（ ）萬元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)

13、應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：開發(fā)期開發(fā)面積開工時間完成時間開始銷售時間第一期20萬m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15萬m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬m2第5年6月第6年6月第6年1月 由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實(shí)際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

14、評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點(diǎn)B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點(diǎn)D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點(diǎn)6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。A、目前住宅市場價格B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點(diǎn)C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點(diǎn)D、各期各年銷售時

15、的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點(diǎn)7.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用( )。A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本8.在計算扣除項(xiàng)時，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括( )。A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅C、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)D、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)（三）某房地產(chǎn)估價師運(yùn)用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006

16、年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106；土地報酬率為6。9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是（ ）。A、2000，2300B、2030，2270C、2060，2240D、2090，221010. 假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是（ ）元/m2。A、2136B、2165C、2179D、2206三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題20分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題

17、最多扣至零分）。11. 估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中13層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關(guān)資料如下：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價的4。2.建筑安裝工程

18、費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8。3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24。4.商品住宅建成半年時可售出30，平均價格為2700元/m2，建成一年時可售出60，平均價格為2800元/m2；剩余的10會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價的3.5。5.房地產(chǎn)報酬率為8，折現(xiàn)率為12，貸款年利率為6，銷售利潤率為20，估自測算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解：1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建

19、筑面積=10000×5=50000m2住宅總面積=50000-9000=41000m2（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）=50×12×（1-10）=540元/m2每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）=540×（1-24）=410.40元/m2商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40 8 × 1-1/（1+8）47 × 1/（1+8）2.5 = 4118.45元/m2商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元（2）住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×30×2700/（1+12）2.5+60×2800/(1+12）3+10×2900/