房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的原則

1、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的原則摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響較大，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能夠更快更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求和國(guó)家的政策規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，提升其財(cái)務(wù)管理水平十分必要。本文從房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制涉及的問(wèn)題和策略與大家進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效控制房地產(chǎn)業(yè)是目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各個(gè)行業(yè)中收益、風(fēng)險(xiǎn)、資金需求相對(duì)較高的行業(yè)。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)又與項(xiàng)目資金情況有著密不可分的關(guān)系，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理尤其是資金管理和稅務(wù)籌劃貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)房

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制。1房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)概述一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是從土地獲取、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到竣工驗(yàn)收、房屋交付，涉及到多方面多環(huán)節(jié)的管理把控，每個(gè)環(huán)節(jié)都很關(guān)鍵。其中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵，筆者從房地產(chǎn)資金管理、稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管控這幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。資金猶如企業(yè)的血液，貫穿于公司業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金密集、需求量大、資金投入產(chǎn)出間隔周期相對(duì)較長(zhǎng)，做好資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重要的。說(shuō)到房地產(chǎn)資金管理，就要把目光聚焦在土地成本上，因?yàn)槌艘詣潛芊绞饺〉玫耐恋兀渌@取方式都需要大額資金投入，此項(xiàng)資金

3、在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中時(shí)間最先，占比最大。目前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)融資政策趨緊，土地款基本由自有資金覆蓋，取得外部金融機(jī)構(gòu)的融資受限多、難度大。所以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲取，不僅僅看可研指標(biāo)是否可行，還要考慮企業(yè)本身資金情況，如果自有資金不足以支撐項(xiàng)目的取得，可以考慮成立聯(lián)合體獲取土地，以減輕資金壓力。后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段可以利用外部融資，這個(gè)階段的融資模式可選擇性較大，股權(quán)、債權(quán)、基金和保險(xiǎn)業(yè)資金等可以根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行選擇。房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款管理，主要考慮加快項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間，在政策許可的條件下提前準(zhǔn)備預(yù)售證件的辦理，提前蓄客；針對(duì)目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金監(jiān)管，和政府管理部門(mén)進(jìn)行溝通，努力降低單方監(jiān)管額度，在每個(gè)監(jiān)

4、管節(jié)點(diǎn)足額提取超額資金，投入到項(xiàng)目中來(lái)或者歸還項(xiàng)目融資，降低項(xiàng)目資金成本，提高資金使用效率。1.2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，從土地取得至項(xiàng)目完工清算階段，都需要財(cái)務(wù)人員予以重點(diǎn)關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)是涉及稅種多、稅額大的行業(yè)。其中土地取得時(shí)的契稅、印花稅；開(kāi)發(fā)階段的城鎮(zhèn)土地使用稅；銷(xiāo)售階段的增值稅、附加稅費(fèi)、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得稅；自持時(shí)的房產(chǎn)稅等等，可以說(shuō)項(xiàng)目的各個(gè)階段都和稅務(wù)密不可分，其中很多稅種可以在合同談判、簽訂階段就在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃，項(xiàng)目綜合稅負(fù)高低直接影響項(xiàng)目的收益水平，也體現(xiàn)了財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)管理水平。1.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管控。古語(yǔ)說(shuō)：凡事預(yù)則立

5、、不預(yù)則廢。這句話(huà)雖偏激但也說(shuō)明古人已經(jīng)明白做事情是需要提前規(guī)劃的。房地產(chǎn)項(xiàng)目是從土地獲取之前的可行性研究開(kāi)始的，現(xiàn)在市場(chǎng)上土地的取得方式主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。無(wú)論以哪種方式獲得，其前期針對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)假設(shè)、現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)等環(huán)節(jié)必不可少。一般情況下土地轉(zhuǎn)出方在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入前對(duì)土地轉(zhuǎn)出的預(yù)期價(jià)格是進(jìn)行過(guò)測(cè)算的，他們留給房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間基本在行業(yè)可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地相關(guān)資料數(shù)據(jù)后，將可考慮的市場(chǎng)因素、政策因素、自身管理因素等考慮進(jìn)去利用自己的模型進(jìn)行再次測(cè)算，這個(gè)時(shí)候很多項(xiàng)目為了能到達(dá)預(yù)期的收益需要將開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠等關(guān)鍵因素考慮的比較樂(lè)觀，樂(lè)

6、觀測(cè)算是把雙刃劍，對(duì)土地獲取是有利的，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)是有壓力的。所以土地獲取前的可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。全盤(pán)開(kāi)發(fā)方案是在項(xiàng)目獲取后根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況在可研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的修正，較可研更偏向于保守更切合實(shí)際。項(xiàng)目年度預(yù)算、季度預(yù)算等是根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況，對(duì)未來(lái)一定期間的預(yù)期，財(cái)務(wù)方面主要包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)、利潤(rùn)預(yù)計(jì)、現(xiàn)金流預(yù)計(jì)、新簽合同額、投資支付預(yù)計(jì)等。這些基礎(chǔ)工作都需要在經(jīng)過(guò)一定的審批流程后下發(fā)執(zhí)行，并在執(zhí)行期結(jié)束進(jìn)行考核。所以全盤(pán)開(kāi)發(fā)方案和全面預(yù)算工作會(huì)影響公司執(zhí)行效果，影響企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的業(yè)績(jī)，需要企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)參與并重視。做好預(yù)算規(guī)劃，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

7、提前規(guī)劃體現(xiàn)在現(xiàn)代企業(yè)管理中主要就是上述所說(shuō)的做可研、做方案、做預(yù)算等，在做計(jì)劃的過(guò)程中，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行高效防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，在每個(gè)可研、方案和預(yù)算的過(guò)程中在企業(yè)成熟的模型中盡可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提前做好預(yù)警及應(yīng)急預(yù)案等風(fēng)險(xiǎn)防控措施，為項(xiàng)目順利開(kāi)展提供保障。2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題分析2.1財(cái)務(wù)管理制度不健全，缺少有效的管理辦法?？v觀世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以稱(chēng)得上起步較晚，這一因素導(dǎo)致了我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)管理制度不健全，缺少有效的管理辦法，資本體系不完善等問(wèn)題。這種制度體系的不完善，體現(xiàn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中有自有資金

8、、資本積累以及外部融資不匹配、不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)管控難度大等。2.2財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和自身素質(zhì)有待加強(qiáng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，把重心偏向于放在項(xiàng)目的成本管理和施工管理方面，而對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不夠重視，筆者分析了一下出現(xiàn)這種情況的原因與房地產(chǎn)企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)，很多是從成本和施工這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊晉升上來(lái)的有一定關(guān)系。而這種重視不足會(huì)在一定程度上造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，進(jìn)而影響企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，一方面，企業(yè)管理層沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理有足夠的重視，投入人力、物力、財(cái)力不足，人員薪資低，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求低、培訓(xùn)少；另一方面，財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)知識(shí)不扎實(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)

9、的財(cái)務(wù)理論不夠了解，對(duì)財(cái)務(wù)、稅務(wù)政策不能及時(shí)掌握，不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的高要求；第三，如果缺乏相應(yīng)的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制，則無(wú)法充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的自主性和積極性。3房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略分析3.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，明確財(cái)務(wù)職責(zé)，提升財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要想高效開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作，建立健全財(cái)務(wù)管理制度、優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程、推進(jìn)財(cái)務(wù)部門(mén)的相關(guān)改革是非常有必要的。那么，如何完善和優(yōu)化制度、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)改革？需要以下方面進(jìn)行：第一，優(yōu)化財(cái)務(wù)部門(mén)的職能，保證財(cái)務(wù)人員權(quán)利、義務(wù)，使其能夠有效監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行；對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行合理分工，明確崗位職責(zé)，有效促進(jìn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在實(shí)施的

10、過(guò)程中能夠按照標(biāo)準(zhǔn)流程運(yùn)行；第二，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，讓財(cái)務(wù)事項(xiàng)的處理有據(jù)可依，讓員工經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)可以熟悉財(cái)務(wù)管理的相關(guān)流程，將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化。從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的良好發(fā)展創(chuàng)建強(qiáng)有力的保證。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，形成一支高質(zhì)量、高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍，將會(huì)大大提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。因此，提升財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì)，對(duì)實(shí)現(xiàn)高效的財(cái)務(wù)管理具有重要的意義：第一，提升意識(shí)是關(guān)鍵，只有思想上重視了，行動(dòng)才會(huì)跟上，所以，作為財(cái)務(wù)管理人員，就要切實(shí)認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性；第二，夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，提升財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)技能，

11、加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員能夠準(zhǔn)確地和及時(shí)地了解最新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，實(shí)現(xiàn)自身知識(shí)庫(kù)的更新；第三，要想提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，建立有效的獎(jiǎng)懲措施及激勵(lì)機(jī)制很有必要，根據(jù)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的貢獻(xiàn)，進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)起財(cái)務(wù)管理人員對(duì)工作的熱情；有過(guò)失也要進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，以提高財(cái)務(wù)人員的工作質(zhì)量增強(qiáng)工作責(zé)任心；第四，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)的提升和綜合素質(zhì)的增強(qiáng)，離不開(kāi)房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，要充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)人員是財(cái)務(wù)管理的核心。不定期地對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行知識(shí)和技能的培訓(xùn)，組織財(cái)務(wù)人員參加各種相關(guān)的交流會(huì)，開(kāi)闊他們的視野，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，

12、促使本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員在思想上能夠與時(shí)俱進(jìn)。明確財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)，財(cái)務(wù)人員要負(fù)責(zé)定期或不定期向總裁、董事局報(bào)告工作，提出財(cái)務(wù)運(yùn)作、財(cái)務(wù)管理等方面的分析和建議；負(fù)責(zé)完善公司財(cái)務(wù)管理制度及會(huì)計(jì)監(jiān)控機(jī)制，監(jiān)督、檢查公司財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金收支情況，并對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性進(jìn)行監(jiān)督；負(fù)責(zé)審核公司財(cái)務(wù)報(bào)告，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性、完整性、公允性、及時(shí)性負(fù)責(zé)，配合監(jiān)管部門(mén)、中介機(jī)構(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)及其他審計(jì)工作；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)工作的合法性、真實(shí)性和有效性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止可能造成公司重大損失的經(jīng)營(yíng)行為；負(fù)責(zé)對(duì)股東大會(huì)、董事局批準(zhǔn)的公司重大經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、方案的執(zhí)行情況進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，定期向董事局報(bào)告經(jīng)濟(jì)情況和財(cái)務(wù)狀況；負(fù)責(zé)與

13、金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部門(mén)的報(bào)告與溝通工作1。3.2強(qiáng)化財(cái)務(wù)計(jì)劃、防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段根據(jù)實(shí)際的政策方向、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行合理的計(jì)劃，其中最為重要的是資金籌劃和稅務(wù)籌劃，做好這兩方面對(duì)加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制來(lái)說(shuō)有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于資金的籌劃方式較多2。這一環(huán)節(jié)也是最容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)，所以，要想實(shí)現(xiàn)有效的資金籌劃，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，而且還要在財(cái)務(wù)管理權(quán)限上加以明確建立正規(guī)籌資委員會(huì)等組織，在企業(yè)每制定一項(xiàng)資金方案時(shí)，都要從各個(gè)方面分析該方案對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響、對(duì)

14、企業(yè)綜合收益的影響、對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展的影響等。運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免財(cái)務(wù)壓力，在重大資金支出時(shí)，要使用群體決策，最大限度地減少失誤3。保持做到以各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃為目標(biāo)，強(qiáng)化過(guò)程控制，做好事后考核這樣一個(gè)完整的計(jì)劃和管控閉環(huán)。做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，必須要清楚房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象，包括資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律，開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)形成的財(cái)務(wù)關(guān)系；設(shè)立財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，總體目標(biāo)和具體目標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境，例如經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境；樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)管理觀念，明白資金的時(shí)間價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程中，一切支付要取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票；調(diào)研過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用采用合理的方法，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、

15、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告處理；合理核算“開(kāi)辦費(fèi)”；勞務(wù)費(fèi)應(yīng)取得合法有效的原始憑證4。做好以上基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)工作，為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控增加一道屏障。3.3關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。房地產(chǎn)的資金管理，主要涉及融資、投資和效益產(chǎn)出等環(huán)節(jié)，對(duì)于這幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建議拓寬有效的融資渠道，建設(shè)有效的融資體系，加強(qiáng)企業(yè)資金管控，提高資金使用效率。這項(xiàng)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)難啃的骨頭，也是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以，要想建設(shè)有效的融資體系，就需要房產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道5。第一，融資方面除了考慮常規(guī)的債權(quán)型融資以外，股權(quán)型融資方式也是房地產(chǎn)企業(yè)降低資金壓力、減輕資金和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)正確選

16、擇；第二，制定科學(xué)有效的資金管理體系，按照國(guó)家法律法規(guī)，規(guī)范資金管理體系，合理制定保障制度，制定戰(zhàn)略性項(xiàng)目投資計(jì)劃，有效控制投資失誤現(xiàn)象。把控投資、融資等高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)已立項(xiàng)的在建項(xiàng)目資金使用情況的控制，對(duì)資金使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤落實(shí)，確保各項(xiàng)資金的合理使用，有效控制項(xiàng)目成本的無(wú)序增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容易受到外界因素的影響，例如，國(guó)家政策、社會(huì)需求等，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)一般資金投入較大，同時(shí)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也較長(zhǎng)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)比其他產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)更大6。加強(qiáng)項(xiàng)目資金預(yù)算管理，需要財(cái)務(wù)部門(mén)了解項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)流程和環(huán)節(jié)，將資金收支盡量按照預(yù)算落實(shí)和管控以減少項(xiàng)目資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。定期對(duì)項(xiàng)目資

17、金、專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤、全面管控和及時(shí)匯報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢，需要企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)共同關(guān)注銷(xiāo)售回款速度，確保銷(xiāo)售回款按照計(jì)劃落實(shí)，保證資金滾動(dòng)以及再投資。只有這樣，才能有效提升資金利用效率，緩解房產(chǎn)企業(yè)本身背負(fù)的債務(wù)壓力。在進(jìn)行債務(wù)清算時(shí)，要理清負(fù)債中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生7。3.4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)一切稅務(wù)籌劃方案，都要以遵循誠(chéng)信納稅、法制和成本效益的根本原則為基礎(chǔ)，在企業(yè)日常開(kāi)展的業(yè)務(wù)中貫徹稅務(wù)籌劃理念，從項(xiàng)目土地獲取、土地出讓、轉(zhuǎn)讓協(xié)議開(kāi)始，到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的成本合同，最后到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷(xiāo)售合同等各個(gè)環(huán)節(jié)中落實(shí)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)

18、展和政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策把控，以及房地產(chǎn)企業(yè)本身資金投入大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)、綜合稅負(fù)重這些特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間變的越來(lái)越小。在稅收法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)開(kāi)展一定的稅務(wù)籌劃，提高企業(yè)生存競(jìng)爭(zhēng)力，越來(lái)越能體現(xiàn)一個(gè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合水平，稅務(wù)籌劃也是財(cái)務(wù)人員可以為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益提高的最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉稅種類(lèi)多，可以籌劃的稅種以土地增值稅專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求高、可節(jié)稅金額大，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵是利用房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)20%扣除和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%享受稅收減免優(yōu)惠這些政策，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需注意成本合同簽訂、成本分?jǐn)?、在稅額和增加成本提高產(chǎn)品品質(zhì)方面進(jìn)行權(quán)衡等事項(xiàng)。對(duì)于企業(yè)所得稅，需要關(guān)注企業(yè)成本類(lèi)發(fā)票取得時(shí)點(diǎn)和全案土地增值稅清算補(bǔ)繳稅款的抵扣。其他的稅種主要關(guān)注稅收優(yōu)惠政策，最大程度使用稅收優(yōu)惠政策，目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都被要求配建政策性保障房，這些政策房有的是可以適用不預(yù)征、小稅種減免等相關(guān)政策的，需要