建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程

1、建設(shè)工程項(xiàng)目審批手續(xù)及流程閱讀引語(yǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國(guó)土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門(mén)；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同.第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。第2步：取得國(guó)土局“用地預(yù)審意見(jiàn)”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評(píng)估審查意見(jiàn)”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)”。第6步：取得建委的“選址意見(jiàn)通知書(shū)”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書(shū)”。第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，取得

2、規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)（選址）第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)”。第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見(jiàn)”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測(cè)繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書(shū)”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書(shū)”。第15步：取得國(guó)土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)”。第16步：完成人防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得人防辦的“人防設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)”。第17步：完成消防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得消防局的“消防設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)”。第18步：完成園林報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得園林局的“園林設(shè)計(jì)

3、審查意見(jiàn)”。第19步：委托編制交通影響評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見(jiàn)”。第20步：委托勘察院進(jìn)行評(píng)估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見(jiàn)”。第21步：取得建委的“年度施工計(jì)劃通知書(shū)”。第22步：設(shè)計(jì)院完成規(guī)證報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補(bǔ)償工作，簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”。第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設(shè)計(jì)方案，取得市政院的“市政供源方案”第25步：取得園林局的“樹(shù)木伐移許可證”。第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國(guó)土局的“國(guó)有土地劃撥決定書(shū)”。第28步：取得國(guó)土局的“國(guó)有土地使用證”。第29步：設(shè)計(jì)

4、院完成全套施工圖設(shè)計(jì)，取得審查機(jī)構(gòu)的“施工圖審查合格書(shū)”。第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場(chǎng)三通一平。第33步：建委踏勘現(xiàn)場(chǎng)，取得“現(xiàn)場(chǎng)勘察合格通知書(shū)”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。至此完成本

5、項(xiàng)目所有政府部門(mén)審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工階段。規(guī)劃部門(mén)的審批流程是：控規(guī)調(diào)整-規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)-規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)-審查設(shè)計(jì)方案-用地規(guī)劃許可證-工程規(guī)劃許可證。第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批詳細(xì)流程一、建筑策劃本部分不贅述。二、工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國(guó)土局辦理土地證，到建委辦理開(kāi)工證，此證意義重大，為通常所說(shuō)所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開(kāi)工證,銷(xiāo)售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無(wú)太大懸念，如果辦不下來(lái)，多半是之前某道手續(xù)有問(wèn)題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。準(zhǔn)備材料如下：1、申報(bào)人委托書(shū)；2、申報(bào)表；3、立項(xiàng)批復(fù)；4、年度施工計(jì)劃；

6、5、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；6、方案審查意見(jiàn)；7、用地預(yù)審意見(jiàn)；8、環(huán)保意見(jiàn)；9、用地規(guī)劃許可證；10、勘察設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)或等級(jí)表；11、報(bào)規(guī)證所需全套施工圖；12、檔案登記表；13、人防審查意見(jiàn)；14、消防審查意見(jiàn)；15、交通審查意見(jiàn)；16、其它。三、用地規(guī)劃許可證當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時(shí)，須辦理此證，自有用地建設(shè)項(xiàng)目不用辦。提交材料：1、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；2、立項(xiàng)批復(fù)；3、方案審查意見(jiàn)；4、用地預(yù)審意見(jiàn)；5、環(huán)保審查意見(jiàn)；6、釘樁成果通知單；7、選址意見(jiàn)通知書(shū)；8、與原土地方簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議。四、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測(cè)算審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)時(shí)取消，取消后

7、引起諸多問(wèn)題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請(qǐng)規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：1 、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說(shuō)明，效果圖等）；2 、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)；3 、立項(xiàng)批復(fù)；4 、用地預(yù)審意見(jiàn)；5 、日照測(cè)算；6 、其它。五、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”、“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）”規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”和“

8、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）”二種，其中內(nèi)容是對(duì)擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）”。申報(bào)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（條件）”提供材料如下：1 、建設(shè)申請(qǐng)；2 、申報(bào)表3 、經(jīng)辦人委托書(shū)；4 、1:500或1:2000地形圖；5 、土地證和房產(chǎn)證；6 、規(guī)劃總平面圖；7 、上級(jí)意見(jiàn)（視情況）；8 、用地預(yù)審意見(jiàn)；9 、環(huán)保意見(jiàn)；10 、立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有大的問(wèn)題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條

9、簡(jiǎn)單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。六、土地變性、用地性質(zhì)城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請(qǐng)100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請(qǐng)改變土地性質(zhì)?！巴恋匦再|(zhì)”有幾層含義：一是指是國(guó)有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。土地性質(zhì)大項(xiàng)分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業(yè)、金融、辦公、

10、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉(cāng)儲(chǔ)用地（W展示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區(qū)道路、廣場(chǎng)用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無(wú)明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。大致原則為：1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會(huì)利益受益的情況；反之為逆向）；2 、市政、公益、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)整較易，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目較難；3 、國(guó)家部委、央企、部隊(duì)武警項(xiàng)目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；4 、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；5 、運(yùn)作程序正確，方式方

11、法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。6 、沒(méi)有后遺癥，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見(jiàn)復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書(shū)（圖）目前規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無(wú)法進(jìn)行，解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無(wú)量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：1 、省級(jí)單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；2 、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；3 、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；4 、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示

12、項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請(qǐng)，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。控規(guī)調(diào)整無(wú)法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門(mén)人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請(qǐng)單位要提前有心理準(zhǔn)備。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準(zhǔn)備什么材料？第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū)，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二、行政審批根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1、選址定點(diǎn)此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1）

13、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2）國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3）建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4）環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。5）文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6）規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。2 、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2）國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3）公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4）規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5）規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。3 、初步

14、設(shè)計(jì)及施工圖審查1）規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2）公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3）公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4）人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5）國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6）市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7）建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8）建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9）建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。4 、規(guī)劃報(bào)建圖審查1）公安消防支隊(duì)進(jìn)行

15、消防設(shè)計(jì)審查。2）人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3）建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4）規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。5 、施工報(bào)建1）建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2）建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3）建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。6 、商品房預(yù)售許可階段由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1 、以下證明材

16、料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2 、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3 、工程施工合同；4 、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。7、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2 、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3

17、、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4 、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1 、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2 、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請(qǐng)書(shū)；2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或土地使用權(quán)證；4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6）

18、 施工許可證；7）房屋竣工驗(yàn)收資料；8）房屋測(cè)繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)報(bào)批程序中應(yīng)注意的若干問(wèn)題無(wú)論你在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的攣生“潛

19、規(guī)則”的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。1 、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同行，看到這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。（目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。）土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定

20、土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車(chē)位配置等要求；這些指標(biāo)都要在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的強(qiáng)制性小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國(guó)是嚴(yán)重的違法行為。）但在現(xiàn)實(shí)中，很多地方的國(guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式

21、曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我國(guó)正式搞土地出讓制度是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈?guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨(dú)有的。專家及學(xué)者們同樣也想不出更好的土地交易模式?！俺鞘幸?guī)劃”這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)一一不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。中華人民共和

22、國(guó)新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：”一一在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)?！币猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分

23、的規(guī)劃條件。2 、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，（因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進(jìn)行這樣的項(xiàng)目運(yùn)作。）再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物；立項(xiàng)主

24、要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從政策上的角度來(lái)管理的。因現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的（先后）關(guān)系并沒(méi)有一個(gè)國(guó)家級(jí)的作業(yè)流程。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。在地方利益的驅(qū)動(dòng)下；建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給你推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)

25、保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。只要你把編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)基本上就算OK了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)需要技術(shù)含量，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員組織和搭建?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到。3 、總平面圖審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出

26、小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很?chē)?yán)格，也很專業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能

27、算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以進(jìn)行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。再舉個(gè)例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方：譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著

28、圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的，只要這種草地能承載得起消防車(chē)并在（設(shè)計(jì)）說(shuō)明中加以強(qiáng)調(diào)，一般情況下還是可行的。審核總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)一次就能通過(guò)總平面審查的。（我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)零缺陷的總平面設(shè)計(jì)）只要有心，無(wú)論什么設(shè)計(jì)院的總平面，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你，在漫長(zhǎng)的施工

29、、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。有一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的

30、辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：“你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)”！4 、管線綜合審查管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因?yàn)橐髮?shí)在是非常的專業(yè)。事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線

31、、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用考慮是否買(mǎi)了。功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你也可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實(shí)在是見(jiàn)得太多了；不是這里的

32、線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志。這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實(shí)上不行。為什么？因?yàn)樗械木€，都得從外面引進(jìn)來(lái)，跟外面均有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，

33、高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，舌L引。引到多少電算多少電一一再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)。還有人防、消防、別看部門(mén)小，權(quán)利大的很，不給彳證，什么你也別想干，人防有異地建設(shè)費(fèi)；當(dāng)然沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)傻到按照規(guī)定去交費(fèi)用，多少都有減免，具體減多少就看你公關(guān)能力了.消

34、防就更不用說(shuō)了，方案報(bào)批和竣工驗(yàn)收都是關(guān)口，關(guān)系再好也要來(lái)回驗(yàn)收兩三回，基本上沒(méi)有誰(shuí)能一次性通過(guò)的，不表示一下你都不好意思和他們說(shuō)驗(yàn)收的事情。供電、供水、燃?xì)?；雖然權(quán)力不大，可能耐不?。凰械臄n斷部門(mén)均是如此。這些部門(mén)說(shuō)不給通電、不給你通水你一點(diǎn)辦法也沒(méi)有一一你自己去發(fā)揮想象力吧5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是：落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非

35、常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是

36、停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。應(yīng)引起你的注意。6 、消防和人防專項(xiàng)審查小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)要求是必須達(dá)標(biāo)的。但我看來(lái)沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備能夠達(dá)標(biāo)。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單；你個(gè)人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西，人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途

37、的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒(méi)有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。7 、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就

38、可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。當(dāng)然也存在著南北方差異的問(wèn)題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70限上的90-70政策說(shuō)兩句。建設(shè)部在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)

39、的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)90-70,還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商味著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我

40、國(guó)的審查技術(shù)非常的落后；因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智；施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少的。8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥；

41、余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準(zhǔn)備。噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手

42、續(xù)。這兩個(gè)站的分工有時(shí)卻分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，.等等；罰你個(gè)萬(wàn)八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多

43、得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。）10 、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。在大多數(shù)

44、城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局買(mǎi)一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。11 、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可，但在實(shí)際操作中；從來(lái)沒(méi)有那一家房開(kāi)企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，沒(méi)一年的時(shí)間辦不出不來(lái)。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們也沒(méi)好到哪里去；為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)

45、統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)十多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單

46、獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒(méi)得玩了。12 、進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷(xiāo)售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解?；旧希F(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1 、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴(yán)格。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)

47、。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)了?，F(xiàn)在是哪個(gè)地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴(kuò)張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。2 、政策走向制約著市場(chǎng)需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒(méi)有解決任何問(wèn)題，不過(guò)是將需

48、求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，房?jī)r(jià)就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了？說(shuō)這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個(gè)人都需要住房且不論大??；國(guó)人的心態(tài)是：“別人有不如自己有?！蔽覀€(gè)人認(rèn)為：這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)真的如果應(yīng)驗(yàn)或加劇；我保證：“銀行肯定會(huì)比開(kāi)發(fā)商死的更快、更難看”3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)90-70的政策我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含

49、的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)有什么差別？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的若干個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。相反很成功。前面說(shuō)手續(xù)及要略重點(diǎn)；也不能不提程序，因?yàn)樗c前者是相符相程的“利益攸關(guān)者”13 、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的

50、位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。注意：在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。請(qǐng)他們提前來(lái)做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。14 、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)

51、上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)開(kāi)發(fā)商們的“捂盤(pán)”行為，會(huì)有更直接和深刻的認(rèn)識(shí)了。現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米"起”，這種騙人的

52、玩意了。但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成

53、這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開(kāi)發(fā)商沒(méi)膽量也沒(méi)這種能力去故意做假。因?yàn)樗麄冎乐ヂ楹臀鞴系拇笮　，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。15 、關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。（這個(gè)話題非常敏感）這其中有無(wú)數(shù)的玄機(jī)。我個(gè)人對(duì)這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須