房地產(chǎn)估價報告模板

1、房地產(chǎn)抵押估價報告估價工程名稱：湖南工學(xué)院教師公寓價值評估委托方：符向桃估價方：譚路芳估價人員：譚路芳2021年11月23日1、 致委托方函22、 估價師聲明33、 估價的假設(shè)和限制條件44、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告14六、附件32致委托方函房地產(chǎn)開發(fā)：我公司于2021年11月06日接受貴方委托,對貴方位于南京市建鄴區(qū)江東中路289號17層房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估,評估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值,評估工作至2021年10月29日結(jié)束.根據(jù)委托方提供的?商品房抵押窗口表?、?國有土地使用證?等相關(guān)資料,估價對象為南京聯(lián)強冶金集團房地產(chǎn)開發(fā)所屬局部

2、房地產(chǎn),建筑面積為32484.16褶,土地使用權(quán)總面積為10579.3褶,土地分?jǐn)偯娣e為4657.4nf,用途為商業(yè).我公司嚴(yán)格根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原那么,根據(jù)估價程序,依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料,選用適宜的估價方法,通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素,進(jìn)行認(rèn)真測算,最終確定估價對象在估價時點2021年10月29日滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值為人民幣69679萬元法定代表人：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估二.八年十一月十日估價師聲明我們鄭重聲明：1 .我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的.2 .本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公

3、正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3 .我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利關(guān)系或偏見.4 .我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告.5 .沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助.中國注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件1 .本次估價以委托方提供的估價資料真實合法為前提,假設(shè)委托方提供的資料失實或有任何隱匿,本公司不承當(dāng)任何責(zé)任.2 .本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),并基于以下假設(shè)：不考慮特殊買家的額外出價；交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大

4、限度地追求經(jīng)濟利益；交易雙方掌握必要的市場信息,在充裕的時間內(nèi)進(jìn)行交易；交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識,交易條件公開且不具有排他性；該房地產(chǎn)能在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓.3 .本次估價未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價對象價值的影響,并以估價對象處于完整權(quán)利狀態(tài),并且保持整體和持續(xù)使用為前提.二、限制條件1 .本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在本次估價目的的特定條件下形成的市場客觀合理價值,假設(shè)改變估價目的那么使用本報告無效.2 .本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變動及遇到自然力或其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響.3 .本次估價結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)

5、輔助設(shè)施.4 .本報告估價時點為估價師實地查勘估價對象之日.5 .本次評估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積X總土地面積計算而來,如與土地主管部門認(rèn)定面積不一致,應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準(zhǔn)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方名稱：房地產(chǎn)開發(fā)二、估價方法定代表人：譚路芳三、估價對象1 .工程概況教師公寓占地面積19.2畝,建筑體量9.61萬平方米,最高建筑高度16.2米,.2 .估價對象房屋概況及權(quán)屬狀況估價對象建于2021年,經(jīng)現(xiàn)場查勘為十成新,鋼混結(jié)構(gòu),建筑物總層數(shù)為6層,估價對象為15層,用途為住宅.根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查,估價對象所在的商業(yè)局部已完成竣工驗收,室內(nèi)

6、無裝修.目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取?房屋所有權(quán)證?,根據(jù)委托方提供的?商品房抵押窗口表?,估價對象為聯(lián)強國際大廈局部工程房地產(chǎn),本次評估面積為32484.16平方米,土地分?jǐn)偯娣e為4657.4平方米.3.1地理位置衡陽珠暉區(qū)湖南工學(xué)院4.1 交通狀況估價對象附近有10路、40路、2等公交線路,距離最近的公交站約150米,與高鐵不遠(yuǎn),交通十分便捷.4.2 環(huán)境質(zhì)量估價對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好,該區(qū)域適合住宅四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值五、估價時點二011年H月29日六、價值定義估價對象在估價時點滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值七、估價依據(jù)1 .?中華人民共和

7、國城市房地產(chǎn)治理法?2 .?中華人民共和國土地治理法?3 .建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50291-1999)?4 .?中華人民共和國擔(dān)保法?5 .?城市房地產(chǎn)抵押治理方法?6 .?房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見?7 .?商品房抵押窗口表?、?國有土地使用證?、?國有土地使用權(quán)出讓合同?委托方營業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件8 .估價對象現(xiàn)場勘察記錄9 .委托方提供的與本次估價相關(guān)的資料10 .本估價機構(gòu)及估價人員掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料八、估價原那么房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原那么在估價過程中遵循合法原那么、替代原那么、最高最正確使用原那么、估價時點原那么.1、合法

8、原那么房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象在合法使用,合法交易、合法處置等為前提下進(jìn)行估價.2、最高最正確使用原那么房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最正確使用為前提進(jìn)行估價.最高最正確使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用.3、替代原那么要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟原理,在同等條件下對估價對象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價格.4、估價時點原那么估價結(jié)果必須為估價時點客觀合理價格,同時此估價結(jié)果的應(yīng)用必須受估價時點的限制.5、謹(jǐn)慎原那么謹(jǐn)慎原那么是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵守的一項原那么,它要求在存在不確定性因素的情況下做出估價相關(guān)判斷

9、時,應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失,不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值,不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款.九、估價方法房地產(chǎn)估價常用的方法有市場比擬法、本錢法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種方法.通過對估價對象的特點和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析,估價對象類似地區(qū)具有較為活潑和成熟的房地產(chǎn)市場,能夠收集到較為完整的可比實例資料,可以從可比實例的成交價格修正得出估價對象的比準(zhǔn)價格,因此確定市場比擬法作為其中一種評估方法.通過估價師對市場的調(diào)查,能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造本錢資料,且運用本錢法能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)

10、有價值,因此我們采用本錢法作為本次估價的另一種方法.市場比擬法,是在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時,依據(jù)替代原理,將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比擬,通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正,得出待估房地產(chǎn)在估價時點的正常合理價格.市場比擬法技術(shù)路線：1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況,選取三個近期的交易案例作為可比實例；2、通過對可比實例的成交價格修正求得估價對象的比準(zhǔn)價格.本錢法,是求取估價對象在估價時點地重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法,由于估價對象為在建工程,故不考慮折舊影響.即：估價對象價值=土地取得本錢+開發(fā)本錢+治

11、理費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費.技術(shù)路線：1、求取土地價值2、求取房產(chǎn)價值2.1 求取房屋重置價格：包括前期費用、建安費用、政府規(guī)費、治理費、利息、利潤、銷售稅費2.2 求取房產(chǎn)價值3、求得估價對象積算價值房地產(chǎn)價值=土地價值+房產(chǎn)價值十、估價結(jié)果我公司嚴(yán)格根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原那么,根據(jù)估價程序,依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料,選用適宜的估價方法,通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素,進(jìn)行認(rèn)真測算,最終確定估價對象在估價時點2021年10月29日滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值為人民幣69679萬元.十一、估價作業(yè)日期2021年11月06日至20

12、21年11月23日十二、未來市場風(fēng)險分析雖然目前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整階段,房地產(chǎn)價格有所松動,但商業(yè)房地產(chǎn)市場近期內(nèi)風(fēng)險不會很大.估價測算過程一采用本錢法進(jìn)行測算1 .土地采用市場比擬法1.1 比擬實例選擇通過調(diào)查分析,選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的3個比擬案例,具體選擇原那么和案例條件描述如下：選擇案例原那么如下：1.1.1 與待估宗地屬同一供需圈1.1.2 與待估宗地用途應(yīng)相同或相近1.1.3 與待估宗地的交易類型相同或相似1.1.4 與待估宗地的估價基準(zhǔn)日應(yīng)接近1.1.5 交易案例必須為正常交易,或修正為正常交易.面積4657.4m24992.5m26822.1m24889.6

13、m2容積率6.0q.0/<2.0臨街狀況兩面臨街一面臨街一面臨街兩面臨街宗地內(nèi)開發(fā)水平土地平整土地平整土地平整土地平整相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅為主以住宅為主以商業(yè)為主以住宅為主其它主要影響因素?zé)o無無無1.3比擬因素條件指標(biāo)說明表編制本次評估運用市場比擬法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素,在編制比擬因素指數(shù)時,由房地產(chǎn)估價師根據(jù)市場交易情況,確定本次運用市場比擬法測算租金時所選擇的相應(yīng)的比擬因素指標(biāo)說明表編制依據(jù).根據(jù)待估宗地與比擬實例各種因素具體情況,編制比擬因素條件指數(shù)表.詳見表6.表6比擬因素條件指數(shù)表比擬因素待估宗地實例一實例二實例三工程名稱建鄴區(qū)經(jīng)四路以東,緯八路以南地塊建鄴區(qū)會展中心

14、東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途100100100100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中央距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達(dá)度1009898100交通便利度100969898根底設(shè)施完善度10098100100公用設(shè)施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100989898個別形狀100100100100面積100100100100因素容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內(nèi)開發(fā)水平100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r100100104100其它主要影響因素1001001

15、001001.5編制因素比擬修正系數(shù)表根據(jù)比擬因素條件指數(shù)表,編制因素比擬修正系數(shù)表7表7因素比擬修正系數(shù)表比擬因素實例一實例二實例三工程名稱建鄴區(qū)會展中央東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊成交價格18944元/itf25798元/itf19660元/itf土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素距市中央距離100/95100/115100/100區(qū)域繁華程度100/98100/102100/100道路通達(dá)度100/981

16、00/98100/100交通便利度100/96100/98100/98根底設(shè)施完善度100/98100/100100/100公用設(shè)施完備度100/98100/96100/98環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/98100/98100/98個別因素形狀100/100100/100100/100面積100/100100/100100/100容積率100/102100/102100/106臨街狀況100/98100/98100/100宗地內(nèi)開發(fā)水平100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/104100/100其它主要影響因素100/100100/100100/100測算單價2

17、2538元/itf22955元/itf19320元/itf比準(zhǔn)價格21604.33元/itf估價對象土地取得本錢為：21604.33元/nfX4657.4nf=10062.00萬元2.建筑物重置價通常采用本錢積算法求取.建筑物重置價內(nèi)涵包括建筑物開發(fā)本錢、治理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤.2.1 開發(fā)本錢由前期工程費、建安工程造價、附屬公共配套設(shè)施費、公共根底設(shè)施費、代收費用(政策性收費)構(gòu)成.(1)建安工程費：根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn),類似于估價對象的建筑結(jié)構(gòu)工程,建成后的地上建安工程費為1500元/褶,估價對象商業(yè)已全部建成.根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查,根據(jù)委托方提

18、供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查,估價對象所在的商業(yè)局部已完成竣工驗收,室內(nèi)無裝修,無設(shè)施設(shè)備.故估價對象房屋建安工程費為：1500元/nfM2484.16m2=4872.62萬元(2)前期工程費：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“六通的費用,評估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費用為建安工程造價的10%那么前期工程費為：4872.26萬元X10%=487.26萬元(3)附屬公共配套設(shè)施費：包括列入工程規(guī)劃圖、規(guī)劃要點,列入建筑安裝施工圖預(yù)算工程,與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用.宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費用按建筑面積計需150.00元/m2,那么附屬公共配套費為：150元/m2x3248

19、4.16m2=487.26萬元(4)公共根底設(shè)施費：包括開發(fā)工程內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共根底設(shè)施費用.宗地紅線內(nèi)公共根底設(shè)施費用按建筑面積計需250.00元/m2,那么公共根底設(shè)施費為：250元/nfx32484.16m2=812.10萬元(5)政策性收費：按建筑面積172.3元/平方米計算,根據(jù)南京市物價、南京市財政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)?省物價局、省財政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用根底設(shè)施配套費的批復(fù)?的通知,確定代收費用政策性收費：市政公用根底設(shè)施配套費150元/m2;白蟻防治費2.3元/m2;教育地方附加費10.0元/m2;散裝水泥基金2元/m2;新型墻體材料專項基金8元/m

20、2;即：172.3元/褶刈2484.16裙=559.70萬元開發(fā)本錢=4872.62萬元+487.26萬元+487.26萬元+812.10萬元+559.70萬元=7218.94萬元2.2 治理費用該項費用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的治理費,包括人員工資、福利等,該項費用按建造本錢費用的5%,那么治理費為：治理費用=土地本錢+開發(fā)本錢布理費率=10062.00萬元+7218.94萬元5%=864.05萬元2.3 投資利息投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時資金社會一般無風(fēng)險收益確定并假定資金均勻投入,按工程計算期1年與銀行利息一年期貸款利率為6.66%計.那么投資利息為：10062.0

21、0萬元¥1+6.66%1-1+7218.94萬元+864.05萬元X1+6.66%0.5-1=969.24萬元2.4 投資利潤是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的平均利潤率,禾I潤率取40%.投資禾I潤為：投資利潤=土地本錢+開發(fā)本錢+治理費用+投資利息潤率=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元X0.4=7645.69萬元2.5 銷售稅費營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費、教育附加費、按銷售價格的5.55%計,那么銷售稅費為：銷售稅費=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元0.055

22、5=1485.18萬元2.6 估價對象價值=土地本錢+開發(fā)本錢+治理費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費V=10062.00萬元+7218.94萬元+864.05萬元+969.24萬元+7645.69萬元+1485.18萬元=28245.1萬元二采用市場比擬法測算：1、估價對象第一層測算過程比擬法即選取同一供需圈內(nèi)三個近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正,求取估價對象價格.1選取可比實例針對估價對象的評估目的和其特點,經(jīng)過估價人員的調(diào)查及分析,選取三個與估價對象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易時間為近期的交

23、易案例.2編制比擬因素條件說明表比擬因素條件說明表區(qū)域因素繁華程度離商業(yè)中心的距離位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停車情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公交線路情況較多較多較多較多配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量好好好好個建筑物裝修情況好好別物業(yè)治理較好因成新度新新新新素樓層一層一層一層一層人流量多多多多4根據(jù)因素比擬表進(jìn)行價格修正及評估測算價格修正及測算表比擬因素待估房地產(chǎn)案例一案例二案例三交易情況100306133038830571交易時點100100100100區(qū)域因素

24、商服繁華狀況15151515交通狀況離商業(yè)中央的距離15151515公交便捷度15151515配套設(shè)施10101010環(huán)境質(zhì)量15151515區(qū)域規(guī)劃20202020臨街類型10101010合計100100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量15151515建筑物裝修情況15151818物業(yè)治理10888成新度20202020樓層15151515人流量251252525合計100981011015計算結(jié)果比擬案例交易價格元/m2306133038830571交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100

25、/100100/100個別因素修正100/98100/101100/101比準(zhǔn)價格元/itf312383008730268權(quán)重0.320.340.34評估單彳元/m2307226估價對象第一層評估單價為30722元/褶.7估價對象第一層評估總價為30722元/nfx3103.11nf=9533.37萬元.2、估價對象第二層測算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),住宅類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%-90%,本次評估第二層租金取第一層的80%o2市場比擬法測算估價對象第二層單價：30722元/m2X80%24578元/m23市場比擬法測算估價對象第二層總價：24578元/n

26、fx5867.28nf=14420.60萬元3、估價對象第三層測算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場類房地產(chǎn)第三層租金為第一層的70%-80%,本次評估第三層租金取第一層的70%02市場比擬法測算估價對象第三層單價：30722元/m2X70%21505元/m23市場比擬法測算估價對象第三層總價：21505元/nfx6845.20nf=14720.60萬元4、估價對象第四層測算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場類房地產(chǎn)第四層租金為第一層的65%-70%,本次評估第四層租金取第一層的65%o2市場比擬法測算估價對象第四層單價：30722元/m2X65%=9969元/m23市場比擬法測算估價對象第四層總價：19969元/nfx6873.05nf=13725.00萬元5、估價對象第五層測算過程1根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場類房地產(chǎn)第五層租金為第一層的60%-70%,本次評估第五層租金取第一層的60%o2市場比擬法測算估價對象第五層單價：30722元/m2X60%=8433元/m23市場比擬法測算估價對象第五層總價：18433元/nfx6230.47nf=11