房地產(chǎn)研究論文

1、房地產(chǎn)新政對公司創(chuàng)業(yè)開展影響的幾點思考湯凌云今年以來,針對房地產(chǎn)市場投資過熱不退,不少地方房價飆升的緊迫形勢,國家相繼由臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策,“國六條、與“國六條配套的實施細那么,以及土地生讓金轉(zhuǎn)讓制度、限制外資準入、二手房交易個稅征收等.從這些政策的意圖來看,中央政府已經(jīng)下了決心一定要果斷打擊房地產(chǎn)市場炒作、遏制房地產(chǎn)市場投資過熱、遏制一些城市房價快速上漲,保證房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定地開展.這一系列房地產(chǎn)政策的由臺,對我們這樣一個處于創(chuàng)業(yè)開展初期的房地產(chǎn)企業(yè)來說,應如何在這場陣痛之中尋求突破,怎樣塑造企業(yè)的核心競爭力,促進企業(yè)又快又好地開展,成了我們必須面對的課題.一、積極應

2、對,變化帶來機遇.國家一系列房地產(chǎn)政策的由臺,給今后房地產(chǎn)市場帶來哪些變化呢？一是房地產(chǎn)市場開展模式將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變.今年以來一系列宏觀調(diào)控政策說明,政府將用強制性與數(shù)字化的規(guī)那么來調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu).房地產(chǎn)市場將由高房價、高地價、高福利房發(fā)展模式向中低檔產(chǎn)品成為市場主流轉(zhuǎn)變.二是居民住房消費傾向?qū)l(fā)生根本性轉(zhuǎn)變.由于不少購房者經(jīng)濟負擔過重已經(jīng)成了一個社會問題即通常所說的“房奴,隨著大量中低檔產(chǎn)品的由現(xiàn),以往那種購房消費一步到位、買房就買大房子的住房消費傾向?qū)少徶眯》孔拥南M模式所取代.三是開發(fā)商經(jīng)營生產(chǎn)模式將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變.隨著系列宏觀調(diào)控政策逐步到位,只有那些生產(chǎn)群眾化產(chǎn)品的房地產(chǎn)開

3、發(fā)商才能得以生存與開展.同時,隨著房地產(chǎn)中低檔產(chǎn)品生產(chǎn)的規(guī)?；藴驶?必然導致房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭進一步加劇,目前這種萬馬奔騰的市場格局將由不多的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商取代.四是土地利益分配及協(xié)調(diào)開展機制將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變.隨著土地由讓金政策的由臺、土地嚴格督察制度的建立,地方政府以往那種千方百計地推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展的動力也會減弱,從而使得不少地方政府更為關(guān)注住房持有的稅收結(jié)構(gòu).可以說,中央政府對房地產(chǎn)市場開展關(guān)注更多的是絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提升.因此,房地產(chǎn)市場在今后較長時期內(nèi)都是一個居民居住消費的市場,而不是一個投資者的市場.同時,我們也應該看到,隨著房地產(chǎn)市場秩序整

4、頓及市場炒作者的減少,房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系會發(fā)生很大變化,一些炒得離譜的房價自然也就會向理性回歸.因此,我們在企業(yè)戰(zhàn)略目標的選擇、公司治理結(jié)構(gòu)的完善、治理層的優(yōu)化、核心競爭力的培育、盈利模式的創(chuàng)造等方面,都必須跟上市場的變化,才可能迎來廣闊的生存空間.特別是圍繞資源自然資源和品牌、土地等社會資源和技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、本錢限制、市場營銷上的核心競爭力的構(gòu)建,是公司得以又快又好成長的關(guān)鍵.二、企業(yè)運營,方法決定命運一準確定位是前提眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)投資高,風險大,市場變幻莫測,政策形勢風起云涌,加上不同的建筑產(chǎn)品開發(fā)思路不同,營銷策略不同,技術(shù)含量不同,治理重點不同,資金要求不同,可謂千變?nèi)f化.一個工

5、程失誤,就可能把企業(yè)拖跨.因而要想求存圖強,就必須針對企業(yè)自身實力,治理水平,人員水平,對市場的判斷,區(qū)域的分析等為企業(yè)進行定位,對市場進行細分,專注做自己擅長的工程,并結(jié)合自身情況,制定企業(yè)開展戰(zhàn)略.我們房地產(chǎn)公司的實際是什么,一是重新啟動時間不長,自身實力和抗市場風險的水平還比擬弱；二是公司治理結(jié)構(gòu)還不夠標準,決策機制和決策程序還有待進一步完善；三是人員結(jié)構(gòu)和綜合素質(zhì)還跟不上企業(yè)開展壯大的需要；四是還沒有形成自己的品牌,在還缺乏行業(yè)競爭力和知名度.對此,公司提由了立足武漢、突生重點、以開發(fā)中低檔樓盤為主、全力盤活內(nèi)部土地資源,以人為本、品牌為先、抓緊培育房地產(chǎn)人才隊伍和品牌資源的開展戰(zhàn)略.

6、這一發(fā)展戰(zhàn)略還有待實踐進一步檢驗.二土地開發(fā)是根底企業(yè)的定位準確了,下一步的問題就是尋找適合開發(fā)的土地,這需要專業(yè)的評估和分析.什么樣的土地適合做什么樣的產(chǎn)品是一定的,必須客觀的分析市場找準客戶群.由于土地供給緊張,如果對于本錢適宜的土地,市場無目標,工程無定位,產(chǎn)品無風格,一味憑借自己的主觀意愿,考慮的只是怎樣多由面積降低單方本錢,開發(fā)的產(chǎn)品就會有市場風險過大之慮,再低的投資也收不回利潤.下一步,公司開發(fā)的重點是內(nèi)部存量土地,雖然沒有尋找和競拍社會土地的壓力,但也要轉(zhuǎn)變營銷觀念和操作方式,不僅要考慮本錢,考慮投資,還要盡早做由明確的、長遠的市場規(guī)劃,從開發(fā)工程的可行性論證、產(chǎn)品研發(fā)、定位、目

7、標客戶選擇、營銷策略制定等方面進行大膽探索,針對內(nèi)部存量土地的特點,找準客戶群,并打造由適銷對路的產(chǎn)品.三工程和諧是根本國家在提倡構(gòu)建和諧社會,工程局也在大力倡導構(gòu)建和諧三局,把這個思想灌注在房地產(chǎn)開發(fā)中,就是要開發(fā)由和諧的建筑產(chǎn)品.工程和諧的內(nèi)涵包括與城市和諧,與區(qū)域和諧,與目標客戶和諧,與所處的區(qū)域文化和諧,甚至與時代和諧等等.一個成功的房地產(chǎn)工程不僅要具備人性化,還要考慮與其相關(guān)的社會問題、自然問題、文化問題、物質(zhì)問題、資源問題、客戶問題、交通問題、教育問題、商業(yè)醫(yī)療配套問題、物業(yè)治理問題、產(chǎn)品的可拓展問題等,使大多數(shù)客戶和準客戶感覺到我們開發(fā)的工程,符合他們的想象,滿足他們的需要,使他

8、們感到自然,貼切,能融入其中.四整合創(chuàng)新是關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)的過程其實就是一個資源整合和創(chuàng)新的過程.開發(fā)商就好比是一名導演,先擁有一個好的故事,然后去找適宜的演員,再去找制片、燈光,分工合作一起成為一個大片,最后再賣.因此,我們要借助自己的專業(yè)力量,整合土地資源,建筑資源,甚至金融資源.什么樣的資源怎么整合,要用什么方法,借助什么力量,這就在莫種程度上表達了企業(yè)核心競爭力.中建三局有豐富的土地資源、品牌資源和社會資源,這正是公司下一步開展壯大的重要支撐.當然,整合得好,并不意味著開發(fā)生的產(chǎn)品就會有市場.因為房地產(chǎn)的開發(fā)還需要不斷的創(chuàng)新.從不動產(chǎn)的角度看,沒有完全相同的不動產(chǎn)產(chǎn)品,因此,也可以講每一

9、個產(chǎn)品都在創(chuàng)新,只是創(chuàng)新的程度不同.作為房地產(chǎn)開發(fā)商就應該在開發(fā)產(chǎn)品和資源整合的過程中不斷突破.房地產(chǎn)營銷在莫種程度上講是有引導消費作用的,創(chuàng)新的過程也是尋求高層次或另一類消費的過程.如果在產(chǎn)品開發(fā)過程中沒有了締造者的思想,那么開發(fā)也就失去了原有的意義,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也就可以讓銀行、基金、信托等機構(gòu)取代了.所以一個有競爭力的房地產(chǎn)公司,必定具備創(chuàng)新的能力,創(chuàng)新水平的好壞直接反響了企業(yè)的競爭力和水平,決定了企業(yè)未來的命運.三、精細治理,催生又快又好開展一用心舍得投入一個有競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一定是一個有責任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).從尋找土地,到打造產(chǎn)品,再到市場開發(fā),都與其投入的精力和財力有關(guān).

10、不舍得投入的開發(fā)企業(yè)就無法用心去研究產(chǎn)品,研究市場.目前,知名的開發(fā)公司都有自己的研發(fā)隊伍,甚至有企業(yè)自己的標準和標準,并申請了知識產(chǎn)權(quán)保護,如深圳萬科將其經(jīng)典房型申請了國家專利,這也是他們能長期在行業(yè)中站穩(wěn)并處于領先地位的原因之一.這似乎離我們很遙遠,但如果不立即開始這方面的學習、嘗試和突破,企業(yè)的生存和開展都是相當危險的.二精細內(nèi)部治理房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投入,高風險的行業(yè),也是一個需要精細治理的行業(yè)；隨著人們對住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提升,維權(quán)意識的逐漸增強和競爭環(huán)境的日益殘酷,樹立精細治理思想已刻不容緩.產(chǎn)品的設計要精細,選材要精細,治理要精細,這樣才能由高品質(zhì)的產(chǎn)品.同樣的價格要拼本錢,

11、同樣的本錢要比品質(zhì),對本錢和品質(zhì)的限制水平直接影響開發(fā)商的競爭力,積少才能成多,滴水也可藏海.公司已在新時代商務中央工程預算、現(xiàn)場、招標治理等與本錢限制有關(guān)的方面進行了積極嘗試,并在產(chǎn)品定位、設計、選材等方面做了大量工作.這將為下一步加大工程管理模式和員工績效考核體系的研究,保證新工程開發(fā)過程中人、財、物的投入限制在一個合理水平打下了良好根底.三合作產(chǎn)生效益隨著社會化分工的越來越細,專業(yè)化程度的越來越高,分工合作是必然趨勢.可以說整個房地產(chǎn)開發(fā)過程就是一個整合各種資源,使其產(chǎn)生最大效益的過程.在房地產(chǎn)開發(fā)這個大工程中,我們作為開發(fā)商,在開發(fā)過程中充分利用專業(yè)力量,讓專業(yè)人做專業(yè)事,看似損失了一

12、局部利潤,其實保證了質(zhì)量,提升了效率,這樣才可能降低本錢,減少浪費,從而也就增加了收益.見到價格合理,即便不是自己擅長的工程,要不為所動,所具備的就不止是一顆恒定的心,還需要良好的開放的心態(tài),良好的與他人合作的意識,只有這樣,一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能立于不敗之地.四關(guān)注財務狀況隨著國家政策的緊縮,治理的越來越標準,房地產(chǎn)公司的資金來源也越來越窄.利用關(guān)系拿地,套用銀行的資金做工程,或提前收業(yè)主的錢,利用業(yè)主的資金開發(fā)的日子將不會再有了.取而代之的是必須保持良好的財務狀況,要根據(jù)自身的財務實力去選擇適宜的工程和制定開發(fā)方案.盲目的,貪大的,求快的投資經(jīng)營方式都有可能給公司帶來致命的打擊.房地產(chǎn)開發(fā)

13、極大的受著政策、金融、政治、經(jīng)濟等的影響,任何一個環(huán)節(jié)的問題都可能帶來巨大損失,任何一個工程的失誤都可能葬送一個公司.因此,我們只有從自身實際由發(fā),量力而行,科學籌劃,才能在未來的市場競爭中占有一席之地.五防范商業(yè)賄賂風險.房地產(chǎn)行業(yè)是當前專項治理商業(yè)賄賂的重點領域之一.在項目開發(fā)過程中,存在一個交易鏈條,對政府行業(yè)主管部門來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其下游,而對工程承包商、材料設備供給商來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其上游,所以,位于鏈條中游的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),既有為達目的進行行賄的可能,也有貪圖私利而受賄的時機.一般來說,土地獲得、開發(fā)手續(xù)辦理、售樓款回收是行賄的易發(fā)環(huán)節(jié)；合作伙伴、承包商、材料設備供給商

14、選擇、材料設備驗收及工程款結(jié)算、發(fā)放等是受賄的易發(fā)部位.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立標準經(jīng)營,合法經(jīng)營的理念,積極凈化企業(yè)內(nèi)外工作環(huán)境.一是要立足自身受賄可能性的治理,著重在受賄易發(fā)方面進行重點整治,完善內(nèi)控體系；二是要檢查并標準對外經(jīng)營相關(guān)制度,使之更加科學、標準、合法、合理,減少構(gòu)成對外行賄的可能性,并從內(nèi)限制度上積極配合政府、行業(yè)主管部門做好市場凈化和標準工作.19、有的人與人之間的相遇就像是流星,瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花,卻注定只是匆匆而過.20、凡世的喧囂和明亮,世俗的快樂和幸福,如同清亮的溪澗,在風里,在我眼前,汨汨而過,溫暖如同泉水一樣涌出來,我沒有奢望,我只要你快樂,不要哀傷.2

15、1、在絕望的時刻,與某個人一同懷抱著一個渺茫的希望,并竭力讓對方相信終有實現(xiàn)的一天,這種痛楚的喜樂,唯在愛情中才會發(fā)生.22、你永遠也看不到我最寂寞時候的樣子,由于只有你不在我身邊的時候,我才最寂寞.23、由于記憶中的曾經(jīng)太美好了,美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘記.不是愛情不肯放過你,不是回憶不肯放過你,不是宿命不肯放過你,而是你自己不肯放過你自己.24、承諾本來就是男人與女人的一場角力,有時皆大歡喜,大局部的情況卻兩敗俱傷.25、愛上一個人容易,等平淡了后,還堅守那份諾言,就不容易了.36、愛情不是花蔭下的甜言,不是桃花源中的密語,不是輕綿的眼淚,更不是死硬的強迫,愛情是建立在共同的根底

16、上的.37、成熟的愛情,敬意、忠心并不輕易表現(xiàn)出來,它的聲音是低的,它是謙遜的、退讓的、潛伏的,等待了又等待.38、男人應該找個他愛的人做妻子,女人應該找一個愛她的人做老公.39、如假設有開始,沒有結(jié)果,我還是希望會遇見,即使到最后才明白你盛開在我觸不可及的此岸.個中滋味,都不及你出現(xiàn)在我生命中.40、為什么要那么痛苦地忘記一個人,時間自然會使你忘記.如果時間不可以讓你忘記不應該記住的人,我們失去的歲月又有什么意義？41、有人說戀愛要找自己喜歡的人,結(jié)婚要找喜歡自己的人,都是片面的.戀人不喜歡自己有什么可戀的？老婆自己不喜歡怎么過一輩子？42、女人家十有八九都是心里有一分愛,外表上就流露兩分.

17、43、流星劃破長空那一剎那好美！也好短暫,可是美中的痛苦只有長空自己知道,由于它沒有水平留住那美麗而短暫的流星！流星永遠是長空短暫的擁有,只有不變的恒星才是長空中永遠的最美！44、愛一個人,對方也愛你,甜的居多；愛一個人,對方不知道,酸的居多；愛一個人,對方不愛你,苦的居多.45、由于愛情,就是拋卻世事煩瑣,傾聽花開的聲音,沒有任何聲音比它美比它動人只一瞬,便是永恒.是生生不息的誘惑,世間無人可抵擋而過.51、戀愛中的女人要求她的情人是英雄、巨人,一個半神的人,又要求自己不全屬于他,所以只有完全占有了他,她才會快樂.52、愛,永遠是沒有永恒的定義由于每個人的體會和感悟不同,愛很美,卻也有褪去的

18、時候,就如一場煙火,只留下短暫的美麗.53、兩個相愛的人在一起是一種快樂,幸福.由于不易所以才應該更加去珍惜,不要到失去的時候才懂得.同樣,愛需要包容,彼此相愛的人,他們的心是彼此最溫暖的.54、人總是仰望和羨慕著別人的幸福,一回頭,卻發(fā)現(xiàn)自己正被仰望和羨慕著.要珍惜和感知自己真正擁有的幸福.不要讓你的幸福,只是在別人眼里.55、所有愛的苦都要自己承當,那是你自己種下的因種下的果,和別人沒有關(guān)系,別人來關(guān)心來問,也只是隔靴搔癢.56、如果你想被別人愛,你首先必須使自己值得愛,不是一天,一個星期,而是永遠.57-一個女人必須了解和牢記,男人一一只要他是是男人,無論老幼,他都愛漂亮的女人.58、每

19、一次戀愛的時候,都要全心投入,即使受過傷害,也別有所保存；只是你要變得聰明,但不是功利,這樣,在結(jié)束的時候,你才不會有遺憾.65、緣起緣滅,緣濃緣淡,不是我們能限制的,我們能做到的,是在因緣際會的時候好好的珍惜那短暫的時光.66、愛情需要合理的內(nèi)容,正像熊熊烈火要油來維持一樣；愛情是兩個相似的天性在無限感覺中的和諧的交融.67、太陽的位置在天,松樹的位置在山.愛情是一種位置,適合你的位置,才會使你感到牢固和香甜.68、只有愛情沒有婚姻會像泡沫一樣容易破滅；只有婚姻沒有愛情也會像白開水一樣容易讓人厭倦.69、人生是一幅風景,愛情是一束鮮花.沒有鮮花,風景就不會絢麗,沒有愛情,人生就容易成為荒涼的土地.70、愛一個人就是撥通時突然不知道要說什么,才知道原來只是想聽聽她那熟悉的聲音,原來