2011南京新世界雙龍街項(xiàng)目定位與發(fā)展方向方案（47頁(yè)）

1、受人之托，忠人之事！謹(jǐn)呈：新世界集團(tuán)南京雙龍街項(xiàng)目定位與發(fā)展方向方案20112011年年3 3月月9 9日日受人之托，忠人之事！南京城市發(fā)展分析1受人之托，忠人之事！城市化城市化被動(dòng)郊區(qū)化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化l城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)l 城市要素向中心聚集l 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能l郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善l郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層l購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求l政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)l在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重階段劃分階段劃分城市特征

2、城市特征指標(biāo)特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美圓3000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段大都市，城市群大都市，城市群l城市出現(xiàn)多個(gè)中心l副都心的出現(xiàn)l多個(gè)城市共同發(fā)展城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向城市中心化城市中心化區(qū)域中心化區(qū)域中心化城市多極化城市多極化城市多中心化化城市多中心化化受

3、人之托，忠人之事！時(shí)間階段：20年代初交通方式：近郊私營(yíng)鐵路與市內(nèi)國(guó)營(yíng)鐵路相銜接城市發(fā)展：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張。時(shí)間階段：50年代后期交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點(diǎn)，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性副城。單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城時(shí)間階段：60年代交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，城市發(fā)展階段：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等4大城市及一些中等城市。從而實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。城市多極化形成中

4、心中心極極極極時(shí)間階段：30年代后期交通方式：城市內(nèi)部捷運(yùn)系統(tǒng)的進(jìn)一步發(fā)展城市發(fā)展：市區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能的劃分，各種城市功能出現(xiàn)新的聚集，中心區(qū)出現(xiàn)多個(gè)功能的新核心。受人之托，忠人之事！南部新城規(guī)劃分析2受人之托，忠人之事！ 高鐵南站地區(qū)加上大校場(chǎng)-紅花機(jī)場(chǎng)地塊，將建成南京南部新城，各種設(shè)施會(huì)比新街口更完善。根據(jù)規(guī)劃，未來將有多條地鐵軌道通過南京南站，“高鐵加城軌”的模式將會(huì)在交通上構(gòu)筑一個(gè)全新的南部新城。將南京劃分為“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級(jí)體系。規(guī)劃中所提及的主城是由“新街口河西南站地區(qū)”共同構(gòu)成，共同承載南京區(qū)域中心城市服務(wù)職能。這份總體規(guī)劃明確把南站地區(qū)上升為與新街口、河西相同的位置，并且

5、作為主城的新中心來發(fā)展。“高鐵加城軌”模式無疑是火車南站地區(qū)作為城市中心的最有力支撐。受人之托，忠人之事！ 南京市中心新街口由于承載空間限制，中心功能將會(huì)外溢，南京主城將出現(xiàn)一個(gè)組合的CBD，而紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)具有充足的用地，可以與奧體中心一同承接來自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到長(zhǎng)江的阻隔，向東拓展受到自然山體的阻隔，相比之下向南拓展門檻較??；火車南站的啟動(dòng)、東山新市區(qū)的開發(fā)、祿口國(guó)際空港的建設(shè)等幾個(gè)關(guān)鍵性的因素將全面拉動(dòng)整個(gè)城市空間向南拓展，火車南站是聯(lián)系周邊城市的重要樞紐，使城東片將承擔(dān)部分區(qū)域性的功能，而且主城東片未來的發(fā)展需要培育一個(gè)具有區(qū)域輻射能力的城市副中心南京主城結(jié)構(gòu)的

6、重新解析南京主城結(jié)構(gòu)的重新解析受人之托，忠人之事！紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)的開發(fā)建設(shè)使南京主城東片城市空間趨于優(yōu)化，并呈現(xiàn)“一心兩區(qū)兩軸”的結(jié)構(gòu)。一心：東片地區(qū)中心（潛在的城市副中心）。紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)處于東片的中心位置，并處于城市南拓軸和功能聯(lián)系軸交匯的地區(qū)，是城市交通和城市功能聯(lián)系緊密的地區(qū)，是主城東片發(fā)展地區(qū)中心和未來成為城市副中心最為合適的地區(qū)。 兩軸：包括主城東片的大明路、寧溧路所處的南京城市空間南拓軸和聯(lián)系雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)、東部的鐘山風(fēng)景區(qū)、教育科研綜合區(qū)之間的功能聯(lián)系軸。兩區(qū)：包括以雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)為主的生態(tài)旅游綜合區(qū)和東部以大學(xué)院校為主的，包括教育科研、生活居住、生活服務(wù)在內(nèi)的教育科研綜合區(qū)。主城東片

7、空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化受人之托，忠人之事！南京紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)位于主城南部,距離市中心新街口地區(qū)、河西新城區(qū)約6km，正在建設(shè)的火車南站位于紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)西側(cè)；該地區(qū)外圍有繞城高速、寧溧公路等快速道路系統(tǒng)，規(guī)劃軌道5、6號(hào)線通過該地區(qū)，對(duì)外交通聯(lián)系方便。南京紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)規(guī)模為9.23 km2，包括原大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)和周邊地區(qū)，用地平整，外秦淮河從東側(cè)流過 。交通圖交通圖受人之托，忠人之事！老機(jī)場(chǎng)名稱老機(jī)場(chǎng)名稱搬遷時(shí)間搬遷時(shí)間機(jī)場(chǎng)規(guī)模機(jī)場(chǎng)規(guī)模區(qū)位區(qū)位規(guī)劃定位規(guī)劃定位廣州老白云機(jī)場(chǎng)廣州老白云機(jī)場(chǎng)2004年年2.55 km2白云區(qū)，老城區(qū)白云區(qū)，老城區(qū)邊緣邊緣“白云新城白云新城”是廣州市舊城中心區(qū)的延伸部分是廣州市舊城中

8、心區(qū)的延伸部分武漢王家墩機(jī)場(chǎng)武漢王家墩機(jī)場(chǎng)2000年年2.67 km2漢口中心漢口中心建設(shè)武漢市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)武漢市中央商務(wù)區(qū) 鄭州馬頭崗軍用鄭州馬頭崗軍用機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng) 已搬遷已搬遷3.45 km2鄭州馬頭崗鄭州馬頭崗鄭東新區(qū)的核心區(qū)和鄭州市的中央商務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)的核心區(qū)和鄭州市的中央商務(wù)區(qū)?？诖笥⑸脚f機(jī)?？诖笥⑸脚f機(jī)場(chǎng)場(chǎng)1999年年2 km2 ?？谑兄行慕M團(tuán)?？谑兄行慕M團(tuán)?？谑械男率兄行?，現(xiàn)代化濱海城市中心區(qū)和海口市的新市中心，現(xiàn)代化濱海城市中心區(qū)和集旅游、度假、休閑為一體的觀光景點(diǎn)集旅游、度假、休閑為一體的觀光景點(diǎn)唐山老機(jī)場(chǎng)唐山老機(jī)場(chǎng)2004年年3 km2 （包括周邊（包括周邊22.5 km2）

9、中心城區(qū)的西北中心城區(qū)的西北建設(shè)城市副中心，創(chuàng)造綜合型、生態(tài)化的中心建設(shè)城市副中心，創(chuàng)造綜合型、生態(tài)化的中心商務(wù)游憩區(qū)，形成唐山西部門戶的標(biāo)志性形象商務(wù)游憩區(qū)，形成唐山西部門戶的標(biāo)志性形象地區(qū)地區(qū)上海江灣新城老上海江灣新城老機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)已搬遷已搬遷10 km2上海市楊浦區(qū)上海市楊浦區(qū)將江灣新城建設(shè)成為將江灣新城建設(shè)成為2121世紀(jì)上海的花園城市和世紀(jì)上海的花園城市和生態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)南京大校場(chǎng)機(jī)南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)（紅花機(jī)場(chǎng)場(chǎng)（紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)）地區(qū)）2005年年9.23 km2（包括（包括周邊）周邊）主城南部，繞主城南部，繞城高速、寧溧城高速、寧溧公路一側(cè)公路一側(cè)智慧新城智慧新城長(zhǎng)春大房身機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)春大房身

10、機(jī)場(chǎng)2005年年合肥駱崗機(jī)場(chǎng)合肥駱崗機(jī)場(chǎng)計(jì)劃計(jì)劃沈陽(yáng)東塔機(jī)場(chǎng)沈陽(yáng)東塔機(jī)場(chǎng)計(jì)劃計(jì)劃東塔區(qū)東塔區(qū)建設(shè)東塔灣城市副中心，萬泉游樂區(qū)建設(shè)東塔灣城市副中心，萬泉游樂區(qū)濟(jì)南張莊機(jī)場(chǎng)濟(jì)南張莊機(jī)場(chǎng)計(jì)劃計(jì)劃打造以物流、商務(wù)為主的臘山新區(qū)打造以物流、商務(wù)為主的臘山新區(qū)受人之托，忠人之事！ 受人之托，忠人之事！1.以鐵路南站和紅花機(jī)場(chǎng)建以鐵路南站和紅花機(jī)場(chǎng)建設(shè)為核心區(qū)，主要發(fā)展商貿(mào)、設(shè)為核心區(qū)，主要發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。業(yè)。2. 以雨花臺(tái)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心的寧南科技板塊。3. 以東山地區(qū)為核心的綜合板塊，主要發(fā)展綜合服務(wù)業(yè)和居住。同時(shí)在紅花機(jī)場(chǎng)等預(yù)留國(guó)際大項(xiàng)目發(fā)展用地。受人

11、之托，忠人之事！項(xiàng)目發(fā)展方向分析3受人之托，忠人之事！紅花機(jī)場(chǎng)地區(qū)土地利用規(guī)劃商貿(mào)服務(wù)綜合區(qū)：商貿(mào)服務(wù)綜合區(qū)：結(jié)合火車南站的啟動(dòng)，發(fā)展以商貿(mào)、展覽中心、總部辦公大廈等商貿(mào)設(shè)施和酒店、餐飲、購(gòu)物中心等服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的商貿(mào)服務(wù)綜合區(qū)。 商業(yè)文化綜合區(qū)：商業(yè)文化綜合區(qū)：把握新街口商業(yè)外溢的機(jī)遇和主城東片生活服務(wù)需求，以及火車南站商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)包括商業(yè)、商務(wù)、文化、科技在內(nèi)的商業(yè)文化綜合區(qū)，并逐步培育南京商業(yè)商務(wù)副中心區(qū)。 游憩區(qū)：游憩區(qū)：基地中現(xiàn)狀較多水域集中于西部，有七橋甕等人文資源，東臨滄波門城市生態(tài)廊道，生態(tài)條件和景觀條件十分優(yōu)越，發(fā)展“旅游地產(chǎn)”的都市游憩區(qū)。 居住區(qū)居住區(qū)：結(jié)合南京持續(xù)增

12、長(zhǎng)的居住生活需求，發(fā)展規(guī)模適度的居住區(qū)，以中高檔居住小區(qū)為主。受人之托，忠人之事！本案地處雙龍立交的東北角，交通便利目前距地鐵一號(hào)線南延線花神廟站1.8公里，距離雙龍大街站2公里；距離市中心8公里距離雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)4公里受人之托，忠人之事！距離6月即將通車的高鐵南站僅1公里，未來高鐵南站將設(shè)立一號(hào)線南延線和三號(hào)線地鐵站點(diǎn)；目前在建的地鐵3號(hào)線大明路站距離本案僅800米。本案地鐵3號(hào)線線路大明路站高鐵南站受人之托，忠人之事！本本案案繞城公路往上海、二橋方向卡子門大街寧南大道往江寧方向往河西方向大大明明路路汽汽配配一一條條街街往市區(qū)方向原紅花機(jī)場(chǎng)跑道原紅花機(jī)場(chǎng)跑道，未來將建成寬100米的景觀大道（距

13、本案200米）雙龍大道配套完善，成熟度高的住宅區(qū)受人之托，忠人之事！本案項(xiàng)目四至受人之托，忠人之事！文化設(shè)施文化設(shè)施商務(wù)、休商務(wù)、休閑、娛樂閑、娛樂的活力新的活力新一極物業(yè)一極物業(yè)功能功能商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)商務(wù)物業(yè)集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體的體驗(yàn)型的商業(yè)，具有的體驗(yàn)型的商業(yè)，具有風(fēng)情風(fēng)情的，品牌的，活力與動(dòng)感的的，品牌的，活力與動(dòng)感的具有商務(wù)功能的具有商務(wù)功能的酒店酒店、公寓公寓等臨時(shí)居住物業(yè)與為白領(lǐng)人等臨時(shí)居住物業(yè)與為白領(lǐng)人士提供的士提供的長(zhǎng)期居住物業(yè)長(zhǎng)期居住物業(yè)核心區(qū)商務(wù)功能的補(bǔ)充與延核心區(qū)商務(wù)功能的補(bǔ)充與延伸，伸，高形象寫字樓高形象寫字樓開放性

14、開放性廣場(chǎng)廣場(chǎng)、影視影視中心、中心、表表演演中心、中心、展覽展覽中心等公共物中心等公共物業(yè)業(yè) 南京休閑、娛樂的活力新一極是更好的滿是更好的滿足了那些區(qū)域以及南站足了那些區(qū)域以及南站高鐵輻射的的國(guó)際商務(wù)高鐵輻射的的國(guó)際商務(wù)人士，白領(lǐng)精英們的人士，白領(lǐng)精英們的休閑生活，也是他們?nèi)粘?，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一切商務(wù)活辦公之外的一切商務(wù)活動(dòng)的動(dòng)的聚集地 。 這里有誘人的商這里有誘人的商品廊、精品店、喧鬧的品廊、精品店、喧鬧的BAR、燈光昏暗的情、燈光昏暗的情調(diào)場(chǎng)合、輕松開放的自調(diào)場(chǎng)合、輕松開放的自由空間，富麗堂皇的劇由空間，富麗堂皇的劇院、展覽廳等等。院、展覽廳等等。受人之托，忠人之事！總體體量總體體

15、量項(xiàng)目主題項(xiàng)目主題功能確立功能確立建筑特色建筑特色軟性指標(biāo)軟性指標(biāo)項(xiàng)目總體體量足夠大，一般在項(xiàng)目總體體量足夠大，一般在5050萬平方米以上，能夠萬平方米以上，能夠形成規(guī)模形成規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目明確主題與核心物業(yè)明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項(xiàng)目出現(xiàn)因功能的區(qū)分項(xiàng)目出現(xiàn)分主題分主題項(xiàng)目中項(xiàng)目中功能復(fù)合功能復(fù)合，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點(diǎn)多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點(diǎn)項(xiàng)目中項(xiàng)目中地標(biāo)地標(biāo)物業(yè)物業(yè)特色特色物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象項(xiàng)目中項(xiàng)目中景觀景觀的充分利用，的充分利用，園林園林與與小品小品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)交

16、通狀況交通狀況項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道主干道與與城市捷運(yùn)系統(tǒng)城市捷運(yùn)系統(tǒng)客觀客觀主觀主觀受人之托，忠人之事！總體體量總體體量項(xiàng)目主題項(xiàng)目主題功能確立功能確立建筑特色建筑特色軟性指標(biāo)軟性指標(biāo)本項(xiàng)目占地本項(xiàng)目占地2020萬，總建筑面積萬，總建筑面積100100萬平方米，足夠形成規(guī)模萬平方米，足夠形成規(guī)模本項(xiàng)目中功能復(fù)合，商業(yè)、寫字樓、酒店、酒店公寓等多種物業(yè)同時(shí)存在，本項(xiàng)目中功能復(fù)合，商業(yè)、寫字樓、酒店、酒店公寓等多種物業(yè)同時(shí)存在，體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點(diǎn)體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點(diǎn)需要通過細(xì)致的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，精心打造項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項(xiàng)

17、需要通過細(xì)致的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，精心打造項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象目區(qū)域的高檔次形象項(xiàng)目需要通過規(guī)劃對(duì)景觀資源充分利用，設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)有特點(diǎn)園林與小品，體現(xiàn)項(xiàng)目需要通過規(guī)劃對(duì)景觀資源充分利用，設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)有特點(diǎn)園林與小品，體現(xiàn)項(xiàng)目整體高品質(zhì)項(xiàng)目整體高品質(zhì)交通狀況交通狀況項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道與地鐵項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道與地鐵3 3號(hào)線號(hào)線需要在市場(chǎng)上明確樹立南京休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核需要在市場(chǎng)上明確樹立南京休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核心物業(yè)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念心物業(yè)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與

18、功能的不同引入分主題概念客觀客觀主觀主觀商業(yè)物業(yè)商務(wù)住宅類物業(yè)酒店辦公物業(yè)v項(xiàng)目當(dāng)中活力的體現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)中活力的體現(xiàn)v為項(xiàng)目帶來人氣為項(xiàng)目帶來人氣v改變片區(qū)的居住區(qū)氛圍改變片區(qū)的居住區(qū)氛圍v印證項(xiàng)目主題概念印證項(xiàng)目主題概念v為項(xiàng)目帶來人氣為項(xiàng)目帶來人氣v體量帶來規(guī)模體量帶來規(guī)模v現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)v項(xiàng)目整體檔次的提升項(xiàng)目整體檔次的提升v項(xiàng)目建筑群的標(biāo)志，昭示性項(xiàng)目建筑群的標(biāo)志，昭示性v整體功能的完整整體功能的完整v配套設(shè)施的提供配套設(shè)施的提供v為其他物業(yè)帶來潛在客為其他物業(yè)帶來潛在客戶戶v提升片區(qū)形象提升片區(qū)形象活活 力力標(biāo)標(biāo) 志志現(xiàn)金流現(xiàn)金流終極利潤(rùn)終極利潤(rùn)受人之托，忠人之事！城市新核城市

19、新核100萬萬 國(guó)際風(fēng)尚中心國(guó)際風(fēng)尚中心 受人之托，忠人之事！項(xiàng)目參照版樣項(xiàng)目4受人之托，忠人之事！人流的活動(dòng)引導(dǎo)：人流的活動(dòng)引導(dǎo)：設(shè)置人性空間，通過小品、小型商店、座椅等控制活動(dòng)黏性，設(shè)計(jì)動(dòng)線特點(diǎn)，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間公共活動(dòng)空間：公共活動(dòng)空間：露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上的圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用通過可互動(dòng)、可參與性的街區(qū)動(dòng)線與商業(yè)設(shè)置，引導(dǎo)進(jìn)入?yún)^(qū)域的人流停駐或分流，傳遞區(qū)域休閑與文化的對(duì)外名片區(qū)域標(biāo)識(shí)：區(qū)域標(biāo)識(shí)：水晶島的設(shè)計(jì)形成強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)引導(dǎo)作用，它的內(nèi)部是進(jìn)出地鐵的重要通道。 商業(yè)與通道的動(dòng)線設(shè)計(jì)商業(yè)與通道的動(dòng)線設(shè)計(jì): :各個(gè)區(qū)由低層的商業(yè)設(shè)施以及街角店、低層的商業(yè)設(shè)施以及街角店、人流人流的

20、以自然的方式組織聯(lián)接起來。行人和游覽者被有目的的引向街區(qū)其他主要商業(yè)或公共建筑中去。小品小品/ /園林：園林：代表世界潮流公共空間公共空間藝術(shù)藝術(shù)作品社區(qū)內(nèi)50%50%的地方是開放空開放空間間，綠化率20%DISDIS：多語(yǔ)言、國(guó)際化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)無處不在提示六本木是都市與閑情的結(jié)合點(diǎn)森大森大廈廈酒店式酒店式公寓公寓酒店式酒店式公寓公寓中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)受人之托，忠人之事！東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，自，自20032003年年4 4月月2525日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施游客去東京必到

21、的城市綜合設(shè)施該項(xiàng)目是日本國(guó)內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的該項(xiàng)目是日本國(guó)內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。城市綜合再開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5 萬m2 ，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時(shí)17年 此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國(guó)的大使館、外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國(guó)際性的信息前沿受人之托，忠人之事！六本木山位于東京六本木山位于東京都港區(qū)都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)布、廣尾的高檔住宅區(qū)六本木的交通十分

22、便利，有六本木的交通十分便利，有四條軌道交通四條軌道交通在此通過在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位27622762輛，共計(jì)輛，共計(jì)1212個(gè)停車場(chǎng)個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就，方便顧客尋找方便的地方就近停車近停車六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免自行車免費(fèi)費(fèi) 交通受人之托，忠人之事！ 美國(guó)捷得建筑事務(wù)所美國(guó)捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心及公共空間設(shè)計(jì) 捷得的設(shè)計(jì)思想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的完美融合，在項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)上更加注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能

23、相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間A A：六本木山的主入口，和地鐵六本：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成B B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣希褐醒雲(yún)^(qū)域?yàn)榈厣?454層的森大廈，層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。文化核心的森藝術(shù)中心。B B區(qū)作為商區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅業(yè)、文化、信息

24、中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等CC：由：由4 4棟住宅樓組成，和毗鄰的元棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)D D：六本木山入口大廈等，由店鋪、：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成辦公、住宅構(gòu)成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū) 規(guī)劃受人之托，忠人之事！D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)受人之托，忠人之事！零售零售120120區(qū)劃區(qū)劃22,000m22,000m2 257.9%57.9%餐飲餐飲7070區(qū)劃區(qū)劃12,000m12,000m2 2（32003200席）席）31.6%31.6%其他其他3030區(qū)劃區(qū)劃4,000m4,00

25、0m2 210.5%10.5%合計(jì)合計(jì)220220區(qū)劃區(qū)劃38, 000m38, 000m2 2100%100%山邊面向毛利庭院的面向毛利庭院的“山邊山邊”是半開放式的購(gòu)物中心，有幾段大的石墻是半開放式的購(gòu)物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進(jìn)樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣面，充分利用原有土地的高低差組成進(jìn)樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣的序列體驗(yàn)，既熱鬧又令人期待的序列體驗(yàn)，既熱鬧又令人期待活力動(dòng)感的自由曲線，引導(dǎo)來訪者漫步其間，充分享受購(gòu)物和美景活力動(dòng)感的自由曲線，引導(dǎo)來訪者漫步其間，充分享受購(gòu)物和美景 商業(yè)受人之托，忠人之事！西街鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)鑲嵌在森大廈和凱悅大

26、酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成高度高度222225m25m，面積約，面積約1900m1900m2 2的的4 4層共層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產(chǎn)生了立體交叉流線，形成豐富的活動(dòng)空間櫸樹坂大道六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風(fēng)格，舒緩的曲線，整個(gè)街道有一街道風(fēng)格，舒緩的曲線，整個(gè)街道有一種高雅的氛圍種高雅的氛圍300m300m長(zhǎng)的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，長(zhǎng)的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復(fù)雜的路面空間，對(duì)來訪并創(chuàng)造出立體復(fù)雜的路面空間，

27、對(duì)來訪者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)置了迷路。者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)置了迷路。 商業(yè)受人之托，忠人之事！東京屋頂甲板東京屋頂甲板層面層面海拔海拔270270米，開放式的空中回廊米，開放式的空中回廊森美術(shù)館森美術(shù)館52525454層層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)東京展望臺(tái)5252層層海拔海拔250m250m，可，可360360。眺望東京大都市眺望東京大都市六本木俱樂部六本木俱樂部5151層層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)

28、域中喜愛藝術(shù)的人們六本木學(xué)院六本木學(xué)院4949層層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院 森藝術(shù)中心森藝術(shù)中心：六本木綜合開發(fā)項(xiàng)目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂部、會(huì)議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二的巨大的文化綜合體。 櫸樹坂綜合體與露天劇場(chǎng)櫸樹坂綜合體與露天劇場(chǎng)：這是一個(gè)集聚了影像（電影）、流行（時(shí)尚商店）、表演（露天劇場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實(shí)體 文化設(shè)施受人之托，忠人之事！ 六本木森大廈六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)了日本國(guó)內(nèi)最大的單體約4500m2的無柱空

29、間，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施。 好萊塢美好萊塢美容廣場(chǎng)容廣場(chǎng)：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場(chǎng)。好萊塢美容廣場(chǎng)以美容?？茖W(xué)校、公司辦公為主體。 辦公商業(yè)受人之托，忠人之事！ 住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層 具備了 日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設(shè)計(jì)，滿足了從工作室到五個(gè)臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇 住宅受人之托，忠人之事！ 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀 q春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，

30、幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然q夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩 q秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅 q冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望 景觀受人之托，忠人之事！ 在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會(huì)社開放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面 “東京國(guó)際電影節(jié)”是舉世

31、聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會(huì)場(chǎng)之外，六本木新城成為主要會(huì)場(chǎng)。邀請(qǐng)名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動(dòng)事件 開業(yè)前預(yù)熱成功開業(yè)前預(yù)熱成功與旅游業(yè)合作與旅游業(yè)合作 六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行 各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有200多萬中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多 接待參觀考察團(tuán)接待參觀考察團(tuán) 六本木新城管理公司對(duì)外接待參觀團(tuán)，需要提前預(yù)約，六本木新城管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開發(fā)過程 經(jīng)營(yíng)管理受人之托，忠人之事！項(xiàng)目產(chǎn)品概念方向5受人之托，忠

32、人之事！寫字樓酒店商業(yè)廣場(chǎng)文化休閑中心酒店式商務(wù)公寓受人之托，忠人之事！B 酒店商業(yè)區(qū)酒店商業(yè)區(qū)A 品質(zhì)商務(wù)區(qū)品質(zhì)商務(wù)區(qū)C 商業(yè)主題區(qū)商業(yè)主題區(qū)D文化休閑區(qū)文化休閑區(qū)E 風(fēng)尚居住區(qū)風(fēng)尚居住區(qū)BEACD中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)區(qū)面積面積A25萬萬B10萬萬C25萬萬D15萬萬E25萬萬寧溧路受人之托，忠人之事！寫字樓在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：寫字樓在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：p形成區(qū)域商務(wù)形象的核心；p與外部城市進(jìn)行有機(jī)的過渡，展示項(xiàng)目的商務(wù)形象：寫字樓主要影響因素：寫字樓主要影響因素：l區(qū)內(nèi)與南部高鐵新城外部城市連接的主要節(jié)點(diǎn)；l西側(cè)高架交通干線的帶動(dòng)；l酒店和商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向

33、外輻射；l西側(cè)動(dòng)感活力主題引入了現(xiàn)代文化休閑活力元素，跟北部的智慧新城的文化區(qū)相呼應(yīng)。l跟商業(yè)毗鄰底部可做少量商業(yè)跟大商業(yè)承接。受人之托，忠人之事！酒店在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：酒店在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：p項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最高建筑，項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)竿；p區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，對(duì)外的形象的標(biāo)志：酒店主要影響因素：酒店主要影響因素：項(xiàng)目對(duì)外的形象的標(biāo)志；與寫字樓，商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向外輻射；與北側(cè)文化主題、南側(cè)景觀廣場(chǎng)等構(gòu)成活力元素受人之托，忠人之事！v位于城市、機(jī)場(chǎng)或度假村附近標(biāo)準(zhǔn)一：區(qū)域區(qū)域v交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá)v有停車場(chǎng)，不易堵車v交通輻射能力較強(qiáng)v臨近公交車站點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)三

34、：交通交通v城市中心地帶，臨近城市主干道，具備優(yōu)良自然資源v人流量大，以靠近十字路口為佳標(biāo)準(zhǔn)二：位置位置v周圍生活硬件配套設(shè)施齊全v供電供水有保障標(biāo)準(zhǔn)四：配套配套收益形式收益形式長(zhǎng)期收益，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金難度較大利潤(rùn)角度利潤(rùn)角度四星級(jí)以上酒店的利潤(rùn)率較大，而三星級(jí)以下酒店利潤(rùn)較少或有虧損現(xiàn)金流現(xiàn)金流酒店的前期投入太大，積壓資金較多，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)開發(fā)商的資金能力有影響運(yùn)營(yíng)能力運(yùn)營(yíng)能力需要較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，開發(fā)商將涉足新的領(lǐng)域選址標(biāo)準(zhǔn)選址標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)特征經(jīng)營(yíng)特征受人之托，忠人之事！四星級(jí)以上酒店三星級(jí)以下酒店項(xiàng)目形象提升提升形象形象有損有損形象形象項(xiàng)目品牌提升提升知名度知名度降低降低知名度知名度項(xiàng)目定位支撐支撐定位定位不支撐不支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值使項(xiàng)目使項(xiàng)目增值增值作用作用不明顯不明顯項(xiàng)目位置支撐支撐支撐支撐地塊資源充分充分利用利用較難較難利用利用項(xiàng)目投資投入較投入較大大投入較投入較少少項(xiàng)目整體的標(biāo)志性定義整體檔次整體的國(guó)際化形象提升區(qū)域價(jià)值地塊價(jià)值充分利用與項(xiàng)目其他物業(yè)功能形成互補(bǔ)五星級(jí)五星級(jí)項(xiàng)目的整體配套吸引商務(wù)客人，突出整體商務(wù)形象配合南部新城的和京滬高鐵的配套支撐商務(wù)為主商務(wù)為主+ +擬和度分析擬和度分析 結(jié)論結(jié)論受人之托，忠