天津萬科玻璃廠項目

1、天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告天津萬科興業(yè) ( 集團 ) 有限公司二零零壹年八月目錄第一章項目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章項目概述1. 項目區(qū)位及用地2. 項目宗地現(xiàn)狀3. 項目周邊的社區(qū)配套4. 項目周邊環(huán)境5. 項目市政配套分析6. 土地價格第三章項目法律及政策性風險分析1. 項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項目合作方式及風險評估3. 總體評價第四章市場研究1.區(qū)域市場成長狀況2.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3.整體市場對本案影響因素4.目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設(shè)計要點1.初步規(guī)劃設(shè)計思路2.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1.開發(fā)機遇2.開發(fā)周期安排3.銷

2、售周期安排第七章投資收益分析1.成本預(yù)測2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟效益分析4.項目資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1.項目優(yōu)勢2.項目劣勢3.結(jié)論及建議第一章項目決策背景一. 內(nèi)部因素1. 天津萬科公司項目布局萬科自 92 年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)， 總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 由此可看出， 天津萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市

3、的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展， 重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)， 目前沿津塘路兩側(cè)， 新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自 92 年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌， 被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、 東南部投入更多的關(guān)注。目

4、前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目， 東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。2. 天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目， 其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自 98 年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱， 但到 2002 年后新城項目基本開發(fā)完畢， 主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期

5、熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。 根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目， 要達到每年有3-5 個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當， 發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源， 徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。天津公司現(xiàn)狀項目及在談

6、項目分布:花園新城新區(qū)鐵東路項目西橫堤項目城市花園萬科中心麗苑項目世貿(mào)廣場張貴莊路項目都市花園津塘路項目天鋼項目玻璃廠項目梅江南項在開發(fā)項目 :已完成項目 :在談項目 :二. 外部因素南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地該項目具有良好的外部環(huán)境，所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢根據(jù)天津市總體規(guī)劃，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目:西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。天津市主導(dǎo)風向為西南風，西南部區(qū)域正處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富

7、裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)， 是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)， 占地面積 1

8、92 公頃 , 將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。第二章項目概述一. 宗地區(qū)位及用地1. 項目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部, 北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū), 行政區(qū)劃屬于河西區(qū), 距離中環(huán)線圍堤道段5 公里 , 距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里 , 距離南樓市級商業(yè)中心約 6 公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5 公里。花園新城新區(qū)城市花園萬科中心世貿(mào)廣場內(nèi)環(huán)線都市花園中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)宗地位置項目區(qū)位圖2. 項目用地該項目宗地為國有土地，毛地面

9、積約525 畝 , 目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米 )折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地6.2794( 含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地2.7041（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%配套公建用地住宅地塊2住宅地塊1教育用地住宅地塊3住宅地塊43. 項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標:

10、序號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率(萬平米 )(%)(M)(%)1住宅地塊 19.891.43050402住宅地塊 23.172.03080403住宅地塊 37.41.63050404住宅地塊 44.541.0303040524 班小學(xué)及15 班幼兒1.790.8252540園用地6儲蓄所、物業(yè)管理等公0.911.8505020共服務(wù)設(shè)施用地二. 宗地現(xiàn)狀1. 四至范圍 :東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2. 地勢狀況項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū), 地勢平坦 , 場地標高與解放南路標高基本相一致。3. 地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量

11、職工住宅和單身宿舍(約36戶間房 ) 。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記, 可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。4. 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）42（ 1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（ 2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（ 3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（ 4）項目用地西側(cè)有一個 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項目建設(shè)無影響。（ 5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2 口熱水井（在地熱辦有登記） ，出水溫度 50左右 , 可根據(jù)規(guī)劃予以保

12、留 , 可為項目提供一部分熱水。5. 地質(zhì)情況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門廠區(qū)正門廠區(qū)植被廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三. 項目周邊的社區(qū)配套1. 周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659 公交線路，距項目1 公里處有 96、 954 路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說， 玻璃廠周邊原為工廠區(qū)， 基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)

13、，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2. 宗地周邊3000 米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下( 主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施公用設(shè)施名稱大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點） 、南樓中學(xué)（區(qū)重點）天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星） 、迎賓館

14、、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星） 、水晶宮飯店（四星） 、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20 分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。四. 項目周邊環(huán)境1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū), 公路兩側(cè)工廠林立， 90 年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè), 由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如

15、今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)， 逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)， 拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、 天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著 政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地正開發(fā)住宅區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地南樓市級商業(yè)中心友誼

16、路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地2. 項目宗地周邊情況該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場, 規(guī)劃為居住用地 , 順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地, 現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā), 屬于梅江南居住區(qū)的一部分, 該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔-衛(wèi)津河 , 基本上形成一個大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃

17、廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127 畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3. 周邊近期及遠期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響（ 1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3 公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001

18、 年開始修建， 2002 年年底通車。（ 2）解放南路規(guī)劃為60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。（ 3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4）目前項目門前有去大港區(qū)628、659 公交線路，距項目1 公里處有96、954 路終點站，項目開發(fā)后， 該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站

19、點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。五. 市政配套1. 道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條-解放南路 , 為天津市區(qū)一條重要出入市干道， 向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，. 其現(xiàn)狀路寬30 米。項目南側(cè)的40 米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50 米。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30 米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2. 市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：

20、在解放南路有 800 的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水： 在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500 入珠江道干管 , 遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃， 該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10 千伏電力就分別由黑牛城道35 千伏和小海地35 千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要, 還需通過上述電站提供增容。通訊： 該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12 孔電信電纜。燃

21、氣： 氣源為天然氣，在解放南路有600 的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱, 近期在集中供熱不到位時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。六 . 土地價格1. 補償費用 :與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同?？山ㄔO(shè)用地中 , 住宅用地與配套公建用地補償價格相同, 即總占地面積為525 畝，土地補償費總額約為22470 萬元（以42.8 萬元 / 畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變， 補償數(shù)額多退少補） ，土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、 構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費

22、。另補償原開發(fā)商1000 萬元作為退出的補償。合計毛地補償費用為23470 萬元，即45 萬元 / 畝，折到住宅用地為60 萬元 / 畝。2. 土地出讓金 : 出讓面積界定 : 理論上按住宅用地面積出讓, 即 25 萬 M2出讓面積 , 實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓, 即 35 萬 M2 出讓面積 ( 含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積) 。兩者相差10萬 M2。 出讓金總額 : 污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓, 約為 1400 萬元 , 可節(jié)省 560 萬元。（ 列表說明上述問題）3周邊地價的

23、比較：與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248 元 / 平方米（樓面地價） ，該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 0.93 左右，推算其可用地地價為89.51 萬元 / 畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為72.86 萬元 / 畝。兩者同比，梅江高出16.65 萬元 / 畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。與項目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53 萬元 ，折到住宅用地為66 萬元 / 畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45 萬元，折到住宅用地為60萬元/ 畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價

24、位，能為我方接受。第三章法律及政策性風險分析一. 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 : 國有用地 土地使用權(quán)歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司 土地的他項權(quán)益 : 沒有 土地的用途 : 工業(yè)用地 項目用地現(xiàn)狀的文件 : 天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97 更 1) 字第 101 號國有土地使用證2.項目用地規(guī)劃項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01 ）控制性詳細規(guī)劃3. 已取得的政府文件：目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（ 1） 取得土地使用權(quán)程序 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)

25、補償協(xié)議。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明（ 3）取得土地使用權(quán)的風險及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進度，這是風險所在。風險控制： 土地方保證按時交地， 同時在合同中約定每筆付款與立項、 拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。4.政策性

26、風險評估（1）項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30 萬平米左右，是由政府組織實施的項目， 該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。（ 2）政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約

27、定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。二. 項目合作方式及風險評估1. 合作方介紹：土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000 余人。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2. 合作方式（ 1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。（2）操作方式萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)， 與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦

28、理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。3. 主要合作條件（ 1）與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度土地價款： 總占地面積為525 畝，土地補償費總額約為22470 萬元（以 42.8 萬元 / 畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。付款計劃：a. 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 然后萬科公司去辦理項目立項, 如果該項目立項不成, 該筆款如數(shù)退回給萬科公司。b. 萬

29、科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300 畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c. 在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補償費，每3 個月付四分之一（即2500 萬元）。d. 在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個月付余款的50%，萬元。土地方的主要工作a. 負責在項目立項后90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給萬科公司使用。b. 拆遷內(nèi)容包括：負責拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及

30、其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。c. 負責出具辦理項目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負責提供人員配合。d. 負責協(xié)調(diào)提供該項目臨時用水、臨時用電。e. 配合萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f. 負責協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。g. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%

31、以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 , 萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃補償價款：總額為1000 萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。付款計劃：a. 在項目立項后同時土地方將首期約300 畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付300 萬元補償費。b. 在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300 萬元。c. 在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200 萬元。d. 余額 2

32、00 萬元在上述第三次付款后1 年內(nèi)分兩次付清。合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300 畝開發(fā)用地，其余用地在2003 年 6 月底前提供給萬科公司使用。c. 負責協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。d. 負責協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。e. 積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，負責協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外

33、遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。4. 合作風險評估（ 1） 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè), 其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 , 其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) , 同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造 , 增加企業(yè)競爭力 , 該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 , 通過談判 , 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目前提是我司承諾 1000 萬元補償費 , 在此情況下 , 萬科直接與土地方進行合作。,（ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。（ 3） 土

34、地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（ 5） 付款進度與土地手續(xù)的配合： 從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風險。（ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a. 工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b. 是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，

35、可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c. 利用原污染企業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取。三 . 總體評價該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓， 合作風險相對較低。 宗地擬規(guī)劃為居住用地， 土地使用性質(zhì)基本明確。第四章市場研究一 . 區(qū)域市場成長狀況：1. 區(qū)域市場簡述：該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2 公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政

36、建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬人，比90 年增加了13.14 萬人。 2000 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為113.87 萬平米，當年銷量92.76 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊 )河西區(qū)該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為

37、全市性定位，市場空間較為廣闊。4) 開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。宗地5) 梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。2. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000 年的增長幅度最大，與99 年同比增長了61%。銷售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在 3200 元 / 平米到3300 元 / 平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。二 . 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征：區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供

38、應(yīng)狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500 以下多層25%2500 3500多層、小高層50%3500 4000多層、小高層15%4000 以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001 年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富， 各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于 2500 元 / 平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市

39、中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模建筑形綠化率均價主力產(chǎn)品2式2）2（ m）（元 /m（ m）瑞江花園（一期）整體 40萬多層35%240070-90 （兩室）金海灣20 萬多層30%248090-100 （兩室）榮華園3 萬多層36%230080-90 （兩室）(2) 2500 3500 元/ 平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附

40、加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價主力產(chǎn)品消化名稱222率（ m）（元 /m ）（ m）順馳15 萬15 萬多層1.32800100-120基本名都小高層售磬名都10 萬10 萬多層1.2250090-100 （兩室）75%新園120-125（三室）(3) 3500 4000 元/ 平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為： 產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為： 跳出

41、局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項目規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價主力產(chǎn)品消化名稱2222率（ m）（ m）（元 /m）（ m）世紀22 萬20 萬多層1 293600100（兩室）70%城小高層140（三室）芳水11.9萬約 2 萬多層0.93800120-15015%園小高層藍水12.8萬內(nèi)認期多層0 93900140-16020%假期12.8 萬小高層(4) 4000 元/ 平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時， 產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)

42、品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。項目名稱規(guī)模發(fā)售資源產(chǎn)品形式均價主力產(chǎn)品消化率222）2（ m）（ m）（元 /m（ m）泰達園9 萬9 萬多層420011075%高層120-130羅馬花園5 萬2 萬多小高層5300150( 兩室 )70%高層3. 區(qū)域內(nèi)個案狀況：個案分布與宗地位置關(guān)系圖：世紀城名都新園藍水假期宗地云水園3 1 世紀城：該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。 （詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H一族”?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。3 2 梅江 - 藍水假期：藍水假期以小高層(9-12層 ) 、多層（ 4-5 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風