2015年商業(yè)、寫字樓市場調(diào)查報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上杭州市區(qū)域 商務(wù)寫字樓商業(yè)物業(yè)銷售、租賃情況調(diào)查報(bào)告 （2007年1月-2007年6月）拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心 招商辦二七年九月商務(wù)寫字樓篇一、 總體的供給：（一）2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售及租賃情況2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓供應(yīng)情況：1、2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售情況：2、2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓供應(yīng)量：3、2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓租賃成交情況：4、2007年一季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓租賃租金情況：5、季度小結(jié)2007年一季度，杭州無新的甲級寫字樓交付，市場以吸納存量寫字樓為主。平均租金為12686元平方

2、米月；比上一季度上漲6，空置率為239，比上一季度下降06。本季度無新寫字樓交付，因此市場吸納量明顯減少，減少了約90。黃龍地區(qū)憑借日益成熟的商務(wù)氛圍，空置率由所下降，下降3；而其他區(qū)域則不同程度的出現(xiàn)了空置率上升。（二） 2007年二季度杭州各區(qū)域商務(wù)寫字樓銷售情況及租售價(jià)1、2007年杭州二季度杭州商務(wù)寫字樓供應(yīng)情況：2、2007年杭州二季度杭州商務(wù)寫字樓銷售情況：3、2007年杭州二季度杭州商務(wù)寫字樓租賃情況：4、季度小結(jié) 本季度杭州整個(gè)市場寫字樓平均租金1241元平方米月，空置率為23。價(jià)格方面，以上城區(qū)上升幅度最快，成交均價(jià)由上季度的7595元平方米上升到了12116元平方米。下城區(qū)

3、和西湖區(qū)價(jià)格略有回升，為17968元平方米和14277元平方米，分別比12月上升了7和10。另外，拱墅區(qū)和江干區(qū)的價(jià)格有所回落，為8306元平方米和11100元平方米，分別比12月份下降了10和15。本季度杭州無新的甲級寫字樓交付使市場寫字樓存量仍為57.47萬平方米2007年35月份，杭州寫字樓共銷售約874萬多平方米，相比去年同期而言，銷售量下降了約6.3；同時(shí)本季度杭州寫字樓 的銷售均價(jià)達(dá)到12186元平方米左右，相比去年同期而言，均價(jià)上升了1.5多。本季度寫字樓價(jià)格穩(wěn)中有升。本季度杭州有3個(gè)較大寫字樓開盤，即美都廣場尾盤、凱喜雅大廈和西港發(fā)展中心。2007年第二季度杭州無新交付的甲級寫

4、字樓，寫字樓市場以吸納存量為主，市場比較平穩(wěn)，租金和空置率起伏與上季度相比起伏不大。本季度甲級寫字樓平均租金為124.1元平方米月，比上季度下降了2.8元平方米月；空置率基本與上季度持平，為23左右。黃龍仍是寫字樓需求者的偏好地區(qū)，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐黃龍，從一定程度上也帶動(dòng)了黃龍地區(qū)寫字樓的需求，空置率比 上個(gè)季度下降了四個(gè)百分點(diǎn)，為19。武林地區(qū)空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.64，而慶春則因?yàn)殂y座大廈的使用，空置率由上季度的38.1上升到42.5，但是市場吸納量明顯增大。杭州商務(wù)寫字樓區(qū)域分布及租銷售情況1) 黃龍板塊l 區(qū)域概述該區(qū)域經(jīng)過幾年的開發(fā)經(jīng)營，已經(jīng)成為杭州頂級寫字樓集中的區(qū)域。

5、該區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，人文基礎(chǔ)濃厚，配套齊全，是名副其實(shí)的貴族商務(wù)區(qū)，深受品牌公司、規(guī)模企業(yè)青睞。這個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑奶卣魇牵航ㄖO(shè)計(jì)和配套服務(wù)上更新更專業(yè)，租賃式寫字樓唱主角。目前該區(qū)域?qū)懽謽堑氖蹆r(jià)為19000-20000元/平方米，租金價(jià)格4.0-4.5 元/平方米/天。部分銷售的寫字樓如世貿(mào)麗晶城，投資和銷售的比例基本為1：1，區(qū)域的寫字樓投資價(jià)值較高。l 代表樓盤世界貿(mào)易中心、綠城·黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、公元大廈、世貿(mào)麗晶城、中田大廈、黃龍恒勵(lì)大廈、金鼎廣場、環(huán)球時(shí)代。2) 武林板塊l 區(qū)域概述武林商圈是杭州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。該區(qū)域是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的

6、區(qū)域之一，主要在武林廣場以北的空間內(nèi)。目前該區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的特征：整體布局較為散亂；商業(yè)氛圍濃重導(dǎo)致辦公環(huán)境和交通環(huán)境惡化；整體辦公樓品質(zhì)與市中心地塊價(jià)值有差距，綜合品質(zhì)仍有待提高。銷售均價(jià)18000元/平方米，租價(jià)2-5 元/平方米/天。部分如環(huán)球中心銷售價(jià)格可達(dá)28000元/平米，且全部為自用型客戶。l 代表樓盤華浙廣場、藍(lán)天時(shí)代、耀江發(fā)展中心、元通大廈、深藍(lán)廣場、白馬大廈、海華廣場、晶暉商務(wù)館、越都商務(wù)大廈、國際匯豐中心、坤和發(fā)展中心、環(huán)球中心等。3) 慶春板塊l 區(qū)域概述該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展較為成熟，是杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段。區(qū)域辦公配套齊全，近幾年有許多中高檔的純商務(wù)寫字樓樓盤推出

7、，吸引了眾多大型公司的進(jìn)駐。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣鳎簩懽謽情_發(fā)逐步走向?qū)I(yè)化，租賃比例提高，有望成為杭州寫字樓最密集的核心辦公區(qū)之一。銷售均價(jià)15000-18000 元/平方米，租價(jià)2-4 元/平方米/天?？蛻粢酝赓Q(mào)、服裝、咨詢類公司為主。l 代表樓盤瑞豐國際商務(wù)大廈、嘉德廣場、銀座大廈、廣利大廈、金都·杰地大廈、同方財(cái)富大廈、凱旋門商業(yè)中心、三瑞大廈。4) 湖濱板塊l 區(qū)域概述該區(qū)域是傳統(tǒng)商業(yè)中心，寫字樓市場不是很發(fā)達(dá)，湖濱國際名品街的改造對周邊寫字樓、商業(yè)物業(yè)的銷售、升值、投資等方面都將帶來相應(yīng)的利好消息。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣鳎簠^(qū)域的巨大稀缺價(jià)值將會(huì)成為城市商務(wù)的又一個(gè)核心地帶。該

8、區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)在10000-20000元/平方米，價(jià)格分散性較大，投資客所占比例較大。l 代表樓盤涌金廣場、耀江廣廈、西湖時(shí)代廣場、西湖國貿(mào)中心、元華廣場。5) 文教板塊l 區(qū)域概述文教板塊所在地是杭州信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鍪荌T 創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，群居現(xiàn)象明顯且寫字樓配套不全。此區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍板塊轉(zhuǎn)移的傾向。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅奶卣魇牵菏袌龌钴S、使用率高，區(qū)域內(nèi)專業(yè)的寫字樓數(shù)量不多，現(xiàn)有的寫字樓質(zhì)量屬中、低檔?？蛻糁饕訧T行業(yè)中的銷售公司、市場及小型外貿(mào)公司為主，區(qū)域擴(kuò)散現(xiàn)象嚴(yán)重，租金提速緩慢。該區(qū)域售價(jià)12000-15000元/平方米，租價(jià)1.5-2

9、元/平方米/天。l 代表樓盤華星科技大廈、聯(lián)強(qiáng)科技樓、文三數(shù)碼大廈、昌地火炬大廈、頤高創(chuàng)業(yè)大廈、百腦匯科技大廈、中科院科技園等。6) 城站吳山板塊l 區(qū)域概述城站吳山板塊依靠城站的便利交通條件，近兩年寫字樓投資開發(fā)開始活躍。該區(qū)域是傳統(tǒng)的小商貿(mào)區(qū)域，以商鋪辦公混合型物業(yè)為主。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏攸c(diǎn)：尚在起步階段，從商務(wù)環(huán)境、辦公配套角度看與黃龍、武林、慶春板塊差距不小。但辦公環(huán)境正逐步好轉(zhuǎn)，憑借交通優(yōu)勢可發(fā)展成為次級商務(wù)中心。銷售均價(jià)12000元/平方米、租價(jià)1.5-2.5 元/平方米/天。l 代表樓盤香榭商務(wù)大廈、中閩大廈、廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、耀江廣廈、西湖定安名都、西湖國貿(mào)大廈、利群大廈、萬新

10、大廈等。7) 錢江新城板塊l 區(qū)域概述錢江新城板塊作為未來杭州CBD 核心區(qū)塊，規(guī)劃建筑面積650萬平方米。該區(qū)域未來包括八個(gè)功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)，是杭州未來具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力的經(jīng)濟(jì)中心、中央商務(wù)區(qū)（CBD）。該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏攸c(diǎn)：開發(fā)還處于開始階段；需要政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)；隨著杭州地鐵的投入使用和周邊居住環(huán)境逐步成熟，這兩個(gè)區(qū)塊的寫字樓市場前景廣闊。l 代表樓盤尊寶大廈、光彩國際廣場、圣奧大廈、錢塘大廈、浙江財(cái)富中心、華聯(lián)時(shí)代廣場、錢江國際時(shí)代廣場。8) 濱江板塊l 區(qū)域概述杭州沿江開發(fā)、跨江發(fā)展的戰(zhàn)略

11、重地，區(qū)域內(nèi)的高新濱江開發(fā)區(qū)集中了省內(nèi)眾多知名企業(yè)集團(tuán)總部和研發(fā)機(jī)構(gòu)。該區(qū)域?qū)⑹且愿咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)，但目前區(qū)域內(nèi)眾多住宅樓盤入住率較低，人氣不夠集中，投資客較多，一定程度上在一段時(shí)間內(nèi)將影響該區(qū)域良好商業(yè)氛圍的形成。l 代表樓盤浙江畜產(chǎn)大廈、浙江盾安大廈、杭州郵政大樓、浙江農(nóng)資大廈、康恩貝大廈、華元世紀(jì)廣場、雪峰科技大廈、浙江威陵大廈、華孚國際大廈。三、杭州商務(wù)寫字樓總體特征分析：1) 銷售相對穩(wěn)健2006年杭州寫字樓的銷售情況是相對穩(wěn)健的，2006年杭州寫字樓成交量3963套，預(yù)定量為2415套，市場成交均價(jià)11475.29元/平米。在2

12、006年第四季度，銷售量比去年同期增加了41%，在宏觀調(diào)控下，寫字樓成為部分投資者偏好的物業(yè)；2) 中心板塊售價(jià)較高杭州售價(jià)較高的寫字樓還是集中在武林廣場板塊和黃龍板塊，均價(jià)都在18000元以上，而慶春路的寫字樓價(jià)格在15000元左右；3) 政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境對寫字樓有利2006年的杭州寫字樓市場顯現(xiàn)出了一定的向上趨勢，住宅禁商的政策落實(shí)后，使得原本在住宅小區(qū)內(nèi)開辦的公司，不得不在外尋找適合自身行業(yè)條件的寫字樓辦公，同時(shí)，鑒于上海寫字樓供應(yīng)有限，而香港寫字樓租金高昂，使得相當(dāng)多的大型企業(yè)開始考慮把部分在中國的業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)轉(zhuǎn)向商務(wù)環(huán)境較好的二線城市，杭州無疑是值得考慮的首選城市。4) 本地企業(yè)是主力，外

13、地企業(yè)比重加大通過對新交付寫字樓入住的客戶分析得到，生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)越來越多地將管理層與生產(chǎn)層分離，從而對甲級寫字樓的需求量較大，咨詢服務(wù)業(yè)和金融行業(yè)對甲級寫字樓的需求量較大；杭州本地企業(yè)仍是甲級寫字樓的主要客戶；但外地企業(yè)使用甲級寫字樓的比重越來越高，約占30%；浙江是一個(gè)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，企業(yè)規(guī)模普遍不大，而杭州是浙江省的經(jīng)濟(jì)中心和“長三角”南翼的區(qū)域性中心城市，集中了大量的中小民營企業(yè)。發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)與密集的商務(wù)活動(dòng)決定了杭州寫字樓市場還是存在較大需求空間的。同時(shí)，浙江作為中國經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，杭州作為省會(huì)城市，正在吸引越來越多的國外知名企業(yè)和國際金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，未來市場對甲級寫字樓的需求量還

14、將繼續(xù)增大。5) 租金差異較大市場甲級寫字樓根據(jù)地段及產(chǎn)品品質(zhì)不同，租金差異較大；市場普遍寫字樓的租金在2-2.5元/天/平米，但黃龍、武林、湖濱等區(qū)塊還保持著較高的租金水平。新交付、品質(zhì)地段較為出眾的甲級寫字樓，市場需求量較大，租金仍有上漲空間；品質(zhì)無突出亮點(diǎn)的甲級寫字樓，市場吸納速度較慢，受市場競爭壓力的影響，租金上漲空間較小，甚至出現(xiàn)租金下調(diào)的情況； 6) 有效供給不足2006年交付的寫字樓租金水平明顯高于其他寫字樓，源于新交付的寫字樓在產(chǎn)品品質(zhì)方面更符合高檔商務(wù)的需要，同一區(qū)域，新建成的寫字樓的租金要高出30%以上，也從一個(gè)側(cè)面說明了杭州的寫字樓有效供應(yīng)還有待開發(fā)；杭州市寫字樓存在品質(zhì)

15、不足現(xiàn)象，如公共區(qū)域風(fēng)格、硬件設(shè)備、機(jī)電系統(tǒng)、公共配套等，都需要一定程度的改進(jìn)。目前，一些新近進(jìn)入杭州的國內(nèi)外大型企業(yè)，對杭州的寫字樓品質(zhì)提出了質(zhì)疑，但又找不到更好的寫字樓，存在有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象。7) 未來交付量增加2006年是杭州甲級寫字樓交付的高峰期，2007年預(yù)計(jì)也會(huì)有約10萬平米的甲級寫字樓交付使用，市場供應(yīng)量大，空置率將出現(xiàn)上升。個(gè)別業(yè)主受形式所趨，有可能會(huì)將租金報(bào)價(jià)降低，因此，市場平均租金水平將有可能出現(xiàn)下降。四、未來展望：未來半年將不會(huì)有新的甲級寫字樓推向市場，市場處于一個(gè)存量的消化的階段，在需求增加的基礎(chǔ)上，寫字樓空置率將得到進(jìn)一步下降。 商業(yè)物業(yè)篇一、杭州商業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃杭

16、州商業(yè)規(guī)劃的目標(biāo)是建成一個(gè)現(xiàn)代化、多功能、世界級的商業(yè)服務(wù)中心，到2010年杭州將打造成為一個(gè)現(xiàn)代、開放、繁榮的休閑購物天堂。一個(gè)市級商業(yè)中心：杭州商業(yè)的領(lǐng)袖區(qū)域最有投資價(jià)值的1個(gè)市級商業(yè)中心，主要指以延安路為中心軸，涵蓋武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈，東至中山路，西至湖濱路、環(huán)城路，南至吳山廣場，北至西湖文化廣場，是杭州市至2010年間唯一的的市級商業(yè)中心。三個(gè)市級商業(yè)副中心分別位于蕭山、余杭、下沙三地。四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心 ：分布于城市的東南西北   慶春東路、濱江、翠苑、拱宸橋：東南西北四個(gè)區(qū)域?qū)?gòu)建區(qū)域商業(yè)中心。慶春東路區(qū)域商業(yè)中心：位于慶春東路以北，秋濤

17、北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購物為主、休閑為輔，與錢江新城品位相匹配的區(qū)域商業(yè)中心；濱江區(qū)域商業(yè)中心：主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段，從高起點(diǎn)出發(fā)，形成目標(biāo)消費(fèi)層次以高中檔為主，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心；翠苑區(qū)域商業(yè)中心：處于文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規(guī)劃為以購物餐飲為主的區(qū)域商業(yè)中心；拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心：西跨運(yùn)河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區(qū)行政中心所在地，規(guī)劃為功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購物為主、休閑為輔的區(qū)域商業(yè)中心。二、大型商業(yè)總體供應(yīng)特點(diǎn)1) 大型商業(yè)比較集中杭州大型商業(yè)中心一直以來就是以延安路兩

18、側(cè)為主，集中有杭州大廈、杭州百貨大樓、銀泰百貨、解放路百貨大樓，是杭州大型商業(yè)中心的代表，且銷售額都基本進(jìn)入到全國排名，其中有三家進(jìn)入到前十名。2) 未來呈多商業(yè)中心發(fā)展趨勢杭州未來商業(yè)供應(yīng)：名稱位置規(guī)模開業(yè)時(shí)間銅鑼灣廣場蕭山休博園太平洋商業(yè)中心延安路98號85000環(huán)球大廈百盛武林廣場六層2008年銀泰購物中心三墩2008年西蒙廣場西湖區(qū)古墩路650002007年世紀(jì)聯(lián)華祥福購物中心祥符鎮(zhèn)800002007年湖濱國際名品街二期湖濱路610002009年波浪文化城錢江新城500002009年萬象城錢江新城2009年杭州大廈二期武林商圈武林門地下商業(yè)中心武林商圈700002009年根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)

19、據(jù)，發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，而目前杭州人均商業(yè)面積約為0.7平方米，伴隨著杭州城市常住人口和流動(dòng)人口的不斷增多和城市外延的加速擴(kuò)展；商業(yè)市場還有較大的空間。從上面的統(tǒng)計(jì)也可以看出，未來將有一百多萬平米的大型商業(yè)供應(yīng)，且分布在杭州的各個(gè)區(qū)域；作為武林門、延安路、湖濱整個(gè)形成的市級領(lǐng)袖級商業(yè)中心的地位依然是無法撼動(dòng)的；而三墩、錢江新城會(huì)逐步形成區(qū)域的商業(yè)中心。運(yùn)河商務(wù)區(qū)周圍尚未有新規(guī)劃的大型綜合購物中心，使商務(wù)區(qū)中的商業(yè)物業(yè)未來定位留有充足的空間和較好的發(fā)展前景。3) 未來商業(yè)呈錯(cuò)位發(fā)展由于武林商圈的領(lǐng)袖商業(yè)中心地位無法撼動(dòng)，在這個(gè)商業(yè)中心之外，杭州的商業(yè)目前也都在進(jìn)行錯(cuò)位發(fā)展

20、，如華潤.新鴻基的萬象城，其中包括24萬平方米的萬象城購物中心，和11萬平方米的寫字樓、6萬平方米的高檔酒店、25萬平方米的服務(wù)式公寓、14萬平方米的住宅。秉承了深圳萬象城的特點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)規(guī)劃有40的零售、20的餐飲、20的娛樂包括電影、溜冰場等。銀泰百貨在三墩地區(qū)也在打造一個(gè)10萬平米的shopping mall，建成后將成為杭州最大的購物中心，將集超市、百貨、健身、娛樂、餐飲、休閑等于一身，是社區(qū)型的也是真正意義上的購物中心。三、總體的需求特征1) 品牌認(rèn)同度高從延安路四大企業(yè)在杭州一支獨(dú)秀的現(xiàn)象也可以看出，杭州的百貨消費(fèi)，已經(jīng)形成了一定的品牌聚集效應(yīng)，由于這幾家百貨的定位各不相同，去哪里

21、逛百貨，已經(jīng)不僅是消費(fèi)能力的體現(xiàn)，甚至已經(jīng)是是消費(fèi)品味的體現(xiàn)。另外，杭州的百貨銷售額，很大比例是省內(nèi)客戶來杭消費(fèi)的，這部分客戶的目的性消費(fèi)更強(qiáng)，武林門延安路無疑是首選。2) 居民購買力強(qiáng)據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)居民人均可支配收入19027元，比上年增長14.6，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長13.2。居民恩格爾系數(shù)為33.3，比上年降低1.5個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場穩(wěn)定增長。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1112.37億元，比上年增長14。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 1057.66億元，增長14。以上兩組數(shù)據(jù)，均說明了杭州強(qiáng)大的市場消費(fèi)能力；杭州1057億的消費(fèi)品零售總額，四大商場只有80億元，說明杭州區(qū)域大型購物中

22、心有較大的市場消費(fèi)空間。3) 省內(nèi)消費(fèi)力強(qiáng)大浙江是藏富于民的地方，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)水平高；特別是省內(nèi)發(fā)達(dá)的交通體系和2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，使省內(nèi)居民到省城杭州消費(fèi)變得十分方便。4) 對于交通及車位等配套設(shè)施的要求逐漸提高武林商圈及延安路沿線，每到周末便是人滿為患，交通擁堵，停車也成了一大難題，這從一定程度上影響到了這個(gè)商圈的消費(fèi)；但杭州目前沒有其他可供消費(fèi)的大型商業(yè)，導(dǎo)致了這一狀況愈演愈烈。萬象城在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，甚至考慮到了每層的車位停放。傳統(tǒng)商業(yè)中心的配套設(shè)施等問題已經(jīng)受到挑戰(zhàn)。杭州上半年商業(yè)物業(yè)的銷售情況及租售情況（一）2007年第一季度商業(yè)物業(yè)的銷售情況及租售情況： 1、200

23、7年第一季度商業(yè)物業(yè)銷售情況：2、2007年第一季度商業(yè)物業(yè)租賃情況： 3、季度小結(jié)12月份，杭州市社會(huì)消費(fèi)晶零售總額首次突破21815億元大關(guān)，同比增加1570，商業(yè)消費(fèi)市場基本比較穩(wěn)定，行業(yè)需求本季度商鋪市場的需求從行業(yè)組成看，主要有餐飲、服飾、休閑娛樂業(yè)態(tài)，如黃龍?bào)w育中心周邊，慶春路，鳳起路一帶有新的商家開始投入營業(yè)。供應(yīng)方面，1-2月份新開盤的商鋪面積近9，000多平方米，新開盤僅7個(gè)，比上季度明顯減少，主要的新開盤商業(yè)項(xiàng)目有復(fù)興板塊鳳凰城、下沙的伊薩卡國際城等。這類商鋪大都為寫字樓或住宅的裙樓，在地段上處于中心區(qū)外圍，現(xiàn)狀商業(yè)氛圍較差，供應(yīng)規(guī)模較小。銷售和投資需求：今年商鋪銷售市場比

24、較平淡，在整個(gè)房地產(chǎn)市場中所占份額也最小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心六城區(qū)12月成交商鋪面積約211萬平方米，成交均價(jià)15，025萬平方米。從成交區(qū)域看，主要在拱墅區(qū)35，江干區(qū)和上城區(qū)，各20，銷售商鋪向次級商圈轉(zhuǎn)移的趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。從土地市場看，本季度成交的商業(yè)用地不多，12月累計(jì)成交商業(yè)地塊土地面積約36，000萬平方米，可建建筑面積約21萬平方米。除湖濱地區(qū)一宗地為市中心主要商圈為，還包括錢江新城未來市中心區(qū)的兩宗商業(yè)用地。其余土地位置均相對較偏。（二）2007年第二季度商業(yè)物業(yè)的銷售情況及租售情況：1、2007年第二季度商業(yè)物業(yè)銷售情況：2、2007年第二季度商業(yè)物業(yè)租賃情況：3、季度小結(jié)本季度，

25、杭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到30663億元，比去年同期增長了146，商業(yè)消費(fèi)市場平穩(wěn)中略有上升，商鋪市場 有望迎來另一個(gè)春天。受杭州經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)的增長，服務(wù)業(yè) 的迅速發(fā)展以及企業(yè)的擴(kuò)張刺激，杭州商鋪在兩至三年內(nèi)仍有較高的投資價(jià)值。商鋪中長期租金提升空間較大，而普通商鋪受利好政策影響，也得到更多投資者的青睞。行業(yè)需求：2007年3月31日晚10點(diǎn)，在杭州開了將近三年的香港頂級百貨“連卡佛”被摘牌，取而帶之的是“GDAPLAZA'”(國大百貨)。部分奢侈品牌，如GUCCI移至杭州大廈B樓繼續(xù)運(yùn)營，表明了這些奢侈品牌對杭州市場的認(rèn)可。供應(yīng)方面：35月份新開盤的商鋪面積近63萬平方米，新開盤

26、有27個(gè)，比上季度明顯增加，主要的新開盤商業(yè)項(xiàng)目有下沙的之江銘樓、三華·天運(yùn)小區(qū)等。這類商鋪在地段上處于中心區(qū)外圍，現(xiàn)狀商業(yè)氛圍較差，它們的進(jìn)入將會(huì)給區(qū)域的商業(yè)帶來新的生機(jī)。 運(yùn)河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域商務(wù)寫字樓及商業(yè)情況分 析商務(wù)寫字樓區(qū)域的供給和需求特征項(xiàng)目周邊部分寫字樓銷售及租金水平物業(yè)名稱物業(yè)地址在售價(jià)格租金規(guī)模迪尚商務(wù)中心拱墅湖墅南路、信義坊廣場南側(cè)12617元/平方米 均223527.5紅石中央大廈拱墅湖墅南路以東，潮王路以南14793元/平方米 均2.529814.96美達(dá).麗陽國際商務(wù)中心 (已售完)拱墅湖墅南路186號10341元/平方米 均2.521755.441南北

27、商務(wù)港溫州路于金華路交叉口，拱墅區(qū)政府大樓以北售完230000美都廣場莫干山路與教工路交叉口9183元/平方米 均未入住42566.438區(qū)域?qū)懽謽枪┣筇卣?) 項(xiàng)目周邊得寫字樓由于受到地段和整體商務(wù)氛圍的限制，售價(jià)與商務(wù)中心區(qū)的寫字樓還存有差距，且均以銷售為主，寫字樓運(yùn)作管理模式較單一和傳統(tǒng)，難以吸引大企業(yè)和國際客戶進(jìn)駐。2) 區(qū)域商務(wù)氛圍還不成熟，寫字樓的售價(jià)不高，租金水平也處于普通水平；3) 杭州整體的城市環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、人力資源的優(yōu)勢，具備大力發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。拱墅區(qū)目前已經(jīng)有了城市中最具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)代表的LOFT49，A8LOFT、唐尚433LOFT等產(chǎn)業(yè)集群，聚集了相當(dāng)一部分文化名人及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司，如美國ID設(shè)計(jì)，潘天壽文化沙龍等，且都取得了不錯(cuò)的市場成績，拱墅區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)；杭州市拱墅區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020年）中已經(jīng)明確說明，政府將大力推動(dòng)和發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。這為將來商務(wù)區(qū)的形成奠定了相當(dāng)?shù)恼呋A(chǔ)和市場基礎(chǔ)。4) 根據(jù)目前拱墅區(qū)的總體規(guī)劃，未來包括運(yùn)河商務(wù)區(qū)在內(nèi)還有上百萬平米的中、高檔物業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)。必然吸引和集中一部分企業(yè)進(jìn)駐到本區(qū)域，關(guān)鍵在于所開發(fā)的商務(wù)、商業(yè)物業(yè)綜合品質(zhì)需較高，應(yīng)是符