成立業(yè)主大會(huì)的必要條件及具體流程

1、成立業(yè)主大會(huì)的必要條件及具體流程成立業(yè)主大會(huì)的必要條件及具體流程主講人：孟憲生 首先業(yè)主要了解業(yè)主大會(huì)的基于什么前提產(chǎn)生 ?什么時(shí) 候才可以設(shè)立業(yè)主大會(huì) ?按照北京市物業(yè)管理辦法小區(qū)入住率達(dá)到50%以上即可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。在物權(quán)法 生效后， 業(yè)主的共同決定權(quán)需要 “雙過半” （ 業(yè)主人數(shù)和物業(yè)面積 ） 才以生效。例如開發(fā)商賣了三分之一 不到百分之五十，理論上小業(yè)主是無法行使共同管理權(quán)的， 因?yàn)橹挥羞_(dá)到“雙過半”之后才可以。所以只有小業(yè)主達(dá)到 50%以上，才能按照業(yè)主的共同決定權(quán)來行使權(quán)利。那么入住率是什么 ?就是開發(fā)商把房屋交付給業(yè)主的比 率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來的規(guī)則是首戶業(yè)

2、 主入住兩年之后可以成立業(yè)主大會(huì)，現(xiàn)在更改為小業(yè)主達(dá)到 50%以上才能形成決議，可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。 當(dāng)小區(qū)具備該條件后就出現(xiàn)了如何設(shè)立業(yè)主大會(huì)的流程問 題?根據(jù)新物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主 委員會(huì)。那么業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)建議發(fā)起 ?向誰(shuí)提出申請(qǐng) ?北京 市物業(yè)管理辦法 規(guī)定， 召集人占總?cè)藬?shù) 5%的以上或者專有 部分面積占建筑物總面積的5%以上的業(yè)主可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，如果一個(gè)大業(yè)主擁有 5%建筑面積也可以直接發(fā)起， 所以不管是面積夠 5%還是人數(shù)夠 5%都可以發(fā)起設(shè)立。此時(shí) 的申請(qǐng)權(quán)是一個(gè)建議權(quán)，向全體業(yè)主的建議，建議申請(qǐng)成立 業(yè)主大會(huì)。 有 5%的業(yè)主向物業(yè)所在地

3、的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政 府提出申請(qǐng)。那么這 5%的業(yè)主誰(shuí)來組織 ?小業(yè)主可以自己組織，開發(fā) 商也可以委托一個(gè)業(yè)主來組織， 或者公告招募 5%的業(yè)主進(jìn)行 申請(qǐng)。只要達(dá)到召集人占總?cè)藬?shù) 5%以上或者專有部分面積占 建筑物總面積 5%以上的業(yè)主就可以啟動(dòng)。關(guān)于啟動(dòng)申請(qǐng)簡(jiǎn)單概括為雙啟動(dòng)。開發(fā)商可以啟動(dòng)，業(yè) 主也可以。雙啟動(dòng)之后向街道辦事處提出申請(qǐng)，由街道辦事 處核實(shí)業(yè)主遞交的材料并給予批復(fù)。在這個(gè)申請(qǐng)批復(fù)的時(shí)候 街道辦事處同時(shí)指定一個(gè)籌備組組長(zhǎng)，為什么要籌備組組長(zhǎng) 因?yàn)闃I(yè)主自己不了解籌備工作過程，不夠?qū)I(yè)，需要具有相 對(duì)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)能力的組織來協(xié)助業(yè)主把這個(gè)事做好。所 以北京市物業(yè)管理辦法設(shè)立籌備組組

4、長(zhǎng)制度并不是限制 業(yè)主，而是由具有專業(yè)知識(shí)的人來協(xié)助大家規(guī)范的把業(yè)主大 會(huì)成立起來。目前北京市物業(yè)管理辦法中強(qiáng)調(diào)公益律師 或者其他社會(huì)專業(yè)人士可以成為籌備組組長(zhǎng)，也鼓勵(lì)街道辦 事處聘請(qǐng)律師，協(xié)助業(yè)主盡快設(shè)立業(yè)主大會(huì)。北京市幸福指 針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心就是專門輔導(dǎo)業(yè)主設(shè)立運(yùn)行業(yè)主大會(huì) 的非營(yíng)利性專業(yè)組織?；I備組的組建 ?籌備組的組成是由籌備組組長(zhǎng)向小區(qū)全 體業(yè)主發(fā)布公告， 公告有 5%的業(yè)主申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)， 街道 辦事處同意并委托我作為組長(zhǎng)，招募有時(shí)間有能力的業(yè)主報(bào) 名參與?；I備組成立過程中如果參與的人不夠，按照北京 市物業(yè)管理辦法還有住建部的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指 導(dǎo)規(guī)則規(guī)定街道辦事處和政府機(jī)

5、構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，發(fā)動(dòng)業(yè) 主參加。如果參加的業(yè)主過多，則首先由自愿參加者通過互 相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要 5 個(gè)人，有 10 個(gè) 人報(bào)名，那么大家協(xié)商，協(xié)商不成功時(shí)通過實(shí)名制投票形成 籌備組。籌備組成員一般由 5 至 13 人構(gòu)成。人數(shù)不宜太多，太 多很難形成決議，籌備組成員人數(shù)應(yīng)該是一個(gè)確定的單數(shù)。由有表決權(quán)的籌備組成員構(gòu)成。比如有 21 個(gè)籌備組成員需 要 11 個(gè)人以上到會(huì)參與投票才能形成有效決議， 7 個(gè)籌備組 成員只需要 4 個(gè)人到會(huì)就可以形成有效決議，所以籌備組成 員規(guī)模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外 成立工作組， 做一些具體工作， 但是有表決權(quán)的人不宜太

6、多。 工作組可以人多一些，例如在收發(fā)選票和表決時(shí)需要很多人 的協(xié)助?；I備組正式成員和工作機(jī)構(gòu)成員做一個(gè)適當(dāng)?shù)姆?離，便于工作組的工作?；I備組成員確定之后籌備組組長(zhǎng)需要上報(bào)街道辦事處 備案，由街道辦事處審核。審核內(nèi)容一是審核業(yè)主身份，二 是審核成員中小業(yè)主的占比，看是否達(dá)到籌備組成人數(shù)的三 分之二以上?；I備組組長(zhǎng)是一個(gè)組織協(xié)調(diào)者，組長(zhǎng)不具有表 決權(quán)。有表決權(quán)的成員三分之二應(yīng)該是小業(yè)主。街道辦事處將籌備組成員名單在小區(qū)內(nèi)公示，加蓋街道 辦事處公章。這時(shí)籌備權(quán)轉(zhuǎn)移到籌備組身上，籌備組正式組 成。按照北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)規(guī)則 籌備期是三個(gè)月，我們簡(jiǎn)單稱為 90日，在 90 日內(nèi)完成籌

7、備 工作。如何能夠保證籌備工作按時(shí)完成 ?需要制定規(guī)范的籌備組工作規(guī)則和工作流程。除經(jīng)常談到的 90 日外，還需要了 解另一個(gè)時(shí)間 60 日。從籌備組成立開始 60 日內(nèi)需把首 次業(yè)主大會(huì)待表決的文件及業(yè)主委員會(huì)委員候選人初步確 定。為什么要有 60 日的限定 ?原因在整個(gè)籌備過程共中有 22 天的公示期，當(dāng)中有 7 天對(duì)小區(qū)議事規(guī)則 （草案 ） 、管理 規(guī)約 （ 草案 ） 征求意見進(jìn)行公示，公示期內(nèi)有修改意見的需 要修改 ; 另外法律規(guī)定在首次業(yè)主大會(huì)召開前 15 天進(jìn)行公 示，第 75 天時(shí)發(fā)布公告，這樣 67 天和 75 天中間只有 8 天 時(shí)間，所以 60 日內(nèi)要完成初步的文件制定，才

8、能保證 90 天 內(nèi)完成籌備工作。如果 2010年10月1日之前銷售的房屋， 所謂的老樓盤， 對(duì)于籌備時(shí)間要求不嚴(yán)格，籌備工作完成不了可以申請(qǐng)延 長(zhǎng)。但是 2010 年 10 月 1 日之后的樓盤如果不能在 90 天內(nèi) 完成籌備，則業(yè)主就產(chǎn)生一個(gè)交費(fèi)的問題，新的制度是前期 物業(yè)管理由開發(fā)商付費(fèi)，成立籌備組之后不能完成籌備工作 的業(yè)主就產(chǎn)生了付費(fèi)義務(wù)?；I備組工作流程及原則。 首先籌備組需要制定籌備組工作規(guī)則，籌備組的會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集主持，組長(zhǎng)可以委托其他人召集會(huì)議，但主持和確認(rèn)會(huì)議效力只能由籌備組組長(zhǎng)執(zhí)行。會(huì)議由有表決權(quán) 的籌備組成員半數(shù)以上參加才具備效力，作出的決議有效 會(huì)議決議需半數(shù)以上

9、有表決權(quán)的籌備組成員同意才有效，不 同意和棄權(quán)的籌備組成員可在會(huì)議決議上直接寫明意見或 態(tài)度，但不影響會(huì)議效力?；I備組組長(zhǎng)要對(duì)于會(huì)議過程及決 議進(jìn)行書面確認(rèn)，才能形成會(huì)議決議，并公示全體業(yè)主。因特殊原因籌備組不能繼續(xù)工作時(shí)，籌備組組長(zhǎng)需要把 相應(yīng)的文件移交街道辦事處保存，從開發(fā)商處取得的文件需 歸還。籌備組的會(huì)議流程。需要開五次會(huì)。第一次會(huì)籌備組會(huì)議對(duì)業(yè)主投票權(quán)和業(yè) 主委員會(huì)委員候選人的推選辦法進(jìn)行約定，因?yàn)橥镀毙枰_ 認(rèn)規(guī)則，有了投票權(quán)確認(rèn)規(guī)則才能確認(rèn)誰(shuí)是業(yè)主。成立業(yè)主大會(huì)就要選舉業(yè)主委員會(huì)，那么什么樣的人可 以成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人呢 ?這就需要有業(yè)主委員會(huì) 委員候選人推選辦法 ，這兩個(gè)

10、文件必不可少。第一次會(huì)議 通過這兩份文件之后籌備組可以進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)委員候選 人的登記工作 第二次會(huì)議通過把管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案等文件制定好，初步通過這些 文件的草案，并公示給全體業(yè)主進(jìn)行討論，第二次會(huì)議原則 上應(yīng)在 60 日內(nèi)完成。公示 7日之后召開第三次會(huì)議。第三次會(huì)議根據(jù)業(yè)主對(duì)于這些文件的意見和建議進(jìn)行 修訂，確認(rèn)交業(yè)主大會(huì)表決的管理規(guī)約（ 表決稿 ） 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 （ 表決稿 ） 及交付業(yè)主選舉的業(yè)主委員會(huì)委 員候選人，第三次會(huì)議要把文件、正式候選人人選確定好， 隨后開始組織首次業(yè)主大會(huì)。召開首次業(yè)主大會(huì)， 通過唱票形成結(jié)果， 確認(rèn)會(huì)議結(jié)果。 第四

11、次會(huì)議根據(jù)首次業(yè)主大會(huì)結(jié)果確認(rèn)會(huì)議是否有 50% 以上業(yè)主參加、相應(yīng)的決議是否通過達(dá)到“雙過半” 、每一 個(gè)業(yè)主委員會(huì)委員候選人是否 “雙過半” 當(dāng)選。當(dāng)通過了 管 理規(guī)約、議事規(guī)則選出了業(yè)主委員會(huì)委員，此時(shí)宣布業(yè) 主大會(huì)正式成立。第五次會(huì)議中形成籌備組組長(zhǎng)工作報(bào)告。由于現(xiàn)在是雙 啟動(dòng)加籌備組組長(zhǎng)制度，備案的時(shí)候需要一份籌備組組長(zhǎng)工 作報(bào)告，作為備案的必備文件進(jìn)行提交，所以在第五次籌備 組會(huì)議中要形成這份報(bào)告，將來由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案，籌備組需要把相關(guān)文件轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)首次業(yè)主大會(huì)的法定議題。2010 年 10 日 1 日之前的老樓盤法定議題是三個(gè)，包括 管理規(guī)約 、議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉 ; 新樓盤 多一個(gè)