淺論加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

1、淺論增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制淺論增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制佚名時(shí)間：2021-9-4瀏覽量：一、從交付之痛說起.有人說,2005年是房地產(chǎn)的交付年.僅以南京為例,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在6月份至9月份,就有超過30個(gè)樓盤陸續(xù)交付,平均每3天便有一處樓盤交付.并且,集中交付的趨勢(shì)越創(chuàng)造顯,樓市正步入“交付頂峰期.然而,在這一年交付的房地產(chǎn)工程很多都被同一樁事情困擾,那就是交付糾紛不斷.這些讓“開發(fā)商頭痛,消費(fèi)者心痛的事件屢見報(bào)端,已不是偶然.而且,身陷其中的房地產(chǎn)企業(yè)也不只是名不見經(jīng)傳的小公司,有很多實(shí)力企業(yè)也不能幸免.這些交付糾紛主要集中在三個(gè)方面,一是交付時(shí)間延誤,交付手續(xù)不全；二是交付標(biāo)準(zhǔn)同原有約定不符

2、；三是交付房屋的質(zhì)量問題.造成“交付之痛的原因很多,由于房地產(chǎn)工程牽涉面廣,影響因素多,限制難度也相對(duì)較大,諸如政策變化、規(guī)劃調(diào)整、市政配套影響等等外部因素很多,但從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說,對(duì)工程建設(shè)過程限制力不強(qiáng)是一個(gè)重要因素.長期以來,由于市場(chǎng)條件優(yōu)越,房地產(chǎn)企業(yè)比擬重視的多是工程的融資和土地儲(chǔ)藏問題一一只要有錢、有地,不愁房子銷路.但是,在房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟的今天,消費(fèi)者迅速覺醒,維權(quán)意識(shí)空前提升,借助于媒體、消費(fèi)者協(xié)會(huì)以及所謂民間驗(yàn)房師等力量桿衛(wèi)自己的權(quán)益.從行業(yè)開展軌跡看,房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)開始出現(xiàn),競(jìng)爭格局發(fā)生很大變化,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭已從土地、資金等資源型向最終產(chǎn)品的競(jìng)爭轉(zhuǎn)變.房地產(chǎn)企

3、業(yè)要想打造品牌卓越的百年老店,必須高度重視每個(gè)房屋產(chǎn)品的品質(zhì)限制問題.二、房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制的現(xiàn)狀和問題.從交付糾紛涉及到的三方面問題看,其中后兩個(gè)方面和品質(zhì)限制有著直接關(guān)系,交付時(shí)間延誤和手續(xù)不全也與之間接相關(guān).從實(shí)際情況看,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期以來對(duì)其產(chǎn)品的品質(zhì)限制不夠重視,還停留在比擬低的層次,缺乏制造業(yè)企業(yè)那種嚴(yán)格有序的品質(zhì)限制流程和制度.而持續(xù)旺銷的房市,暫時(shí)掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)在品質(zhì)限制上的問題,但市場(chǎng)一旦變化,類似“交付之痛那樣的問題自然就會(huì)頻頻出現(xiàn).近年來,從實(shí)際,卜f況看,房地產(chǎn)企業(yè)在品質(zhì)限制上存在的問題主要有以下幾方面.、房地產(chǎn)企業(yè)大多對(duì)品質(zhì)限制不夠重視品質(zhì)是指“最適合一定顧客

4、的要求,而限制那么說明一種治理手段,其內(nèi)容包括：制定標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況；偏離標(biāo)準(zhǔn)時(shí)的糾正舉措安排改善標(biāo)準(zhǔn)的方案.目前,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏對(duì)這一概念的全面認(rèn)知,更缺乏符合上述要求的一系列制度安排.品質(zhì)限制大多也沒有納入房地產(chǎn)企業(yè)整體的經(jīng)營戰(zhàn)略之中,沒有相應(yīng)的品質(zhì)治理部門即使有相關(guān)制度,還停留在諸如施工、材料質(zhì)量的把關(guān)上,遠(yuǎn)沒有象制造業(yè)那樣上升到企業(yè)生命線的高度.不僅基層員工,就是很多企業(yè)高層也對(duì)此沒有充分的熟悉.2、房地產(chǎn)企業(yè)的品質(zhì)限制缺乏制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化.一個(gè)房地產(chǎn)工程的品質(zhì)限制,涵蓋了從立項(xiàng)報(bào)批、勘察設(shè)計(jì)、籌劃銷售到施工、監(jiān)理、驗(yàn)收交付、物業(yè)效勞的整個(gè)過程.盡管在這些環(huán)節(jié)上都

5、有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn),但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部大多沒有據(jù)此制定符合其顧客要求的一系列品質(zhì)限制的標(biāo)準(zhǔn)、制度和流程.比方對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),如果僅僅符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,如果不在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上認(rèn)真把關(guān),充分考慮到住戶使用的合理和便利,那交付的產(chǎn)品一定會(huì)有不少問題.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)的如梁、柱的位置,空調(diào)機(jī)位的安排,管線走向的布置等等影響住戶使用的問題比比皆是.再如銷售效勞質(zhì)量也是易被無視的問題,現(xiàn)在比擬重視前期促銷時(shí)的效勞水平,著眼點(diǎn)在銷售業(yè)績.但無視的是諸如圖紙、沙盤的細(xì)部同交付的房屋是否一致,對(duì)客戶承諾的內(nèi)容如何同實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)沒有誤差.這些看似小事,往往都會(huì)釀成大的糾紛.這些都與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部長期以來缺乏品質(zhì)

6、限制方面的治理體系有關(guān).3、開發(fā)產(chǎn)品的參與者素質(zhì)和技術(shù)水平參差不齊.僅從參與設(shè)計(jì)、施工這一關(guān)鍵過程來看,無論是設(shè)計(jì)院還是淺論增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制佚名時(shí)間：2021-9-4瀏覽量：建筑公司、監(jiān)理公司乃至開發(fā)商自身的技術(shù)人員都存在素質(zhì)參差的情況.設(shè)計(jì)院有甲級(jí)、乙級(jí)之分,有境內(nèi)外大院、大公司,也有掛靠的個(gè)體從業(yè)者,由于競(jìng)相壓價(jià)承攬業(yè)務(wù),收費(fèi)差距很大,水平也自然大相徑庭.建筑公司更是魚龍混雜,由于層層轉(zhuǎn)包比擬普遍,治理水平和從業(yè)人員素質(zhì)可想而知,擔(dān)負(fù)房屋產(chǎn)品制造的主要操作人員多為缺少正規(guī)培訓(xùn)的農(nóng)村務(wù)工人員.而從施工過程來看,除了根底和結(jié)構(gòu)工程的機(jī)械化程度較高外,砌筑、粉刷和安裝等工程均多為傳統(tǒng)手工操

7、作,標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,客觀上限制難度大.我國目前的監(jiān)理行業(yè)由于歷史原因更是很不成熟,人員素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工程質(zhì)量限制的需要難以根據(jù)國際慣例擔(dān)負(fù)起工程品質(zhì)限制的主要責(zé)任.4、房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制水平不夠,質(zhì)量責(zé)任難以落實(shí).這主要表現(xiàn)在組織設(shè)計(jì)上沒有專門的品質(zhì)限制機(jī)構(gòu),實(shí)際治理中缺乏嚴(yán)格的限制要求.目前,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要是工程治理部門在負(fù)責(zé)質(zhì)量治理,而實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)治理人員更多的是協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的關(guān)系,解決施工過程中出現(xiàn)的各種問題.對(duì)于質(zhì)量限制重點(diǎn)是針對(duì)結(jié)構(gòu)工程,沒有也無法擔(dān)負(fù)起整個(gè)開發(fā)產(chǎn)品全面的品質(zhì)限制責(zé)任.實(shí)際治理中還存在要求不高、治理不嚴(yán)的問題.盡管國家有標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn),但由于施工中大量手工操

8、作的現(xiàn)實(shí),但治理人員往往對(duì)質(zhì)量問題得過且過,造成小毛小病不少,即所謂質(zhì)量通病比擬普遍.還有就是對(duì)參與方的質(zhì)量問題缺乏有效的限制舉措,沒有落實(shí)應(yīng)有的責(zé)任.設(shè)計(jì)質(zhì)量引起的問題不少,但由于專業(yè)性較強(qiáng),往往難以界定,因此只能靠設(shè)計(jì)人員的自我約束,房地產(chǎn)企業(yè)的限制力不夠.施工單位在出現(xiàn)質(zhì)量問題后,也只是修修補(bǔ)補(bǔ),因此引起的糾紛不少,而這時(shí)往往已到工程尾聲,施工單位無法承當(dāng)起應(yīng)付的責(zé)任.房地產(chǎn)企業(yè)如果這時(shí)扣工程款,又會(huì)由于涉及農(nóng)民工工資的社會(huì)熱點(diǎn)而造成新的矛盾糾紛,這樣板子常常難以打到施工單位身上.5、品質(zhì)限制的外部監(jiān)督體系不夠健全.建筑工程驗(yàn)收由核準(zhǔn)制改為備案制以來,房地產(chǎn)企業(yè)作為建設(shè)方,扮演著組織驗(yàn)收

9、的核心角色.但由于種種原因,在房屋交付之前,要辦理多種備案手續(xù),時(shí)間很緊,對(duì)于出現(xiàn)的問題只是要求簡單維修了事,不可能象制造業(yè)那樣采取不驗(yàn)收或退貨等嚴(yán)厲舉措.而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋質(zhì)量監(jiān)控的實(shí)際放松顯然對(duì)最終產(chǎn)品的品質(zhì)限制不利.因此,外部的監(jiān)督顯得尤為重要.而實(shí)際上,建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站只負(fù)責(zé)程序?qū)徍撕蛡浒?最多是重要材料的試驗(yàn)監(jiān)督和驗(yàn)收情況的抽檢,由于抽查方法隨意,抽檢率低,很難發(fā)現(xiàn)問題.而根據(jù)有關(guān)法規(guī),質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督又沒有執(zhí)法權(quán)限.目前,許多地方出臺(tái)了房屋驗(yàn)收一房一驗(yàn)的舉措,但主體還是建設(shè)方,如何有效監(jiān)督房屋驗(yàn)收工作仍是一個(gè)重要課題.三、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制的舉措建議.房地產(chǎn)

10、企業(yè)要想杜絕“交付之痛,必須增強(qiáng)品質(zhì)限制.品質(zhì)限制是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品所必須的優(yōu)良的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制造加工和認(rèn)真的產(chǎn)品維護(hù)效勞等一系列活動(dòng).要增強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)限制的組織建設(shè),一方面為企業(yè)各部門和各級(jí)員工提供質(zhì)量信息和溝通渠道,另一方面為他們參與整個(gè)品質(zhì)限制工作提供手段.要借鑒制造業(yè)的開展軌跡,就是要從根源處限制質(zhì)量.也就是說要有效地限制影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素,就必須在生產(chǎn)或效勞過程的所有階段加以限制,一定要讓對(duì)質(zhì)量造成直接影響的職員負(fù)起質(zhì)量改良的責(zé)任.要樹立市場(chǎng)導(dǎo)向的原那么,根據(jù)消費(fèi)者的需求,制訂出設(shè)計(jì)、施工、客戶效勞等一系列全面品質(zhì)保證的制度和限制標(biāo)準(zhǔn),并在開發(fā)建設(shè)中嚴(yán)格執(zhí)行.同時(shí),要采取有利舉措,落實(shí)各參與

11、方的質(zhì)量責(zé)任制,從而保證產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程的品質(zhì)限制.按照以上思路,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的主要品質(zhì)限制問題,提出一些切實(shí)可行的舉措建議.、企業(yè)要充分熟悉品質(zhì)限制的重要意義,建立專門的品質(zhì)限制機(jī)構(gòu),整合各種資源,制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和治理體系,負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶效勞等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理.2、增強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量的細(xì)節(jié)限制.要把好設(shè)計(jì)圖紙的審核關(guān),組織多方面專業(yè)人員參與審核,除了根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)性審查外,還要充分考慮購房者實(shí)際居住、使用的功能需要,對(duì)圖紙中的細(xì)節(jié)處理加以審查,防止房屋建成后出現(xiàn)如梁柱布置不合理等影響使用的情況出現(xiàn).淺論增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)限制佚名時(shí)間：

12、2021-9-4瀏覽量：3、嚴(yán)格施工質(zhì)量的過程化限制,落實(shí)質(zhì)量責(zé)任制.企業(yè)要嚴(yán)格施工、監(jiān)理隊(duì)伍篩選,增強(qiáng)合同治理,加大對(duì)其質(zhì)量責(zé)任的約束.嚴(yán)格施工過程的治理,催促施工、監(jiān)理企業(yè)細(xì)化品質(zhì)監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)糾正存在問題把好施工操作關(guān)和施工用材關(guān),完善進(jìn)貨和使用的監(jiān)督.積極引入新材料、新工藝,加大技術(shù)含量和技術(shù)投入,提升機(jī)械化水平,最大限度地減少手工作業(yè).完善操作工人技術(shù)資格準(zhǔn)入制度,提升實(shí)際操作水平,減少質(zhì)量通病.4、嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行.在整個(gè)施工過程中,要重視各分項(xiàng)、分部工程限制節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格驗(yàn)收,尤其是隱蔽工程的嚴(yán)格把關(guān).竣工驗(yàn)收是品質(zhì)限制的最后環(huán)節(jié),要留出充裕的時(shí)間,嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一房一驗(yàn),決不能由于交付時(shí)間緊而走過場(chǎng).5、重視客戶效勞質(zhì)量的提升.針對(duì)前期銷售的廣告、道具等呈現(xiàn)給客戶的所有資料均要嚴(yán)格把關(guān),仔細(xì)核對(duì),防止過失.在開發(fā)建設(shè)過程中,要引入?yún)?/p>