從土地價值鏈分析李家灣綜合體的開發(fā)策略

1、從土地價值鏈分析李家灣生態(tài)園綜含體的開發(fā)策略旅游產業(yè)進入到休閑度假時代，必然的模式是由單一的觀光產品，變幻成為融觀光、休閑、度假等功能于一體的旅游綜合體，由單一的旅游景區(qū)串聯成為游線的行程式走馬觀花，變換成為在一個區(qū)域范圍內能夠住下來、玩高興、享受舒適的城市或者區(qū)域旅游，那么勢必應該有多功能、多產業(yè)、多特色的單體旅游產品聯合開發(fā)，共同形成綜合性的旅游產品，那么也就必然涉及一定規(guī)模的土地利用與綜合開發(fā)做旅游產業(yè)產品的基本支撐。為此，李家灣生態(tài)園的開發(fā)發(fā)展的基本程序與核心思路將通過“資源轉戶？土地轉換？產業(yè)轉移？地產轉型”四個流程的實施、發(fā)展起來。在以上四個流程交互運營中，土地價值鏈的樹立與構建將

2、會是李家灣生態(tài)園開發(fā)的核心與關鍵環(huán)節(jié)。一、四個流程內涵的客觀需求看李家灣生態(tài)園的土地價值鏈李家灣生態(tài)園是區(qū)域旅游開發(fā)的最終形態(tài)，必須與無錫發(fā)展戰(zhàn)略相一致、與國家政策相符合、與經濟發(fā)展規(guī)模相匹配、與多行業(yè)投資相嫁接、與市場客源相互動的具有旅游價值的區(qū)域經濟系統(tǒng)，是休閑度假時代旅游產業(yè)發(fā)展的終極目標和復合形象體現方式。其表現的特征是“規(guī)模大、功能全、品質高、環(huán)境優(yōu)、服務好”，其間相關環(huán)節(jié)的系統(tǒng)價值主要是通過各種資源的有效流轉、土地功能的對應轉換、旅游及其相關產業(yè)的布局落地并形成競爭力、地產模式的創(chuàng)意設計并實現城市功能的空間融入等有效措施體現出來，并滿足經濟收益、社會收益的兼顧和通達，同時實現城市（

3、都市）載體功能的有效發(fā)揮，以及資源保護基礎上的可持續(xù)發(fā)展。借鑒國內外不斷探索出來的各種以旅游為核心產品的成功案例的經驗，結合近期對李家灣項目理解及聽取多方面的意見，將李家灣開發(fā)策略確定為：以現實存在和虛擬的資源本底為基礎開發(fā)條件，以生態(tài)養(yǎng)生、休閑旅游產業(yè)園（區(qū)）為市場經營產品，以吸引客源往來實現動態(tài)消費為核心主體，以滿足客戶體驗生活的配套與基礎設施開發(fā)為導向，實現直接的年度綜合收益的同時，使土地和不動產持續(xù)增值的區(qū)域規(guī)模化開發(fā)經營。從策劃規(guī)劃李家灣生態(tài)園的核心支撐要素和需求可以歸納為以下四個方面：一是土地依托性的資源：李家灣生態(tài)園與單純的山水觀光旅游開發(fā)有著本質的不同，單純觀光旅游產品是依托白

4、然的山水生態(tài)資源開發(fā)成為回歸白然的旅游區(qū)，我們開發(fā)的李家灣生態(tài)園依托的是包括白然山水在內的所有生態(tài)環(huán)境資源、文化主題資源、民俗民風資源，換句話來說，就是依托生態(tài)環(huán)境可開發(fā)的土地綜合利用資源（比如歷史遺跡【教堂、舜皇廟】、溪流、森林、叢林、陸地、湖山等）、相關的游憩設施（比如溫泉會所、高爾夫、SPA養(yǎng)老院、高端體檢中心、飛碟運動場等）或可間接開發(fā)為旅游產品的資源（工業(yè)遺址、教育基地、鄉(xiāng)村農業(yè)、廠礦企業(yè)等）來滿足不同的客戶群對休閑娛樂的渴求。二是旅游消費者的活動：包括隨意性的游覽觀光者，以及分時段共享式旅游度假者。在休閑時代的大背景下，還應該包括有錢、有閑基礎上人們所有的非工作崗位之外的活動，比如

5、商務、會議、購物、運動、洗浴、體育、競技、探親訪友、度假、郊游等等。三是地產功能化的開發(fā)：成就李家灣生態(tài)園的核心要求就是土地的運作、土地多元化流轉和土地的集約化開發(fā)利用，因此，土地流轉以及地產模式將是李家灣生態(tài)園有序發(fā)展的基礎和根本。就土地綜合開發(fā)而言，它是一種復合地產的概念，即包括傳統(tǒng)意義的商業(yè)地產、居住地產、文化地產、教育地產、商貿地產、工業(yè)地產等，也包括類似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的經營性或產權休閑度假地產。四是載體城市化的體現：李家灣生態(tài)園區(qū)域旅游綜合體的首要內涵是強調區(qū)域的概念，之所以是區(qū)域，說的是復合性資源累計起來一體化規(guī)劃、立體化開發(fā)、商業(yè)化運營的發(fā)展道路，復合性資源加

6、上立體化開發(fā)必將形成城市化功能載體的白然融入，李家灣生態(tài)園必將形成未來生態(tài)新城市或者環(huán)保生態(tài)的度假功能區(qū)域。因為就發(fā)展而言，成功的旅游區(qū)域開發(fā)，大多會使非永久性居民逐漸成為永久居民。一般而言，大約在15-20年之后,人口規(guī)模增大、配套設施完善，旅游度假物業(yè)可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。從而，旅游區(qū)域開發(fā)成為各城市間的連接紐帶，加速了城市化進程。在我國即將到來的快速城市化進程中，各種資源及市場的高效配置下城鄉(xiāng)融合促成城市邊界的消失，也就意味著城市區(qū)間大量土地的開發(fā)與利用。如何合理利用耕地流轉、占補平衡、農村建設用地置換、林地流轉、荒地開墾利用等諸多手段尋求發(fā)展，成為城市化進程中重要的

7、關注點。二、五個理念解讀提升李家灣生態(tài)園的可持續(xù)發(fā)展空間解讀一：土地規(guī)模化利用是李家灣生態(tài)園的實現基礎通過土地流轉，土地向我們李家灣生態(tài)園公司集中，為今后打造商貿、農業(yè)、旅游地產等物業(yè)經營打下良好基礎，既促進了產業(yè)的專業(yè)化、集約化和規(guī)模化經營，又提高了單位面積的產出和效益，降低產業(yè)市場成本。成都三圣鄉(xiāng)是依托資源及區(qū)位優(yōu)勢，土地流轉后發(fā)展規(guī)模化現代農業(yè)，推動農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的典型案例。三圣鄉(xiāng)首先選擇土地合理流轉，引進多家大型的專業(yè)化企業(yè)，以放大花卉產業(yè)優(yōu)勢為突破口，發(fā)展現代農業(yè)，在現代農業(yè)基礎之上，通過旅游的介入，形成具有一、三產結合的規(guī)?；蓍e農業(yè)，在這個過程中，旅游依托規(guī)?；F代農業(yè)，同樣形成

8、了規(guī)?；糜涡蓍e產業(yè)，城市居民得到了身心的享受，農民的得到了經濟實惠，同時也加快了城鄉(xiāng)融合。鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，與其他任何產業(yè)一樣，需要規(guī)?；_發(fā),才能提高生產力，形成經濟社會效益。解讀二：土地合法化流轉是李家灣生態(tài)園的開發(fā)保證在符合土地利用總體規(guī)劃和其他有關規(guī)劃的前提下，公司要充分利用已依法批準并取得集體土地使用權證的集體建設用地，從事法律法規(guī)未明確禁止的各種生產、經營活動。經依法批準的建設用地，可以采用土地使用權入股的方式參與農業(yè)生產經營和營利性農村基礎設施的開發(fā)，也可以單獨或與社會資本、龍頭企業(yè)聯合興辦企業(yè)，還可以出售、轉讓、交換等形式流轉其集體建設用地使用權。積極運用建設用地指標置換與周轉的

9、政策，使農村集體建設用地使用權及指標有償、合理流轉，使李家灣生態(tài)園資源在合法合理的層面上實現價值最大化。解讀三：產業(yè)復合化聯動是李家灣生態(tài)園的構建核心隨著無錫農村城市化步伐不斷加快，李家灣生態(tài)園作為鄉(xiāng)村及城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，實現農村土地流轉、產業(yè)結構升級、農村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列重大課題公司將聯動好。以北京一號地國際藝術區(qū)為例：它以土地流轉為突破口，嫁接文化創(chuàng)意產業(yè)建設新農村，實現區(qū)域整體的產業(yè)置換與發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化。土地流轉形式一一村民住宅改造如下圖所示:辱中敢遣包黃:飛甌置桃建設為獲容土堪腐困宅基靠租金解讀四：城市功能化載體是李家灣生態(tài)園的終極目的土地流轉能夠有效改善土地資源配

10、置效率，李家灣生態(tài)園將按照城市功能化的要求很好的利用農村集體建設用地的流轉機制，充分挖掘集體土地資產價值。一方面通過適當的集中與合理的土地置換，避免土地浪費，另一方面宅基地及其建筑物的流轉和抵押，無疑會有力推進生態(tài)園區(qū)土地的資本化與市場化，為公司創(chuàng)造更大的價值。解讀五：產業(yè)龍頭化集聚是李家灣生態(tài)園的引領手段在城市化戰(zhàn)略指導下，旅游產業(yè)作為城市化發(fā)展高度的一個標準，在未來的土地流轉中，無疑會扮演一個重要的角色。旅游產業(yè)帶動下的是土地的增值、環(huán)境的改善與生態(tài)的優(yōu)化，是規(guī)避城市化快速發(fā)展過程中各種資源產出較低的有效手段之一。以華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉(xiāng)結合部，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造

11、具有影響力、沖擊力的旅游景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關聯帶動作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產升值，再借勢發(fā)展旅游地產。從而聯動周邊大梅沙、小梅沙同步發(fā)展，形成以休閑度假為主題的城市新型集聚區(qū)與國內外休閑旅游目的地。北京華僑城項目也是資源流轉、旅游地產與城市化建設融合的經典案例之一，即以歡樂谷主題公園為核心吸引力，帶動周邊人流流動，隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創(chuàng)意產業(yè)園、體驗式商街、會所、藝術中心、學校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化復合社區(qū)的功能。使得區(qū)域因完善的配套而

12、全面升級為CB咻閑居住區(qū)。所以鑒于旅游的“一地多用”、“較少改變土地用途”、“生態(tài)環(huán)境為主”等用地性質及其富民惠農的社會功能，以旅游產業(yè)的資源復合性為核心吸引力，是未來拓展新區(qū)域空間與運營開發(fā)的主要手段之一。三、五個策略的配合執(zhí)行促進李家灣生態(tài)園的立體化發(fā)展在中國土地使用制度重大變革的大趨勢下，李家灣生態(tài)園具備了較好的發(fā)展條件，但是必須采用合理合法的方式依托土地資源通過與多產業(yè)的聯動、綜合性資源組合以及相關的政策支持共同打造具有品牌效應旅游綜合體。策略一：資源流轉，必須具備規(guī)?；奶卣鞔蛟炖罴覟成鷳B(tài)園發(fā)展模式，需要政府或集體經濟組織通過農村資源的流轉，將區(qū)域范圍內包括土地在內的所有能夠開發(fā)的資

13、源進行流轉，實現農業(yè)用地、農村集體建設用地等各種資源的集聚，也就是將土地按不同使用性質整理然后集中起來，具備了規(guī)?；a業(yè)發(fā)展的基礎條件，引進社會資本的介入實現產業(yè)結構調整及區(qū)域經濟發(fā)展。策略二：功能轉換，必須適時適度的推進李家灣生態(tài)園需要能夠提供給游客休閑度假的功能性建筑集群來支撐，就此，一定規(guī)模建設用地的利用是李家灣生態(tài)園健康發(fā)展的基本保證，因此“土地變性”或“轉權讓利”才能保證區(qū)域整體開發(fā)。目前建設用地的主要障礙是農村農民農業(yè)的權屬利益范圍，主要流轉渠道的方程式是，一種通過農業(yè)用地流轉收歸國有、土地變性“招拍掛”農用地置換占補平衡；另外一種是農村建設用地一一轉權讓利一一“招拍掛”；以上兩種

14、土地整理流轉的核心思路是通過農業(yè)用地及集體建設用地的整理過程中，必定會出現一部分節(jié)余，這在整個土地大調整、大平衡、大發(fā)展過程中，是一個很好的緩沖空間。策略三：概念包裝，必須貫穿發(fā)展的全過程園區(qū)要通過包裝得到都方認可和支持、與政府開發(fā)取向一致、與城市空間戰(zhàn)略相輔、與旅游休閑密切結合，成為經濟增長的品牌項目。與多產業(yè)的嫁接形成具有核心競爭力的旅游休閑產品作為李家灣生態(tài)園開發(fā)的核心吸引力，以此為基礎實現項目立項及開發(fā)。項目開發(fā)可嫁接如鄉(xiāng)村度假旅游、旅游小城鎮(zhèn)建設、現代服務業(yè)示范區(qū)、文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)、重點流域水污染防治工程、節(jié)能減排和生態(tài)建設工程等發(fā)展旅游休閑產業(yè)。策略四：旅游物業(yè)，必須落地嫁接的管理通

15、道融入旅游物業(yè)，并以白然人文資源、主題社區(qū)、商務活動、文化娛樂、主題產品等各種旅游區(qū)域開發(fā)的形態(tài)表現出來，當今主要的旅游物業(yè)主要有以下幾種，可依據李家灣生態(tài)園的資源特征及市場結構進行合理組合。比如Mall形態(tài)，其區(qū)位是需要位于城市旅游的繁華商業(yè)區(qū)域。其資源特性是商業(yè)氛圍優(yōu)良，并要具有很強的旅游休閑價值。其交通需求是必要而且便捷的市內公共交通體系和全面到位的配套服務功能。Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)旅游地產的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現代工業(yè)文明和商業(yè)文化的產物，屬于一種新型的復合型商業(yè)旅游業(yè)態(tài)。Mall是中產階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務；比

16、如白營式酒（飯）店形態(tài)，其資源特征是白然環(huán)境優(yōu)良，并要具有休閑旅游的價值，同時擁有良好的交通條件，區(qū)位特征最好是位于旅游區(qū)或者旅游城市的生態(tài)環(huán)境中。圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能的旅游區(qū)白營式酒店，增加娛樂、會議等輔助功能。這些酒店多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒（飯）店不出售物業(yè)，主要通過經營來收回投資，而酒店白營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經營理念不符，因此,白營式旅游酒（飯）店雖然是最早出現的旅游房地產形式，卻不是旅游房地產當前的開發(fā)熱點；比如產權酒店形態(tài)，其區(qū)位必須距離本地城市生活區(qū)不大于4小時的車程，異地客戶要

17、求乘坐飛機方便到達。其生態(tài)特征是白然環(huán)境優(yōu)良，在居住品質上實現梯級提升。其開發(fā)形態(tài)是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨立產權（擁有產權證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營，以獲取年度客房經營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權；比如時值度假酒店形態(tài)，其區(qū)位要求不是很高，但必須是符合分時度假網絡內成員的標準，其可達性必須滿足良好的交通條件，其經營要點是指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。該度假型酒店一般

18、是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時度假網絡，消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。一般情況下，利用“分數”消費可獲取更大的折扣和免費居住時間；比如養(yǎng)老型酒店形態(tài)，其資源環(huán)境優(yōu)良，并有完善的服務配套設施，像標準的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時內送達的市級醫(yī)院。其交通可達性良好，多種交通工具可選用，臨近高級公路、鐵路。其核心意境是指投資人（往往是最終消費者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后白用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有；策略五：概念（集群）

19、地產，必須突破的旅游地產模式旅游地產的概念已經被無數的開發(fā)區(qū)域所引用，經過一個長周期的發(fā)展，旅游地產已經進入了細分和主題化的發(fā)展階段，種類更加多樣，模式更加靈活，渠道更加通常，人們的認可度更加廣泛。隨著城市化、生態(tài)化、景觀化等白然需求的增長，概念地產將成為旅游地產的生力軍。比如旅游區(qū)域或者旅游城市的景觀地產，其開發(fā)特征是項目建設圍繞明確的主題進行開發(fā)，其資源特性是項目地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值，其區(qū)位優(yōu)勢是距辦公商業(yè)中心不超過45分鐘的行程，其商業(yè)配套設施像標準的社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)中心冏業(yè)區(qū)、服務中心、通信設施、完備的體育運動游樂設施、社區(qū)公園等。發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越

20、白然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如：景區(qū)住宅、風景名勝度假村（風格別墅）等。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的。通過依靠旅游資源（白然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的白然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居住生活質量；比如高爾夫、登山運動、溫泉等度假村地產，其資源基礎必須是高品質的旅游資源，其交通需求必須擁有便捷的鐵路公路系統(tǒng)，離飛機場約3060分鐘左右的車程內，其核心理念特指在高爾夫球場附近、登山等運動地開發(fā)的度假別墅項目。該項目的出售是與運動項目使用權相匹配的。為了實現資源有效利用及效益最大化，旅

21、游地產可能承載多種物業(yè)形態(tài)，如：高爾夫度假村的產權別墅，業(yè)主入住時間有限，可將房屋交于專業(yè)的管理公司采取分時度假的形式滿足游客的享受需求，這個過程中，度假村就具備了兩種物業(yè)形態(tài)的有機綜合體，即實現的資源的有效利用，又可滿足不同人群的度假需求，實現的人流、資金流有序、順暢的流動。或是就地將鄉(xiāng)村建筑或工業(yè)建筑進行改造，賦予其購物中心、度假公寓等功能，實現資源的有效利用；比如鄉(xiāng)村旅游背景下的綜合宜居地產，對游客而言，核心價值是在鄉(xiāng)村白然景觀中，享用便捷旅游服務設置的度假體驗，能獲取房產的獨立產權固然很好，但能得到房產的幾十年使用權、經營收益權，特別是用代價不高的方式，也是非常樂于接受的。當然，前提是

22、物業(yè)的環(huán)境氛圍和服務設施能為消費者讓渡足夠的價值空間。附：可借鑒的成功運營案例案例一：成都市紅砂村花香農居的區(qū)域資源流轉發(fā)展模式紅砂村地處成都市東南郊，土地面積3000多畝，通過加快土地合理流轉，引進了28家花卉龍頭企業(yè)從事現代盆花生產，村內分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè)30多家。過去的紅砂村貧窮落后，房屋破舊，2002年人均收入僅3000多。如今，這里已經不僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發(fā)展到以觀光、賞花為主題，對花卉的科研、生產、包裝、旅游等方面進行全方位深度開發(fā)的復合型觀光休閑農業(yè)產業(yè)。紅砂村的農民真正獲得了新農村建設帶來的實惠，到2004年人均收入就已經達到了60

23、80元，村民逐漸享受醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險，家家喝上了白來水，接通了有線電視，增設了衛(wèi)生設施和排污管網，村民住宅也按照當地傳統(tǒng)鄉(xiāng)土民居風格進行了改造，新居戶型不求統(tǒng)一，每戶院落設計都不盡相同，一戶一景，風格各異，擺脫了新農村建設中民居單純追求整齊劃一的巢臼。觀光農業(yè)開發(fā)對“三農”利益的保障效應也非常明顯，農業(yè)龍頭企業(yè)受讓土地，同時，可以參與受讓土地承包經營權企業(yè)或經營者的年底分紅；此夕卜，農民給他們（龍頭企業(yè)）打工，傳統(tǒng)意義上的農民，將轉變?yōu)楝F代農業(yè)的產業(yè)工人。農民的收入從原來單一的種植收入轉變?yōu)橛赏恋胤慨a租金、農業(yè)種植經營利潤、入股股息、打工薪水共同構成的多元收入體系。農民全面納入城市社保體系，

24、農民就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農居為富有濃郁川西壩子民居特色的“花鄉(xiāng)民居”；就地將農村變?yōu)槌鞘?，農民轉化為城市居民。案例二：天津市華明鎮(zhèn)的區(qū)域農民“宅基地換房”發(fā)展模式從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農民意愿和大量調研基礎上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，并在“12鎮(zhèn)5村”開展試點，涉及津郊近18萬農民。至2008年末，已經有10萬農民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。東麗區(qū)華明鎮(zhèn)十二個村共有宅基地12071畝，總人口萬，新建小城鎮(zhèn)需占地8427畝，其中規(guī)劃農民安置住

25、宅占地3476畝；宅基地復耕后不僅可以實現耕地占補平衡，還可騰出土地3644畝。用于農民還遷住宅和公共設施的建設資金約37億元,可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計達到40億元,可以實現小城鎮(zhèn)建設的資金平衡。小城鎮(zhèn)建設需要大量資金，依靠政府財力、農民白身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化一一這就是天津的“宅基地換房”模式，這種思路得到國家有關部門的肯定和大力支持，國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點城市，并專門安排了1433公頃的土地周轉指標。國家發(fā)改委認為，天津用宅基地換房的辦法建設小城鎮(zhèn)，富有新意，符合我國保護耕地基本國策

26、，有利于在建設社會主義新農村方面探索出一條新路子。案例三：北京一號地國際藝術區(qū)的區(qū)域產業(yè)聯動發(fā)展模式北京一號地國際藝術區(qū)所在的何各莊村，正處于北京市第二道綠化隔離地區(qū)，擁有大面積園林景觀、水系，但也正是因為地處綠化帶，建筑面積少，使產業(yè)項目受到極大限制。由于項目地外圍目前已經形成了包括中央美院、花家地藝術區(qū)、七九八藝術區(qū)、酒廠藝術區(qū)等藝術區(qū)，具備了初步的產業(yè)基礎，所以在當地政府及開發(fā)商的聯合下按照建設社會主義新農村的建設要求和“土地+藝術、新農村+產業(yè)區(qū)”的總體思路，園區(qū)的發(fā)展方向由此定位為文化創(chuàng)意產業(yè)。即由多家單位共同投資興建的當代中國最具集聚效應的文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)一一村莊里的藝術社區(qū)就應勢而

27、生。該區(qū)一期規(guī)劃面積2700畝，涵蓋整個何各莊行政區(qū)域，以“村莊”為核心的六大功能區(qū)，集藝術機構、藝術家、策展人、經紀人、評論家、收藏家等形成完整的藝術產業(yè)鏈。開發(fā)商在解決藝術產業(yè)發(fā)展的同時，關鍵是產業(yè)區(qū)構建與新農村建設結合起來，實現藝術區(qū)與村莊建設互動。何各莊現有村民近千人，收入單一，租金就是其主要來源。流動人口的增加，導致治安、環(huán)境等一系列問題層出不窮。村委會為推動產業(yè)結構升級、村民致富、農村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業(yè)發(fā)展藝術村，進行村民住宅改造工程。村委會將村民住宅從村民手里租過來幫助其改造運營，全村出租的400多平方米的院子，原本2萬元租金，但出租給村委會就能得

28、到三到四倍的租金，再由村委委托相關運營公司對原住宅進行改造、包裝，出租給高收入群體，如藝術家、企業(yè)高管等。由此，區(qū)域檔次獲得整體提升。對原住居民，在周邊買或租房，則很便宜，不愿走的村民，村委會提供三棟住宅樓租給讓出宅基地的村民，同時鼓勵村民外出就業(yè)。案例四：開封市清明上河園的區(qū)域經營地產運營模式清明上河園是依照北宋著名畫家張擇端的傳世之作清明上河圖為藍本建造的。由開封市人民政府與海南置地集團公司合作建設的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風光秀麗的龍亭湖西岸，是國家首批AAAA級旅游景區(qū)，至今已開園營業(yè)十年，游客接待量由1998年的46萬增至90萬。清明上河園是通過對當地文化或創(chuàng)造個性化文化

29、來實現的旅游地產的開發(fā)。案例五：黃山宏村古村落的區(qū)域旅游立體開發(fā)模式宏村位于夥縣東北部，村落面積公頃，有432戶人家，其中位于旅游較為發(fā)達的宏西村共有229戶，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因該村落將白然景觀和人文景觀有效融為一體，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。整個村子呈“牛”型結構布局，其中最為突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當時十分先進的村落水利設計，不僅為村民解決了消防用水，而且還調節(jié)了氣溫，為居民生產、生活用水提供了方便，創(chuàng)造了一種“浣汲未防溪路遠，家家門前有清泉”。宏村現存明清民居158幢，其中137幢保存完整，“承志堂”、“南湖書院”、“樹人堂”等

30、大宅水榭堪稱徽派建筑的杰作。其中奧斯卡電影臥虎藏龍在此取景更使這個古村落名噪一時。宏村旅游開發(fā)起步于1982年，宏村開發(fā)經營權幾度易主，1998年，即宏村村民白主經營旅游1年期滿后，京夥旅游開發(fā)公司正式接管宏村的旅游經營事業(yè)，經營期限為30年。從此，拉開了中坤集團在夥縣旅游經營的序幕。隨著2000年宏村-西遞申請世界文化遺產成功，宏村旅游業(yè)進入快速發(fā)展階段。下面就中坤入駐宏村的管理經營模式做簡單的圖示：案例六：北京市北普陀影視城的特色基地發(fā)展模式北普陀影視城位于大興區(qū)瀛海鄉(xiāng)南宮，距市區(qū)20公里，占地30萬平方米，是繼中央電視臺無錫、涿州影視城之后崛起的、以明清建筑風格為主調的第三大影視城，其建

31、筑以明、清風格為主，集旅游觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影視文化城。旅游觀光+影視拍攝：城中有紅樓夢園、北普陀寺等古色古香的建筑，還有蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會、繡球臨幸等洋溢著傳統(tǒng)民俗文化的活動。此外，明清古鎮(zhèn)三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國傳統(tǒng)的文化特色。影視城擁有20多個景區(qū)，50多處景觀，還有一處紀念紅樓夢作者曹雪芹的祠廟，為游客展示了中國古代傳統(tǒng)文化，同時也為影視拍攝提供了場景。影視研修：中國第一座影視文學-北京影視研修學院。節(jié)慶宣傳：每年4月舉辦盛大的花會大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術表演。經營模式：在原有中國古建園林基礎上增添了美國現代娛樂風

32、格，一改白天經營格式，開創(chuàng)了全方位展開的不夜城服務的新格局。以影視培訓為基礎，進行旅游觀光、影視拍攝、會議接待、旅游休閑等相關產業(yè)的開發(fā)。使整個培訓基地內容豐富，區(qū)塊價值提升，形成了多功能大型影視文化城。案例七：三亞亞龍灣度假區(qū)的區(qū)域時尚要素集聚開發(fā)模式亞龍灣集中了現代旅游五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣于一體,呈現明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫C,冬季海水最低溫度22度，適宜四季游泳和開展各類海上運動。依托優(yōu)良的白然資源，度假區(qū)開發(fā)有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假地產，核心酒店有17家，其中五星級14家，四星級2家，三星級1家。引進的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、北京天鴻、北京今典、中科聯控股集團、上海家化、上海金茂、山西華宇等。引進的知名酒店品牌有喜來登、假日、皇冠假日、希爾頓、麗思卡爾頓、鉗爾曼、凱萊、五號度假別墅等。主要的運營模式為：案例八：北京華僑城的區(qū)域功能載體互融開發(fā)模式從深圳北上進京，華僑城集團在6年時間里充分整合跨產業(yè)多元化發(fā)展的優(yōu)勢，通過跨行業(yè)、多產業(yè)的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區(qū)域打造成為了一個集房地產、主題公園、商業(yè)、文化、教育、酒店為一體的城市新中心北京華僑城。華僑城區(qū)域的形成，得益于房地產、城市旅游休閑、文化、酒店、教育等