綜合用地價格怎樣評估

1、綜合用地價格怎樣評估土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益（地租）的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會改變，唯一決定土地價格的是用途。由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設(shè)備用房，地面一至二層為商店

2、，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。一方面，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產(chǎn)，都不愿意

3、自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。另一方面，全國各城市制定基準(zhǔn)地價的時候，由于綜合用地的地價內(nèi)涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。分算法分算法適

4、用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業(yè)用地）,容積率01.5,建筑層數(shù)012,建筑高度036,綠地率35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價600元/平方米。計(jì)算過程如下：計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)?/p>

5、面積根據(jù)最有效使用原則，估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.總建筑面積=20000X1.5=30000（平方米）商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=（4500/30000）X20000=3000（平方米）居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=（30000-4500）/30000X20000=17000（平方米）計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，一年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.商業(yè)用地總價=900X1.3X3000=351（萬元）居住用地總價=600X1.1X17000

6、=1122（萬元）估價結(jié)果商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價：900元/平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價：600元/平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整（注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為14

7、73萬元，總用地面積20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價為14730000/20000=736.5（元/平方米），估價結(jié)果為：土地有效面積：20000平方米；土地單價：736.5元/平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整（注:商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米；居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米）合算法合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在

8、這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價為600元/平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計(jì)算過程如下：計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米)；容積率=11000/2000=5.5;R倉儲=

9、1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地還原利率為10%。K倉儲=1K商業(yè)=11/(1+10%)50/11/(1+10%)40=1.014K居住=11/(1+8%)50/11/(1+8%)70=0.983計(jì)算綜合用地的地價假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1,當(dāng)容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.綜合地價=400X1X1X0.091+900X1.0

10、1388312X2X0.273+600X0.98317624X1.6X0.636=1134.91(元/平方米)估價結(jié)果土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134.91元/平方米；土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨(dú)用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格

11、時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價值，參考市場上其他類似宗地城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國務(wù)院55號令)第十二條明確綜合用地出讓最高年期為50年，但對什么是綜合用地并未進(jìn)行界定2001年國土資源部印發(fā)了全國土地分類（試行）（國土資發(fā)2001255號），其中也沒有綜合用地類別。2000年國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本（國土資發(fā)2000303號）明確：合同第四條土地用途按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定的土地二級分類填寫，全國土地分類（試行）（頒布后，應(yīng)按全國土地分類（試行）規(guī)定的土地三級分類填寫），屬于綜合用地的，應(yīng)注明各類具體用途及其所占面積比例。因此，綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。關(guān)于綜合用地的出讓年限，國務(wù)院55號令規(guī)定了各類用地最高出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第