銷售人員培訓教材之十四(建筑及房地產(chǎn)基本知識) 1

1、銷售人員培訓教材之十四建築及房地產(chǎn)根本知識建築總平面圖是說明需建設的建築物所在位置和平面狀況的佈置圖。當佈置需建設房屋的總平面圖時，一般以城市道路中心線為基準，再由它向需建設房屋的一面定出一條該建築物或建築群的“紅線即限制建築物的界限線，從而確定建築物的邊界位置。建施圖-建築施工圖，這類圖紙是說明建築物內(nèi)部的佈置和外部的裝飾，以及施工需用的材料和施工要求的圖樣。平面圖、立面圖、剖面圖、大樣圖。產(chǎn)權面積-指產(chǎn)權主依法擁有房房屋所有權的房屋建築面積。房屋建築面積-指房屋外牆柱勒角以上各層的週邊水準投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結構牢固層高在米含米以上的永久性建築。公攤面積-是

2、指產(chǎn)權主共同佔有或共同使用的面積。共有建築面積的組成電梯井 樓梯間 垃圾道 設備間 公共門 過 道 地下室 值班室為本單元服務的公共用房等套內(nèi)面積和淨使用面積套內(nèi)面積： 是指單位戶型的外牆和分戶牆的中心線所圍成的面積套內(nèi)淨使用面積+套內(nèi)牆體面積以及陽臺的面積之和。套內(nèi)淨使用面積：指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積俗稱地板磚面積?？偨êB面積=地上建築面積+地下建築面積+公共建築面積總建築面積 容積率 = %建設用地面積 總綠化面積 綠化率 = %建設用地面積 建築基底面積 ´建築密度 = % 建設用地面積 使用面積使用率=% 建築面積銷售面積房地產(chǎn)開發(fā)前期工作 設計階段的劃分A 專案建議書

3、 A 總體設計階段B 專案前期市場調(diào)研 B 初步設計階段C 市場定位、價值評判 C 技術設計階段D 價值報告 D 施工設計階段E 客戶群體與產(chǎn)品定位 F 專案發(fā)展規(guī)劃 G 總體規(guī)劃設計建築風格A 是一個建築物的個性或獨特表徵B 是建築的一種方式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成局部，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值和美學觀D 是一種建築個性和建築特徵E 是民族的特徵，也是時代的特徵F 是建築藝術和審美價值的直接體現(xiàn)形式建築結構分類磚木結構 磚混結構 框架結構 框剪結構 鋼結構建築類型多層建築八層以下、高度不超過24米 高層建築八層以上、二十四層以下 超高層建築二十四層以上 七通

4、一平 通路、通水、通電、通下污水、通電訊、通煤氣、通供熱 場地平整三通一平 通路、通水、通電 場地平整“五證是指 A 土地使用權證簡稱：土地證B 建設用地規(guī)劃許可證C 建設工程規(guī)劃許可證D 建設工程施工許可證E 商品房預售許可證戶型功能分區(qū) 玄關 儲藏室 起居室 屏風 主臥室 酒吧 臥室 洗衣間 兒童房 過道 書房 生活陽臺 客房 觀景陽臺 工人房 LDK一體化建築風格的表達要素 A 立面 B 重點和細部處理 C 材質(zhì)關 于 房 地 產(chǎn)房地產(chǎn)- 指房屋的建築局部與建築地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。是指土地上的房屋等建築物和構築物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的總稱。土地的獲取 A 土地使用權

5、出讓 三種出讓方式：拍賣、招標、協(xié)議B 土地的徵用C 土地的劃拔土地的類型 工業(yè)用地 商業(yè)用地 公用事業(yè)用地 交通運輸用地 住宅用地 行政機關用地 綠化用地 軍事用地 其他用地 房地產(chǎn)業(yè)是指 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)。 它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、維修等。房產(chǎn)：-是房屋的社會形態(tài)，主要是指在法律上有明確權屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建築物。地產(chǎn)：-並非泛指全部的土地，而是法律上有明確權屬關係的，並能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來相應的經(jīng)濟效益的建設用地。房地產(chǎn)的特點A 是價值大、集約化的商品 B 價格差別比較大 C 市場需求彈性大D 平安性、保值性的商品

6、 E 具有一般商品的流通過程什麼叫商品房？ 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成後出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建築物。 按性質(zhì)來分：居住和非居住 按價格來分：平價和市場價按銷售對象分：內(nèi)銷和外銷一、 房地產(chǎn)法律屬性：房產(chǎn)所有權 佔有權、使用權、收益權、處分權。關於城市土地城鎮(zhèn)土地所有權屬國家所有，農(nóng)村土地屬集體所有。房地產(chǎn)企業(yè)獲取的僅是一定年限內(nèi)的使用權。土地使用權出讓 指國家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃要求等條件，將城市土地使用權讓與土地使用者，並向土地使用者取土地使用權出讓金的行為。土地出讓方式：A 協(xié)議 B 招標 C 拍賣 今後商品房開發(fā)用地將採用拍賣形式。土地使用

7、權轉(zhuǎn)讓 土地使用者根據(jù)國家的規(guī)定，在規(guī)定的使用年限內(nèi)，在履行原合同義務的前提下，將土地使用權有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。轉(zhuǎn)讓方式：A轉(zhuǎn)讓 B交換 C贈與 D出租 E抵押 F 繼承土地使用年限-住宅70年，商業(yè)40年，科教文衛(wèi)、娛樂50年。土地使用年限期滿如何處理全體業(yè)主提前一年想政府主管部門提出申請續(xù)期使用該地塊使用權，經(jīng)批準後共同分擔下一使用期限的土地出讓金，即可繼續(xù)使用該地塊。關於物業(yè)管理物業(yè)分類：按使用功能分類1居住物業(yè)2商業(yè)物業(yè)3工業(yè)物業(yè)4其他用途：如車站、機場、醫(yī)院、學校等。物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委託，依據(jù)物業(yè)管理委託合同，對物業(yè)的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠

8、化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理專案進行維護、修繕和整治，並向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是當業(yè)主入住達到50%召開業(yè)主大會時成立，業(yè)主委員會成立後就是全體業(yè)主的代表，即今後的物業(yè)管理的委託方，由業(yè)主委員會負責首次物業(yè)管理委託合同到期後的物業(yè)管理企業(yè)的再次選聘，並簽訂新的物業(yè)管理委託合同。業(yè)主公約：商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的範圍內(nèi)劃撥使用國有土地的除外。以下建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級

9、以上人民政府依法批準劃撥：一國家機關用地和軍事用地；二城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； 三國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地；四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準的人民政府審批。有批準權的人民政府準於轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，並依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)走將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限後的剩餘年限商品房預售，應當符合以下條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規(guī)劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入