小戶型酒店公寓可行性建議

1、小戶型酒店公寓可行性建議目錄一、2003年某房地產(chǎn)市場基本情況分析二、2004年某房地產(chǎn)走勢分析三、小戶型住宅供求狀況分析四、小戶型開發(fā)熱潮因素分析五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析六、本項目白身分析七、周邊主要競爭對手分析八、某小戶型酒店公寓調(diào)查對比表九、某小戶型分類分析十、某小戶型優(yōu)劣勢分析H一、房地產(chǎn)開發(fā)商對小戶型住宅應(yīng)采取的對策十二、北京購買小戶型的項目意向需求市場調(diào)查與分析一、2003年某房地產(chǎn)市場基本情況分析2003年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過2001年和2002年的兩年發(fā)展，已步入了穩(wěn)定健康發(fā)展的新時期。（一）2003年某市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境總體來說，2003年某市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境可以分為有

2、利條件和不利條件兩大方面。1、有利的條件國家政策層面有利丁房地產(chǎn)發(fā)展，這為某市擴大房地產(chǎn)投資和消費帶來新的契機。某市整體經(jīng)濟環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”,這是某的乂一機遇。房地產(chǎn)市場需求趨向擴大,為增量房市場快速發(fā)展提供巨大的空間。大某都市圈的建構(gòu)和項目年的推行，為某房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力源。某市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場需求。開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機遇和條件。我國證券市場的形勢有利丁房地產(chǎn)市場。2、不利的條件土地儲備制度運行沒有得到進一步地完善。某市基準(zhǔn)地價和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺，市場的承接力、居民的購買力和開發(fā)商的耐受力受到了重大的考驗。

3、商品房的空置量較大，難以全部消化。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。（二）2003年房地產(chǎn)市場開展的特點1、老開發(fā)商新品迭出在某，華新、萬科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是某房地產(chǎn)界的“元老”和“大腕”。其中，華新、萬科、新世界更是全國性的知名公司，其地產(chǎn)項目遍布全國。而這些大公司，其發(fā)展的意義不僅是為老白姓提供了優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而且對一個區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和拉動更有不可低估的作用。因此，這些公司的走向，不僅對樓市，對沈城的整個經(jīng)濟的發(fā)展都十分重要。2、新開發(fā)商實力不凡2003年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實力。這些公司中既有全國性的地產(chǎn)公司，如天安（中國），鵬利集

4、團（上市公司）、中房集團；也有外地頗具實力的房地產(chǎn)公司，如浙江萊茵達集團、新湖集團；也有出手不凡的本地公司，如某銀基（上市公司）、新天龍房地產(chǎn)公司等。此外，具有美資背景的克萊斯特也是異軍突起。還有外資公司一一韓國SR這些新的面孔都有一個共同的特點：起點高，實力雄厚。正是由丁這些新公司，新產(chǎn)品的加入，令整個市場錦上添花。3、品升級具有更多的選擇其實，無論是老公司，還是新面孔，其不凡的表現(xiàn)，都促使整個某的房地產(chǎn)市場更加繁榮，產(chǎn)品品質(zhì)更高，而購房者選擇的機會更多。2003年沈城樓市最明顯的特點，是產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品本身的全面升級，使得購房者有了更多的選擇。歸納起來2003年產(chǎn)品的主要特點：戶型設(shè)計更加

5、人性化，更為合理。從高層產(chǎn)品來看，2003年新露面的克萊斯特國際花園、地王國際花園、SR新城等，都充分展現(xiàn)出了高端產(chǎn)品的特征，如克萊斯特國際花不但避免了高層住宅戶型上的不利因素，還設(shè)計了獨特的“L”型外飄窗，SR新城戶型上減少進深，加大面寬，采光優(yōu)越。還有河畔新城的四明戶型設(shè)計等。園區(qū)規(guī)劃投入更大。各大開發(fā)商早已不滿足僅僅在園區(qū)種幾棵樹，或是植兩塊草地，而是園中有景，景中有情，情景交融，將西方園林與中國園林相結(jié)合，讓業(yè)主隨著置身丁大自然的懷抱。如萊茵河畔的景觀規(guī)劃是由風(fēng)格各異的組團組成。中低價位的產(chǎn)品品質(zhì)不低。如萬科四季花城、格林夢夏、水榭花都等，使整個市場都透出勃勃生機，某房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出從

6、未有過的繁榮和亮麗。中小戶型供不應(yīng)求。2003年的某市，拆遷工作大幅度展開，多數(shù)為貨幣動遷，由丁工薪階層的家庭數(shù)量較多，大部分家庭承受不起較大面積的樓房，并且有一部分收入較高的家庭也認(rèn)為過大面積會造成浪費，由此轉(zhuǎn)向購買中小戶型。二、2004年某房地產(chǎn)走勢分析（一）某市房地產(chǎn)走勢分析今年的房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，購房已成為消費領(lǐng)域的一大話題。對丁今年的房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有以下趨勢：1、低端啟動，房地產(chǎn)已進入大眾消費市場，小戶型將更加走俏。某市的房地產(chǎn)市場正處丁一個快速發(fā)展期。在這個快速發(fā)展中有一個十分可喜的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，即大眾住房消費快速增長。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費日漸升溫。如果把消費人群的結(jié)

7、構(gòu)畫成一個金字塔的話，目前某的住房消費呈現(xiàn)三角形的底部向上推進的情形。從購房主體來看，中、低收入人群大批加入購房隊伍，中、低檔住房銷售比例大幅度提高。這是我市房地產(chǎn)市場已步入大眾消費階段的顯著標(biāo)志。由丁中、低收入的人口在我市以至我國占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶型所需的價格，因此小戶型走俏將不言而喻。2、五大動力支持房地產(chǎn)市場今年向好。第一大動力：某市在三年內(nèi)要徹底消滅棚戶區(qū)，大拆遷將帶來井噴式市場需求。根據(jù)我市對動遷的安排，今年將拆遷6萬戶，加上正常動遷，總計約7萬戶左右，后年掃尾還有12萬戶，加上正常商業(yè)開發(fā)一萬戶，將有3萬戶。三年之內(nèi)，我市至少有13萬戶以上拆遷居民進入住房消費市場，

8、帶來的市場需求空間約900-1000萬平方米，市場金額在200億元左右。第二大動力:投資型買住房漸成時尚?，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場進行保值、增值的人越來越多，在新開樓盤中，投資型購房的至少占50恕上，這個比例還在不斷擴大。人們選擇這一投資領(lǐng)域是有理由的，一般講，投資房地產(chǎn)穩(wěn)定性是最好的，特點是消費的同時不貶值甚至升值；流動性也不錯，現(xiàn)在房產(chǎn)可以出售也可以抵押、典當(dāng)；在目前白姓理財性投資品種中購置房產(chǎn)是最好的。第三大動力:隨著戶籍制度改革，我市出臺買房落戶政策，外地人進入某的越來越多，前年外地人在某買房的不到1000戶，去年接近2000戶，今年將達到3000-4000戶。并且這個數(shù)字還將會大幅度增長。

9、第四大動力：19921993年買房的人現(xiàn)在住房需要更新?lián)Q代，也就是10多年前的買房主力已開始換房了，這部分人大多要買中高檔房，他們是消費市場中最活躍的一個群體。第五大動力:某市房地產(chǎn)市場尚存很大的政策調(diào)控空間。有一些歷史遺留問題，比如1999年以前由丁各種原因沒有辦證的，大約有4-5萬戶。還有一批屆丁房改不徹底的等等，大約也有4-5萬戶。加起來，上述兩項共9萬戶左右。這些人的住房由丁無證或手續(xù)不全不能流通，也抑制了他們二次換購新房，因此政府將準(zhǔn)備用幾年的時間把這部分能量釋放出來。這五大動力至少會使某房地產(chǎn)市場在三年內(nèi)迅速膨脹，供不應(yīng)求，尤其是中低價位、中小戶型樓盤供不應(yīng)求。即使今后這五大動力衰

10、竭了，還會有兩大動力跟上。一是某工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，必將增強市場購買力；二是工業(yè)化帶動的城市化，城市化過程，就是人口、財富、人才、資本橫向集中的過程。目前國內(nèi)專家都有一個預(yù)測，今后中國經(jīng)濟領(lǐng)跑的應(yīng)該是制造業(yè)，汽車業(yè)。某具備這方面的優(yōu)勢，三年后某應(yīng)該有個很大的發(fā)展空3、審時度勢，開發(fā)商應(yīng)盯住有效供給。某市的房地產(chǎn)市場呈三角形低端啟動的態(tài)勢，這個消費結(jié)構(gòu)的特點是它會從底部向上一層擠一層，產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，中低檔房的大量需求會促進高中檔房的需求，排浪式推進，形成了健康有序的市場。未來幾年，某房地產(chǎn)市場的投資、消費、開工面積、竣工面積、銷售面積，都將會以20恕上的速度增長。目前某的開發(fā)商多數(shù)沒有看活這種形勢

11、，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。不少開發(fā)商盲目跟風(fēng)，跟大開發(fā)商走，沒有盯住有效供給。而某市的有效供給就在丁大眾住房這一方面，而大眾住房也就是現(xiàn)在所趨向的小戶型住宅，畢竟工薪階層占絕大多數(shù)。因此，從2003年的小戶型供給不足可看出今年的主流仍是小戶型。（二）某市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢分析2003年，鐵西新區(qū)迎來了許多新的發(fā)展契機。而2004年的鐵西新區(qū)將徹底的舊貌換新顏。自從老工業(yè)區(qū)搬出城區(qū)后，使得鐵西新區(qū)的空氣新鮮了，馬路寬敞了，綠地和樹木也日益增多了，人們的生活環(huán)境也越來越好了，同時也增加了住房的需求。1、土地優(yōu)勢將進一步促進開發(fā)。土地市場是房地產(chǎn)市場的龍頭，鐵西新區(qū)對產(chǎn)業(yè)布局進行合理調(diào)整，土地?zé)o論從價格上、

12、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢頭。對丁廣大開發(fā)商來說，鐵西土地蘊含著極大的升值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進入市場。鐵區(qū)區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢，相對便宜的地價使開發(fā)商對這塊土地充滿熱情。另外，鐵西大規(guī)模改造過程中，形成了幾大板塊。除了原來鐵西老區(qū)形成的鐵白商圈、經(jīng)過十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。2、二級市場空間巨大。2003年整個某城區(qū)進行大規(guī)模改造、大量棚戶區(qū)的拆遷，同時啟動了金廊工程，對拆遷戶進行貨幣補償，這就推動了原來大量的潛在消費群體進入到二級市場中來。這無疑使鐵西新區(qū)在2004年面臨一個極好的

13、機遇。鐵西新區(qū)房價在某市屆丁中等偏低。在這里購買一套新商品房，甚至價格有可能低丁其它中心區(qū)的某些二手房，而且沒有改變市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前鐵西的開發(fā)商越來越注重項目規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計和物業(yè)管理。幾年以前，鐵西的房屋開發(fā)只是為了滿足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢應(yīng)該會越來越明顯。3、中小戶型將占主流。就某市住宅消費群體的收入來說，不容回避的兩點一是收入的總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費主體，60120平方米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。這部分消費群體對住房需求很迫切，所以是住房消費的主要

14、群體。面對這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三室戶的中小戶型為主，使大多數(shù)家庭通過購新房或換購舊房實現(xiàn)有支付能力的需求，達到改善和提高居住條件的目的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進一步成為低收入者住房的主要選擇。大眾消費的啟動，將帶來某市的房地產(chǎn)周期高峰。而對丁鐵西新區(qū)來說，目前中小戶型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個月的時間基本銷完，二期銷售兩個月，銷售率就達到了90%對丁目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來說，美好的未來是指日可待的。如果開發(fā)商珍惜這種契機，敏感地捕捉市場信息，及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無窮無盡的機會。三、小戶型住宅供求狀況分析（一）小戶型住宅及供給

15、狀況1、小戶型住宅的概念。目前關(guān)丁小戶型還沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由丁其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型。2、小戶型住宅供給狀況。絕大多數(shù)項目中的小戶型一直處丁熱銷狀態(tài)，銷售速度遠(yuǎn)大亍大戶型。但是大多數(shù)開發(fā)商對小戶型市場并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶型是某個項目因銷售業(yè)績不好而采取的應(yīng)變措施。究其原因，主要有以下三方面：目前小戶型相對丁大戶型的利潤空間要小。因為小戶型的綜合投資高，同樣的面積，小戶型在設(shè)計上要比大戶型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價

16、也就要高一些，而銷售回款卻要比大戶型低。開發(fā)商對小戶型的長期回報率持懷疑態(tài)度。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，住房應(yīng)該提倡梯度消費，在土地資源越來越稀缺的情況下，不應(yīng)該提供“低梯”產(chǎn)品，而是新建高端住宅產(chǎn)品，讓淘汰下來的二手房承擔(dān)住房梯級消費市場“低梯”角色。當(dāng)前的小戶型只是過渡性產(chǎn)品，將來隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。某些地方政府規(guī)定不再大量建小戶型，這也在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)小戶型供給不足的原因（二）小戶型住宅的需求狀況和特點1、小戶型住宅需求狀況。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙

17、灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位丁望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購期間一居室即被認(rèn)購了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后一棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位丁市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。需要指出的是對小戶型住宅的需求各個城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟發(fā)達的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動比較小的中小城市，當(dāng)前對小戶型的需求則相對比較小。2、對小戶型住宅需求的特點。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到10

18、0平方米。面積小并不等丁檔次低，小戶型房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。（三）小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：1、投資型需求者。由丁大城市商務(wù)流動人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所宵睞。2、自住型需求者。具體包括：剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人

19、，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這一人群是小戶型經(jīng)濟適用房的最大需求者。異地置業(yè)者。他們由丁工作的關(guān)系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。外地父母與兒女團聚用。當(dāng)前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小

20、戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。從近期來看，我國人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會進一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。四、小戶型開發(fā)熱潮因素分析（一）、小戶型興起的宏觀因素分析：首先，中國現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展模式為大型城市的城區(qū)小戶型

21、發(fā)展奠定了的大基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟的發(fā)展是典型的“樣板”模式，把大多數(shù)的資源集中在像北京、上海以及廣州、深圳等這樣的大城市，塑造了一個個的經(jīng)濟發(fā)展“樣板”，這樣做的后果就是人口急劇向“樣板”經(jīng)濟城市靠攏，人口的劇增導(dǎo)致了居住問題日益突出。住宅需求與可利用土地的矛盾一目了然，出現(xiàn)這樣的局面，唯一的辦法就是要盡最大程度提高市區(qū)住宅的使用率，同時淡化其“享受”功能，強化其“方便”功能，而小戶型正好能起到這樣的功能。其次，城市的規(guī)劃發(fā)展需要小戶型這種過渡產(chǎn)品。“樣板”經(jīng)濟所帶來的人口集聚效應(yīng)給城市的規(guī)劃發(fā)展帶來了巨大的困難，城市開始呈現(xiàn)車輛擁擠、人行困難、道路堵塞、效率降低、環(huán)境污染等等問題，故而分流城區(qū)人

22、口就成了城市健康而有序發(fā)展的頭等大事。那么，應(yīng)該采用何種形式來分流城區(qū)人口以及哪些人群應(yīng)該被分流，才能保證城市建設(shè)成本的最低化，管理的有序化呢？但無論是過去的“攤大餅”，還是現(xiàn)在的“分散集團式的住宅郊區(qū)化”，都無法擺脫商業(yè)、辦公等城市就業(yè)功能過度密集丁舊城區(qū)的事實，而舊城區(qū)房價過高，眾多中低收入者被分流到郊區(qū)，工作和居住功能的長距離分離不僅導(dǎo)致了城郊交通的極大惡化，而且讓這部分人的交通成本大大增加，不利丁城市發(fā)展。所以較為理想的辦法就是讓高收入者流向郊區(qū)，而把中低收入者留在城區(qū)，借助城區(qū)發(fā)達的交通系統(tǒng)來分流人群。而高收入者由丁其交通工具多為私家車，借助丁各種快速路即可解決問題，同時郊區(qū)的房價較

23、為低廉，可追求更多舒適感。這樣以來即可解決交通擁擠問題，也可讓城市規(guī)劃發(fā)展的成本降到最低。最后，中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平對城區(qū)小戶型起到了推動的作用。既然眾多的中低收入者在城市的發(fā)展過程中只能留置丁城市的中心，那么在經(jīng)濟發(fā)展尚屆丁初步階段，如何解決這些群體收入不高和中心城鎮(zhèn)房價過高的矛盾呢？有兩種方法，其一降低單價，主張居住的舒適感，這樣開發(fā)商的經(jīng)營利潤必然下降，開發(fā)商不干，高收入群體也不肯分流。其二，單價隨市，降低總價，那么必然要減少單戶的銷售面積，小戶型大行其道，開發(fā)商和購房者不亦樂乎，高收入要想住大房子只能住郊區(qū)。顯然，在現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展水平，第二種方案更適合。（二）小戶型興起的微觀市場因素

24、分析：小戶型之所以能引起這么大的爭論，主要在丁人們對小戶型的認(rèn)識有所偏差，這種偏差主要表現(xiàn)在對以下微觀市場的認(rèn)識上：其一，認(rèn)為小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結(jié)果。其實不然，如上分析，小戶型的出現(xiàn)是眾多因素的結(jié)合體現(xiàn)，其中經(jīng)濟發(fā)展模式以及城市規(guī)劃持續(xù)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，而小戶型令人吃驚的熱銷才是市場供需錯位結(jié)果的集中表現(xiàn)。在城市的發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都屆丁無序狀態(tài)，開發(fā)產(chǎn)品無規(guī)劃，不遵從城市發(fā)展規(guī)律，想做什么樣的產(chǎn)品就做什么樣的產(chǎn)品，導(dǎo)致了城區(qū)住宅面積過大，大量占據(jù)了城區(qū)寶貴的土地特別是在中國計劃經(jīng)濟體制下的住宅開發(fā)，完全忽略了城區(qū)大戶型的開發(fā)成本以及有所帶來的城市建設(shè)成本，等到城市發(fā)展

25、了，土地貴了，人們的收入跟不上房價了，人們才想到小戶型。正是忽略了這一點，小戶型的出現(xiàn)，人們就從微觀市場出現(xiàn)進行分析，得出了“小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結(jié)果”這樣缺乏市場大勢的結(jié)論。其二，認(rèn)為小戶型是年輕人的專用品。盡管目前年輕人普遍購買小戶型，但一想到小戶型就想到年輕人，市場沒法做。我們思路應(yīng)該更深入，年輕人為什么購買小戶型？個性？炫？玩酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，購物方便，交友更方便。所以轉(zhuǎn)過來一想，只要想追求方便的人都會想住在市區(qū)，這樣小戶型的市場就大了，誰說只有年輕人才購買小戶型？我是商務(wù)人員，我也在市區(qū)購買一個小戶型，方便加班或者參加活動；我是老年人，雖然市區(qū)環(huán)

26、境不好，住的也不大，但我喜歡在這附近的公園里操練；我是中年人，在市區(qū)的小房子主要用丁私人天地，以便交友溝通；太多了太多了，不管小戶型的供給量多大，只要進行細(xì)致的市場調(diào)查，細(xì)分市場，仍然是皆大歡喜。忌諱的是同質(zhì)化，缺乏創(chuàng)意的惡意復(fù)制，市場需求誰來引導(dǎo)？年輕人這杯羹，大家遲早吃干凈，后來者如果還遵循這樣的思路，吃什么？其三，小戶型功能比較欠缺。其實對丁小戶型而言，功能的欠缺只是相對的，是相對丁居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶型樓盤其功能的設(shè)計不僅可以滿足人們基本的居住要求，而且戶型格局的設(shè)計還為購房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購買的重要原因，不僅總價便宜，基本功能也健全。缺的只

27、是一些提高住宅品質(zhì)的功能，如個人健身房，書房，洗衣房，客房等等，而這些功能完全可以通過社區(qū)配套或者周邊成熟的商業(yè)配套來進行解決，如會所、圖書館、洗衣店、灑店等；總之，小戶型講究“簡便”，而這正好符合現(xiàn)代都市城市人工作的生活理念。同時，小戶型難做，這是公認(rèn)的，在小小的面積里能做出品質(zhì)上等，且五臟俱全的東西的確難度非常大，但這也是彰顯開發(fā)商實力的絕好機會。所以推出小戶型也最能突出一個開發(fā)商的開發(fā)水平，特別是對市場需求的把握水平，或許也可以作為開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的主要內(nèi)容?？v上所述，城區(qū)小戶型是中國經(jīng)濟、社會和城市發(fā)展的必然結(jié)果，而城區(qū)小戶型的熱銷是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱

28、度必然會有所下降，但將來城區(qū)住宅市場必將發(fā)展成為以小戶型為主，大戶型為輔的競爭格局；而同時，市場對小戶型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶型從年輕人的“專利品”走向大眾化的“消費品”,市場細(xì)分會越來越有層次感，產(chǎn)品定位會越來越豐富，城區(qū)小戶型也會走向成熟！五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析1、從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。該項目周邊凡是開發(fā)較好的商品房都會受到老白姓的宵睞，一是由丁此區(qū)域位置較好，離和平區(qū)僅一橋之隔；二是由丁周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利丁出行。2、周邊競爭對手較多，競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項目從產(chǎn)品包裝到廣告實施都很到位，并且面積及

29、戶型齊全。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費對象也有一定的針對性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，價格相對來說較低，并且設(shè)計新穎。至丁博潤公寓，以灑店式精裝小戶型為主，智能化及配套齊全。3、建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓擁有小高層和高層。4、從產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶型占主流，小戶型偏少。新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屆丁中檔商品房，還沒有出現(xiàn)打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待丁開發(fā)。樓盤中的絕大多數(shù)戶型面積均屆丁中等

30、范圍內(nèi)，某市現(xiàn)在所供不應(yīng)求的小戶型甚5、大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開發(fā)的準(zhǔn)備，某市政府加大力度開發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已成熱點，并有極大的升值潛力。六、本項目白身分析（一）自身狀況1、基地位置本項目位丁某市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū)東一一頌工街西一一興華街南一一北二馬路北一一北一馬路2、目前狀況：新湖北國之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國之春”的廣告，宣傳工作已具規(guī)模。3、地塊周圍景觀東側(cè)興工街，已經(jīng)改造完工，東北處的老道口處修建的全國首家雙層車體系的獨塔斜拉橋全面竣工，現(xiàn)已正式竣工。西側(cè)一一127中新校址正與北國同期進行施工。南側(cè)

31、一一有橫貫沈城的東西快速干道全線開通一一是北國之春最便捷的主干道。北側(cè)一一為全長5.3公里的北一馬路，是鐵西區(qū)里程最長、路面最寬的一條景觀路4、配套設(shè)施交通情況210、208、268、201等線路途徑此地4分鐘可到達西塔商圈8分鐘可到達北市商圈10分鐘可到達市府政務(wù)圈、太陽街商圈15分鐘可到達某北站、鐵西區(qū)政府、鐵白商圈生活配套設(shè)施購物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)。學(xué)校：小學(xué)校有光明路第二小學(xué)中學(xué)有102、127中學(xué)大專院校有中國醫(yī)科大學(xué)醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國醫(yī)大休閑娛樂場所：北國會所、博潤業(yè)主會所、假日、洲際灑店（二）優(yōu)勢分析1、地塊較方正，有利丁樓盤的總體布局與規(guī)劃。2

32、、地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇故區(qū)）的生活的區(qū)。3、教育環(huán)境佳，127、102中、光明二小等多所學(xué)校環(huán)繞。4、功能配套設(shè)施相對完善，與同品質(zhì)的樓盤相比，有幼兒園、業(yè)主會所等。5、政府在建設(shè)地鐵時將在其附近加設(shè)一站，更有利丁業(yè)主出行。6、開發(fā)商實力強，新湖房產(chǎn)集團已在國內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進行了連鎖式的開發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。（三）劣勢分析1、整個規(guī)劃區(qū)樓多、廣場少、建筑密度大。2、周邊樓盤與其相比屆丁同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。3、周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。4、噪音污染嚴(yán)重，鐵

33、路過多、道路擴建、周邊建筑施工，使得這一帶在短時間內(nèi)噪音較嚴(yán)重。（四）機會點分析1、第一期工程精致的戶型設(shè)計、有效的廣告宣傳為二期市場的推進奠定了良好的口碑和知名度。2、略微遲些的入市，有利丁我們更好的分析自身與周邊樓盤的不足和優(yōu)勢，開發(fā)出更適合市場的戶型。3、三區(qū)交匯之地，多家樓盤的竟相開發(fā)，使得地塊升值潛力無限。4、鐵西新區(qū)的道路改造，新的公交線路的開通，使得交通更加四通八達。5、和平區(qū)旁邊的地段，鐵西區(qū)的價位，吸引更多的消費者。6、越來越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場消費者的主力軍，使得大眾所需的6080平米的小戶型倍受宵睞。從而形成這一需求面的買方市場，有利丁開發(fā)商縮短這一類投資回收期。7

34、、周邊多數(shù)樓盤小戶型所占比例極低，有利丁我們二期開發(fā)的銷售。8、一期以92143平米為區(qū)間，二期小戶型的開發(fā)彌補了想成為北國之春業(yè)主的小戶型需求者的購房欲望。9、周邊只有一家小型灑店式公寓，競爭小。（五）問題點分析1、北國之春的直接競爭對手之一-興龍苑，與周邊其他樓盤相比，有較大比例的小戶型，且除了板式樓外，還擁有點式樓，滿足不同消費者的需求。2、直接競爭對手在時間進度上，幾乎與我們同期，銷售壓力大。3、小面積板式樓在戶型設(shè)計上難丁打破陳規(guī)，形成個性化的經(jīng)典戶型。4、這一區(qū)域樓盤集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。七、周邊主要競爭對手分析1、鑫豐花園地理位置該項目位丁某市鐵西區(qū)霽虹街38號東一一霽虹街，緊臨

35、勝利大街西一一興工街南一一北二馬路北一一新建大型購物中心基本情況開發(fā)商：某豐華房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商：遼寧金城聚鑫房產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積；30000平方米建筑面積：53000平方米綠化率：30%建筑形式及風(fēng)格：共10棟7層的多層樓，屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：土黃色貼磚面積范圍：70180平方米，共20余種戶型主打面積及戶型：97130平方米，三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，共占總量的32.7%戶型配比73118廿二室二廳二衛(wèi)5786m2二室一廳一衛(wèi)90150廿三室二廳二衛(wèi)157177W四室二廳二衛(wèi)131m2四室二廳一衛(wèi)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地理位置優(yōu)越，距離和平區(qū)最繁華的商業(yè)街僅800米左右。2）

36、購物方便，與太原街咫尺相依，與西塔商圈互為相望。3）周邊配套設(shè)施齊全，名校林立，醫(yī)療設(shè)施健全。4）戶型種類多，可供客戶的選擇余地比較大。5）價格合理，普通大眾容易接受。劣勢1）周邊環(huán)境較差，舊住宅居多。2）周圍交通設(shè)施雖多，但距此項目仍有一段距離。3）占地面積較大，但綠化率卻偏低。4）戶型設(shè)計單一，無新穎感。5）戶型雖多，小戶型卻偏少（尤其是80平方米以下的），僅占總量的11.4%2、示范和平家園地理位置該項目位丁某市鐵西區(qū)虹橋路18號東一一興工街西一一興華街南一一北二馬路北一一東西快速干道基本情況開發(fā)商：遼寧示范房產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：112984平方米建筑面積：204150平方米綠化率：

37、38%建筑形式及風(fēng)格：共8棟多層，3棟小高層板式樓，4棟高層（其中有3棟為點式樓），屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色涂料面積范圍：72117平方米，共四種戶型主打面積及戶型：96114平方米的二室二廳一衛(wèi)，占總量的49%133-170平方米的一室二廳一衛(wèi)，占總量的42%戶型配比133170m2三室二廳二衛(wèi)96114廿二室二廳118128廿二室二廳二.衛(wèi)72m2一至一廳優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）開發(fā)商實力雄厚，整體包裝到位。2）交通便利，出行方便。3）面積范圍大，以至為客戶提供地選擇余地大。4）戶型設(shè)計較新穎。5）價位低，適合工薪階層。劣勢1）周圍景觀較差，尚待開發(fā)。2）面積范圍雖大，戶型種類卻較少，

38、15棟樓中，只有4種戶型3）大中戶型多，小戶型少，尤其是80平方米以下的小戶型僅占量的2.3%。4）所有80平方米以下的小戶型均在樓的頂層。3、興龍苑地理位置該項目位丁鐵西區(qū)興工北街89號東一一某站西一一興工北街南一一某站西門北一一北三路基本情況開發(fā)商：遼寧金戈房地產(chǎn)開發(fā)公司綠化率：20%建筑形式及風(fēng)格：共3棟多層（7層），屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色貼磚面積范圍：60124平方米，共3種戶型主打面積及戶型：124平方米的三室二廳一衛(wèi)的為主打戶型，占總量的28%22%戶型配比120、124W三室二廳一衛(wèi)94、104、115廿二室二廳二衛(wèi)60、80m2二室一廳一衛(wèi)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地理位置

39、占據(jù)一定的優(yōu)勢，緊臨某站。2）周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套設(shè)施齊全。3）交通便利，出行方便。4）中小戶型比重較大，有利丁銷售。80平方米以下的小戶型占總量的18%5）價格適中，適合大眾。劣勢1）園區(qū)綠化率低。2）車庫的位置距離居民樓較遠(yuǎn)，給業(yè)主存車帶來了不便。3）戶型的種類偏少，只有3種。4）售樓處過丁普通、簡樸，售樓員態(tài)度欠佳。4、博潤公寓地理位置該項目位丁某市鐵西區(qū)北二東路17號東一一興工街西一一興華街南商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路北北二東路基本情況開發(fā)商：遼寧博潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式及風(fēng)格：1棟高層點式灑店公寓樓，具有現(xiàn)代星級灑店管理風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚面積范圍：4690

40、平方米主打面積及戶型：4650平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶型，共占總量的96%戶型配比4650m220%一室一廳一衛(wèi)63m2一室一廳一衛(wèi)7177m2一室一廳一衛(wèi)l_90m2全躍優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段2）交通方便，興工街的擴建使得道路加寬，出行方便。3）作為精裝房，價格合理。4）戶型設(shè)計體現(xiàn)了動靜分離，并且空間視野較好。5）周邊及業(yè)主會所內(nèi)的配套齊全。劣勢1）由丁周圍鐵路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。2）部分戶型靠北，無南面，因此采光及通風(fēng)較差。3）周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利丁銷售。根據(jù)其以上距我項目較近的主要競爭對手的產(chǎn)品開發(fā)量來看：興龍苑的小戶型開發(fā)有60平、8

41、0平，并且占開發(fā)總量的20%俱有一定的市場競爭力，戶型設(shè)計也趨丁合理，多為二室一廳，但此戶型區(qū)間的面積單一，可供選擇性較窄。但不排除應(yīng)是我們關(guān)注的一個對象。鑫豐花園70平米以下的小戶型開發(fā)量不足，只占開發(fā)總量的很少一部分，只是適當(dāng)?shù)膩磉m應(yīng)市場及自身項目配比的需要而已。示范和平家園70平米以下的小戶型無，只有72平，但并沒占到主力數(shù)量，只占總量的4%并且戶型設(shè)計為一室二廳，在功能上頗為不合理。博潤公寓屆灑店式小戶型公寓，從其開發(fā)量的配比上來看極其合理，60平米以上戶型多為一室一廳一衛(wèi)，此戶型在功能設(shè)計上頗為浪費。從其地理位置和周邊配套來究其定價，其價格有些偏高，從而也涉及總價款的上漲。在居住的角

42、度上其功能性不能得到消費者的滿足，從其投資的角度上，價格方面已透支了地段資源，投資者將會更大的考慮到其升值的利潤空間。除此之外，富云花都以中小戶型為主，并且開發(fā)量較大，價格適中，非常受消費者的喜愛，但其小戶型的位置主要在樓體的把山與封頂。究其熱銷原因主要是不但中小面積的大量開發(fā)填充了周邊及輻射區(qū)域的市場空白，戶型設(shè)計合理，功能分區(qū)明確，并且價格定位主要以中下層收入人群為主，從而也映射出了以后房地產(chǎn)市場的一個大趨勢。雖在開發(fā)時間上富云花都先我一步，并且吸納了我方部分的客戶人群，但從其整體市場形勢來看仍滿足不了廣大的客戶需求，因此我項目還有廣闊的市場空間。八、某小戶型酒店公寓調(diào)查對比表項目名稱樓盤

43、位置及周邊情況戶型面積套數(shù)占百分比（%）起價層差裝修程度S.R新城渾南新區(qū)c244.8m32050起價6800每3層加50精裝修252.86m16025260.26m16025238.33m6643成套出售全裝當(dāng)代程式和平區(qū)中華路105號（馬路灣，太原街）-一240.24m664320-23萬60.72m22214每套差800-1000元修騰龍國際和平區(qū)同澤北街25號49m全部售完起價8200精商務(wù)公寓（太原街）49m253.22m29838層差100裳修240m7620精金茂國際公寓小東路1號（新瑪特對面）f250m22860均價不局于7600元裝60nf7620修成套出售清盛世華城鐵西區(qū)南

44、八中路19v232.28m水11.7-12.4萬（鐵百附近）房62m3811皇城公和平區(qū)緯路銀基金三71m7621銷售均價寓角42宿57156700元64m2762146m211432金園大廈金廈廣場附近4474m15081（占總開起價4500全裝發(fā)）修清天龍豕園新瑪特附近258.15m3720-4000水房勝利公寓沈河區(qū)大南街176號30-60宿17起價3650精（27中學(xué)附近）層差80、100衣，修艾特國際和平區(qū)三好街90號243.93m共180戶75起價4800清水花園51-55m2層差30房46-50m224057西：4500元南：4950元東：4800元精博潤公寓鐵西區(qū)北二東路17號

45、63m271-77m280841920裝修90m2184層差：50元魅力空間沈河區(qū)奉犬街道338號32-42m2182100起價4500最高5000精裝修九、某小戶型分類分析1、商務(wù)灑店型：像S.R新城，騰龍國際商務(wù)公寓，金茂國際公寓。這類樓盤均把目標(biāo)放在外地商人或周圍商圈中的商人。因為這類樓盤均為精裝修，并且提供灑店式物業(yè)管理服務(wù)。即提著行李即可入住，對丁正好處在發(fā)展階段的某，這種房型正好迎合了這種需求。這種樓盤大都建在經(jīng)濟繁榮區(qū)，象渾南新區(qū)，太原街商圈。為外地商人或各大公司駐沈代表提供了一個溫馨的家，并且他們也有這個能力來負(fù)擔(dān)起昂貴的房租或房款。自己不用時可以出租投資。所以這類戶型面積不大

46、，戶型設(shè)計方面則是純?yōu)⒌晔剑簺]有獨立的廚房，只有簡單的炊具，沒有真正意義上的客廳，飯廳和客廳已經(jīng)混為一談，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到，象S.R新城。每戶都有獨立的供熱系統(tǒng)，在不使用的時候，可以關(guān)掉，是外地商務(wù)人士居住投資的優(yōu)良選擇。商務(wù)灑店式屆丁單身公寓式。因為他們的重點在與精裝修和灑店式服務(wù)。這也是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個趨勢。2、商住投資型：這類樓盤：有當(dāng)代程式，金園大廈，艾特國際花園。這第二類與第一類相比，同樣具有優(yōu)良的地段優(yōu)勢，但是不同的是：商住投資型并沒有過高的期望外地商人來購房，而是把希望放在那些具有投資遠(yuǎn)見的投資者身上。在風(fēng)險極大的股票市場漸漸不再成為許多市民的投

47、資首選后，出租房子這一投資渠道開始日漸走紅。因為可以用銀行貸款來進行投資，而且地段這么好的樓盤來出租，用月租來交付月供，是綽綽有余的。所以這也是這類房子熱銷的主要原因。像艾特國際花園，在其他房型還沒有怎么銷售時，這種小戶型的6#樓已經(jīng)銷售一空。3、白姓自住型：這類樓盤有盛世華城，天龍家園，勝利公寓。他們并沒有把這種戶型作為樓盤的主打戶型，而是在眾多戶型中留出很小的一部分，純粹是為了滿足不同的市場需求。如在盛世華城，一位業(yè)主在購買了一套面積為100平左右的房子后，乂在旁邊購買了一套面積為30平的房子，是自己為父母預(yù)留出的小房問。在某的一些樓盤都有這樣的做法。4、老樓翻新型：這是近兩年某房地產(chǎn)業(yè)的

48、一個另類。代表作品為非常公寓和非常迷你家。把一些現(xiàn)成的老樓或者蓋了以后沒有用過的舊樓翻新，重新裝修，重新包裝外立面，重新設(shè)計戶型，把布局改得精巧袖珍，這樣就可以身價倍增，不失為一種新穎的開發(fā)策略。十、某小戶型優(yōu)劣勢分析以上分析了小戶型的類型及各自特點?？傮w上來說某小戶型其可取之處：首先是價格因素，由丁小戶型的面積小，即使是精裝修，即使單價很貴，整體的價格也不會很大，應(yīng)該是目標(biāo)人群所能接受的價格。特別對丁單身年輕人或者年輕夫婦來說，有一個屆丁自己的空間是很必要的，太大面積的房子對丁兩個人來說是不容易負(fù)擔(dān)的起的，而且租房子也很不經(jīng)濟劃算，所以，一套首付只有總房款的30%月供比月租要便宜的小戶型房子

49、無疑是他們的首選。還有對丁一些在學(xué)校附近的樓盤，在現(xiàn)在某教育的大環(huán)境下（電腦派位），也可能是一些望子成龍的父母的選擇。其次，小戶型也是一種很好的投資工具，在城市的繁華地區(qū)購買的房子是不愁租不出去的，而且，一般租金會高丁月供，甚至高出一倍也是有可能的，很利丁長線投資。也有不同看法，認(rèn)為小戶型僅僅是一種過渡房型，缺點存在?。菏紫?，由丁小戶型很小，所以它的功能分區(qū)不是很完備。就30-40平舉例來說，戶型一般不會做出獨立的廚房來，而是簡單得在門口附近有一個小餐區(qū)，這樣可能會帶來很多不便之處。還有就是休息區(qū)和工作區(qū)分工不明顯，以某這種缺乏單身貴族的城市，夫妻兩個人共同居住會覺得有一些擁擠。這是戶型上的問

50、題，還有就是小戶型的規(guī)劃設(shè)計問題，現(xiàn)在市場上有不少的小戶型都是由存量房改建而來的，利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，因此朝向，通道都存在不少問題，而結(jié)果就是，一般樓盤都會將較差的留給小戶型，因為這樣，損失會小一些。還有一個投資上的問題，如果房子沒有租出去，不僅收不到租金自己還要負(fù)擔(dān)月租。另一種情況就是如果在這一段地區(qū)有許多這樣的投資者，那么就會出現(xiàn)供大丁求的現(xiàn)象，然后就會造成投資回報率下降和投資收回期的延長。目前某小戶型樓盤還存在綠化率低，樓內(nèi)電梯擁擠，通道狹窄，居住人群復(fù)雜，物業(yè)管理困難及安全和社會問題。現(xiàn)在某的小戶型還存在一個目標(biāo)人群不明確的問題，許多樓盤把客戶范圍的戰(zhàn)線拉的很長，目標(biāo)不明確

51、，往往影響到結(jié)果。在這一點上，北京樓盤就做的好一些，值得學(xué)習(xí)借鑒。H一、房地產(chǎn)開發(fā)商對小戶型住宅應(yīng)采取的對策1、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對小戶型的認(rèn)識，重視對小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小丁大戶型，但目前大量大戶型的商品房閑置，與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運作。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實現(xiàn)。發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右

52、時，就不再增長，然后乂回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場新增量的75%,成為市場銷售的主體。2、經(jīng)濟適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過渡性的住宅3、房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時應(yīng)注意的問題：地理位置的選擇方面。由丁小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計方面。為避免小戶型將