土地分等定級第六章

1、CADASTRAL MANAGEMENT第六章第六章 土地分等定級土地分等定級CADASTRAL MANAGEMENT第一節(jié)第一節(jié) 土地分等定級的總述土地分等定級的總述一、一、土地分等定級的含義和對象土地分等定級的含義和對象（一）土地分等定級的含義（一）土地分等定級的含義 土地分等定級的定義可以理解為在特定目的下，對土地土地分等定級的定義可以理解為在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。土地分等定級是一種土地經(jīng)濟評價，它反映了不同土地程。土地分等定級是一種土地經(jīng)濟評價，它反映了不同土地利用方式的經(jīng)濟效果。這

2、種評價結(jié)果在地籍管理和土地管理利用方式的經(jīng)濟效果。這種評價結(jié)果在地籍管理和土地管理工作中具有廣泛的用途。工作中具有廣泛的用途。CADASTRAL MANAGEMENT（二）土地分等定級的基本情況（二）土地分等定級的基本情況n1982年我國實行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，年我國實行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，土地使用從無償、無土地使用從無償、無期限、無流動轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋赜袃?、有期限使用，土地使用?quán)可以期限、無流動轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋赜袃?、有期限使用，土地使用?quán)可以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)。為配合城鎮(zhèn)土地使用費的征收，開始從理論和實踐中探為配合城鎮(zhèn)土地使用費的征收，開始從理論和實踐中探索城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)方法。索城鎮(zhèn)土地分等定級的技

3、術(shù)方法。n1989年國家出臺年國家出臺城鎮(zhèn)土地定級規(guī)范（試行）城鎮(zhèn)土地定級規(guī)范（試行）n1998年年土地管理法土地管理法出臺，規(guī)定全國各城鎮(zhèn)要出臺，規(guī)定全國各城鎮(zhèn)要“評定土地等評定土地等級級”，全國各城鎮(zhèn)土地分等工作隨即開始啟動。，全國各城鎮(zhèn)土地分等工作隨即開始啟動。n2001年年11月國家質(zhì)量監(jiān)督局又發(fā)布了月國家質(zhì)量監(jiān)督局又發(fā)布了城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，在法規(guī)上確定了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)路線工作內(nèi)容。在法規(guī)上確定了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)路線工作內(nèi)容。n城鎮(zhèn)土地的分等定級是我國土地使用制度改革的產(chǎn)物，由于我城鎮(zhèn)土地的分等定級是我國土地使用制度改革的產(chǎn)物，由于我國土地市場不發(fā)育，缺少

4、土地的價格信息，為促進土地有償使國土地市場不發(fā)育，缺少土地的價格信息，為促進土地有償使用而對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行的經(jīng)濟評價。用而對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行的經(jīng)濟評價。CADASTRAL MANAGEMENTn1951年的查田定產(chǎn)工作，屬于簡單的土地經(jīng)濟評價。年的查田定產(chǎn)工作，屬于簡單的土地經(jīng)濟評價。n在推行聯(lián)產(chǎn)承包制的過程中，為了分配承包地，各地在推行聯(lián)產(chǎn)承包制的過程中，為了分配承包地，各地普遍開展的群眾性的土地定等估價屬于土地經(jīng)濟評價普遍開展的群眾性的土地定等估價屬于土地經(jīng)濟評價的范疇，但缺乏科學的評價指標，村與村之間沒有可的范疇，但缺乏科學的評價指標，村與村之間沒有可比性。比性。n1997年，國土資源

5、部制定并頒布了年，國土資源部制定并頒布了 農(nóng)用土地分等定農(nóng)用土地分等定級規(guī)程級規(guī)程 (試行試行)，但該規(guī)程中僅闡述農(nóng)用土地分等問，但該規(guī)程中僅闡述農(nóng)用土地分等問題，并未論述農(nóng)用土地定級問題，對于農(nóng)用土地估價題，并未論述農(nóng)用土地定級問題，對于農(nóng)用土地估價亦無相應規(guī)程。亦無相應規(guī)程。n2003 年年8月，月，農(nóng)用地分等規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程、農(nóng)用地定級規(guī)農(nóng)用地定級規(guī)程程和和農(nóng)用地估價規(guī)程農(nóng)用地估價規(guī)程作為國土資源部行業(yè)標準作為國土資源部行業(yè)標準正式頒布實施。正式頒布實施。CADASTRAL MANAGEMENTn國外早期的土地評價也主要是用于賦稅。國外早期的土地評價也主要是用于賦稅。國家之間土地所有制

6、不同、社會經(jīng)濟條國家之間土地所有制不同、社會經(jīng)濟條件的差異，形成了不同的土地質(zhì)量評價件的差異，形成了不同的土地質(zhì)量評價模式，如德國的土地評價已經(jīng)有近模式，如德國的土地評價已經(jīng)有近200年的歷史，德國財政部于年的歷史，德國財政部于 1934年就提出年就提出農(nóng)地評價條例農(nóng)地評價條例。由德國財政部負責。由德國財政部負責的農(nóng)用地分等工作的主要目的是為稅收的農(nóng)用地分等工作的主要目的是為稅收服務，以后服務對象擴展，分等成果用服務，以后服務對象擴展，分等成果用于規(guī)劃、估價等其它目的。于規(guī)劃、估價等其它目的。CADASTRAL MANAGEMENT二、土地分等定級體系二、土地分等定級體系土地分等定級土地分等定

7、級體系體系分等分等定級定級城鎮(zhèn)土地分等城鎮(zhèn)土地分等農(nóng)用地分等農(nóng)用地分等城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級農(nóng)用地定級農(nóng)用地定級CADASTRAL MANAGEMENT三、土地分等定級的理論基礎三、土地分等定級的理論基礎n（一）地租理論（一）地租理論n絕對地租絕對地租n級差地租級差地租n壟斷地租壟斷地租CADASTRAL MANAGEMENTn土地分等定級的理論依據(jù)也主要來源于級差地租理論。土地分等定級的理論依據(jù)也主要來源于級差地租理論。n農(nóng)用土地來講，其等別差異的形成主要是基于土地的自然條件即農(nóng)用土地來講，其等別差異的形成主要是基于土地的自然條件即耕作土壤的肥沃程度、地塊距離市場的遠近以及對于農(nóng)地的追加耕

8、作土壤的肥沃程度、地塊距離市場的遠近以及對于農(nóng)地的追加投資不同。投資不同。n城鎮(zhèn)內(nèi)部土地，不同地段受不同的具體地理位置及周邊環(huán)境條件城鎮(zhèn)內(nèi)部土地，不同地段受不同的具體地理位置及周邊環(huán)境條件的影響，其土地質(zhì)量和使用價值不斷變化，由此形成的地租量的的影響，其土地質(zhì)量和使用價值不斷變化，由此形成的地租量的差異即為級差地租差異即為級差地租I。增加土地投入可以帶來的超額利潤，促使級。增加土地投入可以帶來的超額利潤，促使級差地租差地租向級差地租向級差地租I轉(zhuǎn)化。轉(zhuǎn)化。n城鎮(zhèn)之間，由于地理位置差異和國家基本建設投入的不同，各城城鎮(zhèn)之間，由于地理位置差異和國家基本建設投入的不同，各城鎮(zhèn)土地創(chuàng)造的利潤也相差很大

9、，因此城鎮(zhèn)之間也存在級差地租，鎮(zhèn)土地創(chuàng)造的利潤也相差很大，因此城鎮(zhèn)之間也存在級差地租，這是對不同城鎮(zhèn)進行分等的理論基礎。這是對不同城鎮(zhèn)進行分等的理論基礎。 CADASTRAL MANAGEMENT（二）區(qū)位理論（二）區(qū)位理論n土地區(qū)位既是影響地租、地價最重要的因素，土地區(qū)位既是影響地租、地價最重要的因素，實際上它也是劃分土地級別的重要因素。實際上它也是劃分土地級別的重要因素。n由于土地區(qū)位條件的差異而對土地的社會經(jīng)由于土地區(qū)位條件的差異而對土地的社會經(jīng)濟效果產(chǎn)生不同的影響，導致了級差地租的濟效果產(chǎn)生不同的影響，導致了級差地租的形成。形成。n可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，可以根據(jù)土地區(qū)

10、位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出土地質(zhì)量等級。劃分出土地質(zhì)量等級。CADASTRAL MANAGEMENT（三）土地可持續(xù)發(fā)展理論（三）土地可持續(xù)發(fā)展理論n土地分等定級成果是反映土地質(zhì)量分布的敏土地分等定級成果是反映土地質(zhì)量分布的敏感信號，它在一定程度上體現(xiàn)了土地的經(jīng)濟感信號，它在一定程度上體現(xiàn)了土地的經(jīng)濟價值。因此，土地分等定級必須在遵從土地價值。因此，土地分等定級必須在遵從土地可持續(xù)利用的原則下，能夠準確揭示土地價可持續(xù)利用的原則下，能夠準確揭示土地價值信息，為合理高效的利用土地、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)值信息，為合理高效的利用土地、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)生態(tài)合理、經(jīng)濟可行及社會公平結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)生態(tài)合理、經(jīng)濟可

11、行及社會公平的土地可持續(xù)利用目標服務。的土地可持續(xù)利用目標服務。 CADASTRAL MANAGEMENT（四）土壤肥力理論（四）土壤肥力理論n土壤肥力理論主要應用于農(nóng)用土地的分等定級。土壤土壤肥力理論主要應用于農(nóng)用土地的分等定級。土壤肥力是指土壤為植物生長提供養(yǎng)分水分以及優(yōu)良環(huán)境肥力是指土壤為植物生長提供養(yǎng)分水分以及優(yōu)良環(huán)境條件的能力，它是構(gòu)成土地生產(chǎn)能力的物質(zhì)基礎，農(nóng)條件的能力，它是構(gòu)成土地生產(chǎn)能力的物質(zhì)基礎，農(nóng)用土地的質(zhì)量高低主要取決于土壤肥力水平，土壤的用土地的質(zhì)量高低主要取決于土壤肥力水平，土壤的肥沃程度也是導致農(nóng)用地級差地租肥沃程度也是導致農(nóng)用地級差地租I量的差異的主導量的差異的主

12、導因素。因此，對農(nóng)地質(zhì)量進行等級評價，土壤肥力是因素。因此，對農(nóng)地質(zhì)量進行等級評價，土壤肥力是首選因素。首選因素。CADASTRAL MANAGEMENT（五）土地質(zhì)量觀（五）土地質(zhì)量觀n第一，針對性觀點第一，針對性觀點n第二，效益性觀點第二，效益性觀點 n第三，綜合性觀點第三，綜合性觀點 n第四，動態(tài)性觀點第四，動態(tài)性觀點 CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT四、土地分等定級的基本原則四、土地分等定級的基本原則n（一）綜合分析原則（一）綜合分析原則n（二）主導因素原則（

13、二）主導因素原則n（三）區(qū)域差異原則（三）區(qū)域差異原則n（四）級差收益原則（四）級差收益原則n（五）定性與定量相結(jié)合的原則（五）定性與定量相結(jié)合的原則CADASTRAL MANAGEMENT第二節(jié)第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級n一、城鎮(zhèn)土地的特性一、城鎮(zhèn)土地的特性n1.城鎮(zhèn)土地的位置具有特殊重要性城鎮(zhèn)土地的位置具有特殊重要性n2.城鎮(zhèn)土地利用的多樣性城鎮(zhèn)土地利用的多樣性n3.城鎮(zhèn)土地利用的集約性城鎮(zhèn)土地利用的集約性CADASTRAL MANAGEMENT二、城鎮(zhèn)土地定級作用二、城鎮(zhèn)土地定級作用n（一）土地定級可為城市規(guī)劃布局提供依據(jù)（一）土地定級可為城市規(guī)劃布局提供依據(jù)n（二）土地定級是制定

14、基準地價的基礎（二）土地定級是制定基準地價的基礎n（三）土地定級為制定城鎮(zhèn)土地稅賦提供重（三）土地定級為制定城鎮(zhèn)土地稅賦提供重要參考要參考n（四）土地定級顯化土地資產(chǎn)量差異，為城（四）土地定級顯化土地資產(chǎn)量差異，為城市土地科學管理服務市土地科學管理服務CADASTRAL MANAGEMENT三、城鎮(zhèn)土地定級方法與程序三、城鎮(zhèn)土地定級方法與程序n（一）定級方法（一）定級方法方法類型方法類型方法方法優(yōu)點優(yōu)點不足不足多因素綜多因素綜合評定法合評定法依據(jù)一定的目的和原則，以定級單元為樣依據(jù)一定的目的和原則，以定級單元為樣本，選擇對定級單元發(fā)生作用的因素因子本，選擇對定級單元發(fā)生作用的因素因子作為評價指

15、標，并通過適宜的模式予以量作為評價指標，并通過適宜的模式予以量化、計算和歸并，從而劃分土地級別化、計算和歸并，從而劃分土地級別定性與定量相結(jié)合，定性與定量相結(jié)合，避免人為主觀隨意避免人為主觀隨意性，保證土地級別性，保證土地級別統(tǒng)一性和科學性統(tǒng)一性和科學性土地的級差收益不土地的級差收益不能被直接反映能被直接反映級差收益級差收益測算法測算法從土地產(chǎn)出入手，對發(fā)揮土地最大效益的從土地產(chǎn)出入手，對發(fā)揮土地最大效益的商業(yè)企業(yè)利潤進行分析，剔除非土地因素商業(yè)企業(yè)利潤進行分析，剔除非土地因素的影響，建立企業(yè)利潤與影響因素的數(shù)學的影響，建立企業(yè)利潤與影響因素的數(shù)學模型，測算土地的級差收益，從而劃分土模型，測算

16、土地的級差收益，從而劃分土地級別地級別較好的反映土地的較好的反映土地的經(jīng)濟差異，成果易經(jīng)濟差異，成果易應用應用主觀隨意性較大，主觀隨意性較大，級別劃分粗放級別劃分粗放地價分區(qū)地價分區(qū)定級法定級法直接從土地收益還原量直接從土地收益還原量-地價出發(fā)，根據(jù)地價出發(fā)，根據(jù)地價水平高低一致性在城區(qū)空間劃分地價地價水平高低一致性在城區(qū)空間劃分地價區(qū)塊，按規(guī)定地價區(qū)間，確定土地級別區(qū)塊，按規(guī)定地價區(qū)間，確定土地級別直接聯(lián)系土地級別直接聯(lián)系土地級別與土地價格，測算與土地價格，測算簡便，成果便于應簡便，成果便于應用、更新用、更新土地市場形成且發(fā)土地市場形成且發(fā)育良好的前提下進育良好的前提下進行行CADASTRA

17、L MANAGEMENT（二）定級程序（二）定級程序CADASTRAL MANAGEMENT四、城鎮(zhèn)土地定級的步驟四、城鎮(zhèn)土地定級的步驟（一）定級資料的收集與調(diào)查（一）定級資料的收集與調(diào)查 資料類型資料類型調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容土地利用現(xiàn)狀資料土地利用現(xiàn)狀資料城鎮(zhèn)地籍調(diào)查更新報告、城鎮(zhèn)地籍圖、城鎮(zhèn)地形圖城鎮(zhèn)地籍調(diào)查更新報告、城鎮(zhèn)地籍圖、城鎮(zhèn)地形圖土地利用效益資料土地利用效益資料市場交易樣點資料，土地級差收益資料市場交易樣點資料，土地級差收益資料土地利用總體規(guī)劃資土地利用總體規(guī)劃資料料土地利用總體規(guī)劃文本、規(guī)劃說明及相關(guān)圖件土地利用總體規(guī)劃文本、規(guī)劃說明及相關(guān)圖件因素因子調(diào)查因素因子調(diào)查商服中心、交通

18、條件、基礎設施情況、公用設施條件、地形條商服中心、交通條件、基礎設施情況、公用設施條件、地形條件、環(huán)境條件等資料件、環(huán)境條件等資料CADASTRAL MANAGEMENT（二）定級單元劃分（二）定級單元劃分n土地定級單元是評定土地級別的基本空間單土地定級單元是評定土地級別的基本空間單位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對均一的地塊。位，是內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對均一的地塊。n土地定級單元劃分方法主要有主要土地定級單元劃分方法主要有主要因素分值因素分值重疊法、主要因素判定法、網(wǎng)格法和均質(zhì)地重疊法、主要因素判定法、網(wǎng)格法和均質(zhì)地域法域法，各種方法都有各自的適用條件和特點。，各種方法都有各自的適用條件和特點。目

19、前而言，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，土地定級目前而言，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，土地定級工作多借助于基于工作多借助于基于GIS技術(shù)開發(fā)的城鎮(zhèn)土地定技術(shù)開發(fā)的城鎮(zhèn)土地定級信息系統(tǒng)來完成，在該系統(tǒng)中，網(wǎng)格法的級信息系統(tǒng)來完成，在該系統(tǒng)中，網(wǎng)格法的應用較為廣泛。下面簡單介紹各種單元劃分應用較為廣泛。下面簡單介紹各種單元劃分方法。方法。 CADASTRAL MANAGEMENT（三）定級因素指標體系的確定（三）定級因素指標體系的確定城鎮(zhèn)土地定級因素因子城鎮(zhèn)土地定級因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎礎設設施施狀狀況況生生活活設設施施完完善善度度公公用用設設施施完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁

20、繁華華影影響響度度道道路路通通達達度度對對外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設設施施排排水水設設施施供供暖暖設設施施供供氣氣設設施施供供電電設設施施文文化化教教育育設設施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設設施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設設施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量優(yōu)優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力因因 素素 層層派派 生生 因因 素素 層層因因 子子 層層CADASTRAL MANAGEMENT因素選擇方法因素選擇方法n（1）按）按城鎮(zhèn)

21、土地分等定級規(guī)程城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程提提供的下列各表分別選擇不同用地的定級供的下列各表分別選擇不同用地的定級因素（或根據(jù)資料的可能，適當增減）：因素（或根據(jù)資料的可能，適當增減）：n（2）可通過特爾菲法來測定要選擇的）可通過特爾菲法來測定要選擇的因素。因素。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.定級因素權(quán)重的確定定級因素權(quán)重的確定（1）城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定原則）城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定原則n因素權(quán)重是反映某一因素對土地質(zhì)量或土地級別影響程度的一種相對性因素權(quán)重是反映某一因素對土地質(zhì)量或土地級別影響程度的一種相對性指標。權(quán)重值是因素之間相互比較而

22、得到的一種重要性順序排列，因素指標。權(quán)重值是因素之間相互比較而得到的一種重要性順序排列，因素影響大，權(quán)重值高；因素影響小，權(quán)重值低；因素對土地質(zhì)量的影響程影響大，權(quán)重值高；因素影響小，權(quán)重值低；因素對土地質(zhì)量的影響程度與因素權(quán)重成正比。權(quán)重確定原則為：度與因素權(quán)重成正比。權(quán)重確定原則為：n各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)用地類型可分別參照表各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)用地類型可分別參照表6-3、6-4、6-5和表和表6-6來選用。無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原來選用。無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序。有的重要性順序。n定級因素對不同類型用地的影響程度不同

23、，各分類定級應選定相應的定級因素對不同類型用地的影響程度不同，各分類定級應選定相應的因素權(quán)重。因素權(quán)重。n各因素的權(quán)重應具有可比性，每個因素權(quán)重值必須在各因素的權(quán)重應具有可比性，每個因素權(quán)重值必須在0-1或或0-100之間之間變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于1或者等于或者等于100。 CADASTRAL MANAGEMENT實例實例n以許昌市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新以許昌市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新為例為例CADASTRAL MANAGEMENT一、許昌市概況n1.許昌市概況 許昌市位于河南省中部，轄兩市三縣一區(qū)，即：禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣和魏

24、都區(qū)，全市總面積4996平方公里，總?cè)丝?52.4萬人，城鎮(zhèn)化率33.9%。2006年全市生產(chǎn)總值717.22億元，位居全省第四位。CADASTRAL MANAGEMENT2.許昌市城區(qū)概況n 許昌市城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、文化活動中心，由中部商業(yè)區(qū)，西北部工業(yè)區(qū)和東南部行政住宅區(qū)組成。市區(qū)內(nèi)市政基礎設施和公共服務設施基本配套，是具有一定規(guī)模的市域中心城市。n 隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，近年來城市建設有長足的進步，在原規(guī)劃30平方公里的基礎上，又向東擴展約20平方公里。目前，市東城區(qū)建設初具規(guī)模，新區(qū)近20平方公里城市框架已經(jīng)基本形成。市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設取得新進展，建成區(qū)面積達到8平方公里。CA

25、DASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.許昌市城區(qū)基準地價的歷史沿革n許昌市城區(qū)上幾輪基準地價更新的情況許昌市城區(qū)上幾輪基準地價更新的情況n1997年第一輪基準地價成果：形成土地綜合級別年第一輪基準地價成果：形成土地綜合級別以及商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合四類基準地價。以及商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合四類基準地價。n2002年第二輪基準地價修訂成果：形成商業(yè)、住年第二輪基準地價修訂成果：形成商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合級別及相應的四類基準地價。宅、工業(yè)、綜合級別及相應的四類基準地價。n2007年第三輪基準地價修訂成果：形成商業(yè)、住年第三輪基準地價修訂成果：形成商業(yè)、住宅、

26、工業(yè)、公共管理與公共服務、交通運輸、綜宅、工業(yè)、公共管理與公共服務、交通運輸、綜合級別及分用途五類基準地價和劃撥用地基準地合級別及分用途五類基準地價和劃撥用地基準地價。價。CADASTRAL MANAGEMENT二、主要工作階段n第一階段，2007年6月下旬至2007年10月n 開展了外業(yè)資料收集、調(diào)查工作。n第二階段，2007年10月至2008年1月n 進行內(nèi)業(yè)資料處理工作。n第三階段， 2008年1月至2008年3月n 編寫技術(shù)報告紡、編繪圖件，完成初步成果。n第四階段，2008年3月至2008年4月n 專家征徇，修訂成果。CADASTRAL MANAGEMENT三、土地級別與基準地價更新

27、調(diào)整1.土地級別與基準地價更新調(diào)整的依據(jù)n法律法規(guī)與政策依據(jù)法律法規(guī)與政策依據(jù)n（1）中華人民共和國土地管理法；n（2）國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā) 2006 31號）；n（3）關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知（國土資發(fā)2006307號）；n（4）河南省國土資源廳關(guān)于更新調(diào)整城鎮(zhèn)土地級別基準地價工作安排的通知（豫國土資發(fā)2006102號）。n技術(shù)標準依據(jù)技術(shù)標準依據(jù)n（1）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 185072001）；n（2）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 185082001）；n其他定級估價依據(jù)其他定級估價依據(jù)n（1）上一輪許昌市市區(qū)土地定級估價系列資料；n（2

28、）許昌市城市總體規(guī)劃；n（3）許昌市土地利用總體規(guī)劃；n（4）許昌市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計資料；n（5）許昌市房地產(chǎn)市場交易資料；n（6）許昌市城區(qū)土地級別與基準地價更新相關(guān)資料。CADASTRAL MANAGEMENT2.確定工作范圍與對象n工作范圍工作范圍n根據(jù)根據(jù)許昌市土地利用總體規(guī)劃許昌市土地利用總體規(guī)劃和和許許昌市城市總體規(guī)劃昌市城市總體規(guī)劃，確定此次土地級別，確定此次土地級別與基準地價更新具體范圍是：與基準地價更新具體范圍是：西環(huán)以東、西環(huán)以東、南環(huán)以北、京珠高速以西和鄧莊、尚集兩南環(huán)以北、京珠高速以西和鄧莊、尚集兩個組團個組團，土地總面積為，土地總面積為143.37平方公里。平方

29、公里。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT工作對象許昌市許昌市基準地價體系基準地價體系住宅用地住宅用地基準地價基準地價特殊用地特殊用地基準地價基準地價公共管理與公共管理與公共服務用地公共服務用地基準地價基準地價劃撥用地劃撥用地基準地價基準地價交通運輸用地交通運輸用地基準地價基準地價商業(yè)用地商業(yè)用地基準地價基準地價工業(yè)用地工業(yè)用地基準地價基準地價CADASTRAL MANAGEMENT合理合理制定更新技術(shù)方案資料調(diào)查資料整理、分析因素選擇及權(quán)重確定定級總分值計算初步劃分、驗證城鎮(zhèn)土地級別確定城鎮(zhèn)土地級別樣點地價計算、土地收益測算基準地價測算、地價平衡編

30、制基準地價修正系數(shù)表編繪圖件、撰寫報告調(diào)整基準地價城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整專家論證3.土地級別土地級別 基準地價基準地價 更新調(diào)整更新調(diào)整 技術(shù)流程技術(shù)流程CADASTRAL MANAGEMENT3-1-1土地定級指標體系的建立土地定級指標體系的建立商服繁華影響度商服繁華影響度 影響因素影響因素許昌市城區(qū)土地質(zhì)量許昌市城區(qū)土地質(zhì)量產(chǎn)業(yè)集聚影響度產(chǎn)業(yè)集聚影響度 道路通達度道路通達度 綠地覆蓋度綠地覆蓋度 公交便捷度公交便捷度 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 對外交通便利度對外交通便利度 公用設施完備度公用設施完備度 基礎設施完善度基礎設施完善度 CADASTRAL MANAGEMENT綜合用地定級因素、因

31、子權(quán)重綜合用地定級因素、因子權(quán)重 定級因素定級因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標準差商服繁華影響度商服繁華影響度商服中心商服中心0.30000.0道路通達度道路通達度道路道路0.12003.2公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.09003.4對外交通便利度對外交通便利度汽車站汽車站0.02803.3火車站火車站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.0基礎設施完善度基礎設施完善度電訊電訊0.01682.5供水供水0.02400.4排水排水0.01800.4供電供電0.02400.0供氣供氣0.01922.5供熱供熱0.01802.4公用設施完備度公用設施完備度中學中學0

32、.01442.1小學小學0.01562.0幼兒園幼兒園0.01322.1醫(yī)院醫(yī)院0.01922.1農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場0.01922.1公園公園0.01323.5郵局郵局0.01201.6文化館文化館0.00362.2體育館體育館0.00482.5影劇院影劇院0.00482.6環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.06344.2水污染水污染0.03853.8大氣污染大氣污染0.04072.8綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.07003.5住宅用地定級因素、因子權(quán)重住宅用地定級因素、因子權(quán)重 定級因素定級因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標準差商服繁華影響度商服繁華影響度商服中心

33、商服中心0.195000.0道路通達度道路通達度道路道路0.10003.1公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.08002.4對外交通便利度對外交通便利度汽車站汽車站0.02453.2火車站火車站0.02732.0高速公路口高速公路口0.01824.0基礎設施完善度基礎設施完善度電訊電訊0.02244.5供水供水0.04161.4排水排水0.02402.4供電供電0.03200.0供氣供氣0.02563.5供熱供熱0.02402.4公用設施完備度公用設施完備度中學中學0.01681.1小學小學0.01822.0幼兒園幼兒園0.01542.7醫(yī)院醫(yī)院0.02242.2農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場0.0

34、2242.6公園公園0.01542.5郵局郵局0.01401.8文化館文化館0.00423.2體育館體育館0.00562.5影劇院影劇院0.00562.5環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.03364.2水污染水污染0.04203.2大氣污染大氣污染0.04442.2綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.08003.8人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.7CADASTRAL MANAGEMENT公共管理與公共服務用地定級因素權(quán)重公共管理與公共服務用地定級因素權(quán)重 商業(yè)用地定級因素、因子權(quán)重商業(yè)用地定級因素、因子權(quán)重 定級因素定級因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標

35、準差商服繁華影商服繁華影響度響度商服中心商服中心0.37000.0道路通達度道路通達度道路道路0.10003.3公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.07003.2對外交通便對外交通便利度利度汽車站汽車站0.02103.5火車站火車站0.02342.6高速公路口高速公路口0.01564.4基礎設施完基礎設施完善度善度電訊電訊0.02942.7供氣供氣0.03363.2供熱供熱0.03153.1供水供水0.04200.3排水排水0.03150.8供電供電0.04200.0人口密度人口密度人口密度人口密度0.19003.5定級因素定級因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標準差道路通達度道路通達

36、度道路道路0.12003.5公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.10002.2對外交通便利度對外交通便利度汽車站汽車站0.02803.1火車站火車站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.4基礎設施完善度基礎設施完善度電訊電訊0.02944.3供水供水0.04204.4排水排水0.03151.4供電供電0.04200.3供氣供氣0.03363.4供熱供熱0.03152.6公用設施完備度公用設施完備度中學中學0.02161.1小學小學0.02342.1幼兒園幼兒園0.01982.0醫(yī)院醫(yī)院0.02884.2農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場0.02882.2公園公園0.01982.1郵局郵局

37、0.01801.6文化館文化館0.00603.6體育館體育館0.00611.5影劇院影劇院0.00613.5環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度噪聲污染噪聲污染0.03361.2水污染水污染0.04203.9大氣污染大氣污染0.04442.+綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.09003.5人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.4交通運輸用地交通運輸用地定級因素、因子權(quán)重定級因素、因子權(quán)重 特殊用地特殊用地定級因素、因子權(quán)重定級因素、因子權(quán)重 定級因素定級因素影響因影響因子子權(quán)重權(quán)重標準差標準差商服繁華影商服繁華影響度響度商服中商服中心心0.19000道路通達度道路通達度道路道路0.

38、18002.3公交便捷度公交便捷度公交便公交便捷度捷度0.12003.1對外交通便對外交通便利度利度汽車站汽車站0.04203.2火車站火車站0.04682.7高速公高速公路口路口0.03123.4基礎設施完基礎設施完善度善度電訊電訊0.03082.5供水供水0.04400.4排水排水0.03301.2供氣供氣0.03520.8供熱供熱0.03300.3供電供電0.04405.6人口密度人口密度人口密人口密度度0.17003.2定級定級因素因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標準差道路道路通達通達度度道路道路0.24003.1對外對外交通交通便利便利度度汽車站汽車站0.06653.5火車站火車站

39、0.07411.5高速公路口高速公路口0.04943.3基礎基礎設施設施完善完善度度電訊電訊0.05321.4供水供水0.07601.5排水排水0.05702.7供氣供氣0.06082.4供熱供熱0.05703.2供電供電0.07604.6環(huán)境環(huán)境質(zhì)量質(zhì)量優(yōu)劣優(yōu)劣度度噪聲污染噪聲污染0.03082.5大氣污染大氣污染0.04071.8水污染水污染0.03853.7綠地綠地覆蓋覆蓋度度綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.08002.4工業(yè)用地工業(yè)用地定級因素、因子權(quán)重定級因素、因子權(quán)重 定級定級因素因素影響因子影響因子權(quán)重權(quán)重標準差標準差道路道路通達通達度度道路道路0.24002.3對外對外交通交通便利便利

40、度度汽車站汽車站0.07703.5火車站火車站0.08582.1高速公路口高速公路口0.05723.4基礎基礎設施設施完善完善度度電訊電訊0.04902.8供水供水0.07001.2排水排水0.05251.3供氣供氣0.05602.4供熱供熱0.05252.6供電供電0.07000.9產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚集聚影響影響度度產(chǎn)業(yè)集聚影產(chǎn)業(yè)集聚影響度響度0.19003.6CADASTRAL MANAGEMENT3-1-2土地定級單元的確定n土地定級單元是在城鎮(zhèn)定級信息系統(tǒng)中，土地定級單元是在城鎮(zhèn)定級信息系統(tǒng)中，采用網(wǎng)格法，由系統(tǒng)自動生成，網(wǎng)格尺采用網(wǎng)格法，由系統(tǒng)自動生成，網(wǎng)格尺寸根據(jù)寸根據(jù)規(guī)程規(guī)程以及許昌市

41、城區(qū)定級規(guī)以及許昌市城區(qū)定級規(guī)模，采用實地模，采用實地20m20m的網(wǎng)格作為土的網(wǎng)格作為土地定級單元，將土地定級區(qū)域自動劃分地定級單元，將土地定級區(qū)域自動劃分成約成約14351個網(wǎng)格。個網(wǎng)格。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT（四）定級因素分值的計算（四）定級因素分值的計算n定級因素作用分值計算是根據(jù)選定的定級因素和因子體系，對各因素因定級因素作用分值計算是根據(jù)選定的定級因素和因子體系，對各因素因子資料進行整理、分析、計算的過程，也是設定各因素因子評分標準的子資料進行整理、分析、計算的過程，也是設定各因素因子

42、評分標準的過程。分值計算工作中常用到作用分值、因素分值和總分值三個概念：過程。分值計算工作中常用到作用分值、因素分值和總分值三個概念：n作用分值作用分值 指同一定級因素內(nèi)某一設施、中心對土地定級區(qū)域內(nèi)某塊土指同一定級因素內(nèi)某一設施、中心對土地定級區(qū)域內(nèi)某塊土地的影響強度。如在商服繁華度這一因素中，某一商服中心對距該中心地的影響強度。如在商服繁華度這一因素中，某一商服中心對距該中心不同距離地塊上的影響強度不同、作用分值不同。不同距離地塊上的影響強度不同、作用分值不同。n因素分值因素分值 指同一定級因素內(nèi)各設施、中心對某一地塊的作用分值之和。指同一定級因素內(nèi)各設施、中心對某一地塊的作用分值之和。n

43、總分值總分值 指某一地塊上所得各定級因素分值的加權(quán)總分值。指某一地塊上所得各定級因素分值的加權(quán)總分值。CADASTRAL MANAGEMENT城鎮(zhèn)土地定級因素因子城鎮(zhèn)土地定級因素因子繁繁華華程程度度環(huán)環(huán)境境狀狀況況其其它它基基礎礎設設施施狀狀況況生生活活設設施施完完善善度度公公用用設設施施完完備備度度交交通通條條件件商商服服繁繁華華影影響響度度道道路路通通達達度度對對外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水設設施施排排水水設設施施供供暖暖設設施施供供氣氣設設施施供供電電設設施施文文化化教教育育設設施施醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設設施施公公園園綠綠地地文文娛娛體體育育設設施施環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量優(yōu)

44、優(yōu)劣劣度度綠綠地地覆覆蓋蓋率率自自然然條條件件優(yōu)優(yōu)劣劣度度大大氣氣污污染染水水污污染染噪噪聲聲污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承載載力力人人口口密密度度城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃用用地地潛潛力力總分值總分值因素分值因素分值作用分值作用分值指標值量化指標值量化CADASTRAL MANAGEMENT1、分值計算方法、分值計算方法n面狀因素，直接作用（有哪些？）面狀因素，直接作用（有哪些？）n點線狀因素，擴散作用（有哪些？）點線狀因素，擴散作用（有哪些？）中心設施擴散中心設施擴散CADASTRAL MANAGEMENT2、不同類型因素分值計算的一般、不同類型因素分值計算的一般方法方法n第一，面狀土地因素分

45、值計算方法第一，面狀土地因素分值計算方法n最大最小值法：最大最小值法：)/()(100minmaxminxxxxfiiCADASTRAL MANAGEMENT第二，點、線狀土地因素作用分值計算方法第二，點、線狀土地因素作用分值計算方法n量化方法為量化方法為n先在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪鱿仍诟饕蛩貎?nèi)按規(guī)模或類型求出各點線設施的相各點線設施的相對作用分對作用分，最大值為，最大值為100n然后，根據(jù)因素的類型或規(guī)模，計算其作用或平然后，根據(jù)因素的類型或規(guī)模，計算其作用或平均均影響范圍影響范圍，并劃分若干相對距離區(qū)間，并劃分若干相對距離區(qū)間n最后根據(jù)因素的影響隨距離衰減具有不同規(guī)律的最后根據(jù)因素的影響

46、隨距離衰減具有不同規(guī)律的特點，選取不同的數(shù)學模型，計算各特點，選取不同的數(shù)學模型，計算各相對距離相對距離上上的因素作用分。一般常用的計算模型有線性和指的因素作用分。一般常用的計算模型有線性和指數(shù)兩種。數(shù)兩種。)1 (rFfi)1(riFf 典型的線性模型表達公式為：典型的指數(shù)模型表達公式為：CADASTRAL MANAGEMENTn第三，阻隔區(qū)分值計算方法。第三，阻隔區(qū)分值計算方法。n當因素作用分衰減遇到不可直當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（如鐵路、高速接跨越的障礙（如鐵路、高速公路、河流等）時，則作用分公路、河流等）時，則作用分衰減應以可通行處為結(jié)點，按衰減應以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點

47、處的因素作用分及剩余的結(jié)點處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減；當影響半徑，再次進行衰減；當不可直接跨越的障礙有較多的不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其的存在。通行處時，可以忽視其的存在。CADASTRAL MANAGEMENT 3、商服繁華程度因素分值計算、商服繁華程度因素分值計算 n商服繁華影響度是反映城市經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標，商服繁華影響度是反映城市經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標，通常是影響土地級別的最主要因素。商業(yè)服務中心的通常是影響土地級別的最主要因素。商業(yè)服務中心的規(guī)模代表繁華中心的繁華程度，它決定著中心的影響規(guī)模代表繁華中心的繁華程度，它決定著中心的影響大小和影響范

48、圍。大小和影響范圍。n（1）商服中心級別的確定）商服中心級別的確定n（2）商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割計算）商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割計算 n（3）商服中心影響半徑確定）商服中心影響半徑確定 n（4）計算商服繁華影響度因素分值）計算商服繁華影響度因素分值 CADASTRAL MANAGEMENT繁華程度資料整理繁華程度資料整理n（1）商服中心級別的劃分）商服中心級別的劃分城鎮(zhèn)類型城鎮(zhèn)類型應分出的商服應分出的商服中心級別數(shù)目中心級別數(shù)目最低級中心的建筑最低級中心的建筑面積之和下限面積之和下限大城市大城市24級級20001500平方米平方米中等城市中等城市23級級15001000平方米平方米

49、小城市以下小城市以下 12級級1000500平方米平方米CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁續(xù)上頁n商服中心邊界確定商服中心邊界確定n在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。n商服中心劃分要求商服中心劃分要求n城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級到低級按市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等級別劃分。CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁續(xù)上頁n商服中心劃分依據(jù)商服中心劃分依據(jù)na a）按商服中心的銷售總額、總利潤或單）按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值以及其它經(jīng)濟指標位面積銷售額、利潤值以及其它經(jīng)濟指標的高低衡量；的高低

50、衡量；nb b）利用對商服中心的已有劃分成果，并）利用對商服中心的已有劃分成果，并加以適當修正、調(diào)整確定。加以適當修正、調(diào)整確定。CADASTRAL MANAGEMENT確定商服中心綜合規(guī)模指數(shù)確定商服中心綜合規(guī)模指數(shù)n求單項規(guī)模指數(shù)求單項規(guī)模指數(shù) 式中：式中： 為標準化指標值；為標準化指標值；Bi為某指標值；為某指標值； Bmax為某指標最大值。為某指標最大值。n再求綜合規(guī)模指數(shù)：再求綜合規(guī)模指數(shù)：式中：式中：K為商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；為商服中心綜合規(guī)模指數(shù)；Wi為為指標權(quán)重值指標權(quán)重值; Mi為標準化指標值。為標準化指標值。max/100BBMiiiMiniiMWK1CADASTRAL M

51、ANAGEMENT（2）商服中心內(nèi)各級功能分的分割計算）商服中心內(nèi)各級功能分的分割計算n不同的商服中心，有著與其級別相一致的商業(yè)服務功能。如市不同的商服中心，有著與其級別相一致的商業(yè)服務功能。如市級中心具有市級商業(yè)的功能；區(qū)級中心具有區(qū)級商業(yè)的功能。級中心具有市級商業(yè)的功能；區(qū)級中心具有區(qū)級商業(yè)的功能。然而各中心除了有與自身級別一致的功能外，還包含了比其級然而各中心除了有與自身級別一致的功能外，還包含了比其級別低的各級功能，而且，商服中心級別越高，包含的功能層次別低的各級功能，而且，商服中心級別越高，包含的功能層次越多。因此在計算商服繁華影響度時需要對商服中心的各級功越多。因此在計算商服繁華影

52、響度時需要對商服中心的各級功能進行分割，區(qū)分各級功能的半徑和作用層次。能進行分割，區(qū)分各級功能的半徑和作用層次。n對于同一中心包含的各功能層次的量，稱為繁華作用分。繁華對于同一中心包含的各功能層次的量，稱為繁華作用分。繁華作用分可按商業(yè)服務職能種類、商業(yè)服務業(yè)專業(yè)化程度、規(guī)模作用分可按商業(yè)服務職能種類、商業(yè)服務業(yè)專業(yè)化程度、規(guī)模等計算，多采用等計算，多采用次級中心功能扣除法次級中心功能扣除法。n其基本思路是：由于同一商業(yè)服務中心里，次一級功能以上的其基本思路是：由于同一商業(yè)服務中心里，次一級功能以上的功能才是高級功能，那么只要從商業(yè)服務中心里減去次一級功功能才是高級功能，那么只要從商業(yè)服務中心

53、里減去次一級功能的量，就可得到高一級功能的量值。能的量，就可得到高一級功能的量值。 CADASTRAL MANAGEMENT功能分割分計算公式：功能分割分計算公式： Fi 某組商服中心繁華作用分；某組商服中心繁華作用分；Mi 某組商服中心規(guī)模指數(shù)；某組商服中心規(guī)模指數(shù)；Mj 次級商服中心規(guī)模指數(shù)；次級商服中心規(guī)模指數(shù)；Fmin 最低級商服中心繁華作用分；最低級商服中心繁華作用分；Mmin最低商服中心規(guī)模指數(shù)。最低商服中心規(guī)模指數(shù)。jiiMMFminminMF CADASTRAL MANAGEMENT許昌市各級商服中心功能分割分許昌市各級商服中心功能分割分編號商服中心名稱級別指標指標量化值綜合規(guī)

54、模指數(shù)1綜合規(guī)模指數(shù)2功能分割分服務半徑（米）用地面積網(wǎng)點個數(shù)用地面積網(wǎng)點個數(shù)1市中心商服中心11.3031012100.0 100.0 100.0 1006890002思故臺商服中心20.063904.6 38.5 23.3 322630003興昌路商服中心20.24837519.0 37.1 28.9 30004五一路商服中心20.0283022.1 29.8 17.4 30005魏武廣場商服中心20.91546070.2 45.5 56.6 30006延安路商服中心30.072785.5 7.7 6.7 6630007許由路商服中心30.035862.7 8.5 5.9 2000CADA

55、STRAL MANAGEMENT（3）商服中心影響半徑確定）商服中心影響半徑確定 na）市級商服功能的服務半徑等于市級）市級商服功能的服務半徑等于市級中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；nb）市級商服功能以外的各級功能的服）市級商服功能以外的各級功能的服務半徑等于同級商服中心的最大服務距務半徑等于同級商服中心的最大服務距離。離。CADASTRAL MANAGEMENT相對距離計算相對距離計算n商服中心的不同級功能劃分商服中心的不同級功能劃分315個對個對應的相對距離區(qū)間。應的相對距離區(qū)間。nrdid0r1n式中式中:r相對距離；相對距離；ndi在在i級商服功

56、能的服務半徑內(nèi)，某級商服功能的服務半徑內(nèi)，某點距中心的實際距離；點距中心的實際距離；ndi級商服功能的服務半徑。級商服功能的服務半徑。CADASTRAL MANAGEMENT（4）商服繁華影響度因素分值計算）商服繁華影響度因素分值計算nfi 繁華影響度作用分值；繁華影響度作用分值；nF某級商服中心繁華度作用分值；某級商服中心繁華度作用分值；nr相對距離。相對距離。n定級單元的商服繁華影響度分值由各級商服中心對某地塊影響度分定級單元的商服繁華影響度分值由各級商服中心對某地塊影響度分值疊加、修正得到，分值疊加時要遵循以下原則：值疊加、修正得到，分值疊加時要遵循以下原則：n同時存在多級功能影響時，對

57、各級功能的作用分僅取值一次；同時存在多級功能影響時，對各級功能的作用分僅取值一次；n受多個同級功能影響時，取其中最高分值。受多個同級功能影響時，取其中最高分值。 )1(riFfCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTn在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為影響分值分別為50、15、5，但同時又受另一區(qū)，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為響分值分別為

58、20、4，則該評價單元的商服繁華，則該評價單元的商服繁華度作用分值為（度作用分值為（ ）。）。nA.94 B.75 C.74 D.70 CADASTRAL MANAGEMENT4.交通條件的因素分值計算交通條件的因素分值計算（1）道路通達度的分值計算）道路通達度的分值計算 各類道路在不同距離上的作用分值是各類道路在不同距離上的作用分值是按指數(shù)衰減公式計算的，公式為：按指數(shù)衰減公式計算的，公式為： 式中：式中：fi 道路通達度分值；道路通達度分值； F各類道路的影響分值。各類道路的影響分值。 當?shù)貕K（單元）上存在多種道路類型影響時，單元的道路當?shù)貕K（單元）上存在多種道路類型影響時，單元的道路通達

59、度分值為所相關(guān)道路類型中得分最多的值；僅受單一道路通達度分值為所相關(guān)道路類型中得分最多的值；僅受單一道路影響時，道路通達度分值則為該道路在這一距離上的作用分。影響時，道路通達度分值則為該道路在這一距離上的作用分。在算出通達度得分后，應作通達系數(shù)修正。在算出通達度得分后，應作通達系數(shù)修正。 通達系數(shù)通達系數(shù) )1(riFfiiikff ikCADASTRAL MANAGEMENT道路通達度資料整理道路通達度資料整理n道路類型道路類型na）按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為主）按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為主干道、次干道和支路。干道、次干道和支路。nb）按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同分）按主、次干道在

60、城鎮(zhèn)中的類型不同分為混合型主干道、生活型主、次干道、交為混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。通型主、次干道。nc）各城鎮(zhèn)應分出的道路類型數(shù)為）各城鎮(zhèn)應分出的道路類型數(shù)為:大城市大城市57類；中等城市類；中等城市35類；小城市以下類；小城市以下13類。類。CADASTRAL MANAGEMENT續(xù)上頁續(xù)上頁n道路類型劃分依據(jù)道路類型劃分依據(jù)na）按道路寬度）按道路寬度道路類型道路類型紅線寬度紅線寬度車行道寬度車行道寬度主干道主干道40米米1418米米次干道次干道30米米1114米米支路支路15米米79米米b）按道路上的車道數(shù)；）按道路上的車道數(shù)；c）按道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用。