物業(yè)管理方案牟啟明_第1頁
物業(yè)管理方案牟啟明_第2頁
物業(yè)管理方案牟啟明_第3頁
已閱讀5頁,還剩7頁未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

1、歐景名城物業(yè)管理方案目錄一、社區(qū)項(xiàng)目概況和特點(diǎn) 二、物業(yè)管理目標(biāo).三、物業(yè)管理模式和內(nèi)容 四、 物業(yè)公司管理制度 .五、物業(yè)公司組織構(gòu)架和人員配備 六、物業(yè)管理物資配備七、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 .八、物業(yè)特色服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)文化 九、 物業(yè)費(fèi)的成本測算 .一、社區(qū)項(xiàng)目概況和特點(diǎn)歐景名城建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)?,F(xiàn)將項(xiàng)目有關(guān)情況公示如下:一、開發(fā)單位:浙江萬廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模:項(xiàng)目位于義烏市江濱南路、城江路交叉口西北側(cè)。項(xiàng)目總投資52000萬元,規(guī)劃總用地面積186191.79川,分南、北二個區(qū)塊建設(shè),北區(qū)為 13幢33層 的高層建筑組成的高層區(qū),南區(qū)是主要為 4層的多層區(qū)

2、??偨ㄖ娣e為606886 卅,其中住宅建筑面積為450401川,公建面積為14297川,地下建筑面積 142187川。小區(qū)設(shè)計(jì)居住3962戶。綠地率為35%。三、項(xiàng)目主要污染物排放情況:整個項(xiàng)目實(shí)行雨、污分流,廢水排放近期執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996 一級標(biāo)準(zhǔn),遠(yuǎn)期納入水處理廠第四分廠集中處理后可執(zhí)行三級標(biāo)準(zhǔn);區(qū)域噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB3096-93 U類區(qū)標(biāo)準(zhǔn),交通干線側(cè)執(zhí)行W類區(qū)標(biāo)準(zhǔn);油煙廢氣須經(jīng)專用附壁煙道至樓頂高空排放。四、項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論:根據(jù)該項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書的結(jié)論,本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政 策和義烏市總體規(guī)劃,選址合理,經(jīng)采取防治措施后

3、可以做到達(dá)標(biāo)排放,實(shí)現(xiàn) 社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者的統(tǒng)一。建設(shè)單位能在建設(shè)中和建成后切實(shí)做好各項(xiàng)管 理工作,認(rèn)真落實(shí)環(huán)評提出的各項(xiàng)環(huán)境污染防治措施,落實(shí)環(huán)保投資,做到環(huán) 保投資,做到污染物達(dá)標(biāo)排放,則從環(huán)保角度來看,本項(xiàng)目是可行的五、項(xiàng)目擬采取的主要環(huán)保措施:生活廢水須經(jīng)有效處理后排入市政污水管道;地下車庫汽車尾氣經(jīng)收集后 由排風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)通風(fēng)豎井至住宅樓頂排放,車庫換氣次數(shù)不低于6次/h ;住宅油煙應(yīng)經(jīng)油煙吸收裝置除油煙后,集中收集經(jīng)豎向?qū)S脽煹烙诟髯≌瑯琼敿信?放;建設(shè)期、運(yùn)營期都必須選用低噪聲設(shè)備及采取有效的消聲降噪措施;加強(qiáng) 施工期管理,選用先進(jìn)的施工手段,合理安排施工時(shí)間,嚴(yán)禁夜間施工;垃圾

4、 做到定點(diǎn)收集,日產(chǎn)日清;做好小區(qū)四周、道路兩側(cè)綠化美化工作。下面提供該社區(qū)一些基本項(xiàng)目概況物業(yè)名稱新光物業(yè)物業(yè)類型商住小區(qū)規(guī)劃總用地面積m186191.79居住區(qū)用地面積m1204012總建筑面積m606886住宅建筑面積m450401公建建筑面積m14279總戶數(shù)戶3962總?cè)丝谌?15912戶均建筑面積m123含待征道路容積率0.94不含待征道路容積率1.1建筑密度25.08%停車位1300 個、管理目標(biāo)管理設(shè)想是:1、建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍,訓(xùn)練并儲備金地物業(yè)管理專業(yè)人員;2、利用該社區(qū)規(guī)劃建設(shè)以環(huán)境取勝的特點(diǎn),營造獨(dú)特的高品味社區(qū)環(huán)境文化;3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)

5、境管理、工程維護(hù)管理、行 政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理等)全面導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系,“職能 管理標(biāo)準(zhǔn)化”,并結(jié)合本物業(yè)實(shí)況和溶入金地特色,落實(shí)“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn);4、主動了解業(yè)戶的服務(wù)需求(包括潛在的、特別的),在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施 金地物業(yè)倡導(dǎo)的“以人為本”全方位個性化的業(yè)戶服務(wù),并維持良好的溝通, 共同營造“溫馨家園”。三、物業(yè)管理模式和內(nèi)容從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn),其一、新都市主義建筑風(fēng)格, 具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn); 其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件,有豐富的水域和植被;其三、身處在優(yōu)厚且較大 壓力的職場上,有著對自然

6、、健康、自由生活環(huán)境的渴望;其四、便利的商 業(yè)、咼品位生活方式。開放的1、自由出入的大社區(qū),充裕的公共設(shè)施和場所,獨(dú)立且安全 的組團(tuán);2、物業(yè)安全管理重點(diǎn)是組團(tuán),將居家報(bào)警、單元門禁、院落 圍墻紅外線聯(lián)動對射、組團(tuán)可視對講門禁、安全員定點(diǎn)巡邏、 24小時(shí)控制中心值班機(jī)制;3、組團(tuán)外施行“無人化管理”,通過智能化設(shè)備對主要場所 的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安,同時(shí)給 予顧客的充分自由空間。4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地,而是具有和政府共同治理的特點(diǎn), 引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律 和社區(qū)規(guī)范的人員,將充分享受無阻尼的服務(wù),盡情享受豐富 的生活方式。5、社區(qū)將無“

7、禁止踐踏草地”的標(biāo)識牌,開辟可直接接觸的 綠地,拉近人與自然的距離,供客戶享受青草芬香和陽光沐 浴。生活的1、引領(lǐng)庭院文化,豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動,為每組團(tuán)設(shè)置親善 大使,直接為業(yè)主排憂解難,建立快速溝通渠道,讓業(yè)主在大 社區(qū)中享受更貼切的服務(wù);2、營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境,豐富社區(qū)公共場所的娛樂設(shè)施;3、對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局,生活必配備項(xiàng)目、休閑娛 樂項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目、異國情調(diào)的跳蚤市場;親和力的廉價(jià) 百貨項(xiàng)目;4、多元的信息溝通渠道,遍布社區(qū)的音樂廣播、人流密集出 的電子屏系統(tǒng)、可隨時(shí)求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。5、繽紛色彩的社區(qū)文化,以健康、科學(xué)、探險(xiǎn)為主題適于各 類人群,尤其包

8、括兒童寓教于樂的科教活動。便利的1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套,引進(jìn)大型購物商家交通車;2、通暢的交通設(shè)計(jì),路邊停車方式,縮短步行距離;3、物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程,在 人潮高峰段親善大使專守庭院服務(wù);4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務(wù);5、提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。四、物業(yè)公司管理制度管理制度科學(xué)完善、合理量化、健全而又可操作性的規(guī)章制度將是我們推行規(guī)范 管理的重要法寶。下面列示本物業(yè)管理公司的管理制度內(nèi)容,在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性管 理前我們將結(jié)合歐景名城的具體情況進(jìn)行對應(yīng)性取舍,使規(guī)章制度切實(shí)可行。1、崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)管理處主任助理崗位職責(zé)管理處接待員崗位職

9、責(zé)管理 處檔案管理員(兼)崗位職責(zé)社區(qū)文化主管(兼)崗位職責(zé)管理處綜合管理員崗 位職責(zé)管理處保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)保安隊(duì)車輛管理員崗位職責(zé)保安隊(duì)治安管理 員崗位職責(zé)維修員崗位職責(zé)管理處綠化監(jiān)管員(兼)崗位職責(zé)清潔衛(wèi)生監(jiān)管員(兼)崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)技術(shù)主管崗位職責(zé)工程部業(yè)務(wù)主管崗位職責(zé) 工程部質(zhì)檢主管崗位職責(zé)工程部電梯班班長崗位職責(zé)工程部電梯安全檢測員崗 位職責(zé)工程部電梯維修工崗位職責(zé)工程部電梯值班員崗位職責(zé)。2、管理運(yùn)作制度管理處資料整理、檢查制度、管理處檔案資料管理制度、管理處檔案資料 保密制度、管理處用戶檔案建立規(guī)程、管理處檔案資料借閱規(guī)程、管理處檔案 資料銷毀制度、管理處空置房屋管理

10、制度、管理處裝修管理規(guī)程、管理處維修 回訪工作規(guī)程。管理處巡檢規(guī)程、管理處治安管理制度、管理處保安員巡邏工作規(guī)程、管理處保安員交接班制度、電梯保養(yǎng)和安全檢驗(yàn)制度、高壓配電室安全操作規(guī)程、低壓配電室 安全操作規(guī)程、配電設(shè)備維修保養(yǎng)制度、電氣維修規(guī)定、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程。干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程、供電站值班制度、供電運(yùn)行交接班制度、配電室運(yùn)行管理 制度、電工值班制度、管理處保安隊(duì)裝備管理制度、管理處保安員對突發(fā)事件的應(yīng)急 措施管理處保安員遇到槍劫、盜竊的處理方法、管理處對業(yè)主(用戶)遇到刑事和治安 災(zāi)害事故的處理方法、管理處保安員執(zhí)勤中發(fā)生可疑情況的處理方法、管理處保安員 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定不聽勸阻的

11、處理方法。3、業(yè)主公約與公眾管理規(guī)程業(yè)主(用戶)投訴處理流程、管理處辦公室每日工作流程、管理處房屋、綠化、衛(wèi)生主管每日工作流程、安全、交通管理運(yùn)作流程、管理處綠化運(yùn)作流 程、清潔保潔工作流程、工程部運(yùn)作流程、住宅區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī) 定、電梯使用管理規(guī)定、智能化設(shè)施使用管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)精神文明建設(shè)公 約。物業(yè)小區(qū)房屋維修管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)房屋外墻管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)戶外 廣告管理規(guī)定物業(yè)小區(qū)裝修管理規(guī)定(附件一:裝修施工管理辦法)、物業(yè)小區(qū) 禁止違章占地及違章亂搭建管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣 的規(guī)定。物業(yè)小區(qū)公用配套設(shè)施管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)公用配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、物業(yè)

12、小區(qū)樓宇天面管理規(guī)定、物業(yè)小區(qū)公共場地管理規(guī)定。4、文檔管理我們對檔案將采用“集中化、有序化、信息化”原則進(jìn)行管理。在加強(qiáng)用 電腦管理檔案的同時(shí),在資料收集時(shí)廣開信息渠道,存儲時(shí)做到內(nèi)容全面、豐 富、完整。建立檔案管理制度,包括資料的密級制度、領(lǐng)用歸還制度、儲藏時(shí) 的“防火、防潮、防霉、防盜”辦法等。還要研究資料如何為我們的管理和服 務(wù)發(fā)揮它的使用價(jià)值。五、組織構(gòu)架和人員配備六、物業(yè)特色服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量保證及社區(qū)文化物業(yè)管理服務(wù)可以分為基本服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。又可以將專項(xiàng)服 務(wù)及特約服務(wù)的內(nèi)容劃分為無償服務(wù)和有償服務(wù)(1)無償服務(wù)代辦銀行開戶代訂酒店客房保安對講檢修服務(wù)代辦電話開戶 使用公共

13、運(yùn)動場所代訂牛奶代叫出租車代請家教 代購車船、飛機(jī)票代寄、代領(lǐng)郵件提供圖書閱覽 組織各種展銷活動開設(shè)棋類活動場所(2)有償服務(wù)清洗排風(fēng)扇20-50元/次清洗抽油煙機(jī)50-100元/次清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/個次鐘點(diǎn)家庭服務(wù)(日常服務(wù))15元/小時(shí)人安裝玻璃5-50元/次(不含材料)安裝排風(fēng)扇10-30元/部 安裝洗衣機(jī)10-60元/臺 掛畫、掛鏡框5-10元/幅 安裝抽油煙機(jī)25-50元/部 安裝空調(diào)(窗式)250-400元/部 安裝空調(diào)(分體)350-500元/部 檢修電路50-200元/次(不含材料) 修理防盜門25-30元/扇(不含材料) 修理家具配件10-100元/次(不含材料) 修理木門

14、50-100元/次(不含材料) 檢修家用電器10-300元/次(不含材料) 修理窗、簾、拉簾等5-50元/次(不含材料) 疏通下水管道(主管)50-200元/次 疏通下水管道(支管)10-100元/次 修理、更換電表、水表等10-50元/次(不含材料) 修理、更換開關(guān)、插座、電話盒10-50元/次(不含材料) 洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 10-50元/次(3)社區(qū)文化將年齡相仿、興趣愛好相似的業(yè)主組織起來組成專項(xiàng)活動團(tuán)體,定期交流活 動,并逐步引導(dǎo)其自主開展活動;結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、地域特點(diǎn),開展各類主題的社區(qū) 活動,強(qiáng)調(diào)娛樂性、知識性、趣味性,吸引業(yè)主廣為參與,直至形成社區(qū)的文化特 色代表;還可

15、以與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作針對不同層次業(yè)主組織專項(xiàng)活動,一方面為業(yè)主提供良好服務(wù),另一方面增加一定的經(jīng)濟(jì)收益。A)針對不同年齡的客戶群體,組織相應(yīng)的興趣愛好活動團(tuán)體:B)兒童興趣班:C)兒童活動是聯(lián)系陌生家庭之間的重要紐帶,可根據(jù)資源情況組織一些兒童興趣班,舞蹈班、音樂班、游泳班、繪畫班等。夕陽紅藝術(shù)團(tuán): 豐富社區(qū)內(nèi)老年業(yè)主的生活,可組織成立書法班、合唱團(tuán)、戲曲 小組、棋牌活動小組等。各類體育項(xiàng)目俱樂部針對中青年業(yè)主,可以組織成立各類日常體育項(xiàng)目俱樂部,定期組織 聯(lián)賽、友誼賽等,如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊(duì), 定期開展競技比賽。B)各類主題社區(qū)活動:郊游活動在季節(jié)適宜的情況下,組織業(yè)主赴郊

16、外出游,既使業(yè)主身心得到 放松,也能促進(jìn)業(yè)主間的交流,塑造小區(qū)內(nèi)良好的人際關(guān)系。 各類展覽活動針對某一主題請業(yè)主提供物品參與展覽,如書畫展、攝影展、自 制手工藝品展等,既提升了活動的文化氣息,也為業(yè)主提供了展示自己的環(huán)保活動通過組織一系列與環(huán)境保護(hù)有關(guān)的活動,如環(huán)保知識宣傳,廢物利用 比賽等,提高業(yè)主環(huán)保意識,共建美好家園。文藝活動重大節(jié)日期間組織文藝晚會、嘉年華會,活躍氣氛,增強(qiáng)小區(qū)凝 聚力。C)引入專業(yè)機(jī)構(gòu)舉辦專項(xiàng)活動:醫(yī)療保健講座針對中老年人,與醫(yī)療服務(wù)部門共同組織醫(yī)療保健講座,提高中 老年人保健知識,同時(shí)對此類機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品有所宣傳,可適當(dāng)獲取一定服務(wù) 費(fèi)用。美容護(hù)膚講座針對女性業(yè)主,與美

17、容機(jī)構(gòu)定期組織美容護(hù)膚知識講座,宣傳相 關(guān)知識與產(chǎn)品,可適當(dāng)獲取一定的服務(wù)費(fèi)用。旅游俱樂部與專業(yè)旅行社聯(lián)合,針對熱愛旅游的業(yè)主開展旅游景點(diǎn)介紹,旅 行知識介紹,組織旅游沙龍、論壇等,組織進(jìn)行出游活動等,收取一定的服 務(wù)費(fèi)用。(4)管理控制方法管理控制的方法將采用目標(biāo)責(zé)任管理。首先確定管理的總目標(biāo),其次根據(jù) 不同的管理層次細(xì)化成各子目標(biāo)。以劃分服務(wù)工作的責(zé)任域,將社會效益、經(jīng) 濟(jì)效益和環(huán)境效益的內(nèi)容進(jìn)行分析并找出重點(diǎn)和關(guān)鍵,進(jìn)而實(shí)行定量和定性的 歸類,然后制定出帶強(qiáng)制性的硬性指標(biāo)、帶鼓勵性的軟性指標(biāo)和帶刺激性的激 勵指標(biāo),充分發(fā)揮人在服務(wù)管理工作中的主導(dǎo)作用,最終用有制約性的簽約形 式明確各層次

18、的責(zé)任人。(5)服務(wù)質(zhì)量保證體系根據(jù)物業(yè)管理綜合服務(wù)特征,即無形性、過程性、不可貯藏性及差異性,將建立的服務(wù)質(zhì)量保證體系強(qiáng)調(diào)的是多渠道的信息來源、環(huán)型反饋的修正系統(tǒng) 和有監(jiān)督的績效考評。該體系還注重作業(yè)行為的規(guī)范性和可操作性,把最不容 易把握的由人提供的服務(wù)質(zhì)量控制在允許的偏差值之內(nèi)。我們認(rèn)為帶有人性 化、個性化、差異化的特色服務(wù)是建立在職業(yè)化的規(guī)范服務(wù)基礎(chǔ)上的,我們將 從一開始就參照IS09000系統(tǒng)編制質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書及各類表 格。七、物業(yè)管理人員費(fèi)用物資配備及成本預(yù)算一、人員費(fèi)用部門崗位人數(shù)(個)單位工資(元)費(fèi)用(元/年)主管人員主任1400048000社區(qū)管理部社區(qū)主管

19、1320038400財(cái)務(wù)2280067200客服3220079200家政服務(wù)6100072000維修部維修主管1250030000水電工4130062400電工4120057600電梯電工3130046800值班電工3120043200安全保衛(wèi)部保安主管 :1150018000安全一班6100072000安全二班6100072000安全三班 :6100072000控制中心5100060000清潔綠化部環(huán)境主管1150018000綠化工81200115000清潔工890086400合計(jì)701039600注:員工保險(xiǎn):工資總額的 15%155940元/年福利基金:工資總額的 14%145544元/

20、年培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi):工資總額的1.5%15594元/年總計(jì):1353978元/年二、物資配備(1)辦公用品209800元辦公桌椅:(5套X 1000元/套)5000元會議桌:1套6000元電腦:(5套X 8000元/套)40000元管理軟件38000元打印機(jī):1臺3000元傳真機(jī):1臺2000元復(fù)印機(jī):1臺25000元保險(xiǎn)柜:1個1000元資料柜:(3套X 1000元/套)3000元制服費(fèi):(38人X 250元/套X 4套)38000元空調(diào)器4臺16000元熱水器2臺3000元員工食堂灶具1套25000元電視機(jī)1臺200元電風(fēng)扇:(4臺X 200元/臺)800元工牌:(40個X 20元/個)800元其它辦公用品:一批3000元(2)維修工具26450元75型室內(nèi)疏通機(jī):1部2500元200型室外疏通機(jī):1部4000元電焊機(jī)1部2000元沖擊鉆1部2000元手電鉆1部600元砂輪切割機(jī)1部2000元潛水泵1臺1500元臺鉗1臺750元電工工具2套2200元木工工具1套500元水瓦工:1套1000元鋁合金:2架1600元測試儀:2套2000元高照度探照:1個800元空調(diào)工工:1套1000元高空作業(yè)工:1套1000元作業(yè)指示:8塊1000元(3)清潔綠化工具65700元吸水

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論