酒店裝修改造項目投資分析報告

1、酒店二期裝修改造項目投資分析報告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2006年5月第一部分XX酒店裝修改造項目說明第二部分項目市場環(huán)境分析第三部分投資估算與財務(wù)效益分析一、投資估算（一）參數(shù)依據(jù)（二）投資估算二、財務(wù)效益評價（一）收入測算（二）成本分析（三）損益分析（四）財務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分評價結(jié)果第一部分XX酒店裝修改造項目說明xxx集團(tuán)自2003年5月份正式收購原屬長安鎮(zhèn)xx酒店以來，開始著手進(jìn)行重新裝修改造建設(shè)，目前已改造完成的項目有：xx主營業(yè)樓、附樓新梅園海鮮餐廳及主樓外景觀、停車場改造工程，已累計投入裝修改造工程5000多萬元。目前xx酒店急待第二期改造工程，包括臨街兩幢宿舍樓改造成

2、商務(wù)客房、八幢別墅小樓的裝修改造、xx桑拿房兩側(cè)xx所屬用地的建筑裝飾項目等四項工程。本報告即針對xx酒店上述二期改造項目進(jìn)行投資分析及財務(wù)效益評價。第二部分項目的市場環(huán)境分析一、長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)的市場基礎(chǔ)東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分，東莞市連年獲得國家大中城市范圍的多項殊榮，“十大最具魅力城市”、“最具經(jīng)濟(jì)競爭力城市”、“全國優(yōu)秀旅游城市”，無論從GDP進(jìn)出口總值至實際利用外資、外商投資企業(yè)等多項指標(biāo)，均居全國前列，為中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的明星城市之一，在國際上享有很高的知名度。東莞地區(qū)外資發(fā)達(dá)，外商投資企業(yè)，尤其是臺商企業(yè)在全國最為發(fā)達(dá)，東莞臺商企業(yè)是廣州、深圳臺商企業(yè)

3、之和，眾多的外來投資企業(yè)造就了東莞地區(qū)發(fā)達(dá)的酒店、娛樂業(yè)，成為東莞酒店行業(yè)深厚的市場基礎(chǔ)。2005年東莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目生產(chǎn)值經(jīng)濟(jì)值2148億元人民幣工業(yè)總產(chǎn)值4410億元人民幣進(jìn)出口總額733億美元，其中出口405億美元外幣存款3000億元人民幣實際利用外資35.2億美元全市財政忌收入330億元人民幣城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1720億元人民幣居民人均可支配收入城鎮(zhèn)22885元，農(nóng)村9673元長安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前列。2005年，長安國民經(jīng)濟(jì)三項重要指標(biāo)均排在東莞市第一位：生產(chǎn)總值1337428萬元東莞第一稅收162094萬元東莞第一出口388215萬元東莞第

4、一長安鎮(zhèn)位于東莞市的最南端，總面積83平方公里，比東莞市松山湖開發(fā)區(qū)稍大，總?cè)丝?30多萬人，其中本地居民3,5萬人，外來人口120多萬。長安鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成主要由模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè),主要從事制造業(yè)。長安鎮(zhèn)是東莞市工廠密集度最大的鎮(zhèn)區(qū)，眾多的外資企業(yè)是長安鎮(zhèn)酒店服務(wù)行業(yè)穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，是形成長安產(chǎn)業(yè)鏈的最為重要一環(huán)。長安鎮(zhèn)城市建設(shè)規(guī)劃是東莞市所轄鎮(zhèn)中最為合理的鎮(zhèn)，市容市貌排在各鎮(zhèn)之首。發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)、狹小的地域范圍，眾多的工廠及大量的外企管理人員，優(yōu)良的市鎮(zhèn)環(huán)境，營造了長安鎮(zhèn)商務(wù)酒店行業(yè)的強(qiáng)有力的市場基礎(chǔ)。.

5、、長安酒店行業(yè)的市場現(xiàn)狀及市場分布長安鎮(zhèn)具有上星級酒店總數(shù)13家左右，主要分布在長安鎮(zhèn)所轄各區(qū)，其中五星級酒店3家，三、四星級酒店78家，其余為二星以下。長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)是東莞市轄區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)收費(fèi)最高的鎮(zhèn)區(qū)，超過東莞市區(qū)及其它各鎮(zhèn)，平均開房率亦好于其它鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)酒店年綜合平均開房率均超過8.5成，少數(shù)在9成以上。以下是長安鎮(zhèn)上星級酒店客房數(shù)量及收費(fèi)情況。全鎮(zhèn)具有星級以上客房數(shù)量3000間左右，標(biāo)準(zhǔn)間平均房價每天405元/間。長安鎮(zhèn)星級酒店市場狀況一覽表酒店名稱星級房間數(shù)量房間單價（實分布地區(qū)長安國際酒店五星400間標(biāo)準(zhǔn)間598元/CBOB廈蓮花山莊五星400余間，新100余新624元/間；蓮花山旁

6、海悅酒店五星400余間，新70間新500元/間；莞長路旁長安酒店四星280間新480元/間;CBOB廈XX酒店三星原有230間，現(xiàn)140新360元/間；CBDW烏沙酒店三星60間380元/間烏沙村華禧酒店四星230間380元/間廈崗107國金沙亞都酒三星280間365元/間沙頭村凱萊酒店四星165間398元/間烏沙107國嘉年華酒店三星80間330元/間烏沙村帝盈酒店三星160間330元/間廈邊村亞都酒店準(zhǔn)三120間398元/間CBDW東怡酒店準(zhǔn)三70間318元/間咸西村東豪酒店二星80間270元/間CBEM西村合計全鎮(zhèn)約3000間房標(biāo)間平均房價405元三、同類可比項目比較及本項目的優(yōu)勢1、地

7、理位置優(yōu)勢若從位置看，本項目同類可比酒店有國際酒店、海悅酒店、長安酒店、亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店。除國際酒店外，本項目在上述酒店中處于相對優(yōu)勢，應(yīng)該為長安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)最佳商務(wù)酒店位置：(1)三條主要城市商業(yè)道路交匯處；(2)即將形成的商業(yè)中心區(qū)；(3)周邊地勢最高處，有居高臨下的感覺，地勢優(yōu)越；(4)腹地寬闊，后有大型停車場配套。2、品牌優(yōu)勢XX酒店為長安最老的酒店之一，自建立之初即擁有三星級品牌，當(dāng)時為長安最好的酒店，在東莞市及深圳相當(dāng)一些地區(qū)擁有廣泛知名度，長安人家喻戶曉。3、經(jīng)營優(yōu)勢如果與亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店相比，本項目經(jīng)營占絕對優(yōu)勢;如果與海悅酒店、長安酒店相比，本項目在收

8、費(fèi)上有相當(dāng)大的競爭優(yōu)如果與烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)的酒店相比，本項目擁有絕對環(huán)境、繁華及方便的區(qū)位優(yōu)勢；如果該項目按四星級的標(biāo)準(zhǔn)裝修，房價按烏沙等工業(yè)區(qū)內(nèi)四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，則本項目在長安鎮(zhèn)酒店業(yè)中擁有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。第三部分投資估算與財務(wù)效益評價、投資估算)參數(shù)依據(jù)1.xx酒店臨蓮峰路兩幢宿舍樓原有建筑面積5884.7M2經(jīng)改造后總建筑面積8653.5M2,其中新增建筑面積2768.8M2改造后底層商鋪面積1500M2酒店客房面積6753.5M2（客房80間）其它用房400M22 .八幢別墅客房總建筑面積7200M2,原有客房150間改造后客房120間3 .桑拿樓背后山坡用地4039M2（夜總會項目）

9、總規(guī)劃用地4039M2總建筑面積10000M2其中包括首層停車場及泳池面積3600M2兩層娛樂夜總會用房6400M2,卡拉OKM房65間一層其它用房20間4 .桑拿樓一側(cè)1500M2用地的酒店配套項目建設(shè)總用地面積1900M2總建筑面積6000M2其中功能包括會議廳、健身用房、體育用房、酒店辦公用房（二）投資測算1.XX酒店臨街兩幢宿舍樓的改造（具體見下表）廳P改造項目名稱單位數(shù)量計價單價（元）合計（萬元）備注一拆除運(yùn)走M(jìn)建筑面積5000M2舊墻體一項15萬元舊物補(bǔ)償二加建271.5萬元底層鋼混土建M950M2900元/M285包基礎(chǔ)首層鋼構(gòu)加建1219M2_.2500兀/M61首層幕墻175

10、0M2_.2380兀/M66.510厘鍍膜主樓鋼混加建600M2600元/M236主樓磚混墻體一項18排水改道130M一項5三主體裝修935萬元大堂裝修M500M21500元/M275客房裝修問80問7萬元/間560包家具外墻玻璃幕M2700M2_.2330兀/M90電梯臺2臺30萬元/臺60空調(diào)M6600M2一項65消防M6600M2一項35強(qiáng)弱電一項25熱水一項25四外圍景觀15萬元園景四層一項5招牌燈飾一項10五/、口預(yù)見費(fèi)50萬元六建設(shè)利息萬元1000萬元/年年利率5.8%58萬元/年七靜態(tài)總投資1286.5萬元不含利息八動態(tài)總投資1402.5萬元含兩年利息根據(jù)酒店裝修市場行情，對八幢

11、別墅共7200M的裝修改造，單方造價按1850元/M2計，此項造價為7200X1850=1332萬元RMB3,桑拿樓背后4039M2夜總會建設(shè)項目的投資測算總建設(shè)面積10000M2(1)據(jù)該地塊地質(zhì)狀態(tài)及市場建筑行情，單方建筑造價按800元/M2計，則土建投資為800萬元RMB(2)其中娛樂經(jīng)營用房面積按6400M2夜總會裝修造價按2200元/M2計，則夜總會裝修投資為6400X2200=1408萬元RMB兩項合計為2208萬元RMB4,桑拿樓一側(cè)1900M2配套用地項目總建筑面積6000M2(1)土建造價按800元/M2,土建造價為480萬元RMB(2)裝修按1300元/M2計，則裝修造價為

12、6000X1300=780萬元RMB兩項合計造價為1260萬元RMB廳P項目名稱數(shù)量單價（元/M2）造價合計（萬元）備注一臨街商務(wù)貴賓樓8653.5M2一項1286.5二八幢別墅樓裝修7200M218501332三夜總會項目10000M2土建800元/M2裝修2200元/Mf2208四配套綜合樓建設(shè)6000M2土建800元/M2裝修1300元/M1260靜態(tài)投資合計6086.5動態(tài)總投資按4000萬元貸款計息年利率6.372%（兩年計）6596.26兩年利息共509.76萬元二、財務(wù)效益評價（一）收入測算收入測算表1 .臨街商務(wù)貴賓樓收入測算收入項目單價數(shù)量計價標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)總價底層商鋪160元/

13、M2/月1500M2市場行價，一年計288萬元首層多功能房50元/M2/月_2452M年租金27萬元商務(wù)套房480元/天35問7.5成開房率，一年計價453.6萬元豪單、雙房380元/天40問7.5成開房率，一年計價410.4萬元普單房280元/天5問7.5成開房率，一年計價37.8萬元合計一年計價1216.8萬元表二2 .別墅樓收入測算別墅貴賓客房為XX改造后的主力客房，共120間每間每天按平均480元，8成開房率則該項年收入為480X120X30X12X0.8=1658.9萬元RMB3 .夜總會項目收入測算夜總會共65間卡拉OK房，20間鐘點(diǎn)房(1)卡拉OK房按平均每間每晚總消費(fèi)(房費(fèi)+酒

14、水)1200元計算，年平均8成開房率(2)鐘點(diǎn)房按每天消費(fèi)600元/間計，9成開房率則卡拉OK房年U入2246萬元RMB鐘點(diǎn)房年收入345.6萬元RMB則夜總會年收入合計2591.6萬元RMB4 .配套綜合樓收入此項目收入可按正常寫字樓出租價計算，年收入價值按月租80元/M2計算，該項年總收入價值為6000X80X12=576萬元RMB以上四項合計為XX酒店二期改造項目的年綜合收入。具體見下表表四XX酒店二期改造后年收入測算表收入項目單價數(shù)量計價標(biāo)準(zhǔn)年總收入臨街商務(wù)樓8653.5M27.5成開房率1216.8萬元八幢別墅房平均480元/間120間8成開房率1658.9萬元夜總會卡拉OKW120

15、0元/間鐘點(diǎn)房600元/天65問20問8成開房率2591.6萬元多功能樓80元/M2/月6000M2576萬元年收入總計6043.3萬元(二)成本分析1,營業(yè)稅費(fèi)酒店行業(yè)計征5%勺營業(yè)稅及相關(guān)約0.8%的附加稅費(fèi)，預(yù)征2嘴業(yè)額的所得稅。綜合稅費(fèi)約為營業(yè)額的7.8%。2.成本測算廳P費(fèi)用項目計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/依據(jù)金額備注一稅費(fèi)按年收入6043.3萬元計471.37萬元按7.8%計二管理費(fèi)、人員工資按年收入6043.3萬元計664.76萬元按11%十三水、電、燃料按年收入6043.3萬元計664.76萬元按11%十四低值易耗品按年收入6043.3萬元計483.44萬元按8%+五財務(wù)費(fèi)用按4000萬元貸款2

16、54.88萬元年息6.372%合計年總成本2539.21萬元表五年總成本測算表（三）損益分析表四年損益分析表序號項目金額（萬元）備注一營業(yè)收入6043.3工期改造四項總收益二經(jīng)營成本2284.33不含稅費(fèi)三稅金471.37含營業(yè)稅及附加、所得稅四稅后凈利潤3287.6稅后純利（四）財務(wù)現(xiàn)金流量分析表五財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目運(yùn)營期現(xiàn)金流入、流出（萬兀）備注第一年第二年第三年一現(xiàn)金流入6043.36043.36043.3二現(xiàn)金流出8842.22755.72755.7建設(shè)/裝修投資6086.5靜態(tài)投資經(jīng)營成本2284.332284.332284.33含利息稅費(fèi)471.37471.37471.37含營業(yè)稅、所得稅三凈現(xiàn)金流量-2804.93287.63287.6四累計凈現(xiàn)金流量-2804.9482.73770.3備注：靜態(tài)回收期1.85年（自竣工開張之日起計時）項目建設(shè)期1年（五）資金籌措與還款計劃該項目動態(tài)總投資6596.26萬元，建設(shè)資金酬措的方式為：自籌2596.26萬元金融機(jī)構(gòu)